9/418 Про зобов'язання включити нежитлові приміщення, що орендуються, до програми приватизації та до переліку об'єктів комунальної власності міста щодо яких доручається провести незалежні оцінки їх вартості - 18.06.2008 Прийняття

Рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 07.05.08 у справі № 9/418 (суддя О.Фанда) задоволено позовні вимоги приватного підприємця ОСОБА_1 до відповідачів: 1 ) - Івано-Франківської міської ради, 2) - Фонду комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська: відповідача-2 зобов'язано включити нежитлові приміщення площею 86, 8 кв. м, що розташовані на першому поверсі в будинку по вул. Мазепи, 1 в м. Івано-Франківську та орендуються позивачем приватним підприємцем ОСОБА_1 згідно договору оренди нежитлових приміщень від 17.05.05 № ДО-2595 (із змінами від 01.06.06 року та 23.01.07) до "Програми приватизації в м. Івано-Франківську на 2006-2007 роки"та переліку об'єктів комунальної власності міста щодо яких Фонду комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська доручається провести незалежні оцінки їх вартості. Цим же рішенням відповідача-1 зобов'язано затвердити зміни до "Програми приватизації в м. Івано-Франківську на 2006-2007 роки"та переліку об'єктів комунальної власності міста щодо яких Фонду комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська доручається провести незалежні оцінки їх вартості в частині включення нежитлових приміщень площею 86, 8 кв. м, що розташовані на першому поверсі в будинку по вул. Мазепи, 1 в м. Івано-Франківську та орендуються позивачем приватним підприємцем ОСОБА_1 згідно договору оренди нежитлових приміщень від 17.05.05 № ДО-2595 (із змінами від 01.06.06 та 23.01.07).

З даним рішенням не погоджується відповідач-1 - Івано-Франківська міська рада, оскаржив його в апеляційному порядку з підстав його необґрунтованості, неповноти з'ясування судом обставин справи, а також неправильного застосування господарським судом Івано-Франківської області при його винесенні норм матеріального права. Зокрема, скаржник посилається на те, що позивачем не доведено, а судом не встановлено здійснені орендарем покращення орендованого майна на суму понад 25% здійснено за згодою орендодавця, а відтак, зазначає скаржник, позивач не набув право пільгового викупу орендованого майна. Наводить відповідач-1 і інші мотиви, на підставі яких просить рішення господарського суду Івано-Франківської області від 07.05.08 у справі № 9/418 скасувати, прийняти нове рішення, яким відмовити приватному підприємцю ОСОБА_1 в задоволенні його позовних вимог.

Ухвалою Львівського апеляційного господарського суду від 30.05.08 подані скаржником матеріали визнано достатніми для прийняття їх до провадження в апеляційній інстанції, розгляд справи призначено на 18.06.08.

Позивач -приватний підприємець ОСОБА_1 -правом, наданим ст. 96 ГПК України, не скористався, відзиву на апеляційну скаргу не подав.

В судовому засіданні 18.06.08 представник позивача проти доводів апеляційної скарги заперечив, рішення господарського суду Івано-Франківської області від 07.05.08 у справі № 9/418 вважає законним та обґрунтованим, просить залишити його без змін, в задоволенні апеляційної скарги відповідача-1 -відмовити.

Скаржник - Івано-Франківська міська рада -та відповідач-2 - Фонд комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська - явки повноважних представників в судове засідання не забезпечили, хоча про час та місце засідання суду були належним чином повідомлений (повідомлення про вручення поштових відправлень № 318834, № 318835), причин неявки до відома суду не довели, а відтак, беручи до уваги п.п. 4, 5 ухвали Львівського апеляційного господарського суду від 30.05.08, апеляційна скарга розглядається за їх відсутності.

Розглянувши апеляційну скаргу, дослідивши матеріали справи та наявні в них докази, перевіривши правильність застосування господарським судом норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення представника позивача в судовому засіданні, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга позивача задоволенню не підлягає, рішення господарського суду Івано-Франківської області від 07.05.08 у справі № 9/418 слід залишити без змін.

При цьому колегія виходила з наступного.

Як встановлено господарським судом Івано-Франківської області, 17.05.05 між виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради та підприємцем ОСОБА_1 укладено договір оренди нежитлових приміщень № ДО-2595 (із змінами від 01.06.06 та 23.01.07).

Відповідно до умов даного договору оренди нежитлових приміщень від 17.05.05 № ДО-2595 виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради передав, а підприємець ОСОБА_1 прийняв в строкове платне користування нежитлові приміщення площею 86, 8 кв.м., що розташовані на 1-му поверсі в будинку по вул. Мазепи, 1 в м. Івано-Франківську.

Пунктом 2.9. рішення виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради від 17.05.05 № 155 "Про оренду та безоплатне користування (позичку) об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська" підприємця Яцишина Я. Б. було зобов'язано виконати наступні особливі умови договору оренди, а саме: 1) в термін до 31.12.05 за власні кошти відремонтувати орендовані приміщення; 2) в термін до 31.12.05 встановити на орендованих приміщеннях світлову рекламу згідно з вимогами управління архітектури і містобудування виконавчого комітету міської ради; 3) після виконання ремонтних робіт орендар зобов'язаний передати в безоплатне користування Громадській організації "Наша Україна" частини нежитлових приміщень площею біля 70 % від загальної орендної площі в будинку на вул. Гетьмана Мазепи, 1 на період дії договору оренди для використання під офіс організації.

Пунктом 9. 1. Договору оренди від 17.05.05 № ДО-2595 на позивача було покладено обов'язок в термін до 31.12.05 за власні кошти відремонтувати орендовані приміщення.

На виконання рішення органу місцевого самоврядування та договору оренди, які є обов'язковими до виконання, підприємець ОСОБА_1 здійснив ремонтні роботи.

В порядку ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст.ст. 5, 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" 07.09.07 позивач заявою звернувся до відповідача Фонду комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська з проханням про надання дозволу на приватизацію шляхом викупу орендованих нежитлових приміщень площею 86, 8 кв.м., що розташовані на 1-му поверсі в будинку по вул. Мазепи, 1 в м. Івано-Франківську.

10.09.07 орган приватизації в м. Івано-Франківську листом № ФКВ-03/1858 повідомив позивача про неможливість приватизації шляхом викупу орендованих нежитлових приміщень у зв'язку з тим, що на орендовані нежитлові приміщення поширюється заборона на приватизацію, оскільки орендовані приміщення знаходиться в будинку, який відноситься до пам'яток культурної спадщини, а саме, пам'ятка архітектури місцевого значення.

Як достовірно встановлено місцевим господарським судом, відповідно до ст. 25 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" приватизація обєкту оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства. Приватизація державного і комунального майна (крім обєктів земельного і житлового фонду, а також обєктів соціально-культурного призначення, які фінансуються з державного бюджету) здійснюється згідно вимог Закону України "Про приватизацію державного майна" (2163-12) , Закону України "Про невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та інших нормативних актів, які не суперечать вимогам названих законів.

В свою чергу ч. 1 ст. 5 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" вказує на те, що покупцями об'єктів малої приватизації можуть бути фізичні та юридичні особи, які визначаються покупцями відповідно до Закону України "Про приватизацію майна державних підприємств" (2163-12) .

Згідно ч. 1 ст. 289 ГК України орендар має право на викуп (приватизацію) об'єкту оренди, якщо це право передбачено договором оренди.

Сторонами договору оренди від 17.05.05 № ДО-2595 було обумовлено пун кт 4.1.5. згідно якого, позивачу, як орендарю, надано право на приватизацію об'єкту оренди у порядку, визначеному законодавством.

Відповідно до ст. 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом викупу; продажу на аукціоні, за конкурсом. Одночасно, вказаним Законом визначено, що ініціатива щодо приватизації може виходити як від органу приватизації так і від покупців.

Згідно п. 51 Закону України "Про Державну програму приватизації" (1723-14) в редакції від 14.01.06 у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Таке ж право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України.

Тобто, Закон України "Про Державну програму приватизації" (1723-14) передбачає право пріоритетного (пільгового) викупу орендарем орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) за умови здійснення ним за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна за згодою орендодавця.

Відповідно до ст. 12 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

Судом першої інстанції достовірно встановлено факт здійснення позивачем за рахунок власних коштів невідокремлюваних поліпшень об'єкту оренди вартістю більше 25% залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості об'єкту оренди.

На підтвердження цього позивачем в суді першої інстанції долучено до матеріалів справи звіт з незалежної оцінки нежитлових приміщень площею 86, 8 кв. м., що розташовані на першому поверсі в будинку по вул. Мазепи, 1 в м. Івано-Франківську, де зазначено, що ринкова вартість об'єкта оцінки (частки комунального майна без поліпшень) станом на 31.01.08, що визначена доходним підходом, становить 404 368, 8 грн. Ринкова вартість об'єкта оцінки (частка комунального майна без ПДВ та поліпшень) становить 336 974, 00 грн. Тобто, ринкова вартість поліпшень становить 25, 1 %.

Вказаний звіт з незалежної оцінки складений незалежним оцінювачем Гриманюком І. О. (сертифікат суб'єкта оціночної діяльності № 3570/05 від 30.05.05, виданий ФДМ України) та відповідно до вимог чинного законодавства України.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду дійшла висновку, що позивач набув права на приватизацію шляхом викупу орендованих нежитлових приміщень, оскільки позивачем за рахунок власних коштів здійснено невіддільні поліпшення об'єкту оренди вартістю більше 25 % залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості об'єкту оренди.

Вищевикладені факти в повній мірі та належним чином досліджувались судом першої інстанції та їм надавалась відповідна правова оцінка господарським судом Івано-Франківської області.

Що стосується тверджень скаржника про те, що приватизація позивачем спірних орендованих нежитлових приміщень неможлива в зв'язку з тим, що вказаний об'єкт належить до пам'ятки архітектури місцевого значення, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно ч. 1 ст. 13 Закону України "Про охорону культурної спадщини" об'єкти культурної спадщини незалежно від форм власності відповідно до їхньої археологічної, естетичної, етнологічної, історичної, мистецької, наукової чи художньої цінності підлягають реєстрації шляхом занесення до Державного реєстру нерухомих пам'яток України (далі - Реєстр) за категоріями національного та місцевого значення пам'ятки. Порядок визначення категорій пам'яток встановлюється Кабінетом Міністрів України. Із занесенням до Реєстру на об'єкт культурної спадщини, на всі його складові елементи поширюється правовий статус пам'ятки.

Виходячи із норм Закону України "Про охорону культурної спадщини" (1805-14) необхідними ознаками, за наявності яких об'єкт нерухомого майна набуває правового статусу пам'ятки культурної спадщини, є, найперше, внесення даного об'єкту до Державного реєстру нерухомих пам'яток України (ст. 13), наявність свідоцтва про реєстрацію об'єкта культурної спадщини як пам'ятки (ст. 14), та охоронного договору на цей об'єкт (ст. 23).

З матеріалів справи вбачається, що представник Івано-Франківської міської ради стверджував, що спірний об'єкт є пам'яткою архітектури відповідно до розпорядження Івано-Франківської обласної ради від 25.05.81 № 238 -р. В свою чергу, представник Фонду комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська стверджував, що спірний об'єкт рішенням обласного виконавчого комітету № 144 від 19.09.89 внесено до пам'яток архітектури і внесено до Реєстру пам'яток місцевого значення під № 464 -М.

Проте, відповідачі ні при розгляді спору в суді першої інстанції, ні при розгляді апеляційної скарги Львівським апеляційним господарським судом, не надали належних та допустимих доказів, вищевказаних правових актів, на підставі яких спірні нежитлові приміщення належать до пам'ятки культурної спадщини.

Колегія суддів погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що суду не надано доказів належності спірного об'єкту до пам'ятки культурної спадщини, а саме, не подано: ні доказів занесення до Державного реєстру нерухомих пам'яток України, ні свідоцтва про реєстрацію об'єкта як пам'ятки, ні охоронного договору.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

З огляду на вищевикладене, Львівський апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що ні скаржник, ні Фонд комунальної власності територіальної громади міста не довели факту приналежності орендованих позивачем нежитлових приміщень до пам'ятки архітектури.

Заслуговує на увагу і той факт, що в договорі оренди нежитлових приміщень від 17.05.05 № ДО-2595 не має жодного пункту в якому би йшлося про те, що орендовані нежитлові приміщення відносяться до пам'яток архітектури місцевого значення.

Відповідно до ч. 1 ст. 17 Закону України "Про охорону культурної спадщини" пам'ятка, крім пам'ятки археології, може перебувати у державній, комунальній або приватній власності. Суб'єкти права власності на пам'ятку визначаються згідно із законом.

Відповідно до ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" орган приватизації розглядає подану заяву і в разі відсутності підстав для відмови у приватизації включає підприємство до переліків, зазначених у частині першій цієї статті. Результати розгляду не пізніш як через місяць з дня подання заяви доводяться до заявника у письмовій формі.

Відмова у приватизації можлива тільки у випадках, коли:

- особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем підприємства згідно з цим Законом;

- є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства;

- не затверджено переліків, передбачених частиною першою цієї статті.

Згідно п. 2 офіційного тлумачення, викладеного в рішенні Конституційного суду України від 13.12.00 (v014p710-00) у справі № 1-16/2000, положення ч. 5 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)"слід розуміти так, що органи приватизації зобов'язані розглянути подані покупцями заяви та, у разі відсутності встановлених цим Законом підстав для відмови у приватизації, включити конкретне підприємство до переліку об'єктів, що підлягають приватизації у встановлений спосіб, або прийняти рішення про відмову в приватизації.

Як тлумачить Конституційний суд України в даному рішенні, перелік підстав для відмови у приватизації є вичерпним.

Враховуючи те, що відповідачами не надано суду доказів існування обставин, які є підставами для відмови у задоволенні клопотання позивача від 07.09.08 про приватизацію орендованого нерухомого майна колегія судді Львівського апеляційного господарського суду приходить до висновку, що позивач набув права на приватизацію шляхом викупу.

В силу ч. 1 ст. 28 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендареві забезпечується захист його прав на майно, одержане ним за договором, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності.

Згідно п. 9 Інформаційного листа Вищого Арбітражного Суду України Про деякі питання практики застосування у вирішенні спорів законодавства про приватизацію державного майна N 01-8/500 від 25.04.01 якщо договір оренди не припинив свого існування (стаття 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна") державний орган приватизації не вправі приймати рішення про приватизацію цього майна іншим, крім викупу способом, а в разі прийняття такого рішення воно повинно визнаватися недійсним за позовом заінтересованої особи. З матеріалів справи вбачається, що на момент подачі заяви про приватизацію орендованого об'єкту від 07.09.07, договір оренди від 17.05.05 № ДО-2595 був чинним.

Не знаходить доказового підтвердження посилання скаржника на те, що позивач припинив підприємницьку діяльність, що, в свою чергу, є підставою для припинення провадження у справі.

З матеріалів справи вбачається, що відповідачами ні в суді першої, ні в суді апеляційної інстанцій не надано доказів, що підприємець ОСОБА_1 припинив підприємницьку діяльність та про це внесено запис в Єдиний держаний реєстр юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

При цьому колегія суддів зазначає, що згідно ч. 1 ст. 16 Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців" єдиний державний реєстр створюється з метою забезпечення органів державної влади, а також учасників цивільного обороту достовірною інформацією про юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців з Єдиного державного реєстру.

Відтак, місцевий господарський суд правомірно дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення клопотання Фонду комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська про припинення провадження у справі в зв'язку з припиненням підприємницької діяльності ОСОБА_1.

За наведених обставин колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду дійшла висновку про необґрунтованість вимог скаржника, оскільки місцевим господарським судом правильно встановлено обставини справи, рішення прийнято з додержанням норм матеріального та процесуального права в зв'язку з чим апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення господарського суду Івано-Франківської області від 07.05.08 у справі № 9/418 - без змін.