Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Отрюха Б.В.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача - Доронін Д.В. - юр., Бондарчук Д.В. - юр.

від відповідача - представник не з"явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю "Арена-Сіті"

на рішення Господарського суду м.Києва від 08.04.2008

у справі № 38/34

за позовом Товариство з обмеженою відповідальністю "Арена-Сіті"

до Фізична особа - підприємець ОСОБА_1

про стягнення 228842,19 грн.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 08.04.2008р. у справі №38/34 позовні вимоги було задоволено частково. З відповідача на користь позивача підлягає стягненню 4050,31 грн. основного боргу та 1066,31 грн. коштів за комунальні послуги.

Не погоджуючись з рішенням суду в частині стягнення з відповідача суми боргу за користування орендним приміщенням у сумі 4050,31 грн. (лише за 11 днів у вересні 2007р.) та 1066,31 грн. коштів за комунальні послуги позивач звернувся з апеляційною скаргою та просить його скасувати, оскільки вважає, що воно було прийнято з порушенням вимог чинного законодавства. Рішення суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог про виселення відповідача з орендованого приміщення позивачем не оскаржується.

Розглянувши у судовому засіданні апеляційну скаргу, дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, колегією встановлено наступне:

01.08.2006р. між Позивачем та Відповідачем був укладений договір суборенди №147/06, відповідно до якого Позивач передає Відповідачу у тимчасове платне користування частину будинку торгово-адміністративного комплексу, що іменується далі "приміщення".

Відповідно до п.1.3. договору торгово-адміністративний комплекс розташований за адресою: м. Київ, вул. Червоноармійська/Басейна, 1-3/2, літ. "А" та є цілісним торгово-адміністративним комплексом.

Згідно з п.3.1. договору якщо в акті прийому-передачі не буде визначено інше, площа приміщення, що передається Відповідачу складає 82,90 кв. м.

Відповідно до п.7.1. договору строк дії договору складає 360 календарних днів, якщо договір не буде дострокового розірвано або припинений у відповідності з умовами цього договору.

Згідно з п.8.1. договору строк використання Відповідачем приміщення починається з моменту підписання акту приймання-передачі приміщення і закінчується у день припинення дії даного договору.

Відповідно до статті 10 договору у відповідності з умовами даного договору, Відповідач сплачує Позивачу суми грошових коштів у вигляді наступних платежів: орендна плата та оплата наданих Позивачем послуг.

Згідно з п.13.2. договору розмір орендної плати за один місяць визначається як сума в національній валюті України, яка розраховується за наступною формулою: орендна плата = індекс К1 (на момент підписання договору дорівнює одиниці) х індекс К2 х площу приміщення (82,90 кв. м.) х орендну ставку (133,25 грн. за 1 кв. м. площі) + ПДВ.

Відповідно до п.1.3.6. договору орендна плата сплачується Відповідачем кожного місяця, не пізніше 25-го числа місяця, який передує місяцю, що оплачується.

Згідно з п.15.1. договору Відповідач зобов'язаний кожного місця сплачувати Позивачу вартість наданих послуг, у зв'язку з використанням приміщення і комплексу: комунальні послуги (компенсація витрат на електроенергію, тепло забезпечення, водопостачання і каналізацію), затрати, пов'язані з рекламою комплексу, експлуатаційні витрати - вартість робіт та послуг по утриманню і технічному обслуговуванню систем забезпечення і загальної частини будівлі комплексу.

Відповідно до п.15.2. договору вартість наданих Позивачем послуг за кожен місяць визначається як сума в національній валюті України, яка розраховується за наступною формулою: вартість послуг = індекс К2 х площу приміщення х ставку за послуги (26,65 грн. за 1 кв.м.) + ПДВ.

Згідно з п.15.6. договору Відповідач зобов'язаний сплачувати надані Позивачем послуги кожного місяця, не пізніше 5-го числа місяця, наступного за тим, що сплачується.

Відповідно до п.31.1. договору у випадку прострочення Відповідачем виконання зобов'язань щодо здійснення платежів на користь Позивача, або якщо будь-який платіж за цим договором буде прострочений Відповідачем або сплачений не в повній мірі, Відповідач зобов'язаний сплатити Позивачу неустойку у вигляді пені в розмірі, що розраховується виходячи з подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла в період прострочення, від відповідної суми простроченого зобов'язання за кожний календарний день прострочення.

Згідно з п.32.1. договору у випадках, передбачених цим договором, право Відповідача користуватись орендованим приміщенням може бути обмежено і Позивач вправі не допустити Відповідача в приміщення. Використання Відповідачем приміщення може бути обмежено у випадку прострочення Відповідачем виконання зобов'язання, яке передбачає здійснення платежів на користь Позивача.

Відповідно до п.42.1., 42.2. договору по закінченню строку суборенди Відповідач зобов'язаний повернути приміщення Позивачу на протязі 5 робочих днів з дати закінчення строку суборенди. Повернення приміщення Відповідачем і його передача Позивачу здійснюється на підставі акту приймання-передачі, який підписується сторонами.

Згідно з п.42.3, 42.4 договору у випадку прострочення виконання зобов'язань щодо повернення приміщення Відповідач зобов'язаний сплатити Позивачу пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, яка діяла в період невиконання зобов'язань, від суми останньої орендної плати, за кожен день прострочення. У випадку прострочення виконання зобов'язання повернути приміщення Відповідач зобов'язаний здійснювати оплату всіх платежів, передбачених даним договором, до моменту фактичного звільнення і його передачі Позивачу.

01.02.07р. між Позивачем та Відповідачем була укладена додаткова угода до вказаного договору, відповідно до якої сторони дійшли згоди, що ставка за послуги складає 35,08 грн. за 1 кв.м. площі приміщення, що орендується.

01.11.2006р. за актом прийому-передачі Позивач передав, а Відповідач прийняв в суборенду приміщення на четвертому поверсі Торгово-адміністративного комплексу, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Червоноармійська/Басейна, 1-3/2 літ. "А" площею 82,90 кв.м.

11.09.2007р. Позивач на підставці ст.32 укладеного договору обмежив право користування Відповідачем орендованим приміщенням шляхом наклеювання на вхідні двері паперової стрічки про заборону використовувати приміщення до погашення заборгованості Відповідачем.

26.11.2007р. Господарським судом м. Києва було прийнято рішення у справі №36/373 за позовом Позивача про стягнення з Відповідача боргу за користування приміщенням включно по серпень 2007 року в сумі 126554,77 грн. на підставі договору суборенди №147/06 від 01.08.06р. Вказаним рішенням позовні вимоги були задоволене повністю.

13.02.2008р. Відповідачем був переданий Позивачу лист, в якому Відповідач просив повідомити коли Позивач забезпечить йому доступ до орендованого приміщення для демонтажу та вивезення спеціального обладнання та меблів, та просив не пізніше 18.02.08р. прийняти по акту здачі-приймання орендоване приміщення.

14.02.08р. Позивач направив Відповідачу лист в якому пропонував Відповідачу сплатити в добровільному порядку кошти згідно рішення Господарського суду м. Києва від 26.11.07р. №36/373.

18.02.08р. Відповідачем був переданий Позивачу лист, в якому Відповідач просив Позивача повідомити про день і час, коли слід приступити до демонтажу та вивозу обладнання, а також повідомити коли він прийме по акту здачі-приймання орендовано приміщення.

22.02.2008р. Позивач направив Відповідачу лист в якому знов запропонував Відповідачу сплатити в добровільному заборгованість за укладеним договором.

Дослідивши матеріали справи, колегія приходить до висновку про те, що рішення суду першої інстанції про часткове задоволення позовних вимог Позивача є обґрунтованим та таким, що відповідає обставинам справи, з наступних підстав.

Згідно з ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. 764, 785 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З вказаних правових норм вбачається, що після закінчення строку дії договору, в разі заперечень орендодавця щодо подальшого користування орендарем орендованим приміщенням протягом місяця після закінчення строку дії договору, такий договір оренди припиняється, а орендар зобов'язаний звільнити орендоване приміщення та передати його орендарю. Проте, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір оренди вважається продовженим на тих самих умовах та на той самий строк.

Як встановлено судом, 01.08.2006р. між Позивачем та Відповідачем був укладений договір суборенди нежитлового приміщення, відповідно до якого Позивач передав за актом приймання-передачі Відповідачу у тимчасове платне користування приміщення загальною площею 82,90 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Червоноармійська/Басейна, 1-3/2, літ. "А".

Як встановлено судом, відповідно до п.7.1. договору строк дії договору складає 360 календарних днів, якщо договір не буде дострокового розірвано або припинено у відповідності з умовами цього договору. Таким чином, договір суборенди укладений між Позивачем та Відповідачем закінчився 26.07.07р.

Оскільки Позивач протягом одного місяця з дня закінчення вказаного вище договору відповідно до вказаних норм Цивільного кодексу України (435-15) не направив Відповідачу заперечень щодо його продовження, строк дії даного договору суборенди продовжився на тих самих умовах та на той самий термін, відповідно до 20.07.2008р.

Таким чином, договір суборенди приміщення загальною площею 82,90 кв.м., укладений Позивачем на Відповідачем, станом на час вирішення спору продовжує діяти.

Відповідно до ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Як вбачається з матеріалів справи, Позивач на підставі наведеної ст.785 Цивільно го кодексу України просить суд стягнути з Відповідача неустойку в сумі 150516,56 грн. за прострочення Відповідачем зобов'язання з повернення Позивачу орендованого приміщення внаслідок припинення договору суборенди.

Як встановлено судом, договір суборенди нежитлового приміщення, укладений між Позивачем та Відповідачем станом на час вирішення спору продовжив свою дію та є чинним до 20.07.2008р., а тому у Відповідача не виникло зобов'язань з повернення Позивачу орендованого приміщення.

За вказаних обставин вказана позовна вимога Позивача про стягнення неустойки в сумі 150516,56 грн. за прострочення повернення приміщення на підставі ст. 785 Цивільного кодексу України задоволенню не підлягає.

Відповідно до ст. 526, 525 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч.1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч. 1, 6 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Як встановлено судом, між Позивачем та Відповідачем був укладений договір суборенди нежитлового приміщення. Вказаним договором було передбачено, що Відповідач зобов'язаний сплачувати на користь Позивача оренду плату за користування вказаним приміщенням, а також надані Позивачем комунальні послуги.

Як вбачається з матеріалів справи, Відповідач орендну плату та кошти за комунальні послуги своєчасно не сплачував, чим порушував умови укладеного договору та вищевказані правоположення.

Враховуючи викладене, рішенням суду першої інстанції позовні вимоги позивача в частині стягнення з відповідача орендної плати та комунальних послуг з вересня 2007р. по 21.01.2008р. включно було задоволено частково в розмірі 4050,31 грн. - сума боргу за користування орендованим приміщенням за 11 днів у вересні 2007р. та 1066,31 грн. - кошти за комунальні послуги.

Не погоджуючись з рішенням суду в цій часині, позивач в апеляційній скарзі зазначає, що оскільки відповідач орендну плату та кошти за комунальні послуги своєчасно не сплачував, позивач, керуючись положенням ст.32 договору суборенди, застосував до відповідача оперативно-господарські санкції за просрочку платежів за договором у вигляді обмеження права відповідача на користування орендованим приміщенням.

Позивач вважає, що ним було правомірно застосовано оперативно-господарську санкцію у вигляді обмеження права відповідача на користування орендованими приміщеннями, а тому вся відповідальність за наявності таких обставин лежить на відповідачеві, в тому числі відповідач не звільняється від сплати орендної плати та комунальних платежів за весь час оренди.

Такі твердження відповідача колегія не може прийняти до уваги виходячи із наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом позову є стягнення з Відповідача орендної плати та коштів за комунальні послуги, які Відповідач не сплачує починаючи з вересня 2007 року. Як вбачається з матеріалів справи, Позивач нараховує оренду плату та комунальні послуги з вересня 2007 року по 21.01.2008р. включно.

Як встановлено судом, пунктом 32.1. договору передбачено, що у випадках, передбачених цим договором, право Відповідача користуватись орендованим приміщенням може бути обмежено, і Позивач вправі не допустити Відповідача в приміщення. Використання Відповідачем приміщення може бути обмежено у випадку прострочення Відповідачем виконання зобов'язання, яке передбачає здійснення платежів на користь Позивача.

Як встановлено судом Позивач з 11.09.2007р. керуючись п.32.1. договору обмежив право Відповідача на користування орендованим приміщенням шляхом наклеювання на вхідні двері паперової стрічки про заборону використовувати приміщення до погашення заборгованості Відповідачем.

Як вбачається з матеріалів справи, Відповідач з 11.09.2007р. не міг користуватись за цільовим призначенням орендованим приміщенням у нежитловому приміщенні по вул. Червоноармійській/Басейній.

За вказаних обставин колегія вважає, що оскільки Позивач з 11.09.2008р. обмежував право Відповідача на користування орендованим нежитловим приміщенням за цільовим призначенням, то відповідно до ч.6 ст. 762 Цивільного кодексу України Відповідач звільняється від плати за весь цей час протягом якого він не може користуватись даним приміщенням за цільовим призначенням.

Що стосується правомірності застосування позивачем оперативно-господарської санкції у вигляді обмеження права відповідача на користування орендованим приміщенням, то колегія відзначає, що позивач відповідно до ст. 235, 236, 237 Господарського кодексу України не позбавлений права на застосування такого виду санкцій у своїх договірних відносинах з відповідачем, проте колегія вважає безпідставним стягнення з відповідача орендної плати та комунальних платежів за приміщення, користування яким було обмежено внаслідок застосування позивачем оперативно-господарських санкцій.

Враховуючи викладене, колегія приходить до висновку про те, що рішення господарського суду м. Києва від 08.04.2008р. є обґрунтованим та відповідає дійсним обставинам справи, а отже підстав для задоволення апеляційної скарги немає.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, суд -

1. Рішення Господарського суду м. Києва від 08.04.2008р. у справі №38/34 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Арена-Сіті"- без задоволення.

2. Матеріали справи №38/34 повернути Господарському суду м. Києва.