4/135 Про розірвання договору оренди та виселення - 06.09.2007 Прийняття

Ухвалою господарського суду м. Києва від 30.03.2007 порушено провадження у справі № 4/135 за позовом Управління освіти Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації до Комунального підприємства "Ресіс" (далі – КП "Ресіс") про розірвання договору оренди та виселення.

Рішенням господарського суду м. Києві від 13.07.2007 у справі № 4/135 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням господарського суду м. Києва від 13.07.2007, Управління освіти Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації подало апеляційну скаргу, в якій просило його скасувати.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції неповно з’ясовано обставини, що мають значення для справи, а також неправильно застосовано норми процесуального та матеріального права.

КП "Ресіс" проти доводів апеляційної скарги заперечувало, просило рішення господарського суду м. Києва від 13.07.2007 залишити без змін, а апеляційну скаргу Управління освіти Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації – без задоволення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з’ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються доводи та заперечення сторін, об’єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.

Між Відділом освіти Радянської райдержадміністрації та КП "Ресіс" 01.11.2000 укладено договір оренди нежитлових приміщень за умовами якого, КП "Ресіс" прийняло, а Відділ освіти Радянської райдержадміністрації передав в строкове платне володіння та користування окреме приміщення та прилягаючі ділянки на території школи № 154 по пр. Перемоги, 63, яке знаходиться на балансі Радянського відділу освіти (п. 1 договору).

Об’єкт, що орендується вважається переданим в оренду з моменту затвердження акту прийому-передачі (п. 3.1 договору).

КП "Ресіс" зобов’язалось, зокрема, використовувати об’єкт, що орендується, за його цільовим призначенням у відповідності до договору (п. 7.1.1 договору) та самостійно і за власний рахунок здійснювати капітальні та поточні ремонти об’єкта, що орендується (п. 7.1.5 договору).

За актом прийому – передачі нежитлового приміщення за договором оренди від 01.11.2000 Районний відділ освіти Радянського району м. Києва передав, а орендар - КП "Ресіс" прийняв в орендне користування нежитлове приміщення СШ № 154 по проспекту Перемоги, 63, загальною площею 356,57 грн.

При цьому в акті зазначено, що приміщення з окремим ходом, потребує відновлення і прокладку комунікаційних мереж, фасаду, конструкцій даху, підлоги, заміни і встановлення нових вікон, дверей, косметичного ремонту внутрішніх приміщень.

Згідно розпорядження Київської міської державної адміністрації № 1625 від 01.08.2001 "Про утворення районних у місті Києві державних адміністрацій" Радянську районну у м. Києві державну адміністрацію було ліквідовано. Через ліквідацію юридична особа припинила свою діяльність.

Розпорядженням Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації № 2042 від 13.11.2002 "Про надання в орендне користування приміщення окремо розташованої нежитлової будівлі на території СШ № 154 по пр. Перемоги, 63 КП "Ресіс" Управлінню освіти Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації надано дозвіл укласти договір оренди з КП "Ресіс", на термін до 2010 року, приміщення окремо розташованої нежитлової будівлі на території СШ № 154 по пр. Перемоги, 63 загальною площею 150,6 кв.м.

Між Управлінням освіти Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації та КП "Ресіс" 20.11.2002 укладено договір № 487-70/201-02 оренди не житлового приміщення за умовами якого, Управління освіти Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації на підставі розпорядження Голови Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації № 2817 від 18.11.2002 та ордеру № 336 від 20.11.2002 передало за актом прийому-передачі нежитлового приміщення, а КП "Ресіс" прийняло в строкове платне користування нежитлове приміщення за адресою пр-кт Перемоги, 63 загальною площею 150,6 кв.м. в т.ч. на 1 поверсі 150,6 кв.м. для розміщення адміністрації, побутових та складських приміщень (п. 1.1 договору).

Згідно п. 4.5 договору капітальний ремонт або перепланування орендованого приміщення проводиться за письмовою згодою орендодавця.

Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених цим договором (п. 9.4 договору).

За актом прийому-передачі нежитлового приміщення від 20.11.2002, що є додатком № 1 до договору оренди нежитлового приміщення № 487-70/201-02 від 20.11.2002 Управління освіти Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації передало, а КП "Ресіс" прийняло в орендне користування нежитлове приміщення відповідно до договору № 487-70/201-02 від 20.11.2002.

Позивач - Управління освіти Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації просить розірвати договір № 487-70/201-02 оренди нежитлового приміщення, укладений 20.11.2002 між управління та КП "Ресіс". Підставою для розірвання договору оренди управління вказує ту обставину, що в порушення п. 4.5 договору, яким передбачено, що капітальний ремонт або перепланування орендованого приміщення проводити за письмовою згодою орендодавця, КП "Ресіс" у 2002 здійснило надбудову другого поверху орендованої будівлі без погодження з управлінням.

Підставами виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема, є договори та інші правочини ( п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України).

Згідно ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Внаслідок укладення договору оренди нежитлового приміщення № 487-70/201-02 від 20.11.2002 цивільні права та обов’язки (зобов’язання) між сторонами щодо оренди приміщення виникли на підставі зазначеного договору оренди.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами (ст. 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Згідно ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Одностороння відмова від договору оренди не допускається (ч. 1 ст. 291 ГК України).

Управління освіти Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації звернулось до КП "Ресіс" з листом № 3221 від 30.10.2006 з пропозицією про розірвання договору оренди, яким повідомило КП "Ресіс", що внаслідок здійснення ним у 2002 році надбудови на об’єкті оренди без погодження з управлінням освіти підприємством порушено п. 4.5 договору оренди від 20.11.2002 та запропонувало розірвати договір оренди № 487-70/201-02 від 20.11.2002.

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін, договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним Кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку встановленому ст. 188 цього Кодексу (ч. 3 ст. 291 ГК України).

Згідно ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

З урахуванням того, що КП "Ресіс" орендувало приміщення за договором оренди укладеного 01.11.2000 з Відділом освіти Радянської райдержадміністрації, яким було передбачено, що підприємство самостійно і за власний рахунок здійснює капітальні та поточні ремонти об’єкта, що орендується (п. 7.1.5 договору), а надані управлінням докази не свідчать про виконання КП "Ресіс" ремонтних та інших робіт в орендованому приміщенні після укладення 20.11.2002 договору оренди № 487-70/201-02, тобто, управління належними та допустимими доказами не довело порушення підприємством п. 4.5 договору оренди, то колегія суддів вважає, що господарський суд м. Києва обґрунтовано дійшов висновку про те, що підприємство не порушувало п. 4.5 договору.

Інших підстав для розірвання договору оренди № 487-70/201-02 від 20.11.2002 управління не зазначало.

Доводи наведені Управлінням освіти Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації в апеляційній скарзі колегією суддів до уваги не приймаються з огляду на те, що вони не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства та спростовуються матеріалами справи.

За наведених обставин, колегія суддів дійшла висновку, що відсутні підстави для зміни чи скасування рішення господарського суду м. Києва від 13.07.2007.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 99, 101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

1. Рішення господарського суду м. Києва від 13.07.2007 у справі № 4/135 залишити без зміни, а апеляційну скаргу Управління освіти Святошинської районної у м. Києві державної адміністрації – без задоволення.