1/29 Про стягнення заборгованості з орендної плати та зобов'язання звільнити приміщення - 17.03.2008 Прийняття

Рішенням господарського суду Чернівецької області від 16.08.2007 року по справі №1/29 в позові Приватного підприємця ОСОБА_1про стягнення боргу в сумі 20937 грн. та про звільнення приміщення відмовлено.

Судом першої інстанції при винесенні рішення керуючись ч.4 статті 22 ГПК України не прийнято до уваги заяву про зміну позовних вимог, в якій позивач просить стягнути на його користь з відповідача 32449грн 28 коп. збитків за користування нежитловим приміщенням площею 75,6кв.метрів за адресою: м.Чернівці, пров.Ентузіастів,2, оскільки згідно вищевказаної статті позивач вправі до прийняття рішення по справі змінити підстави або предмет позову, збільшити розмір позовних вимог, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог, проте позивачем в порушення наведеного поряд із збільшенням позовної суми, одночасно просить суд змінити як предмет (було заявлено вимогу про стягнення заборгованості по орендній платі) так і підставу позову (стягнення боргу регулюється ст. 762 ЦК України, відшкодування збитків -ст. 623 ЦК України).

Стосовно первинних позовних вимог, то господарський суд прийшов до висновку що такі задоволенню не підлягають, оскільки відповідно з п. 3.3 попереднього договору про оренду нежитлового приміщення від 17.05.2006р. № 1 (а.с. 23, 24) орендна плата нараховується, починаючи з дати прийняття приміщення орендарем за актом приймання-передачі по дату фактичного повернення орендованого приміщення орендодавцю, однак акт прийому-передачі об'єкту оренди між сторонами не підписувався, вимоги суду про подання доказів передачі відповідачу спірного у справі приміщення як об'єкту оренди за договором № 1від 17.05.2006р., про що зазначалось в ухвалах суду від 21.06.2007р., від 16.07.2007р., позивач не виконав і факт передачі приміщення не підтвердив.

Таким чином, на думку суду першої інстанції позовні вимоги про стягнення заборгованості по орендній платі та про звільнення приміщення, яке в установленому порядку відповідачу не передавалось, безпідставні і задоволенню не підлягають.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції ПП ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду Чернівецької області від 16.08.2007 року по справі №1/29 скасувати, прийняти нове рішення, яким припинити провадження у справі в частині вимоги щодо звільнення приміщення, а в решті частині позову з урахуванням змін підстав позову та розміру позовних вимог поданих позивачем задоволити позовні вимоги, зазначаючи про те, що судом першої інстанції неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи.

Зокрема, скаржник вказує на те, що судом не взято до уваги доказів позивача щодо фактичного використання відповідачем приміщення за цільовим призначенням та здійснення в цьому приміщення підприємницької діяльності.

Поряд з цим, скаржником подано пояснення до апеляційної скарги та додаткові пояснення, в яких скаржник зазначає про використання спірного приміщення відповідачем з 05.02.2007 року по 26.07.2007 року, посилаючись при цьому на акт обстеження виконавця послуг з утримання будинку та при будинкової території ТКЗ №6 від 13.07.2007 року, фото рекламної вивіски відповідача, копії платіжних доручень №58 від 25.04.2007 року та №59 від 05.06.2007 року, згідно яких ПП ОСОБА_2 оплачував за користування електроенергією в спірному приміщенні.

Позивач (скаржник) вимоги викладені в апеляційній скарзі та поясненні до апеляційної скарги підтримав в повному обсязі.

Відповідач та представник відповідача просили відмовити в задоволенні апеляційної скарги, з підстав наведених у Відзиві на апеляційну скаргу, вказуючи на те, що згідно п. 2.1 попереднього договору "Про оренду нежитлових приміщень" від 17.05.2006р. обов'язком позивача було проведення ремонтних робіт у спірному приміщенні. Оскільки позивач не зміг вчасно завершити ремонтні роботи по пристосуванню приміщення під магазин будівельних матеріалів, відповідач був змушений самостійно, за власний рахунок проводити ремонтні роботи по пристосуванню приміщення під магазин будівельних матеріалів. Вартість ремонтних робіт проведених відповідачем складає 32767грн. 89коп. згідно акту приймання-передачі підрядних робіт.

Відповідно до ч.2, ч.3 ст. 776 Цивільного кодексу України, капітальний ремонт речі, переданої у найм, проводиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт проводиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги та дослідивши наявні докази по справі, вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення частково, виходячи з наступного:

17.05.2006р. приватним підприємцем ОСОБА_4 (в тексті договору - Орендар) та приватним підприємцем ОСОБА_1 (в тексті договору - Орендодавець) було укладено попередній договір №1, згідно до якого сторони домовились докласти спільних зусиль для передачі відповідачу в оренду нежитлового приміщення, площею 75,6кв.м., розташованого за адресою: провулок Ентузіастів, 2 в м.Чернівці (надалі - нежитлове приміщення), з метою здійснення господарської діяльності, після введення зазначеного приміщення в експлуатацію в 4 кварталі 2006 року.

Відповідно до п. 2.2. цього договору, відповідач зобов'язувався вкласти кошти в переобладнання даного приміщення під магазин, а позивач, використовуючи кошти орендаря, своїми силами, інструментами та механізмами, здійснити відповідну реконструкцію нежитлового приміщення.

Згідно п. 5.1 даний договір діяв до введення будинку в експлуатацію та до підписання між сторонами договору оренди.

В порушення п. 2.2. попереднього договору від 17.05.2006р. відповідач без погодження з позивачем, власними силами з липня 2006 року по вересень 2006 року переобладнав приміщення під магазин продажу промислових товарів, обладнавши приміщення зразками матеріалів, продаж яких він здійснює. Фактично до використання приміщення за його цільовим призначенням відповідач приступив у вересні 2006 року, що підтверджується Довідкою товариства колективних забудовників № 6 від 23.05.2007р. Профіль діяльності відповідача підтверджується фотографією рекламної вивіски магазину в орендованому приміщенні.

Після реєстрації позивачем права власності на забудоване нежитлове приміщення 05.02.2007р. сторони підписали господарський договір оренди № 050201-07, згідно умов якого позивач повинен передати відповідачу в оренду належне йому на праві власності нежитлове приміщення (площею 75,6 кв.м., за адресою: провулок Ентузіастів, 2 в м.Чернівці) строком на 11 місяців.

Згідно розділу 5 договору оренди, орендну плату за користування об'єктом оренди сторони визначили в розмірі 67,15 грн. за 1 кв.м. орендованого приміщення. Таким чином, орендна плата за користування приміщенням, площею 75,6кв.м. склала -67,15 Х 75,6 = 5077,00 гривень на місяць.

Орендну плату за перший місяць оренди, згідно п. 5.3. договору оренди, відповідач зобов'язався здійснити протягом 10 днів з моменту фактичного прийняття приміщення в користування, орендні платежі за наступні місяці оренди не пізніше 30-го числа поточного місяця. Згідно п. 7.9. договору оренди орендар має право обладнати та оформити приміщення, що орендується на власний розсуд.

Слід зазначити про те, що акт прийому-передачі об'єкту оренди між сторонами не підписувався, оскільки зі слів позивача відповідач ніби-то в усному порядку відмовився від його підписання.

В порушення розділу 5 та п. 7.4. договору оренди, ст.ст. 509, 526 ЦК України відповідач не оплатив зазначені в договорі суми орендних платежів.

Листом від 04.05.2007р. позивач письмово звернувся до відповідача з вимогою про сплату боргу. Листом від 07.05.2007р. відповідач повідомив позивача, що орендні платежі за користування об'єктом оренди враховані у вартість ремонтних робіт, які відповідач провів для пристосування нежитлового приміщення під магазин.

Таким чином, на думку відповідача, авансовий платіж орендаря по господарському договору оренди станом на 07.05.2007р. складає 15557 грн. 13 коп. Зазначену суму авансу орендар намагається підтвердити Актом приймання-передачі підрядних робіт, згідно якого на замовлення орендаря було виконано комплекс підрядних робіт, а саме: - малярно-штукатурні роботи, монтаж вагонки, заробка віконного отвору, монтаж короба та світильників, монтаж східцевої системи, тощо.

21.05.2007 року позивач направив відповідачу рахунок на оплату основної суми боргу за три місяці в сумі 15231,00грн. та письмову відмову орендодавця від договору оренди № 050201-07 від 05.02.2007р. на підставі не проведення відповідачем оплати орендних платежів протягом більше ніж 3 місяці підряд.

Як вбачається з матеріалів справи 24.07.2007 року позивачем подано заяву про зміну підстав позову та збільшення розміру позовних вимог в якій позивач просить стягнути з відповідача 29080,28 грн. - збитків у вигляді упущеної вигоди за користування нежитловим приміщенням та зобов'язати відповідача звільнити зазначене приміщення.

01.08.2007 року позивачем подано заяву про зміну позовних вимог, в якій останній зазначає, що відповідачем 26.07.2007 року звільнено приміщення та просить стягнути з ПП ОСОБА_2- 32449,28 грн. за користування нежитловим приміщенням.

Статтею 11 Цивільного кодексу України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.

Згідно із ст. 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватись належним чином, згідно із умовами договору та вимогами Цивільного кодексу України (435-15) , інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що зазвичай ставляться.

Орендні відносини у сфері господарювання регулюються статтею 283 Господарського кодексу України, відповідно до пункту 1 якої за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Пунктом 6 цієї статті визначено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Зі змісту вказаної статті названого Кодексу також вбачається, що оренда - це засноване на договорі термінове платне користування майном, що здійснюється орендарем для ведення господарської діяльності (в даному випадку приміщення орендувалося під магазин). Договір оренди - це договір, за яким одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) майно в користування за плату на певний строк, а орендар зобов'язується після закінчення строку дії договору або в разі його дострокового розірвання повернути орендодавцеві орендоване майно у справному вигляді.

Згідно ст. 776 Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої у найм, проводиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором оренди.

Слід зазначити, що договором оренди обов'язку відшкодування орендарю будь-яких витрат на ремонт, реконструкцію, переобладнання об'єкту оренди, тощо не передбачено.

Згідно ч. 1, 5 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця; якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Враховуючи наведене, самовільне врахування відповідачем витрат на обладнання приміщення під магазин будівельних матеріалів, яке було проведено без погодження з орендодавцем в рахунок майбутніх орендних платежів є безпідставним.

Відповідно до п.3.1 господарського договору оренди від 05.02.2007 року №05201-07, приміщення що орендуються повинні бути передані орендодавцем та прийняті орендарем протягом 3 діб з моменту укладення договору за актом приймання-передачі.

Оскільки в матеріалах справи відсутній акт прийому-передачі об'єкту оренди між сторонами, а також як стверджують сторони такий не підписувався, суд прийшов до висновку що фактичне користування приміщенням відповідач почав здійснювати з квітня місяця 2007 року, оскільки в матеріалах справи наявне платіжне доручення №58 від 25.04.2007 року (арк. справи 60), яким ПП ОСОБА_2 сплатив за використання електроенергії.

Поряд з цим, до матеріалів справи додано платіжне доручення №59 від 05.06.2007 року яким ПП ОСОБА_2 сплатив за використання електроенергії за червень, згідно договору №0672/3 від 08.02.2007 року. Зазначений договір укладено між ВАТ ЕК "Чернівціобленерго", Чернівецький РЕМ та ПП ОСОБА_1 на постачання електроенергії в приміщенні за адресою - провулок Ентузіастів,2/50.

Крім того, в матеріалах справи наявні:

лист Департаменту Економіки чернівецької міської ради №К-168 від 02.07.2007 року, в якому зазначено, що на підставі рішення виконавчого комітету міської ради "Про дозволи на розміщення об'єктів мережі послуг (делеговані повноваження) від 26.02.2007 року №133/3 департаментом економіки міської ради оформлено дозвіл (8062 від 26.02.2007 року терміном до 05.01.2008 року) на розміщення магазину непродовольчих товарів по пров. Ентузіастів, 2 ОСОБА_2.

акт обстеження нежитлового приміщення Товариства колективних забудовників ТКЗ №6 від 13.07.2007 року в якому зазначено, що в приміщенні площею 75,6 кв.м за адресою м.Чернівці, провулок Ентузіастів,2 розміщений магазин продажу непродовольчих товарів "Інтер'єр-Студія"ПП ОСОБА_2Режим роботи магазину з 9 год. 00 хв. до 18 год. 00 хв. На момент обстеження приміщення магазин працює в зазначеному режимі.

Поряд з цим, позивачем додано до матеріалів справи фотографії спірного приміщення, з відображенням дати 13.07.2007 року, з яких вбачається, що спірне приміщення використовується відповідачем за призначенням, а також квитанція до прибуткового касового ордеру №162 Магазину "Інтер'єр-Студія"від 25.06.2007 року на якому наявна печатка ПП ОСОБА_2та підпис касира, яка підтверджує здійснення відповідачем підприємницької діяльності

Таким чином, підлягає до стягнення 19495 грн. за користування ПП ОСОБА_2 нежитловим приміщенням, а саме за квітень-червень та 26 днів липня (із розрахунку 5077 грн. (сума оренди за 1 місяць) Ч 3 = 15231 та 4264 грн. за 26 днів липня (із розрахунку 5077 грн./31 (кількість днів липня)= 164 грн. (орендна плата за 1 день), 164 грн. Ч 26 (кількість днів оренди в липні)= 4264 грн.

Стосовно вимоги позивача про звільнення приміщення, то провадження у справі в цій частині слід припинити у зв'язку з відсутністю предмету спору на підставі п.1-1) ст. 80 ГПК України, оскільки 26.07.2007 року відповідачем звільнено орендоване приміщення.

Враховуючи наведене, колегія суддів прийшла до висновку, що рішення господарського суду Чернівецької області від 16.08.2007 року по справі №1/29 слід скасувати частково та прийняти нове рішення.

Керуючись ст.ст. 103, 104, 105 ГПК України, суд,

Апеляційну скаргу ПП ОСОБА_1 задоволити частково.

Рішення господарського суду Чернівецької області від 16.08.2007 року по справі №1/29 скасувати частково, прийняти нове рішення.

В частині позовних вимог про звільнення приміщення за адресою м.Чернівці пров.Ентузіастів,2 провадження у справі припинити.

Стягнути з ПП ОСОБА_2 (АДРЕСА_1 ідентифікаційний код НОМЕР_1) на користь Приватного підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_2, р/р НОМЕР_3 у відділенні №478 АКІБ "УкрСиббанк"в м.Чернівці, МФО 351005) - 19495 грн. за користування ПП ОСОБА_2нежитловим приміщенням, 292,42 грн. державного мита, 109,87 грн. - витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.