32/654 Про визнання укладеним договору оренди нежилих приміщень - Текст документа

Позивач звернувся до Господарського суду м. Києва з позовом про визнання укладеним Договору оренди нежилих приміщень № 003/12-1 від 03.12.2007 р. у запропонованій позивачем редакції на умовах, викладених в ньому, щодо приміщень, які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. М. Грінченка, 18, площею: 630 кв. м. - під зберігання автомобілів, 214 кв. м. - під автосалон, 20 кв. м. - санвузол, 352 кв. м. - площа під стоянку автомобілів, 550 кв. м. - площа під зберігання автомобілів на четвертому поверсі та заборонити відповідачу чинити перешкоди у користуванні майном, яке є об'єктом оренди за Договором оренди нежилих приміщень № 003/12-1 від 03.12.2007 р.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 25.01.2008 р. у справі № 32/654 позов ТОВ "Автоград" до ЗАТ "Комплекс "Либідський" про визнання договору оренди укладеним був повністю задоволений.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, ЗАТ "Комплекс "Либідський" звернулося з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати, у позові відмовити повністю, оскільки вважає, що воно було прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Зокрема, скаржник стверджує, що Господарським судом м. Києва було прийняте незаконне рішення оскільки договір оренди № 001/4-1 від 14.11.2006 р. припинив свою дію в зв'язку з закінченням строку на який його було укладено, а оскільки між відповідачем та позивачем не було досягнуто згоди щодо ціни договору оренди на новий термін, то і позовні вимоги позивача щодо укладання договору оренди № 003/12-1 від 03.12.2007 р. задоволені незаконно, оскільки ціна договору є істотною умовою і в разі недосягнення сторонами згоди по даному питанню такий договір не може бути укладеним.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 25.02.2008 р. було порушено апеляційне провадження у справі № 32/654, розгляд справи був призначений на 05.03.2008 р.

05.03.2008 р. представник відповідача у судове засідання не з'явився, про причини своєї неявки суд не повідомив.

Згідно ст. 75 ГПК України (1798-12) , справа переглядається за наявними в ній матеріалами.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу та відзив позивача на неї, заслухавши пояснення представника позивача, Київським апеляційним господарським судом встановлено наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 14.11.2006 р. між ЗАТ "Комплекс "Либідський" та ТОВ "Автоград" був укладений Договір оренди № 001/4-1 про строкове платне користування на умовах оренди нежилих приміщень площею: 630 кв. м. - під зберігання автомобілів, 214 кв. м. - під автосалон, 20 кв. м. - санвузол, 352 кв. м. - додаткова площадка під стоянку автомобілів, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Грінченка, 18.

Згідно ст. 283 Господарського Кодексу України (436-15) , за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі (ч. ч. 1, 4 ст. 286 Господарського Кодексу України (436-15) ).

Пізніше до згаданого вище Договору було укладено Додаткову угоду № 2 від 01.10.2007 р. на оренду додаткових 24,40 кв. м. за адресою: м. Київ, вул. Грінченка, 18-А на першому поверсі з орендною платою - 366 доларів США з ПДВ та Додаткову угоду № 8 від 26.03.2007 р. на оренду додаткових 550 кв. м. за адресою: м. Київ, вул. Грінченка, 18 на четвертому поверсі з орендною платою 10,00 грн. на місяць до 01.07.2007 р., а потім 1 500 доларів США на місяць.

ТОВ "Автоград" отримало від ЗАТ "Комплекс "Либідський" лист від 13.11.2007 р. за № 537 з повідомленням про підвищення орендної плати за Договором оренди № 001/4-1 від 14.11.2006 р. та подовження договору на нових умовах. Жодних умов та підстав, за яких орендодавець має право збільшувати орендну плату за об'єкт оренди, в Договорі та листі не міститься.

03.12.2007 р. ТОВ "Автоград" до ЗАТ "Комплекс "Либідський" надіслало пропозицію укласти новий договір оренди № 003/12-1. Запропонований Договір оренди містить всі істотні умови щодо такого виду правочину: визначені сторони у договорі, об'єкт оренди, умови передання - повернення об'єкту оренди, орендна плата, строк договору оренди, ремонт, переважні права орендатора, розірвання договору та його припинення.

У відповідь на пропозицію укласти договір оренди, листом від 06.12.2007 р. ЗАТ "Комплекс "Либідський" повідомило, що запропонований договір оренди є невигідний з економічної точки зору (ціна оренди), а тому, не заперечуючи укладення нового договору оренди в редакції позивача, ЗАТ "Комплекс "Либідський" запропонувало ТОВ "Автоград" підвищену орендну плату, яка на думку орендодавця має становити не менше за: 35 у.о./кв.м. (що еквівалентно - 176,75 грн.) під автосалон та 10 у.о./кв.м. (що еквівалентно - 50,50 грн.) під площадку для автостоянки для авто.

Надані в додатках до позовної заяви листи № 716 від 03.12.2007 р. та № 569 від 06.12.2007 р. підтверджують те, що позивач звернувся до відповідача з пропозицією укласти новий Договір оренди № 003/12-1 від 03.12.2007 р. та отримав відповідь на неї, в якій відповідач не заперечував укладання зазначеного в пропозиції Договору оренди, а лише визначає, що запропонована ціна договору є економічно невигідною для відповідача.

Частиною 1 ст. 640 Цивільного Кодексу України (435-15) встановлено, що договір є укладеним з моменту одержання відповіді на оферту, тобто листа відповідача № 569 від 06.12.2007 р.

Статті 205-208 та стаття 639 Цивільного Кодексу України (435-15) визначають форму здійснення правочинів. Відповідно до ст. 218 Цивільного Кодексу України (435-15) , недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом. Тобто, вчинення правочинів щодо яких встановлена письмова форма без додержання такої форми допускається цивільним законодавством.

Крім того, ч. 4 статті 632 Цивільного Кодексу України (435-15) допускає, що у договорі ціна може бути й не узгоджена, й навіть не визначена взагалі. Згідно абз. 2 п. 1 ст. 762 Цивільного Кодексу України (435-15) , якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Таким чином, обгрунтованим є висновок місцевого господарського суду про те, що за всіма істотними умовами договору ЗАТ "Комплекс "Либідський" погодилось на укладання договору оренди № 003/12-1 від 03.12.2007 р.

Пункт 3.1. Договору оренди № 001/4-1 від 14.11.2006 р. встановлює строк його дії з 20.12.2006 р. до 10.12.2007 р.

Частиною 1 пункту 3.3. Договору оренди № 001/4-1 від 14.11.2006 р. на відповідача покладено обов'язок з дня отримання звернення позивача про продовження строку оренди протягом двох робочих днів дати відповідь на нього.

Положення пункту 9.1.1. Договору № 001/4-1 від 14.11.2006 р. передбачають підстави розірвання договору за ініціативою відповідача у випадку настання наступної обставини: надання орендодавцем орендарю наступних документів: оригінал, належним чином оформленого проекту будівництва об'єкта на місці нежилого приміщення, де орендар орендує вище викладені площі, та затвердженого відповідними інстанціями; дозвіл на початок робіт (будівництва) відповідно до затвердженого проекту на місці нежилого приміщення, де орендар орендує відповідні площі; концепцію плану будівництва об'єкта на місці нежилого приміщення, де орендар орендує відповідні площі; архітектурно-проектне завдання та робочу документацію, розроблену та затверджену відповідним проектним інститутом.

Дій, передбачених пунктом 9.1.1. Договору № 001/4-1 від 14.11.2006 р. відповідачем здійснено не було.

Частина 2 пункту 3.3. Договору оренди № 001/4-1 від 14.11.2006 р. встановлює, що в разі неотримання орендарем від орендодавця оригіналів документів, вказаних у п. 9.1.1. в строк, передбачений ч. 1 пункту 3.3. Договору № 001/4-1 від 14.11.2006 р., орендодавець зобов'язаний протягом двох робочих днів укласти новий Договір оренди або продовжити строк дії цього Договору на таких же умовах на 11 місяців.

Стаття 783 Цивільного Кодексу України (435-15) встановлює виключний перелік умов, що надають право орендодавцеві в односторонньому порядку розірвати договір оренди. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідач не надав доказів на підтвердження існування обставин, що надають право наймодавцю, на підставі положень ст. 783 Цивільного Кодексу України (435-15) , розірвати договір.

З матеріалів справи вбачається, що підставами для розірвання Договору в односторонньому порядку відповідач вважає: підвищення попиту на комерційну нерухомість в м. Києві, підвищенні плати за землю, підвищення цін на всі послуги, діяльність Київської міської Ради, ситуацію орендодавця, що суперечить умовам та вимогам, передбаченим ст. 188 Господарського Кодексу України (436-15) та ст. 783 Цивільного Кодексу України (435-15) .

Згідно п. 1 ст. 763 Цивільного Кодексу України (435-15) , договір найму (оренди) укладається на строк, встановлений договором.

Пунктом 1 ст. 285 Господарського Кодексу України (436-15) встановлено, що орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Відповідно до п. 1 ст. 777 Цивільного Кодексу України (435-15) наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, аналогічні положення містяться і в п. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 р. № 2269-ХII (2269-12) (з наступними змінами та доповненнями).

Таким чином, оскільки позивачем було зроблено всі дії щодо належного виконання своїх зобов'язань за Договором № 001/4-1 від 14.11.2006 р., належним чином було подано пропозицію щодо укладання договору оренди № 003/12-1 від 03.12.2007 р. та отримано на неї відповідь, колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що позов ТОВ "Автоград" є обгрунтованим, а тому підлягає задоволенню.

Враховуючи викладене вище, судова колегія вважає, що рішення Господарського суду м. Києва від 25.01.2008 р. у справі № 32/654 відповідає матеріалам справи та чинному законодавству, а тому підстави для його скасування відсутні.

Керуючись ст. ст. 75, 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Закритого акціонерного товариства "Комплекс "Либідський" на рішення Господарського суду м. Києва від 25.01.2008 р. у справі № 32/654 - залишити без задоволення.