3/444 Про примусове виселення з орендованих приміщень - 19.02.2008 Прийняття

Рішенням Господарського суду м. Києва від 04.12.2007 у справі №3/444позов Національного технічного університету України "Київський політехнічний інститут" до Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_2про примусове виселення з орендованого приміщення задоволено повністю. За рішенням підлягає виселенню відповідач з нежитлового приміщення загальною площею 284,40 кв.м., що знаходиться за адресою:АДРЕСА_1, кімнати № № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, повернувши приміщення позивачу; стягнуто з відповідача на користь позивача 85 грн. витрат по сплаті державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Судове рішення мотивоване тим, що: з матеріалів справи вбачається, що в порушення умов договору оренди № 48 нежилого приміщення від 01.09.2003, укладеного між сторонами, позивач не сплачував орендну плату впродовж шести місяців підряд, а саме за період з 01.01.2007 по 01.07.2007; позивач, керуючись положеннями ч. 1 ст. 782 ЦК України, відповідно до якої наймодавець має право відмовитись від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, листом № 717/23/761 від 09.07.2007 повідомив відповідача про відмову від договору оренди № 48 від 01.09.2003 у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем умов договору в частині сплати орендної плати впродовж шести місяців та вимагав звільнити орендоване приміщення; місцевим господарським судом встановлено, що повідомлення про відмову від договору оренди вручено відповідачу 20.07.2007 (повідомлення про вручення поштового відправлення), а отже, договір оренди № 48 від 01.09.2003 відповідно до положень п. 2 ст. 782 ЦК України вважається розірваним з 20.07.2007; як вбачається з матеріалів справи нового договору оренди на спірне приміщення укладено не було, таким чином, відповідач безпідставно займає спірне приміщення, чим заважає позивачу здійснювати господарську діяльність в зазначеному приміщенні; згідно із п. 5.2 договору № 48 та ч. 1 ст. 785 ЦК України відповідач зобов'язаний повернути орендоване приміщення; враховуючи викладене, місцевий господарський суд першої інстанції визнав позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.

Не погоджуючись з вищезазначеним рішенням, відповідач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду м. Києва від 04.12.2007 у справі № 3/444 повністю з підстав невідповідності висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права.

Підстави апеляційної скарги обґрунтовуються наступними доводами.

Заявник звертає увагу суду на той факт, що договором оренди № 48 від 01.09.2003 не передбачена одностороння відмова сторони від його виконання та право наймодавця (позивача) на односторонню відмову від договору, а тому вказаний договір оренди є чинним і підстав для виселення відповідача немає. При цьому, заявник посилається на ч. 1 ст. 651 ЦК України, ст. 188 Господарського кодексу України та п. 10.3 договору № 48. Таким чином, скаржник вважає, що сторонами договору оренди погоджено порядок його розірвання винятково за рішенням Господарського суду у випадках, передбачених законом, натомість, при прийнятті оскаржуваного рішення місцевий господарський суд не врахував дану обставину.

Зважаючи на викладене та враховуючи норму ч. 3 ст. 6 ЦК України, умови договору оренди мають переважну силу перед ст. 782 ЦК України, норми якої не можуть бути застосовані до спірних правовідносин, оскільки договором передбачений порядок його розірвання виключно за рішенням суду, а тому договір оренди № 48 від 01.09.2003 є чинним на сьогоднішній день, у встановленому порядку за рішенням суду не розривався та не визнавався недійсним, а отже, місцевий господарський суд невірно встановив факт розірвання договору і застосував правові наслідки, передбачені ст. ст. 653, 782, 785 ЦК України, а саме: виселення відповідача із спірного приміщення; крім того, судом не застосовано норми ГК України (436-15) , зокрема, ст. 188.

Також заявник посилається на те, що судом не взято до уваги той факт, що на момент прийняття рішення відповідач не мав заборгованості перед позивачем по орендній платі, що підтверджується рішенням Господарського суду м. Києва у справі № 31/401 від 24.10.2007, яким відмовлено у позові НТУУ "Київський політехнічний інститут" до СПД-ФО ОСОБА_2. про стягнення заборгованості. Так, вказаним рішенням встановлено, що після порушення провадження відповідачем була погашена заборгованість та перераховано на користь позивача 67 682,66 грн.

Таким чином, на момент розгляду даної справи спір щодо стягнення заборгованості по орендній платі був врегульований сторонами.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач заперечує проти доводів відповідача, викладених в апеляційній скарзі, та просить оскаржуване рішення залишити без змін, а вимоги апеляційної скарги без задоволення, зважаючи на наступне: відповідно до ст. 782 Цивільного кодексу України орендодавець має право відмовитись від договору оренди і вимагати повернення речі, якщо орендар не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд; в порушення вимог чинного законодавства та взятих на себе договірних зобов'язань відповідач протягом шести місяців підряд не сплачував орендну плату та інші належні платежі за користування об'єктом оренди; заборгованість відповідача перед позивачем в сумі 67 682,66 грн. була погашена під час розгляду справи № 31/401 господарським судом першої інстанції, зазначений факт встановлено постановою Київського апеляційного господарського суду у справі № 31/401 від 30.11.2007, тобто, є преюдиціальним згідно із ст. 35 ГПК України; повідомлення № 717/23-761 від 09.07.2007 про відмову від договору було направлено відповідачу цінним листом з описом вкладення за двома адресами 20.07.2007, відповідач отримав дане повідомлення 20.07.2007 та 27.07.2007, що підтверджується повідомленнями про вручення поштового відправлення та не заперечується відповідачем; таким чином, договір оренди між сторонами відповідно до ч. 2 ст. 782 Цивільного кодексу України є розірваним з 20.07.2007; в свою чергу, відповідач в порушення п. 2.5 договору та ст. 785 Цивільного кодексу України не повернув позивачу в місячний термін орендоване приміщення по акту приймання-передачі в належному санітарному та технічному стані та без достатніх правових підстав займає спірне приміщення.

При розгляді апеляційної скарги апеляційним господарським судом були заслухані пояснення представників сторін, досліджені наявні матеріали справи та встановлено наступне.

01.09.2003 між Національним технічним університетом України "Київський політехнічний інститут" (за договором орендодавець) та Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_2(за договором орендар) укладено договір оренди № 48 нежилого приміщення Національного технічного університету України "Київський політехнічний інститут", за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування приміщення загальною площею 284,40 кв. м., що знаходиться за адресою:АДРЕСА_1, кімнати № № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8.

Пунктом 10.1 договору оренди встановлено строк його дії з 01.09.2003 по 01.09.2004.

Додатковою угодою від 01.09.2004 до договору № 48 від 01.09.2003 продовжено строк дії договору оренди з 01.09.2004 до моменту оформлення договору у Регіональному відділенні Фонду державного майна України по м. Києву.

Згідно із пунктом 3.1.2 договору оренди № 48 орендна плата перераховується орендарем орендодавцеві не пізніше 5 (п'ятого) числа місяця, наступного за звітним, з урахуванням щомісячного індексу інфляції. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунків орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку 3 114,04 грн.; нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством (п. 3.1 договору); орендна плата за перший місяць оренди - вересень визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за серпень, вересень (підпункт 3.1.1); орендна плата за кожен наступний місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (підпункт 3.1.2).

Відносини оренди майна, яке є державною чи комунальною власністю, регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , Господарським кодексом України (436-15) та Цивільним кодексом України (435-15) .

Відповідно до пункту 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно із частиною 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 6 ст. 283 ГК України передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", частиною 3 ст. 285 ГК України визначено, що одним із основних обов'язків орендаря є внесення орендної плати своєчасно і в повному обсязі.

Відповідно до частини 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 ГК України.

Згідно з частиною 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до частини 3 ст. 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Частиною1 ст. 782 ЦК України встановлено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У такому випадку договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Із матеріалів справи вбачається, що відповідач протягом періоду з 01.01.2007 по 01.07.2007 орендну плату не сплачував, у зв'язку з чим позивач повідомленням № 717/23-761 від 09.07.2007 на підставі ст. 782 Цивільного кодексу України відмовився від договору оренди № 48 від 01.09.2003.

Повідомлення про відмову від договору оренди надіслано позивачем за двома адресами місцезнаходження відповідача : АДРЕСА_2та АДРЕСА_3, про що свідчать докази, наявні в матеріальні справи (а.с. 16-20). В свою чергу, повідомлення вручено відповідачу за адресою: АДРЕСА_220.07.2007 (повідомлення про вручення поштового відправлення, а.с. 21), а за адресою: АДРЕСА_3 27.07.2007 (повідомлення про вручення поштового відправлення, а.с. 22).

Частиною 2 ст. 782 ЦК України передбачено, що у разі відмови від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком господарського суду першої інстанції, що договір оренди № 48 від 01.09.2003 відповідно до положень п. 2 ст. 782 ЦК України є розірваним з 20.07.2007. При цьому, між сторонами нового договору оренди на спірне приміщення укладено не було, а отже, відповідач без достатньої правової підстави займає спірне приміщення.

Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України (435-15) (ч.4 ст. 291 ГК України), а також ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно із ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди.

Частиною 1 ст. 785 ЦК України, встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З огляду на те, що в матеріалах справи відсутні докази повернення відповідачем позивачу спірного приміщення в порядку, визначеному умовами договором № 48 від 01.09.2003 та нормами чинного законодавства, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.

Апеляційний господарський суд не може прийняти до уваги доводи апеляційної скарги, враховуючи викладене та виходячи з наступного.

Твердження відповідача про те, що договором оренди № 48 від 01.09.2003 не передбачена одностороння відмова сторони від договору, натомість, сторонами погоджено порядок його розірвання винятково за рішенням суду у випадках, передбачених законом, не приймається апеляційним господарським судом до уваги, оскільки право на односторонню відмову від договору оренди у зв'язку з несплатою орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд виникає в силу положень ст. 782 Цивільного кодексу України (право на таку відмову встановлено законом).

Посилання відповідача на те, що на момент прийняття оскаржуваного рішення відповідач не мав заборгованості перед позивачем по орендній платі, що підтверджується рішенням Господарського суду м. Києва у справі № 31/401 від 24.10.2007, яким відмовлено у позові НТУУ "Київський політехнічний інститут" до СПД-ФО ОСОБА_2. про стягнення заборгованості, є безпідставними та не можуть вплинути на результати розгляду даної справи, оскільки, вирішуючи питання про наявність чи відсутність підстав для застосування положень ст. 782 Цивільного кодексу України, принциповим є встановлення факту несплати орендної плати протягом трьох місяців підряд. Погашення заборгованості орендарем, не позбавляє орендодавця права, передбаченого ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 29.01.2008 у справі № 3/444 було зобов'язано відповідача надати докази сплати орендної плати за період з січня по червень 2007 року.

Відповідач вимог вказаної ухвали не виконав, витребуваних доказів не надав, під час проведення судового засідання 19.02.2008 представник відповідача не заперечував наявність несплати орендної плати за період з січня по червень 2007 (доказів протилежного відповідно до ст. ст. 32, 33 ГПК України відповідачем надано не було).

Рішення Господарського суду м. Києва у справі № 31/401 від 24.10.2007, на яке посилається відповідач, було скасоване постановою Київського апеляційного господарського суду від 30.11.2007, оскільки у зв'язку з встановленням судом погашення заборгованості відповідачем за договором № 48 від 01.09.2003 на час прийняття рішення, господарський суд повинен був припинити провадження у справі на підставі п. 1-1 ст. 80 ГПК України, а не відмовити у позові. Як встановлено господарським судом першої інстанції та не спростовано в апеляційній інстанції, у відповідача за період з 01.01.2007 по 30.06.2007 виникла заборгованість по орендній платі в розмірі 18 704,27 грн. Тобто, постановою апеляційного господарського суду від 30.11.2007 у справі № 31/401 встановлено факт несплати заборгованості протягом шести місяців підряд (з 01.01.2007 по 30.06.2007). Даний факт відповідно до ч. 2 ст. 35 ГПК України не потребує повторного доведення.

Враховуючи викладене, немає підстав визнати доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, переконливими та такими, що спростовують висновки суду першої інстанції, а тому колегія суддів вважає, що при прийнятті рішення Господарський суд міста Києва вірно встановив фактичні обставини справи, ретельно дослідив наявні докази, дав їм належну оцінку відповідно до ст. 43 ГПК України та прийняв законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права.