16/140-пд-07 Про визнання дійсним та укладеним договору купівлі-продажу нерухомого майна - 05.02.2008 Прийняття

Товариство з обмеженою відповідальністю "Росттранс" звернулося до господарського суду Херсонської області з позовом про визнання укладеним та дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, що знаходиться за адресою: вул. Чорноморська, 25 в м. Херсоні між продавцем - Товариством з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна" та покупцем – Товариством з обмеженою відповідальністю "Росттранс", наступного змісту: "Товариство з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна", що знаходиться за адресою: м. Херсон, вул. 40 років Жовтня, буд. № 31-а, код ЄДРПОУ 21290781, в особі директора Павленко Тамари Володимирівни, що зареєстрована та мешкає в м. Херсоні, вул. Пушкінська буд. 54, ідентифікаційний номер 2281502506, та яка діє на підставі Статуту, далі іменується як Продавець, та Товариство з обмеженою відповідальністю "Росттранс", що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 51, код ЄДРПОУ 31841832, в особі директора Омельчук Світлани Сергіївни, що зареєстрована та мешкає за адресою: Одеська обл., Комінтернівський р-н, с. Сербка, вул. Центральна, буд. 22, ідентифікаційний номер 26198117647, та яка діє на підставі Статуту, далі іменується як Покупець, уклали договір про наступне: 1. В порядку та на умовах, визначених даним Договором, Продавець зобов’язується передати Покупцю, а Покупець прийняти та оплатити нежиле приміщення (будівля) магазину "Будинок взуття" площею 2008,0 кв.м., у тому числі приміщення магазину площею 1253,5 кв.м. та нежилі приміщення (підвалу у прибудові) площею 754,5 кв.м., яке знаходиться в будинку номер 25 по вулиці Чорноморській у місті Херсоні (далі по тексту договору – "майно"). 2. Балансова вартість майна складає 8332500,00 (вісім мільйонів триста тридцять дві тисячі п'ятьсот гривень 00 копійок). 3. Сума договору визначена ціною майна, що складає в еквіваленті 1960960,80 (один мільйон дев'ятсот шістдесят тисяч дев'ятсот шістдесят доларів США 80 центів) за курсом НБУ на дату підписання договору, з урахуванням ПДВ. 4. Суму, зазначену в п. 3 даного договору Покупець зобов'язаний перерахувати на поточний рахунок Продавця в день укладення даного договору. 5. Передача майна за даним договором здійснюється шляхом підписання сторонами акту прийому-передачі в день укладення договору. 6. Витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням цього договору сторони сплачують у рівних частинах кожний. Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування сплачує Покупець. 7. Одностороння відмова від виконання зобов’язань за даним договором не допускається. 8. Даний договір укладений у трьох примірниках, які мають однакову силу, зберігається у нотаріуса, а решта видається сторонам договору. Підписи сторін, посвідчувальний напис нотаріуса".

Рішенням господарського суду Херсонської області від 29.11.2007 року у справі № 16/140-ПД-07 (суддя Немченко Л.М.) у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Рішення суду щодо відмови у задоволенні позовних вимог про визнання договору дійсним на підставі ч.2 ст. 220 Цивільного кодексу України, мотивовано тим, що позивач не довів факт укладення договору купівлі-продажу, факт часткового виконання сторонами договірних зобов’язань та факту ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору. Суд також дійшов висновку, що позивач передчасно звернувся до суду з позовом про визнання договору дійсним, оскільки сторони ще не погодили істотні умови договору та відсутній спір між сторонами щодо нотаріального посвідчення договору. Що стосується позовних вимог про визнання договору укладеним, господарським судом першої інстанції зазначено, що способи захисту порушеного цивільного права передбачені ст. 16 Цивільного кодексу України, якою не визначено такого способу захисту, як встановлення у судовому порядку фактів.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Росттранс" не погодилося з рішенням суду та звернулося до апеляційної інстанції з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Херсонської області від 29.11.2007 р. у справі № 16/140-ПД-07 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги та визнати укладеним та дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна по вул. Чорноморській, 25 в м. Херсоні. Вважає, що оскаржуване рішення прийнято при неповному з’ясуванні обставин справи, з невірним застосуванням норм матеріального та порушенні норм процесуального права. Вказує, що посилання суду на недоведеність факту погодження всіх істотних умов договору купівлі-продажу є необґрунтованими. Твердження суду про те, що сторони не погодили всіх істотних умов договору купівлі-продажу, спростовуються положеннями ч.1 ст. 635 Цивільного кодексу України та текстом Попереднього договору. Зазначає, що всі істотні умови договору купівлі - продажу нерухомого майна, а саме про предмет та ціну договору, порядок (строк) здійснення розрахунку та передачі майна, були погоджені між позивачем та відповідачем в передбаченому законодавством порядку, про що свідчить зміст та форма Попереднього договору купівлі-продажу, проект Основного договору купівлі-продажу, акцептований відповідачем; умови щодо порядку розрахунків та передачі об’єкту нерухомості за актом приймання-передачі, погоджено сторонами шляхом узгодження проекту основного договору, надісланого позивачем та погодженого відповідачем. Вважає, що при невірному застосуванні норм матеріального права, судом зроблено висновок, що попередній договір не є підставою погодження істотних умов договору купівлі-продажу, а є лише гарантією укладення договору купівлі-продажу в майбутньому. Вказує, що всупереч вимогам ст. 43 та ст. 84 Господарського процесуального кодексу України, суд не надав оцінки копіям та оригіналам проектів договору купівлі-продажу, що неодноразово направлялися позивачем відповідачеві. Вважає, що суд дійшов висновку про наявність збільшення площі об’єкту нерухомості та наявність вини позивача у цьому на підставі неналежних доказів та при неповному з’ясуванні обставин справи. Зазначає, що посилання суду на те, що повернення відповідачем грошових коштів сплачених позивачем в рахунок часткової оплати об’єкту нерухомості є доказом того, що сторони не погодили істотну умову договору - вартість об’єкту нерухомості, не відповідає обставинам справи, оскільки із виписки банку з рахунку відповідача, вбачається, що грошові кошти повернуті не в зв’язку з непогодженням істотних умов договору, а як безпідставно отримані. Заявник апеляційної скарги вважає необґрунтованими твердження суду про те, відповідач з’явився до нотаріальної контори для погодження істотних умов договору з урахуванням зміни площі об’єкту купівлі-продажу. Посилається також на те, що судом не надано оцінки обставині щодо непогашення кредитних зобов’язань відповідача перед АБ "Південний" станом на 04.04.2007 року, що також призвело до неможливості нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в зв’язку з наявністю іпотеки банку, що свідчить про навмисне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Вказує на безпідставність висновку суду про непідвідомчість господарському суду спору щодо визнання укладеним договору.

Ухвалою Запорізького апеляційного господарського суду від 04.01.2008 року у справі № 16/140-ПД-07 апеляційний розгляд справи призначено на 25.01.2008 року.

Товариство з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна" у відзиві на апеляційну скаргу просить рішення господарського суду Херсонської області від 29.11.2007 р. у справі № 16/140-ПД-07 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Росттранс" - без задоволення. Вважає оскаржуване судове рішення законним, обґрунтованим та таким, що прийняте з дотриманням норм чинного законодавства та дійсних обставин справи. При цьому зазначає, що накладення ухвалою господарського суду Херсонської області від 22.03.2007 року по справі № 16/112-ПД-07 арешту на спірне майно за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Росттранс" та відмова Херсонського ДБТІ (лист № 449 від 30.03.07 р.) в видачі витягу з державного реєстру прав власності по ньому, в зв’язку з вищезазначеним арештом та реконструкцією і самочинним будівництвом, спонукало відповідача до надіслання на адресу позивача листа №2942/03 від 30.03.07 р. про неможливість підписання договору купівлі-продажу спірного майна. Вказує, що твердження позивача, що перерахування коштів відповідачу і є частковим виконанням договору в розумінні ст. 220 Цивільного кодексу України не може бути прийнято до уваги, оскільки, це не договірна сума навіть за попереднім договором, і договір купівлі-продажу нерухомості за адресою: м. Херсон, вул. Чорноморська, 25 від 04.04.2007 р. в природі не існував, а грошові кошти так і не були зараховані на рахунок відповідача. Посилається на те, що саме з вини позивача даний договір так і не був укладений, що підтверджується і рішенням господарського суду № 16/112-ПД-07 від 11.09.07 р., яким відмовлено в задоволенні позову про спонукання до укладення договору купівлі-продажу спірного майна на умовах попереднього договору. Вважає попередній договір від 05.04.2006 року таким, який припинився в зв’язку з закінченням строку та неможливістю його виконання в зв’язку з наявністю істотних змін обставин. Вказує на те, що сторонами не було вчинено ніяких дій, які б свідчили про його укладення. Посилається на те, що на момент укладення, на думку позивача, договору купівлі-продажу спірного майна, такі умови, як порядок і форма оплати за об’єкт, порядок передачі майна, сторонами не були узгоджені. На думку відповідача, судом на підставі належних доказів та при повному з’ясуванні обставин зроблено вірний висновок про наявність збільшення площі об’єкту нерухомості та наявність вини позивача. Також, в обґрунтування своїх заперечень, відповідач вказує, що Товариством з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна" було надано суду довідку АБ "Південний" від 04.04.2007 року про згоду на відчуження нерухомого майна за адресою: м. Херсон, вул. Чорноморська, 25, яке знаходиться в іпотеці у АБ "Південний", при умові повного погашення заборгованості за кредитним договором.

Розпорядженням голови Запорізького апеляційного господарського суду № 91 від 25.01.2008 року справу № 16/140-ПД-07 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий: Кагітіна Л.П. (доповідач), судді: Колодій Н.А., Мірошниченко М.В., якою апеляційна скарга прийнята до розгляду.

У письмових поясненнях від 25.01.2008 року, відповідач додатково зазначив, що зі сторони позивача постійно чинилися перешкоди щодо ненадання відповідачу можливості продати спірне майно, останній не виконував взятих на себе договірних зобов’язань, що призвело до неможливості укладення договору купівлі-продажу спірного майна.

Заявою від 25.01.2008 року, позивач просив суд відкласти апеляційний розгляд справи для реалізації права Товариства з обмеженою відповідальністю "Росттранс" представити в апеляційному суді постанову Верховного суду України від 15.01.2008 року у справі № 16/145-07.

Також, 25.01.2008 року, позивач надав заяву, в якій просив оголосити в судовому засіданні повний текст постанови по цій справі.

Зазначені заяви позивача колегією суддів були задоволені.

Представник третьої особи в судовому засіданні зазначив, що господарським судом першої інстанції при розгляді цієї справи в достатній мірі зібрані та досліджені докази по справі, рішення прийнято на підставі наданих сторонами доказів, у відповідності з нормами матеріального та процесуального права.

В судовому засіданні 25.01.2008 року представники сторін підтримали доводи, викладені у апеляційній скарзі та відзиві на неї.

Враховуючи заяву позивача, в судовому засіданні 25.01.2008 року, оголошувалася перерва до 05.02.2008 року для підготовки та оголошення постанови у повному обсязі.

В судове засідання 05.02.2008 року представник третьої особи не з’явився.

В судовому засіданні 05.02.2008 року, представник позивача не наполягав на оголошенні постанови у повному обсязі.

За згодою представників сторін, в судовому засіданні 05.02.2008 року, оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

За заявою представників сторін, апеляційний розгляд справи здійснювався без застосування технічних засобів запису судового процесу.

Відповідно до ст. 99 Господарського процесуального кодексу України, в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у цьому розділі.

Згідно ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Вислухавши представників сторін, розглянувши матеріали справи та апеляційної скарги, Запорізький апеляційний господарський суд

05.04.2006 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Росттранс" (наймачем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна" (наймодавцем) було укладено договір № 111/4 найму нежитлового приміщення, відповідно до якого, наймодавець зобов’язався передати, а наймач прийняти в тимчасове платне користування нежитлове приміщення магазину "Будинок взуття", за адресою: м. Херсон, вул. Чорноморська, буд. 25 загальною площею 2008 кв. м., у т.ч. приміщення магазину площею 1253,5 кв.м. та нежилі приміщення (підвал у прибудові) площею 754,5 кв.м..

Згідно умов вказаного договору, термін найму – 364 календарних днів з дня підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі майна було підписано сторонами 05.04.2006 року.

Відповідно до п. 6. 11 та п. 7.5 цього договору, наймодавець зобов’язався після закінчення строку дії договору продати майно наймачу на умовах, визначених попередньою угодою між наймодавцем (продавцем за угодою) і наймачем (покупцем за угодою). В свою чергу, наймач зобов’язався після закінчення строку дії договору викупити майно у наймодавця на умовах, визначених попередньою угодою між наймодавцем (продавцем за угодою) і наймачем (покупцем за угодою).

05.04.2006 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Росттранс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна" укладено попередній договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Волкодав В.Г. (реєстр. № 2747), відповідно до якого сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу нерухомого майна, який відповідно до п.1 попереднього договору мав бути укладеним не пізніше одного року від дати підписання попереднього договору.

Відповідно до умов попереднього договору, відповідач (продавець за договором) прийняв на себе зобов’язання продати позивачеві (покупцеві за договором) нежиле приміщення (будівлю) магазину "Будинок взуття" площею 2008,0 кв.м., у тому числі приміщення магазину площею 1253,5 кв.м. та нежилі приміщення (підвал у прибудові) площею 754,5 кв.м. яке знаходиться в будинку номер 25 по вулиці Чорноморській у місті Херсоні, за ціною, що складає в еквіваленті 1 960 960,80 (один мільйон дев’ятсот шістдесят тисяч дев’ятсот шістдесят доларів США 80 центів) за курсом НБУ на дату підписання договору, з урахування ПДВ.

Пунктом 4 вказаного договору сторони передбачили, що у разі, якщо продавець ухиляється від виконання своїх зобов’язань (тобто, від укладання договору) покупець вправі звернутись до суду з вимогою про примушення продавця укласти основний договір на умовах попереднього договору.

Визнання укладеним та дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, що знаходиться за адресою: вул. Чорноморська, 25 в м. Херсоні між продавцем - Товариством з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна" та покупцем – Товариством з обмеженою відповідальністю "Росттранс", наступного змісту: "Товариство з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна", що знаходиться за адресою: м. Херсон, вул. 40 років Жовтня, буд. № 31-а, код ЄДРПОУ 21290781, в особі директора Павленко Тамари Володимирівни, що зареєстрована та мешкає в м. Херсоні, вул. Пушкінська буд. 54, ідентифікаційний номер 2281502506, та яка діє на підставі Статуту, далі іменується як Продавець, та Товариство з обмеженою відповідальністю "Росттранс", що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 51, код ЄДРПОУ 31841832, в особі директора Омельчук Світлани Сергіївни, що зареєстрована та мешкає за адресою: Одеська обл., Комінтернівський р-н, с. Сербка, вул. Центральна, буд. 22, ідентифікаційний номер 26198117647, та яка діє на підставі Статуту, далі іменується як Покупець, уклали договір про наступне: 1. В порядку та на умовах, визначених даним Договором, Продавець зобов’язується передати Покупцю, а Покупець прийняти та оплатити нежиле приміщення (будівля) магазину "Будинок взуття" площею 2008,0 кв.м., у тому числі приміщення магазину площею 1253,5 кв.м. та нежилі приміщення (підвалу у прибудові) площею 754,5 кв.м., яке знаходиться в будинку номер 25 по вулиці Чорноморській у місті Херсоні (далі по тексту договору – "майно"). 2. Балансова вартість майна складає 8332500,00 (вісім мільйонів триста тридцять дві тисячі п'ятьсот гривень 00 копійок). 3. Сума договору визначена ціною майна, що складає в еквіваленті 1960960,80 (один мільйон дев'ятсот шістдесят тисяч дев'ятсот шістдесят доларів США 80 центів) за курсом НБУ на дату підписання договору, з урахуванням ПДВ. 4. Суму, зазначену в п. 3 даного договору Покупець зобов’язаний перерахувати на поточний рахунок Продавця в день укладення даного договору. 5. Передача майна за даним договором здійснюється шляхом підписання сторонами акту прийому-передачі в день укладення договору. 6. Витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням цього договору сторони сплачують у рівних частинах кожний. Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування сплачує Покупець. 7. Одностороння відмова від виконання зобов’язань за даним договором не допускається. 8. Даний договір укладений у трьох примірниках, які мають однакову силу, зберігається у нотаріуса, а решта видається сторонам договору. Підписи сторін, посвідчувальний напис нотаріуса" було предметом спору у цій справі.

Колегія суддів, заслухавши представників сторін, розглянувши матеріали справи та апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи, застосування норм матеріального та процесуального права при винесені оскаржуваного рішення, знаходить апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню в силу наступного:

Так, вимоги щодо визнання дійсним спірного договору позивачем заявлені на підставі ч.2 ст. 220 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Отже, згідно цієї норми кодексу, суд може визнати договір дійсним за наявності таких підстав: якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, і це підтверджено документально, відбулося повне або часткове виконання договору, і одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення.

Згідно ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Колегія суддів вважає, що в даному випадку, позивачем не доведено наявність підстав, встановлених ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України для визнання спірного договору дійсним, враховуючи наступне:

Відповідно до ст. 655 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар).

Згідно ст. 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Статтею 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Згідно ч. 3 ст. 645 Цивільного кодексу України, за згодою особи, яка зробила пропозицію, договір може вважатись укладеним незалежно від того, що відповідь про прийняття пропозиції укласти договір було відправлено та (або) одержано із запізненням.

Відповідно ст. 180 Господарського кодексу України, зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов’язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов’язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. Загальний порядок укладення господарських договорів встановлений ст. 181 Господарського кодексу України.

В підтвердження того, що сторони домовились щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу, позивач посилається на попередній договір купівлі-продажу.

Згідно ст. 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються в порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Зобов’язання встановлені попереднім договором припиняються, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором або актом цивільного законодавства.

Згідно умов попереднього договору б/н від 05.04.2006 року, посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Вовкодав В.Г. та за № 2747, сторони зобов’язалися укласти у строк не пізніше одного року від дати підписання цього договору, договір купівлі-продажу спірного майна.

Сторонами доказів укладення договору купівлі-продажу у встановлений попереднім договором строк та у формі, визначеній чинним законодавством, не надано.

Як свідчать матеріали справи, 06.03.2007 року позивач отримав від відповідача лист з вимогою звільнення орендованого приміщення на умовах договору оренди № 111/4 від 05.04.2006 року.

Листом від 07.03.2007 року та телеграмою, позивач повідомив відповідача про готовність 20.03.2007 року укласти договір купівлі-продажу, на умовах попереднього договору.

16.03.2007 року відповідач направив на адресу відповідача проект договору купівлі-продажу на умовах попереднього договору та телеграму, в якій просив повідомити про готовність підпису договору купівлі-продажу та місце здійснення правочину.

20.03.2007 року Товариство з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна" листом № 2925/03 повідомило Товариство з обмеженою відповідальністю "Росттранс" про підготовку документів необхідних для нотаріа льного посвідчення договору купівлі-продажу спірного майна та запропонувало здійснити правочин 04.04.2007 року о 15-00 у приватного нотаріуса Херсонського міського нотаріального округу Волкодав В.Г. за адресою: м. Херсон, вул. Куліка, 12, мотивуючи тим, що Херсонським ДБТІ проводиться технічна інвентаризація, а тому документи будуть видані не раніше 03.04.2007 року, але в межах строку узгодженого попереднім договором для укладення основного договору.

Херсонське ДБТІ листом від 30.03.2007 року за № 449 відмовило в видачі витягу з державного реєстру права власності на нерухоме майно, що знаходиться у м. Херсоні, вул. Чорноморська, 25, в зв’язку з збільшенням площі магазину на 43,7 кв. м та нежилих приміщень (підвалу у прибудові) на 27,8 кв. м через проведення реконструкції та самочинне будівництво компресорних № 1 площею 8,22 кв. м, № 2 площею 6,327 кв. м, № 3 площею 28,237 кв. м і частини ганків. Бюро технічної інвентаризації повідомило, що підставою відмови є накладений ухвалою господарського суду Херсонської області у справі № 16/112-ПД-07 арешт на зазначене приміщення та рекомендувало звернутися до виконавчого комітету для узаконення проведених змін (реконструкції, самовільного приєднання, самочинного будівництва та здачі в експлуатацію), оскільки на перебудову, перепланування та зведення додаткових споруд відсутнє рішення про дозвіл та здійснення таких змін органу місцевого самоврядування.

Копією плану поверхів будівлі літ. "А" по вул. Чорноморська 25 у м. Херсоні, складеного 30.03.2007 року, також зафіксовано факт самовільного будівництва.

Виявлені інвентарним бюро зміни у будівлі, що знаходиться за адресою м. Херсон. вул. Чорноморська, 25 були здійсненні позивачем як орендарем без погодження відповідача, як орендодавця, в ході використання цього приміщення на умовах договору оренди № 111/4 від 05.04.2006 року.

Таким чином, накладення ухвалою господарського суду Херсонської області від 22.03.07 р. по справі № 16/112-ПД-07 арешту на спірне майно за заявою позивача та відмова Херсонського ДБТІ у видачі витягу з державного реєстру прав власності по ньому, у зв’язку з вищезазначеним арештом та реконструкцією і самочинним будівництвом, стало підставою надіслання відповідачем на адресу позивача листа №2942/03 від 30.03.2007 року про неможливість підписання договору купівлі-продажу спірного майна.

Згідно ст. 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

В даному випадку, сторонами в належній формі не було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов, оскільки, змінився об’єкт купівлі-продажу, який був погоджений сторонами за попереднім договором, і сторони не дійшли згоди щодо предмету та ціни договору купівлі-продажу.

Не доведено позивачем і факту повного або часткового виконання спірного договору.

Як свідчать матеріали справи, Товариство з обмеженою відповідальністю "Росттранс" 04.04.2007 року платіжним дорученням № 221 перерахувало Товариству з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна" 20000 грн. з призначенням платежу: часткова сплата згідно договору купівлі-продажу нерухомості за адресою: м. Херсон, вул. Чорноморська, 25 від 04.04.2007 року. Однак, у зв’язку з відсутністю зазначеного позивачем договору, а також відсутністю узгодження сторонами ціни спірного майна, відповідач в цей же день платіжнім дорученням № 3166 повернув ці грошові кошти як необгрунтовно перераховані.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає правомірним висновок господарського суду першої інстанції, що вищезазначені дії сторін не можуть свідчити про часткове виконання договірних зобов’язань, а підтверджують той факт, що між сторонами не було узгоджено істотні умови договору щодо вартості об’єкту нерухомості через це відповідач і не прийняв частково перераховані кошти.

Посилання позивача на те, що вищезазначене перерахування коштів відповідачу і є підтвердженням факту часткового виконання договору в розумінні ст. 220 Цивільного кодексу України, колегією суддів до уваги не приймаються, оскільки зазначена сума не була узгоджена сторонами і ці грошові кошти не були зараховані на рахунок відповідача.

Не доведено позивачем у встановленому законом порядку і факту ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору.

Згідно акту від 04.04.2007 року, складеного нотаріусом В.Г. Волкодав, директором та представником Товариства з обмеженою відповідальністю "Росттранс", представники Товариства з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна" для підписання договору купівлі-продажу спірного об’єкту не з’явилися.

Однак, як свідчать матеріали справи, представники відповідача з’явився до приватного нотаріуса 04.04.2007 року із запізненням на 10 хвилин, коли представників позивача вже не було, що підтверджується відповідним актом, складеним за участю представників відповідача та приватного нотаріуса 04.04.2007 року.

Як зазначає відповідач, його представник був направлений до приватного нотаріуса для погодження істотних умов договору з урахуванням зміни площі об’єкту купівлі - продажу, яку здійснив на свій розсуд орендатор приміщення - позивач у справі. Відповідач 04.04.2007 року передав приватному нотаріусу зібрані ним документи, які б могли бути підставою для посвідчення договору купівлі - продажу об’єкту, якщо б сторони при зустрічі 04.04.2007 року погодили всі істотні умови. Однак, після представлення листа Херсонського ДБТІ та ухвали суду про накладення арешту на спірне майно та підтвердження цієї інформації у відповідному реєстрі, приватний нотаріус постановою від 04.04.2007 року відмовив у вчиненні нотаріальних дій.

Отже, вищенаведене свідчить про відсутність з боку відповідача факту ухилення від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів вважає, що позивачем не доведено факту узгодження сторонами усіх істотних умов спірного договору, факту повного та часткового виконання договору, і ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає вимоги позивача щодо визнання дійсним спірного договору на підставі ч.2 ст. 220 Цивільного кодексу України, необґрунтованими та безпідставними.

Таким чином, господарським судом першої інстанції правомірно відмовлено позивачу у задоволенні позовних вимог про визнання спірного договору дійсним.

Також колегія суддів зазначає, що ст. 16 Цивільного кодексу України визначені способи захисту цивільних прав. Вимога про визнання договору укладеним не відповідає способам захисту цивільних прав, однак є доказом встановлення факту та елементом оцінки фактичних обставин справи.

Відсутність узгодженої сторонами умови, що є істотною та забезпечує виконання зобов’язання, оцінюється судом у сукупності з іншими доказами щодо обґрунтованості вимог.

При цьому колегія суддів зазначає, що сторони не досягли згоди щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу у встановленому порядку.

Не дотриманий у повному обсязі позивачем і загальний порядок укладення господарських договорів, передбачений ст. 181 Господарського кодексу України.

Таким чином, доводи заявника апеляційної скарги щодо того, що спірний договір між сторонами слід вважати укладеним є безпідставними.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає правомірним висновок господарського суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Доводи заявника, викладені в апеляційній скарзі спростовуються вищевикладеним та наступним:

Так, в обґрунтування своїх вимог, позивач посилається на те, що зобов’язання відповідача про продаж вказаного об'єкту нерухомості були передбачені також п.п. 6.11 договору найму нежитлового приміщення № 111/4 від 05 квітня 2006 року, що був укладений між позивачем та відповідачем, згідно якого, відповідач прийняв на себе зобов’язання по закінченні строку дії договору найму, продати майно позивачу на умовах, визначених попередньою угодою між сторонами.

Однак, вищезазначені доводи позивача не приймаються до уваги, з підстав того, що на день закінчення дії попереднього договору та договору оренди був змінений об’єкт нерухомого майна шляхом збільшення його площі. До того ж, договірні зобов’язання за договором оренди щодо передачі майна не є істотними умовами договору купівлі-продажу.

Безпідставними є і твердження позивача про не дослідження господарським судом першої інстанції факту реконструкції в спірному об’єкті та не надання оцінки листам Херсонського ДБТІ № 449 від 30.03.2007 року та № 174/7 від 25.04.2007 року.

Згідно ч.2 ст. 35 Господарського процесуального кодексу України, факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори) під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Так, при розгляді справи № 16/112-ПД-07 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Росттранс", м. Одеса до Товариства з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Відкрите акціонерне товариство Акціонерний банк "Південний", м. Одеса про спонукання до укладення договору та прийнятті рішення від 11.09.2007 року, яке вступило у законну силу, судом було встановлено, що причиною не виконання договірних зобов’язань щодо підготовки документів для укладення договору купівлі-продажу, зокрема, отримання витягу із держреєстру про право власності на нерухоме майно, стали безпідставні дії щодо здійснення самочинного будівництва (реконструкції, добудови, перепланування) орендованого приміщення. Суд не приймає до уваги, довідку Херсонського ДБТІ № 174/7 від 25.04.2007 року, надану позивачем, згідно якої повідомлено, що в ході проведення інвентаризації приміщень магазину, що знаходиться у м. Херсоні по вул. Чорноморська, 25, 19.03.2007 року, власником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна" порушень не виявлено. В зв’язку з наявністю двох відповідей від Херсонського ДБТІ, які виключають одне одного, суд направив запит до Херсонського ДБТІ за власною ініціативою. Згідно отриманої відповіді № 1163 від 03.09.07 Херсонське ДБТІ повідомило суд, що воно довідку № 174/7 від 25.04.2007 року Товариству з обмеженою відповідальністю "Росттранс" не надавало.

Таким чином, колегія суддів вважає, що господарським судом був зроблений вірний висновок про наявність збільшення площі об’єкту нерухомості та наявність вини позивача.

До того ж, слід зазначити, що згідно складеного та підписаного сторонами 05.04.2006 року акту приймання-передачі майна за договором найму нежитлового приміщення № 111/4 від 05.04.2006 р. наймодавець передав, а наймач прийняв нежиле приміщення магазину "Будинок взуття", розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Чорноморська, 25, яке складається з приміщення магазину площею 1253,5 кв.м. та нежилого приміщення (підвал у прибудові) площею 754,5 кв.м. Загальна площа приміщення - 2008 кв.м. Відповідно ж до технічної документації Херсонського ДБТІ станом на 30.03.2007 року загальна площа спірного приміщення складає 2092,8 кв.м., з них приміщення магазину - 1310,5 кв.м. та нежилого приміщення (підвал у прибудові) - 782,3 кв.м..

Наданий відповідачем план поверхів будівлі літ. "А", який прийнято до уваги судом, відповідає вимогам чинного законодавства. Копія плану з відміткою "самовільне будівництво", належним чином засвідчена Херсонським ДБТІ 30.03.2007 року, була надана для огляду суду.

Посилання позивача на неможливість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в зв’язку з наявністю іпотеки банку із-за непогашених кредитних зобов’язань відповідача перед АБ "Південний", колегією суддів також не приймаються до уваги, оскільки відповідачем було надано суду довідку АБ "Південний" від 04.04.2007 року про згоду банку на відчуження нерухомого майна за адресою: м. Херсон, вул. Чорноморська, 25, яке знаходиться в іпотеці у АБ "Південний", при умові повного погашення заборгованості за кредитним договором № 209/2 від 22.12.2005 року.

Не приймаються до уваги і посилання заявника апеляційної скарги на постанову Верховного суду України від 15.01.2008 року у справі № 16/145-07 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "МКП Прозерпіна", м. Херсон до Товариства з обмеженою відповідальністю "Росттранс", м. Одеса про зобов’язання повернути орендоване майно та виселення, оскільки зазначеною постановою скасовано судові акти господарських судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій у справі № 16/145-07 і справу передано на новий розгляд до господарського суду першої інстанції, саме з підстав того, що існує даний спір з приводу права власності на спірне приміщення, і судам необхідно було вирішити питання про зупинення провадження у даній справі до вирішення справи № 16/140-ПД-07.