Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді:Лавренюк О.Т.

суддів:Савицького Я.Ф., Гладишевої Т.Я.

при секретарі судового засідання:Іоффе С.Б.

за участю представників сторін:

від позивача:Щербакова Д.С., дов. № 3 від 09.01.2008 р.

від відповідача:ОСОБА_2, дов. № 28 від 09.01.2008 р.

від 3-ої особи 1: Загороднікова Т.В., посвідчення № 14

від 3-ої особи 2: Кравченко М.І., дов. № 1 від 09.01.2008 р.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1.

на рішеннягосподарського суду Одеської області від 19.11.2007 р.

по справі № 25-16/394-06-10570

за позовомФонду Комунального майна Ізмаїльської міської ради

доСуб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1(далі по тексту - СПД-ФО ОСОБА_1)

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

1) Управління містобудування та архітектури Ізмаїльської міської ради

2)Виконавчого комітету Ізмаїльської міської ради

продострокове розірвання договору оренди

Позивач, Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради, звернувся до господарського суду з позовом, в якому просить достроково розірвати договір оренди нерухомого майна, укладений 24.03.2006 р. між фондом комунального майна та СПД-ФО ОСОБА_1

Свої вимоги позивач обґрунтовує наступним: 24.03.2006 р. було укладено договір оренди нерухомого майна нежилих приміщень в м. Ізмаїлі, вул. Пушкінська, 58, загальною площею 31 кв.м.

Пунктом 5.2 вказаного Договору відповідач зобов'язалася провести капітальний ремонт об'єкту оренди відповідно до проектно-кошторисної документації, узгодженої з балансоутримувачем і ввести об'єкт оренди до експлуатації у 2-місячний строк з моменту укладання договору оренди.

05.07.2006 р. інженером відділу оренди Фонду Державного майна проведена перевірка виконання умов договору, за результатами якої встановлено, що приміщення до експлуатації не введене.

12.07.2006 р. Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради була направлена претензія з заявою про дострокове розірвання договору оренди, у зв'язку з не введенням об'єкту до експлуатації, а 27.09.2006 р. позивач звернувся до господарського суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди, посилаючись на те, що не введення об'єкту оренди в експлуатацію є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

Відповідач позов не визнала і надала зустрічний позов, в якому просила визнати договір оренди нерухомого майна від 24.03.2006 р. дійсним.

Рішенням господарського суду Одеської області від 10.01.2007 р. по справі № 16/394-06-10570 (суддя Желєзна С.П.) в задоволені первісного позову відмовлено, в задоволені зустрічного позову про визнання договору оренди дійсним також відмовлено.

СПД -ФО ОСОБА_1 рішення суду не оскаржувала.

Апеляційна скарга Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради постановою Одеського апеляційного господарського суду від 03.07.2007 р. (головуючий: суддя Колоколов С.І., судді: Разюк Г.П., Петров М.С.) по вказаній справі залишена без задоволення, рішення суду залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 27.06.2007 р. рішення суду першої інстанції та постанову ОАГС скасовано, справу за позовом ФКМ Ізмаїльської міської ради Одеської області про дострокове розірвання договору оренди направлено на новий розгляд з метою встановлення чи зверталася відповідачка до відповідних органів у передбачений договором строк із відповідними заявами про введення об'єкту оренди в експлуатацію і чи були підстави та необхідність такого звернення., чи звертався відповідач до ФКМ про неможливість виконання договірних зобов'язань.

Ухвалою від 24.09.2007 р. господарським судом залучено до участі у справі Управління містобудування та архітектури Ізмаїльської міської ради та Виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради, як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача.

Рішенням господарського суду Одеської області від 19.11.2007 р. по справі № 25-16/394-06-10570 (суддя Малярчук І.А.) позов задоволено.

Рішення суду обґрунтовано тим, що СПД ОСОБА_1 припустилася істотного порушення договору оренди нерухомого майна від 24.03.2006 р. в частині здійснення капітального ремонту та введення об'єкту в експлуатацію.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, СПД ОСОБА_1, звернулася до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду першої інстанції скасувати, в задоволені позову відмовити, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.

Позивач відзив на апеляційну скаргу не надав, в судовому засіданні представник позивача просить рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Представник третьої особи -Ізмаїльської міської ради - також просить рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Представник Управління містобудування та архітектури також просить рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Перевіривши матеріали справи, повноту встановлення обставин справи та відповідність ним висновків суду, правильність застосування норм процесуального та матеріального права, заслухавши пояснення сторін, судова колегія дійшла до висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи і встановлено міцевим господарським судом 09.12.2005 р. на засіданні конкурсної комісії по ухваленню переможця конкурсу на право оренди об'єкта комунальної власності по вул. Пушкіна, 58, в м. Ізмаїлі складено протокол № 3 згідно з яким конкурсна комісія вирішила визнати переможцем конкурсу на право оренди об'єкта комунальної власності по вул Пушкіна, 58, відповідача -ОСОБА_1, після чого між Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради та СПД ОСОБА_1 24.03.2006 р. було укладено договір оренди нежитлового приміщення, згідно умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове володіння та користування з метою здійснення торгівельної діяльності, нежитлове приміщення площею 31 кв.м., за адресою: Одеська обл., м. Ізмаїл, вул. Пушкіна, 58. Строк дії договору складає 10 років; орендар зобов'язується використовувати орендоване майно у відповідності до умов договору; своєчасно та у повному обсязі вносити орендну плату; забезпечити вбирання та благоустрій прилеглої території; орендарем також прийняті на себе обов'язки щодо проведення капітального ремонту об'єкта оренди у відповідності з проектно-кошторисною документацією, узгодженою з балансоутримувачем та введення його до експлуатації у двохмісячний термін з моменту укладення договору оренди; у випадку розірвання договору оренди або закінчення строку його дії та відмови від його продовження негайно повернути орендодавцю об'єкт оренди в належному стані з урахуванням здійснених нероздільних поліпшень: безперешкодно допускати представників орендодавця в приміщення з метою перевірки дотримання вимог договору; відшкодовувати Фонду комунального майна затрати по експертній оцінки об'єкту оренди; укласти договір на відшкодування затрат по сплаті податку на землю; тощо. Орендодавець зобов'язувався не здійснювати дій, які б перешкоджали орендарю користуватися об'єктом на умовах договору; контролювати наявність, стан об'єкта оренди та надходження орендної плати. Також в договорі зазначено, що зміни в договорі можуть бути внесені тільки за згодою сторін або по вимозі однієї із сторін по рішенню господарського суду у разі невиконання сторонами своїх обов'язків та з інших підстав, передбачених нормами діючого законодавства; дія договору оренди припиняється у випадках: закінчення строку, на який він був укладений, приватизації об'єкта оренди, загибелі об'єкта оренди, смерті орендаря -фізичної особи, що не є СПД, виключення з ЄДР фізичної особи, що є СПД, ліквідації орендаря -юридичної особи, банкрутства орендаря, дострокового розірвання договору за письмовою згодою або по рішенню Господарського суду (п.5.1, 6.1 Договору).

Як вказує позивач в позовній заяві, відповідач не виконала умови Договору щодо здачі об'єкта оренди в експлуатацію у встановлений Договором двомісячний строк.

Аналізуючи вказану обставину судова колегія встановила, що виконуючи умови Договору, відповідачка здійснила такі дії: сумісно з балансоутримувачем та Орендодавцем склала дефектний акт, який було затверджено заступником міського голови Ізмаїльської міської ради (т. 2, а.с. 41), одержала дозвіл виконавчого комітету на переобладнання орендованого приміщення під магазин (т. 1, а.с. 28), розробила проектно-кошторисну документацію, затвердивши її в виконавчому комітеті (т. 1, а.с. 43-68), уклала Договір підряду на виконання капітального ремонту, 29.03.2006 р уклала з балансоутримувачем Договір на виконання технічного нагляду за проведенням капітального ремонту (т. 1,а.с. 29), узгодивши з ДАБК проведення капітального ремонту орендованого приміщення, виконала передбачені роботи, а балансоутримувач прийняв ці роботи без будь-яких зауважень, вартість ремонту склала 21760,80 грн. при ціні об'єкту оренди 20008,00 грн., звернулася в Ізмаїльський відділ Одеського філіалу ДП "НДІПРОЕКТКОНСТРУКЦІЯ", яке в технічному висновку підтвердило можливість експлуатації орендованого приміщення, сплачувала оренді платежі, передбачені договором оренди, провела інші дії, направлені на виконання Договору оренди.

17.05.2007 р. СПД ОСОБА_1 звернулася до Управління містобудування і архітектури Ізмаїльської міської ради з заявою про призначення державної комісії по прийому до есплуатації об'єкта оренди (т. 2, а.с. 25, 38). Дана заява була прийнята особисто начальником Управління містобудування і архітектури, однак зареєстрована не була, будь-якої відповіді на вказану заяву надано не було. Дана обставина підтверджена листом Управління містобудування і архітектури Ізмаїльської міської ради від 21.09.2007 р. за № 801 (т. 2, а.с. 38), копією заяви ОСОБА_1. (т. 2, а.с. 25), поясненнями представника Управління містобудування і архітектури, даними в судовому засіданні.

Таким чином, в судовому засіданні встановлено, що відповідачка у передбачений договором строк звернулася із заявою про введення об'єкту оренди в експлуатацію і судова колегія приходить до висновку, що причиною нездачі об'єкта оренди в експлуатацію у встановлений Договором строк є бездіяльність Управління містобудування і архітектури Ізмаїльської міської ради.

Посилання представника Управління на те, що дана заява повинна була бути подана та розглянута іншою інстанцією не є підставою покладати відповідальність за порушення договору в частині здачі об'єкту оренди в експлуатацію на відповідачку, оскільки, як вказано вище, ніяких дій щодо виконання своїх обов'язків після одержання заяви від 17.05.2006 р. Управління не здійснило, будь-яких роз'яснень відповідачці щодо її подальших дій не надало, заяву про призначення державної комісії за належністю не передало та, не зареєструвавши заяву в установленому порядку, порушило Закон України "Про звернення громадян" (393/96-ВР) .

На підставі викладеного судова колегія не погоджується з висновком господарського суду першої інстанції відносно того, що державну комісію по прийняттю даного об'єкту в експлуатацію створено не було з вини відповідачки.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено Договором або законом. Згідно ч. 2 цієї статті договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, істотним слід вважати таке порушення договору, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення мети договору.

Враховуючи викладене, судова колегія вважає, що нездача об'єкту оренду в експлуатацію у двомісячний строк сталася не з вини відповідачки і це порушення умов Договору не має суттєвого характеру і не перешкоджає досягненню мети договору. Як сказано вище, відповідачкою здійснені всі необхідні дії щодо виконання умов Договору, витрачені значні кошти, у зв'язку з виконанням умов Договору, і неналежне виконання службовими особами своїх обов'язків не може бути підставою для покладення відповідальності на відповідачку.

Твердження позивача, вказані в поясненні на позовну заяву, щодо порушення відповідачкою правил проведення капітального ремонту та порушення правил одержання дозвільної документації на проведення капітального ремонту, не може бути взято до уваги, оскільки всі документи, надані відповідачем з метою проведення капітального ремонту, затверджені посадовими особами Ізмаїльської міської ради і підстав вважати їх недійсними у відповідача не було.

Посилання позивача, як на підставу своїх вимог, на претензію від 12.07.2007 р., теж не приймається до уваги, оскільки дані правовідносини не передбачають претензійного порядку розгляду спорів.

Оспорюваним Договором оренди не передбачено будь-яких форс-мажорних обставин, не передбачена необхідність звернення відповідача щодо неможливості виконання умов договору і тому посилання позивача на ч. 2 ст. 205 ГК України не є обставиною для дострокового розірвання договору оренди.

Відповідно до ст. 6 Конвенції "Про захист прав людини і основоположних свобод", право на справедливий судовий розгляд є основоположною засадою всієї системи захисту прав та свобод людини. З огляду на вказану статтю, судова колегія вважає, що дострокове розірвання договору оренди за таких, встановлених в судовому засідання обставин, не може бути визнано справедливим у розумінні ст. 6 Конвенції "Про захист прав людини і основоположних свобод".

Аналізуючи висновки суду щодо не виконання умов договору відносно капітального ремонту орендованого приміщення, судова колегія дійшла до наступного:

Статтею 54 ГПК України передбачена форма і зміст позовної заяви, яка повинна серед іншого містити: зміст позовних вимог, виклад обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги, інше.

Як встановлено матеріалами справи, позивач звернувся з позовом про розірвання договору оренди, вказавши підстави позову -не введення об'єкту оренди в експлуатацію.

Будь-яких інших підстав для дострокового розірвання договору позивач не вказував. Посилання суду першої інстанції на істотне порушення умов договору в частині здійснення капітального ремонту судовою колегією не приймається, оскільки у встановленому законом порядку позивач свої вимоги в частині підстав позову не уточнював, не змінював, на доповнював. Наданий суду лист від 10.09.2007 р. за № 1315, за вх. № 21164 від 12.09.2007 р. (т. 2, а.с. 21-22), пояснення на позовну заяву, надані Виконавчим комітетом Ізмаїльської міської ради - третьою особою без самостійних вимог (т. 2, а.с. 113-115), не є уточненнями підстав позову в розумінні ч. 4 ст. 22 ГПК України і тому господарський суд першої інстанції не мав підстав для розгляду питання щодо проведення чи відсутності проведення капітального ремонту на оспорюваному об'єкті оренди, оскільки таких підстав позову позивач в позовній заяві не зазначав, уточнення позовних вимог суду не надавав. В судовому засіданні представник позивача свої вимоги не уточнював, не доповнював, не змінював, тобто суд першої інстанції вийшов за межі заявлених правових підстав позову.

Враховуючи вищевикладене, судова колегія вважає, що господарський суд першої інстанції при розгляді справи порушив норми процесуального та матеріального права, висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи і тому апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з прийняттям рішення про відмову в задоволені позову.

Керуючись cm.cm. 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , колегія суддів -

Апеляційну скаргу СПД-ФО ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 19.11.2007 р. по справі № 25-16/494-06-10570 скасувати.

В задоволені позову Фонду Комунального майна Ізмаїльської міської ради про дострокове розірвання договору оренди відмовити.

Постанова в порядку ст. 105 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку.