20/391/06 Про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення - Текст документа

Відкритим акціонерним товариством "Укртекстиль", м. Запоріжжя було подано позов до Приватного підприємця ОСОБА_1, м. Запоріжжя про стягнення суми 39.618,04 грн. заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення від 15.11.2005р., у т.ч.: суми 28.390,04 грн. основного боргу, суми 8500,00 грн. штрафу та суми 2728,00 грн. пені (відповідно до уточнених позовних вимог).

В ході розгляду справи Приватним підприємцем ОСОБА_1 було подано зустрічний позов до ВАТ "Укртекстиль" про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення від 15.11.2005р.

Розглянувши справу по суті, господарський суд Запорізької області своїм рішенням від 26.01.2007р. у справі № 20/391/06 (суддя Гандюкова Л.П.) у задоволенні позовних вимог за первісним та зустрічним позовами відмовив.

Рішення суду в частині вирішення спору за первісним позовом мотивоване тим, що сторонами при підписанні договору оренди нежитлового приміщення не досягнуто згоди по таких істотних умовах, передбачених законом для договорів оренди, як: об'єкт оренди (склад та вартість майна), порядок використання амортизаційних відрахувань, порядок відновлення орендованого майна, у зв'язку з чим, відповідно до ст.638

Не погоджуючись з прийнятим у справі судовим рішенням, у поданій апеляційній скарзі ВАТ "Укртекстиль", позивач за первісним позовом, вказує на те, що рішення суду є необгрунтованим та таким, що не відповідає нормам матеріального права, порушує інтереси позивача. Зазначає, що в договорі оренди нежитлового приміщення від 15.11.2005р. сторони дійшли згоди по всім істотним умовам. Договір частково виконувався сторонами. Просить рішення господарського суду Запорізької області від 26.01.2007р. у справі № 20/391/06 скасувати та прийняти нове рішення, яким первісний позов задовольнити.

В судовому засіданні представник позивача підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі.

Від ПП ОСОБА_1, відповідача за первісним позовом, відзиву на апеляційну скаргу до суду не надходило. Відповідач законним правом на участь в судовому засіданні не скористався. Про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Про причини неявки суду не повідомив.

Колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за наявними у справі доказами, у відсутності відповідача, оскільки його неявка не перешкоджає вирішенню спору.

Розпорядженням голови Запорізького апеляційного господарського суду № 1581 від 22.05.2007р. справу призначено до розгляду у складі колегії - Антоніка С.Г. (головуючий), суддів Мірошниченка М.В., Кричмаржевського В.А.

В судовому засіданні 23.05.2007р. за згодою представника позивача оголошено вступну та резолютивну частини постанови суду апеляційної інстанції.

За клопотанням представника позивача розгляд справи вівся без застосування засобів технічного забезпечення фіксації судового процесу.

Колегія суддів, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при винесенні оскаржуваного рішення, знаходить апеляційну скаргу такою, що підлягає частковому задоволенню, з наступних підстав.

Як випливає з матеріалів справи, 15.11.2005р. між ВАТ "Укртекстиль" (орендодавець) і ПП ОСОБА_1 (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення, згідно з п.1.1 якого орендодавець здає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування нежитлове приміщення загальною площею 109 кв.м, розташованеАДРЕСА_1. Нежитлове приміщення загальною площею 109 кв.м вбудовано в перший поверх дев'ятиповерхового будинку.

Розмір місячної орендної плати складає 2780,00 грн. із розрахунку 25,50 грн. за 1 кв.м займаної площі (п.3.1 договору).

Орендна плата перераховується орендарем самостійно на розрахунковий рахунок ВАТ "Укртекстиль", щоквартально не пізніше 5 числа поточного кварталу, згідно виставленого рахунку. Платіжні документи на перерахування орендної плати орендарю передаються орендодавцем до настання строку платежу (п.3.2 договору).

Витрати по комунальним послугам, спожитої електроенергії, води, телефонним послугам не входять у розмір орендної плати і оплачуються орендарем у відповідності з їх фактичним споживанням, плюс 10 % до фактичної суми загальної суми комунальних послуг. Оплата здійснюється на підставі виставлених орендодавцем рахунків щомісячно не пізніше 5 банківських днів з моменту виставлення рахунку (п.3.3 договору).

Одним з обов'язків орендаря, у відповідності з п.4.2 договору, є своєчасно і в повному обсязі вносити орендодавцю орендну плату і плату за спожиті комунальні послуги.

Договір укладений на 1 рік і діє з 15.11.2005р. до 14.11.2006р. (п.7.1 договору).

В обгрунтування позовних вимог за первісним позовом ВАТ "Укртекстиль" посилається на те, що орендарем неналежним чином виконуються умови договору оренди в частині сплати орендних платежів, внаслідок чого у відповідача перед позивачем за період з 15.11.2005р. по 4 квартал 2006р. виник борг в сумі 28.390,04 грн. На вказану суму боргу позивачем на підставі п.6.4 договору оренди нарахований штраф у розмірі 8500,00 грн. Крім того, на підставі п.3.5 договору позивачем нарахована сума 2728,00 грн. пені. У зв'язку з цим, в первісному позові ставиться вимога про стягнення з відповідача суми 39.618,04 грн. заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення від 15.11.2005р., у т.ч.: 28.390,04 грн. основного боргу, 8500,00 грн. штрафу та 2728,00 грн. пені. Позов грунтується на приписах ст.ст. 546 - 552, 610, 624, 629, 759 - 786, 793 - 797

В обгрунтування позовних вимог за зустрічним позовом ПП ОСОБА_1 посилається на те, що в договорі оренди від 15.11.2005р. сторонами не визначені певні істотні умови, а саме: склад і вартість орендованого приміщення; орендна плата встановлена без урахування її індек сації; не вказано порядок використання амортизаційних відрахувань; не вказана процедура відновлення орендованого приміщення та умови його повернення. На думку заявника, договір оренди від 15.11.2005р. не відповідає вимогам закону, оскільки його зміст суперечить вимогам ст.284

Фактичні обставини справи свідчать про те, що спірні правовідносини сторін грунтуються на договорі від 15.11.2005р., який за своїм змістом є договором оренди. До вказаних правовідносин підлягають застосуванню гл.58

Аналогічне положення закріплено в ст.283

Підставою для відмови у задоволенні позовних вимог за первісним позовом став висновок суду першої інстанції про те, що між сторонами за договором оренди від 15.11.2005р. не досягнуто згоди по всім істотним умовам, що необхідні для договорів даного виду (ст. 638

Проте, з таким висновком суду погодитись не можна з наступних підстав.

Відповідно до ст.180

Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Iстотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. Аналогічне положення закріплено в ст.638

В силу ст.284

Зі змісту договору оренди від 15.11.2005р. вбачається, що об'єкт оренди сторонами визначений в п.1.1 цього договору. Таким об'єктом є нежитлове вбудоване у 1-й поверх дев'ятиповерхового будинку приміщення загальною площею 109 кв.м, розташоване АДРЕСА_1.

З матеріалів справи вбачається, що згідно зі Свідоцтвом про право власності від 06.02.2002р. № 18, виданого Управлінням у справах приватизації Запорізької міської ради, а також реєстраційного посвідчення від 12.02.2002р. за реєстровим № 1600, виданого ОП "Запорізьке МБТI", ВАТ "Укртекстиль" є власником нежитлового приміщення ХIII першого поверху (літера А-9) загальною площею за внутрішніми замірами 109 кв.м, за адресою:АДРЕСА_1, яке придбано шляхом приватизації відповідно до рішення сесії Запорізької міської ради НОМЕР_1. Свідоцтво видане на підставі договору купівлі-продажу НОМЕР_2 та акта прийому-передачі НОМЕР_3.

Аналіз обставин справи свідчить про те, що в оренду відповідачу було передане саме те, приміщення, яке знаходиться у позивача на праві власності, згідно вищевказаних правоустановчих документів. Вказаним приміщенням користувався відповідач, який зазначив, що ним були зроблені поліпшення такого приміщення. До того ж, відповідачем частково сплачувались орендні платежі.

Як пояснив представник позивача в судовому засіданні, акт приймання-передачі приміщення був складений сторонами в одному екземплярі, після чого зазначений акт було передано підприємцю. Оскільки відповідач фактично вступив у користування та володіння нежитловим приміщенням та у перший місяць оренди у повному обсязі сплатив орендну плату, жорсткого питання про повернення підписаного акту приймання-передачі не ставилось. В подальшому акт приймання-передачі відповідачем не повернутий.

Колегія суддів зазначає, що відсутність акту приймання-передачі приміщення не є підставою для твердження про відсутність у відповідача приміщення в орендному користуванні, з урахуванням інших обставин справи (часткова сплата орендних платежів, твердження відповідача про проведення поліпшень в орендованому приміщенні).

Між сторонами не виникало спору стосовно невизначеності приміщення, яке передано позивачем відповідачу в оренду.

З викладеного вбачається, що сторонами в договорі оренди від 15.11.2005р. визначений предмет оренди та досягнута згода щодо цієї істотної умови договору.

Відповідно до ч.4 ст.284

Згідно зі ст.763

Зі змісту п.7.1 договору оренди від 15.11.2005р. вбачається, що строк дії договору встановлений сторонами з 15.11.2005р. до 14.11.2006р.

Отже, сторонами визначений строк, на який укладений договір оренди.

Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

У відповідності зі ст.762

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Пунктом 3 договору оренди від 15.11.2005р. сторонами встановлений розмір орендної плати та строки її внесення. Зокрема зазначено, що розмір місячної орендної плати складає 2780,00 грн. з розрахунку 25,50 грн. за 1 кв.м займаної площі. На орендаря також покладений обов'язок сплачувати витрати по комунальним послугам, спожитої електроенергії, води, телефонних послуг.

Відсутність в договорі оренди від 15.11.2005р. індексації орендної плати не може бути достатньою підставою для твердження про недосягнення між сторонами згоди щодо орендної плати, на чому наполягає відповідач. Зокрема, відсутність індексації (співвідношення платежів по зобов'язанням з індексом цін як засіб захисту від інфляції) орендної плати не порушує права та охоронювані законом інтереси останнього.

Частиною 3 ст.762

Пунктом 3.4 договору оренди сторони зазначили, що розмір орендної плати може бути переглянутий у зв'язку з інфляційними процесами в бік збільшення або зменшення розміру орендної плати.

Таким чином, слід вважати, що сторонами досягнута згоди щодо такої істотної умови договору, як розмір орендної плати.

Щодо порядку використання амортизаційних відрахувань, то слід зазначити, що у відповідності з п.8.1.1 Закону України

З матеріалів справи вбачається, що відповідач не є платником податку на прибуток підприємств, у зв'язку з чим не використовує амортизаційні відрахування.

Щодо порядку відновлення орендованого майна та умови його повернення, то слід зазначити наступне.

Відповідно до ст.776

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Згідно зі ст.778

Статтею 285 ГК України (436-15) передбачено, що орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню

З умов пункту 4 договору оренди вбачається, що на орендаря покладений обов'язок своєчасно здійснювати поточний ремонт орендованого приміщення за рахунок власних коштів, а також усувати пошкодження в орендованому приміщенні, які виникли з вини орендаря; утримувати орендоване приміщення в порядку, передбаченому санітарними і пожежними правилами, не допускати перевантаження електромереж; за свій рахунок виконувати усі встановлені протипожежні заходи; утримувати в належному стані територію, що прилягає до орендованого об'єкту. Зі згоди орендодавця орендар має проводити реконструкцію, технічне переоснащення орендованого приміщення.

Таким чином, сторонами встановлений порядок відновлення орендованого майна.

Відповідно до ч.1 ст.785

Пунктом 4.11 договору оренди передбачено, що у випадку припинення дії договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцю орендоване приміщення в належному стані. Факт повернення орендованого майна підтверджується актом приймання-передачі, підписаного сторонами.

Отже, сторонами передбачені умови повернення орендованого майна.

З викладеного вбачається, що сторонами в договорі оренди від 15.11.2005р. досягнута згода по всім істотним умовам, що необхідні для договорів даного виду. Зокрема, сторонами визначені предмет, ціна та строк дії договору. Таким чином, підстави вважати договір оренди неукладеним (таким, що не відбувся) відсутні.

За первісним позовом ВАТ "Укртекстиль" просить стягнути з ПП ОСОБА_1 суму 28.390,04 грн. основного боргу по орендним платежам, 8500,00 грн. штрафу та 2728,00 грн. пені.

У відповідності з ч.3 ст.285

Згідно умов п.4.2 договору оренди, відповідач зобов'язався своєчасно і в повному обсязі вносити орендодавцю орендну плату і плату за спожиті комунальні послуги. Строки та порядок внесення зазначених платежів встановлені в п.3 договору.

Відповідно до ст.ст. 525, 526

Фактичні обставини справи свідчать про те, що відповідач не виконав взятих на себе договірних зобов'язань в частині своєчасної і повної сплати орендних платежів, внаслідок чого в період з 15.11.2005р. по 4 квартал 2006р. у відповідача перед позивачем виник борг в сумі 28.390,04 грн. Наявність заборгованості також підтверджується складеними сторонами актом звірки від 10.11.2006р. і заборгованість визнана відповідачем. Доказів сплати відповідачем вказаної суми суду не надано. Таким чином, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню сума 28.390,04 грн. основного боргу по орендним платежам.

Щодо позовних вимог за первісним позовом в частині стягнення суми 8500,00 грн. штрафу та 2728,00 грн. пені, то слід зазначити наступне.

Відповідно до ст.ст. 610, 611

Пунктом 3.5 договору оренди передбачено, що орендна плата і комунальні послуги, перераховані несвоєчасно або не в повному обсязі стягуються на розрахунковий рахунок орендодавця у відповідності з діючим законодавством з урахуванням пені у розмірі 1% від суми заборгованості за кожний день прострочення (включаючи день оплати).

Пунктом 6.4 договору встановлено, що у випадку порушення орендарем зобов'язання, покладених на нього п.4.9, п.4.2 договору, ним сплачується штраф у розмірі 100 неоподатковуваних доходів громадян за кожне таке порушення.

На підставі вказаних умов договору оренди позивачем нарахована сума штрафу та пені.

Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.

Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

Умовами п.3 договору оренди від 15.11.2005р. закріплений обов'язок орендаря сплачувати орендну плату у встановлені строки на підставі виставленого орендодавцем рахунку. При цьому, платіжні документи на перерахування орендної плати передаються орендодавцем орендарю до настання строку платежу.

Відповідач зазначає, що не отримував від позивача рахунків на сплату орендних платежів. Позивач посилається на те, що рахунки передавались відповідачу своєчасно, проте доказів надання (чи направлення) таких рахунків відповідачу надати не може у зв'язку з їх відсутністю.

У зв'язку з цим, колегія суддів приходить до висновків про те, що у відповідача відсутня вина в порушенні взятих на себе договірних зобов'язань з питання своєчасності та повноти сплати орендних платежів, оскільки суду не надано доказів направлення чи вручення відповідачу рахунків на здійснення орендної плати. Таким чином, відповідач звільняється від відповідальності за неналежне виконання договірних зобов'язань і підстави для стягнення з нього на користь позивача неустойки (пені та штрафу) відсутні. Проте, зазначена обставина не є підставою для невиконання відповідачем свого договірного зобов'язання з оплати орендних платежів і не звільняє відповідача від обов'язку сплатити заявлену до стягнення суму основного боргу у розмірі 28.390,04 грн.

З урахуванням вищевикладеного, позовні вимоги за первісним позовом підлягають частковому задоволенню. З відповідача на користь позивача слід стягнути суму 28.390,04 грн. основного боргу. В частині стягнення суми 8500,00 грн. штрафу та 2728,00 грн. пені позовні вимоги є необгрунтованими і не підлягають задоволенню.

Щодо позовних вимог за зустрічним позовом про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення від 15.11.2005р., то слід зазначити наступне.

Як на наявність підстав для визнання зазначеного договору оренди недійсним ПП ОСОБА_1 посилається на відсутність у договорі певних істотних умов.

Проте, як зазначалось вище, між сторонами за договором оренди від 15.11.2005р. досягнута згода по всім істотним умовам, що необхідні для договорів даного виду.

Аналіз змісту зустрічного позову дає можливість дійти до висновку про те, що позовна вимога ПП ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди від 15.11.2005р., яка обгрунтовується відсутністю в договорі певних істотних умов, за своїм змістом є вимогою про визнання угоди неукладеною. Разом з тим, в силу ст.16

Висновок суду про укладеність чи неукладеність того чи іншого договору грунтується на юридичній оцінці змісту такого договору, встановленні наявності чи відсутності в договорі всіх істотних умов, що необхідні для договорів даного виду. В залежності від встановлення обставини наявності чи відсутності в договорі всіх істотних умов, робиться висновок про те, чи породжує такий договір взаємні права та обов'язки для сторін за угодою.

Згідно з Роз'ясненням ВАСУ №02-5/111

У відповідності зі ст.215

Відповідно до ст.207

ПП ОСОБА_1, всупереч вимогам ст.33

Таким чином, позовні вимоги за зустрічним позовом є необгрунтованими і не підлягають задоволенню із зазначених вище підстав.

З огляду на викладене, у зв'язку з неповним з'ясуванням місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи, що призвело до порушення норм матеріального права, колегія суддів знаходить підстави для зміни оскаржуваного рішення.

Апеляційну скаргу ВАТ "Укртекстиль" слід задовольнити частково.

У відповідності зі ст.49

Керуючись ст. ст. 49, 101-105

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства "Укртекстиль", м. Запоріжжя задовольнити частково.

Рішення господарського суду Запорізької області від 26.01.2007р. у справі № 20/391/06 змінити.

Первісний позов задовольнити частково.

Стягнути з Приватного підприємця ОСОБА_1, м. Запоріжжя на користь Відкритого акціонерного товариства "Укртекстиль", м. Запоріжжя суму 28.390,04 грн. основного боргу, 425,85 грн. державного мита та 84,56 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Видати наказ.