17-30-9-25/276-05-9424 Про стягнення заборгованості за надання комунальних послуг та пропорційної частини витрат на утримання прибудинкової території - 17.04.2007 Прийняття

У жовтні 2005 р. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" (далі –Об'єднання) звернулося до господарського суду Одеської області з позовом до Громадської організації "Спілка арбітражних керуючих, розпорядників майна, ліквідаторів в Одеській області" (далі - Спілка) про стягнення заборгованості у розмірі 10 500 грн. за надані комунальні послуги та пропорційну частину витрат по утриманню прибудинкової території за період з 01.04.2004 р. по 01.06.2005 р.

У процесі розгляду справи Об'єднання уточнювало та доповнювало свої позовні вимоги в частині стягнення розміру заборгованості по витратам на утримання та обслуговування будинку і прибудинкової території та зобов'язання відповідача укласти договір на обслуговування та утримання будинку, виклавши їх в остаточному варіанті 05.12.2006 р., в якому просив суд стягнути з відповідача не 22 800,36 грн. по уточненим позовним вимогам, які надійшли до суду 11.10.2006 р., а 21 785,94 грн. згідно уточненому розрахунку витрат на один кв.м., надавши калькуляцію цих витрат.

При цьому Об'єднання як у первісному варіанті позову, так і в його уточненнях у подальшому посилався на те, що він є балансоутримувачем багатоквартирного будинку, здійснює його обслуговування і утримування, уклав договори на енергозабезпечення, водопостачання і водовідведення, вивіз твердих побутових відходів та інші по наданню послуг з утримування будинку і прибудинкової території як того вимагає Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) . Згідно цьому Закону (2866-14) і нормам Цивільного кодексу України (435-15) , як дальше зазначає позивач, він має право для звернення до суду про стягнення з відповідача понесених витрат по обслуговуванню багатоквартирного будинку та прибудинкової території відповідно до розміру площі 2-го поверху цього будинку, яку займає відповідач.

Спілка (відповідач) проти пред'явленого позову заперечує, посилаючись на те, що вона не є власником займаних нею приміщень 2-го поверху будинку і на відсутність укладеного договору з позивачем по участі у витратах на обслуговування і утримання будинку, що є необхідністю згідно названого вище Закону (2866-14) , а тому вона не зобов'язана нести вказані витрати.

Справа судами розглядалась неодноразово.

Після скасування рішення суду першої інстанції від 22.12.2005 р., яким було відмовлено у позові Об'єднанню (позивачу), постановою Вищого господарського суду України від 23.08.2006 р. за касаційною скаргою Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції і Представництво як Орендодавець комунального майна по договору оренди № 3/2 від 04.07.2003 р. з відповідачем ухвалою суду було залучено третьою особою без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача.

У своїх письмових поясненнях на позов Об'єднання, який останнім був уточнений зі збільшенням заборгованості до стягнення в сумі 22 880,36 грн. по витратам за утримання будинку та прибудинкової території і без зобов'язання відповідача укласти договір на відшкодування вказаних витрат, де знаходились орендовані приміщення відповідача, залучена третя особа –Представництво –визнало обґрунтованим уточнений позов Об'єднання і просила суд стягнути з відповідача вказану суму заборгованості –22 880,36 грн., посилаючись при цьому на договір оренди № 3/2 від 04.07.2003 р. укладений з відповідачем і Закон України "Про відповідальність суб'єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкової території (686-14) (а.с. 76, т. I).

Не дивлячись на це, в судовому засіданні апеляційної інстанції представник третьої особи заперечувала проти позову Об'єднання про стягнення заборгованості з відповідача, погодившись з доводами останнього.

Останнім рішенням місцевого господарського суду від 01.02.2007 р. у позові відмовлено, оскільки суд погодився з запереченнями відповідача на позов.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням суду, позивач надав апеляційну скаргу, в якій просить оскаржене рішення суду скасувати та прийняти нове рішення, яким його позовні вимоги у стягненні з відповідача 21 785,94 грн. і судових витрат задовольнити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

У запереченнях на апеляційну скаргу відповідач вважає її необґрунтованою, з чим погодився і представник третьої особи –Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, про що було зазначено вище.

Розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, заслухавши представників сторін та третьої особи, перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

13.02.04р. Виконавчим комітетом Одеської міської ради був зареєстрований статут позивача, якого створено власниками квартир та приміщень багатоквартирного будинку № 14 по вул. Дерибасівській в м. Одесі відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) .

Розпорядженням міського голови від 11.02.2005р. № 143-01р "Про передачу житлового будинку на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус"" житловий будинок у м. Одеса, вул. Дерибасівська, 14 було передано на баланс позивачу.

Статтею 385 ЦК України передбачено, що об'єднання власників квартир є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону, яким є Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) , правилами ст. 11 якого встановлено правила щодо утримання житлового комплексу на балансі Об'єднання, згідно ч. 3 якої балансоутримувач забезпечує управління житловим комплексом.

Відносини власників приміщень, яким в даному випадку є Одеська міська рада в особі її Представництва яке уклало договір оренди з відповідачем, і управителя регулюються ст. 13 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", відповідно до ч. 1 якої відносини власників приміщень і управителя регулюються договором між ними, який укладається на основі Типового договору, форму якого затверджує спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань містобудування та житлової політики.

Господарським судом також встановлено, що 04.07.2003р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Спілкою (відповідачем) було укладено договір № 3/2 оренди нежитлових приміщень, за яким Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради передало, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 14 на другому поверсі, загальною площею 244,1кв.м. на строк з 04.07.2003р. по 04.07.2008р.

Зазначене Представництво (3-я особа) уклала вказаний договір оренди зі Спілкою (відповідачем) від імені власника комунального майна –Одеської міської ради на підставі Положення про представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, затверджене рішенням останньої.

Згідно цьому Положенню Представництво є виконавчим органом Одеської міської ради і здійснює повноваження орендодавця комунального майна територіальної громади м. Одеси.

Згідно ч. 4 та ч. 5 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) власники приміщень, які передали їх в оренду фізичним чи юридичним особам, беруть пайову участь у витратах на утримання та ремонт неподільного і загального майна у порядку, встановленому статутом об'єднання та цим Законом (2866-14) . Невикористання власниками приміщень, що їм належать, або відмова від користування неподільним та загальним майном не є підставою для звільнення власника від участі в спільних витратах на обслуговування і ремонт неподільного та загального майна в житловому комплексі. Таким чином, як випливає з приписів вищенаведеної правової норми, пайову участь у витратах на утримання та ремонт неподільного і загального майна беруть власники приміщень.

Відповідно до ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму, що має місце в даному випадку.

Правила щодо тягару утримання майна встановлені ст. 322 ЦК України, згідно якої власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом. Таким чином приписами даної правової норми встановлено, що якщо не встановлено інше договором або законом, то саме на власника покладено тягар утримання майна, повноваження якого в даному випадку виконує Представництво (третя особа) згідно Положення про нього і довіреності, на підставі яких був укладений договір оренди № 3/2 від 04.07.2003 р. з відповідачем.

У договорі № 3/2 від 04.07.2003 р. оренди нежитлового приміщення, укладеного Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) з Громадською організацією "Спілка арбітражних керуючих, розпорядників майна, ліквідаторів в Одеській області" (відповідачем) передбачено, що до орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за користування земельною ділянкою (п. 2.3 договору). Такі витрати орендар (відповідач) зобов'язаний сплачувати окремо по укладеним договорам з відповідними організаціями, у тому числі зобов'язаний був укласти з Балансоутримувачем (позивачем) договір на відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання приміщень другого поверху багатоквартирного будинку (п. 1.1., п/п "д" п. 4.2 договору оренди).

Відповідачем - Орендарем приміщень 2-го поверху будинку по вул. Дерибасівській, 14 такий договір з Балансоутримувачем (позивачем) на виконання зобов'язань по укладеному з третьою особою договору оренди комунального майна не був укладений, що відповідачем не заперечується, не дивлячись на те, що він по змісту листа від 18.05.2004 р. за вих. № 191 визнав необхідність укладення такого договору (а.с. 18, т. II).

Інформацію про калькуляцію тарифів на послуги по утримуванню будинку та прибудинкової території для укладення договору з Балансоутримувачем (позивачем) відповідач міг взяти у позивача, оскільки відповідач орендує приміщення другого поверху в будинку, де знаходиться управляючий позивача.

Згідно Статуту про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" (позивача) і Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) позивач несе витрати по утримуванню будинку і прибудинкової території, що підтверджується наданими документами у справі. Ці витрати у пропорційному відношенні до займаної площі орендованих приміщень, згідно договору оренди майна комунальної власності, укладеного відповідачем з третьою особою, і Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) повинен відшкодовувати відповідач Балансоутримувачу будинку (позивачу) по затвердженій останнім відповідно до Статуту калькуляції.

Відповідальність суб'єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкових територій передбачена Законом України "Про відповідальність суб'єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкових територій" (686-14) . Цим Законом (686-14) встановлено, що суб'єкти підприємницької діяльності, які використовують нежилі будинки і приміщення, належні їм на праві власності або орендовані на підставі договору, для провадження своєї діяльності сплачують комунальні послуги за тарифами і у встановленому законодавством порядку відшкодовують повну вартість їх надання та пропорційну частку витрат на утримання прибудинкової території.

Відповідач згідно вказаному договору оренди з Представництвом (третьою особою) орендує нежилі приміщення другого поверху будинку по вул. Дерибасівській, 14 у м. Одесі, площею 241,1 кв.м. Калькуляція вартості утримання будинку і прибудинкової території затверджена у 2004 р. головою правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" (позивача) і складає 2,78 грн. за 1 кв.м.

Отже, загальна вартість витрат, які підлягають відшкодуванню відповідачем позивачу за утримання будинку і прибудинкової території складає 19437,54 грн. (2, 78 х 241,1 х 29) за період з 01.04.2004 р. по 30.09.2006 р.

Заперечення відповідача на уточнені позовні вимоги не заслуговують на увагу, оскільки при запереченнях на позов відповідач надав укладені договори на постачання електроенергії і теплопостачання і докази оплати за їх постачання, тобто на частину комунальних послуг, вартість яких позивачем не стягується.

Доказів оплати за вивіз твердих побутових відходів і утримання будинку і прибудинкової території відповідач не надав.

Оцінюючи надані докази в обґрунтування позову і заперечення на нього при всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, проаналізувавши норми чинного законодавства, яке регулює правовідносини сторін і третьої особи на стороні позивача, судова колегія апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга і позовні вимоги Об'єднання підлягають задоволенню частково.

Враховуючи викладене і керуючись ст. ст. 99, 101, 103- 105

Господарського процесуального кодексу України,

апеляційний господарський суд, -

Апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" задовольнити частково.

Рішення господарського суду Одеської області від 01 лютого 2007 року по справі № 17-30-9-25/276-05-9424 скасувати.

Позов Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" задовольнити частково.

Стягнути з Громадської організації "Спілка арбітражних керуючих, розпорядників майна, ліквідаторів в Одеській області" (65011, м. Одеса, пров. Онілової, 14, р/р 26006217821 в АКБ МТБ м. Одеси, МФО 328168) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" (65026, м. Одеса, вул. Дерибасівська, 14, р/р 26000310917701 в АБ "Південний" м. Одеси, МФО 328209) 19 437 /дев'ятнадцять тисяч чотириста тридцять сім/ грн. 54 коп. заборгованості і судові витрати в сумі 2 061 /дві тисячі шістдесят одну/ грн. 75 коп.