14/131д/06 Про визнання недійсним договору купівлі-продажу підвального приміщення у житловому будинку - Текст документа

Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Анголенко-13", м. Запоріжжя було подано позов до Регіонального відділення Фонду державного майна Україні по Запорізькій області, м. Запоріжжя (відповідач-1), Відкритого акціонерного товариства "Акціонерна торгівельно-виробнича компанія "Ритм", м. Запоріжжя (відповідач-2) і Управління у справах приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя (відповідач-3) про визнання недійсним договору купівлі-продажу № 102 від 19.07.1996р., укладеного між Представництвом ФДМУ в м. Запоріжжі та Товариством покупців трудового колективу АТВК "Ритм" в частині продажу приміщення загальною площею за внутрішніми замірами 82,5 кв.м., розташованого в житловому будинку по вул. Анголенка, 13 в м. Запоріжжі.

Розглянувши справу по суті, господарський суд Запорізької області своїм рішенням від 31.07.2006 року у справі № 14/131д/06 (суддя Хоролець Т.Г.) в позові відмовив. Рішення суду мотивоване зокрема тим, що позивачем не доведено, яким чином при укладенні спірного договору порушені його права та інтереси відповідачами, та що право на оспорювання договору виникло тільки після створення ОСББ "Анголенко-13".

Не погоджуючись з прийнятим у справі судовим рішенням, у поданій апеляційній скарзі ОСББ "Анголенко-13", позивач у справі, вказує на те, що рішення суду прийняте з порушенням норм матеріального права. Зазначає, що продаж підвального приміщення житлового будинку по вул. Анголенко, 13 в м. Запоріжжі площею 82,5 кв.м. без згоди його співвласників порушує право спільної власності громадян-власників квартир житлового будинку на допоміжні приміщення та право об'єднання на управління цим майном. Позивачу лише з листа КП "ВРЕЖО № 2" від 16.03.2006р. стало відомо, що приміщення підвалу житлового будинку належить на праві власності АТВК "Ритм" згідно договору № 102 від 19.07.1996р. Висновок суду про те, що права та інтереси позивача оскаржуваним договором купівлі-продажу не порушені здійснений внаслідок незастосування ст.ст. 4, 18 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) , які суд мав застосувати, та помилкового застосування ст.207 ГК України (436-15) , яку суд не мав застосовувати. Висновок суду про пропуск позивачем терміну позовної давності здійснено без застосування ст.76 ЦК УРСР (1540-06) та ст.261 ЦК України (435-15) , які суд мав застосувати. Просить рішення господарського суду Запорізької області від 31.07.2006р. у справі № 14/131д/06 скасувати та постановити нове рішення, яким позов задовольнити.

Регіональне відділення ФДМУ по Запорізькій області, відповідач-1 у справі, у відзиві на апеляційну скаргу вказує на те, що судом правильно було встановлено, що при продажу спірного приміщення права та інтереси позивача порушені не були, оскільки цієї юридичної особи на момент продажу приміщення не існувало, а відтак, не існувало її прав та інтересів. Позивачем пропущений строк позовної давності на оскарження договору. Просить оскаржуване рішення господарського суду залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

ВАТ "АТВК "Ритм", відповідач-2 у справі, у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти викладених в ній доводів, вказавши на обгрунтованість, законність та справедливість прийнятого судом рішення. Просить рішення господарського суду Запорізької області від 31.07.2006р. у справі № 14/131д/06 залишити без змін, а в задоволенні апеляційної скарги відмовити.

Управління у справах приватизації Запорізької міської ради, відповідач-3 у справі, у відзиві на апеляційну скаргу вказує на те, що ним не здійснювалася приватизація вказаного в позові нежитлового підвального приміщення, а тому жодних матеріалів в архіві управління немає. Також вказує на те, що Управління є неналежним відповідачем у справі. Просить оскаржуване рішення господарського суду залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

В судових засіданнях представники сторін підтримали доводи, викладені в апеляційній скарзі та у відзиві на неї.

Розпорядженням заступника голови Запорізького апеляційного господарського суду № 2641 від 20.09.2006р. справу призначено до розгляду у складі колегії - Мірошниченка М.В. (головуючий), суддів Кричмаржевського В.А., Хуторного В.М.

В судовому засіданні 21.09.2006р. в порядку ст.77 ГПК України (1798-12) розгляд апеляційної скарги було відкладено до 19.10.2006р.

Розпорядженням голови Запорізького апеляційного господарського суду № 2958 від 18.10.2006р. справу призначено до розгляду у складі колегії - Мірошниченка М.В. (головуючий), суддів Кричмаржевського В.А., Яценко О.М.

В судовому засіданні 19.10.2006р. за згодою присутніх представників сторін оголошено вступну та резолютивну частини постанови суду апеляційної інстанції.

За клопотанням представників сторін розгляд справи вівся без застосування засобів технічного забезпечення фіксації судового процесу.

Як випливає з матеріалів справи, 19.07.1996р. між Представництвом Фонду державного майна України в м. Запоріжжі (продавець) і Товариством покупців трудового колективу Акціонерної торговельно-виробничої компанії "Ритм" (покупець) був укладений договір купівлі-продажу № 102, згідно з п.1 якого предметом договору є нежитлові приміщення магазину № 9 "Супутник" в будинках № 11, 13 по вул. Анголенко (пр. Леніна, 40), придбане шляхом викупу згідно наказу представництва Фонду державного майна України в м. Запоріжжі від 19.06.1996р. за № 555.

Продавець зобов'язується передати у власність покупця:

а) вбудоване приміщення (літера А-4) магазину № 9 "Супутник" загальною площею по внутрішнім замірам 1645,6 кв.м., у т.ч.:

- приміщення IХ, Х, ХI першого поверху I площею 953,0 кв.м.;

- приміщення V, VI, VII, VIII, IХ, Х, ХI підвалу "пд" площею 692,6 кв.м., що розташовані за адресою: м. Запоріжжя, вул. Анголенко, 11.

б) вбудовані приміщення (літера А-3) магазину № 9 "Супутник" загальною площею 82,5 кв.м., у т.ч.:

- приміщення II підвалу пд площею 70,1 кв.м.;

- приміщення III підвалу пд площею 12,4 кв.м., що розташовані за адресою: м. Запоріжжя, вул. Анголенко, 13.

Покупець зобов'язується прийняти вказане вбудоване приміщення та сплатити ціну відповідно до умов, що зазначені у цьому договорі.

Право власності на об'єкт приватизації переходить до покупця з моменту підписання акту прийому-передачі (п.1.3 договору).

Договір підлягає нотаріальному посвідченню у місячний термін з моменту його підпису та реєстрації у представництві Фонду державного майна України в м. Запоріжжі (п.13 договору).

09.08.1996р. договір посвідчено нотаріально.

10.10.1996р. сторонами був оформлений акт прийому-передачі, згідно до умов договору купівлі-продажу № 102.

28.11.1996р. Товариству покупців членів трудового колективу АТВК "Ритм" було видано свідоцтво про власність № 123 на придбані за договором № 102 вбудовані приміщення.

Згідно довідки ОП "Запорізьке МБТI" від 10.03.2006р. за № 10094, державну реєстрацію прав власності проходили приміщення, квартири у житловому будинку № 13 по вул. Анголенка у м. Запоріжжі: квартири №№ 1, 4 - 9, 11 - 16, приміщення 2, 3, приміщення 10, приміщення 17, приміщення підвалу II, III, приміщення підвалу IV.

В обгрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що договір купівлі-продажу № 102 від 19.07.1996р. укладений з порушенням чинного законодавства. Зазначає, що в буд. 13 по вул. Анголенко в м. Запоріжжі в наявності 16 квартир, які всі були приватизовані громадянами - мешканцями цих квартир в період з 1993р. по 1997р. З моменту приватизації квартир власники приватизованих квартир автоматично (в силу закону) стали співвласниками допоміжних приміщень будинку, в т.ч. всіх підвальних приміщень. На думку позивача, при укладенні спірного договору порушено ст.1, ч.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (2482-12) , п.41 "Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян", затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 15.09.1992р., ст.225 ЦК УРСР (1540-06) , ст.4 Закону України "Про власність" (697-12) . Як вказує позивач, орган приватизації здійснив відчуження підвального приміщення, співвласниками якого були власники квартир багатоквартирного будинку без їх згоди та яке не може бути об'єктом приватизації. У зв'язку з цим, на підставі ст.48 ЦК УРСР (1540-06) , позивач просить визнати недійсним договір купівлі-продажу № 102 від 19.07.1996р., укладений між Представництвом ФДМУ в м. Запоріжжі та Товариством покупців трудового колективу АТВК "Ритм" в частині продажу приміщення загальною площею за внутрішніми замірами 82,5 кв.м., розташованого в житловому будинку по вул. Анголенка, 13 в м. Запоріжжі.

Колегія суддів, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при винесенні оскаржуваного рішення, знаходить апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню, з наступних підстав.

З матеріалів справи вбачається, що наказом Регіонального відділення ФДМУ по Запорізькій області від 10.04.1998р. № 316 були ліквідовані представництва ФДМУ, у т.ч. і у м. Запоріжжі.

Рішенням Запорізької міської ради від 27.05.1998р. № 7 встановлено, що Управління у справах приватизації Запорізької міської ради є правонаступником представництва Фонду державного майна України в м. Запоріжжі в частині прав та обов'язків у справах приватизації об'єктів комунальної власності міста.

Згідно акту приймання-передачі викуплених приміщень магазинів від 12.08.1997р., складеного між Товариством покупців членів трудового колективу АК "Ритм" і Відкритим акціонерним товариством "АТВК Ритм", товариство покупців передало, а ВАТ "АТВК "Ритм" прийнято на баланс, у повне розпорядження, управління і здійснення всієї господарської діяльності приміщення, згідно договорів купівлі-продажу до них, у т.ч. магазинку № 9 по вул. Анголенко 11, 13, згідно до договору № 102 від 19.07.1996р.

На думку позивача, спірний договір купівлі-продажу № 102 від 19.07.1996р. суперечить положенням Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (2482-12) .

Відповідно до ст.1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (2482-12) в редакції, чинній на момент укладення спірного договору, приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

Частиною 2 ст.10 цього ж Закону передбачено, що власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

В п.41 "Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян", затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 (v0056303-92) від 15.09.1992р., на яке посилається позивач, зазначено, що не підлягають приватизації допоміжні приміщення жилих будинків, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку (приміщення теплопунктів, котельних, сміттєзбірників, колясочних, приміщення, через які прокладені мережі комунікації, а також приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого будинок персоналу та складські приміщення). Власником перелічених приміщень після приватизації квартир будинку є товариство власників квартир. Вільні підвальні приміщення за згодою власників квартир будинку переобладнуються під кладові і передаються їм у власність безкоштовно у встановленому порядку.

В рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004р. № 4-рп/2004 (v004p710-04) , щодо якого також є посилання позивача, зазначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

У відповідності зі ст.225 ЦК УРСР (1540-06) , право продажу майна, крім випадків примусового продажу, належить власникові. Якщо продавець майна не є його власником, покупець набуває права власності лише в тих випадках, коли згідно з статтею 145 цього Кодексу власник не вправі витребувати від нього майно.

З матеріалів справи вбачається, що ОСББ "Анголенко-13", як юридична особа, була зареєстрована 25.01.2006р., що підтверджується свідоцтвом про державну реєстрацію юридичної особи серії А00 № 204836, довідкою з ЄДРПОУ за № 384 та Статутом Об'єднання.

Пунктом 1.2 Статуту позивача передбачено, що діяльність Об'єднання регулюється, зокрема, Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) .

Позивач обгрунтовує наявність порушення його прав та інтересів спірним договором, тим, що у відповідності зі ст.ст. 4, 18 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) та п.2.6 Статуту Об'єднання, на Об'єднання покладено функції по управлінню загальним та неподільним майном членів Об'єднання, забезпечення його належного використання, а також захист прав володіння, користування та розпорядження цим майном, а звернення з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу № 102 від 19.07.1996р. є способом захисту майнових прав на підвальне приміщення власників квартир, які створили Об'єднання саме з цією метою.

Суд знаходить вказані твердження позивача безпідставними, з наступних підстав.

Відповідно до ст.1 ГПК України (1798-12) , підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності, мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (2866-14) , на підставі якого було створено ОСББ "Анголенко-13" та яким керується позивач у своїй діяльності, був прийнятий 29.11.2001р. та набрав чинності з дня його опублікування, тобто після укладення спірного договору.

Відповідно до ст.48 ЦК УРСР (1540-06) , яка є підставою позовних вимог, недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону.

Згідно з п.10 Роз'ясненням ВАСУ № 02-5/111 (v_111800-99) від 12.03.1999р. "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними", відповідність чи невідповідність угоди вимогам законодавства має оцінюватися господарським судом стосовно законодавства, яке діяло на момент укладення спірної угоди.

Позивачем, як того вимагає ст.33 ГПК України (1798-12) , не було доведено тих обставин, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог, а саме: яким чином при укладенні договору купівлі-продажу № 102 від 19.07.1996р. були порушені права та охоронювані законом інтереси ОСББ "Анголенко-13", що було створено в січні 2006р., а також те, що право на оспорювання договору виникло лише після створення вказаного Об'єднання.

Колегія суддів приходить до висновків, що спірним договором не порушуються права та охоронювані законом інтереси позивача, у зв'язку з чим позовні вимоги є необгрунтованими і не підлягають задоволенню.

Доводи, зазначені в апеляційній скарзі, спростовуються вищевикладеним.

Фактичні обставини справи досліджені судом першої інстанції на підставі наданих в судове засідання сторонами доказів. Порушення або неправильного застосування норм матеріального і процесуального права не вбачається, підстави для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду відсутні.