ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТI
IМЕНЕМ УКРАЇНИ
РIШЕННЯ
"28" лютого 2007 р.
Справа № 30/277-06-8278
За позовом: Малого приватного підприємства "Бавар"
До відповідача: Представництво по управлінню комунальною
власністю Одеської міської ради;
Приморська районна адміністрація Одеської міської ради;
Фізична особа -підприємець ОСОБА_1
Про визнання договору продовженим, зобов'язання вчинити певні
дії та визнання договору недійсним
Судді Рога Н.В.
Бакланова Н.В.
Зуєва Л.Є.
Представники:
Від позивача: Єлуашвілі I.В.- довіреність від 03.08.2006р.,
Ляшенко Е.А.- згідно довіреності від 27.07.2005р.
Від відповідача: ПУКС- Орзіх Ю.Г.- довіреність №01-13\10521
від 29.08.2006р.;
Глазов О.О.- довіреність №01-13\66 від 12.01.2007р.
Від відповідача: Приморська р\а -Чубчик М.В.- довіреність
№01-02\1355 від 30.05.2006р.,
Місік О.В.- довіреність №01-02\1489 від 06.06.2006р.
Від відповідача: СПД-ОСОБА_1 - ОСОБА_2- довіреність НОМЕР_1
СУТЬ СПОРУ: Позивач, Мале приватне підприємство (далі-МПП)
"Бавар", звернувся до господарського суду Одеської області з
позовом до Представництва по управлінню комунальною власністю
Одеської міської ради (далі-Представництво) про визнання
продовженим на тих же умовах договору оренди нежитлового
приміщення НОМЕР_2 до 08.12.2012р. та про зобов'язання відповідача
оформити зміни у договір оренди у письмовому вигляді шляхом
підписання додаткової угоди.
В ході розгляду справи позивач надав доповнення до позовної
заяви, згідно якого позивач доповнив свої позовні вимоги вимогою
про визнання недійсним договору оренди НОМЕР_3 на нежитлове
приміщення загальною площею 42,7 кв.м, що розташоване АДРЕСА_1,
укладеного між Приморською рай адміністрацією та Фізичною
особою -підприємцем ОСОБА_1
Представник позивача позовну заяву підтримує, наполягає на
своїх вимогах.
Відповідач - Представництво проти позову заперечує,
посилаючись на відсутність правових підстав для продовження
орендних відносин з позивачем та наявність договору оренди між
Приморською райадміністрацією та СПД ОСОБА_1
Ухвалою суду від 17.08.200р. до участі у справі у якості
третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних
вимог на предмет спору судом залучено Приморську рай адміністрацію
Одеської міської ради . В ході розгляду справи змінено правовий
статус Приморської рай адміністрації та її визнано відповідачем по
справі. Відповідач - Приморська рай адміністрація проти позову
заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.
В ході розгляду справи до суду надійшла заява СПД ОСОБА_1 про
залучення до участі у справі у якості третьої особи на стороні
відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору.
Дана заява судом була задоволена та ухвалою суду від 15 11 2006р.
СПД ОСОБА_1 було залучено до участі у справі у якості третьої
особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на
предмет спору. Ухвалою суду від 13.02.2006р. змінено правовий
статус СПД ОСОБА_1 та його визнано відповідачем по справі. СПД
ОСОБА_1 проти позову заперечує, посилаючись на правомірність
укладення договору оренди НОМЕР_3.
Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи,
заслухавши пояснення представників сторін , суд встановив:
13 квітня 2000р. між Приморською рай адміністрацією
(Орендодавець) та МПП "Бавар" (Орендар) був укладений договір
оренди нежитлового приміщення НОМЕР_2, згідно якого Орендодавець
передає, а Орендар приймає у строкове платне володіння і
користування напівпідвальне приміщення загальною площею 42,7 кв.м,
розташоване АДРЕСА_1, з метою розміщення кафе. Термін дії договору
оренди -з 09.09.1999р. до 02.04.2006р.
Додатковим погодженням до Договору, яке сторони підписали
01.01.2002р. змінено розмір орендної плати . Ще одною додатковою
угодою від цієї ж дати сторони внесли у Договір зміни стосовно
реквізитів Орендодавця.
Крім того, позивач зазначив, що до закінчення строку Договору
МПП "Бавар", як орендар, який належним чином виконував умови
договору протягом строку його дії, мало переважне право на
продовження договірних відносин, у зв'язку з чим МПП "Бавар"
листом від 16.03.2006р. звернулося до Приморської рай
адміністрації з заявою про продовження строку дії Договору. У
зв'язку із неотриманням відповіді, позивач листом від 10.04.2006р.
знов просив Орендодавця про продовження строку дії Договору, але
відповіді на адресу МПП "Бавар" також не надійшло.
У якості належного виконання зобов'язань щодо оплати орендної
плати позивач надав до суду платіжні доручення (IНФОРМАЦIЯ_1)
У зв'язку із закінченням строку дії Договору, відповідно до
п.9.4.Договору та ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного
та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
, ст.764 Цивільного кодексу
України, МПП "Бавар" вважає, що договір оренди нежитлового
приміщення НОМЕР_2 має бути поновленим на той же строк та на тих
же умовах. Позивач по справі також звернув увагу суду на те, що
після закінчення строку дії договору він продовжує фактично
використовувати орендоване приміщення, за актом приймання-передачі
Орендодавцю приміщення не передавав.
Як стало відомо позивачу у подальшому, у квітні 2006р. у
Приморській райадміністрації вже була заява Фізичної
особи-підприємця ОСОБА_1 щодо оренди не житлового приміщення, яке
до цього орендувало МПП "Бавар", а 19.04.2006р. між Приморською
райадміністрацією та МПП "Бавар" був укладений договір оренди.
Позивач по справі вважає, що Договір оренди НОМЕР_3 між
Приморською райадміністрацією та Фізичною особою -підприємцем
ОСОБА_1 укладений з порушенням п.7 ст.9 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
, а саме: без
проведення конкурсу щодо права на оренду за наявності двох заяв .
За таких обставин, позивач вважає, що зазначений Договір має бути
визнаний недійсним на підставі ст.215 Цивільного кодексу України,
як такий, що укладений з порушенням законодавства.
Крім того, позивач просить визнати продовженим на тих же
умовах, строком до 08.12.2012р. договір орендиНОМЕР_2, так як
вважає, що за відсутністю заяви жодної з сторін про припинення
договору або внесення до нього змін, він продовжився автоматично
на підставі ч.2 ст.17 закону України "Про оренду державного та
комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
.
Вимога ж до Представництва щодо зобов'язання оформити зміни у
договір у письмову вигляді шляхом підписання додаткової угоди з
МПП "Бавар" заявлена позивачем у зв'язку з тим, що на даний час
саме Представництво є орендодавцем всього нерухомого майна
комунальної власності територіальної громади м. Одеси, тому
необхідно внести у договір зміни стосовно визначення орендодавця
та строку дії договору.
Відповідач - Приморська рай адміністрація, проти позову
заперечує, посилаючись на відсутність у МПП "Бавар" переважного
права на укладення договору оренди на новий строк, адже таке право
має лише орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за
договором. МПП "Бавар" допускало порушення умов договору оренди
НОМЕР_2 щодо своєчасної оплати орендної плати (згідно п.3.1.
Договору орендна плата має сплачуватися щомісячно, не пізніше 15
числа поточного місяця, з урахуванням щомісячного індексу інфляції
відносно суми орендної плати, визначеної за перший місяць після
укладення договору оренди), щодо дотримання санітарних норм та
правил. Згідно Постанов адміністративної комісії Приморської рай
адміністрації Одеської міської ради НОМЕР_4 та НОМЕР_5 орендар не
здійснював вбирання прилеглої до орендованого приміщення
території. У якості доказу відповідач надав до суду Попередження
від 20.05.2005р. за №01-02\200 на адресу МПП "Бавар", згідно якого
МПП "Бавар" допустило порушення п.2.2 та п.2.4. Договору оренди
щодо зобов'язання своєчасно сплачувати орендну плату, у зв'язку з
чим, у разі несплати орендної плати у три денний строк договір
оренди буде розірвано Приморською рай адміністрацією у
односторонньому порядку.
Відповідач також зазначив, що своїм листом від 11.04.2006р.
вих.№1156 він повідомив МПП "Бавар" про відмову у продовженні
орендних відносин у зв'язку із порушенням п.п.2.4. п.2 Договору
оренди та необхідність погашення заборгованості та повернення
об'єкту оренди за актом приймання-передачі. Чинним законодавством
не передбачено обов'язку орендодавця щодо обов'язкового
повідомлення про не продовження умов договору заказною
кореспонденцією або вручення особисто, тому даний лист був
направлений Приморською рай адміністрацією простою
кореспонденцією.
Листом НОМЕР_6 Приморська рай адміністрація знов повідомила
МПП "Бавар" про припинення дії договору оренди НОМЕР_2 з
02.04.2006р. та відмову від продовження орендних відносин на новий
строк у зв'язку із порушенням умов п.3.1., 4.2. Договору, а також
про здачу приміщення за актом приймання-передачі.
У зв'язку із знаходженням цього питання на контролі у
Одеського міського голови, листом від 26.07.2006р. Приморська рай
адміністрація повідомила про порушення МПП "Бавар" п.п. 2.2. та
2.4. Договору щодо зобов'язання орендаря своєчасно сплачувати
орендну плату, у зв'язку з чим договір оренди НОМЕР_2 був
розірваний.
Відповідач вважає, що об'єкт оренди - нежитлове підвальне
приміщення, загальною площею 42,7 кв.м, розташоване АДРЕСА_1,
правомірно був переданий новому орендарю -СПД ОСОБА_1 з метою
розміщення офісу-магазину, так як даний об'єкт є об'єктом права
комунальної власності і має використовуватися належним чином,
належним, добросовісним орендарем, з метою надходження до бюджету
м. Одеси орендної плати.
Відповідач - Представництво по управлінню комунальною
власністю Одеської міської ради проти позову МПП "Бавар"
заперечує, посилаючись на те, що повноваження орендодавця на
спірне приміщення перейшли до Представництва на підставі рішення
Одеської міської ради від 27.06.2006р.НОМЕР_7 "Про впорядкування
роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання
функцій орендодавця нежилих приміщень, що знаходяться в
комунальній власності територіальної громади м. Одеси". Відповідно
до переданих до Представництва Приморською рай адміністрацією
документів, орендарем не житлового підвального приміщення, площею
42,7 кв.м, розташованого АДРЕСА_1, є СПД ОСОБА_1 на підставі
Договору оренди НОМЕР_3 з Приморською рай адміністрацією,
погодженого з Представництвом. На даний час зазначений договір є
чинним, тому у Представництва не має підстав для продовження або
укладення орендних відносин з МПП "Бавар".
Згідно актів обстеження на даний час спірне приміщення
зайнято МПП "Бавар", обладнано під кафе, але не використовується
за цільовим призначенням .
Відповідач - СПД ОСОБА_1 проти позову заперечує, посилаючись
на правомірне укладення договору оренди НОМЕР_3 між Приморською
райадмін істрацією та СПД ОСОБА_1, погодженого з Представництвом.
Відповідач також зазначив, що належним чином виконує прийняті
на себе зобов'язання, а саме: застрахував об'єкт оренди, сплачує
орендну плату, уклав з ДЕЗ "Арнаутський" договір на повернення
експлуатаційних витрат, прийняв за актом приймання-передачі об'єкт
оренди з метою розміщення магазину-офісу.
Відповідач також звернув увагу суду на те, що МПП "Бавар"
перешкоджає СПД ОСОБА_1 у користуванні об'єктом оренди.
Розглянув матеріали справи суд доходить до такого висновку:
Згідно ст.15 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
кожна
особа має право на захист свого цивільного права у разі його
порушення, невизнання або оспорювання.
Як вбачається з матеріалів справи, МПП "Бавар" орендувало не
житлове підвальне приміщення загальною площею 42,7 кв.м,
розташоване АДРЕСА_1 на підставі договору оренди не житлового
приміщення НОМЕР_2, укладеного з Приморською рай адміністрацією
Одеського виконкому . Відповідно до п.1.2. Договору термін дії
договору був встановлений -з 09.09.1999р. до 02.04.2006р.
Як стверджує відповідач по справі - Приморська рай
адміністрація, всупереч прийнятим на себе за договором
зобов'язанням, орендар несвоєчасно та не в повному обсязі
сплачував орендну плату, мав заборгованість по орендній платі, у
зв'язку з чим йому було відмовлено у продовженні орендних відносин
та запропоновано повернути об'єкт оренди за актом
приймання-передачі. Але, і на момент розгляду справи передача
об'єкта оренди від МПП "Бавар" Приморській рай адміністрації або
Представництву по управлінню комунальною власністю, якому передані
повноваження орендодавця щодо спірного приміщення, не відбулася:
акт приймання передачі сторонами не підписаний, фактично
приміщення зайнято речами МПП "Бавар".
Відповідно до ст.765 Цивільного кодексу України наймодавець
зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у
строк, встановлений договором найму. Ця умова договору найму є
істотною, без неї договір не може вважатися укладеним. Наданням
майна у найм вважається не тільки його передача в користування
наймачеві за актом приймання-передачі, а й допуск його до
користування ним. Як вбачається з матеріалів справи, фактичної
передачі об'єкту оренди СПД ОСОБА_1 не відбулося, так як СПД
ОСОБА_1 не потрапив у приміщення, не має змоги його
використовувати за цільовим призначенням через те, що у приміщенні
знаходяться речі МПП "Бавар". Цей факт підтверджується як МПП
"Бавар", так і Актом обстеження Представництвом спірного
приміщення від 14.11.2006р.
Оскільки обов'язок забезпечення доступу до орендованого
приміщення та передачі об'єкту оренди орендарю покладений
ст.ст.759, 765 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
, ст.13
Закону України "Про оренду державного та комунального майна"
( 2269-12 ) (2269-12)
на орендодавця, з вини Приморської рай адміністрації
СПД ОСОБА_1 на даний час не можна вважати належним орендарем
підвального приміщення площею 42,7 кв.м, розташованого АДРЕСА_1.
Отже, на момент укладення Договору оренди НОМЕР_3 об'єкт
оренди не був вільним, виселення попереднього орендаря у
встановленому законодавством порядку не відбулося, тому передача
приміщення в оренду новому орендарю відбулася з порушенням прав та
охоронюваних законом інтересів попереднього орендаря -МПП "Бавар",
що є підставою для визнання недійсним договору оренди НОМЕР_3
Крім того, слід зауважити, що на момент укладення Договору
оренди НОМЕР_3, крім заяви СПД ОСОБА_1 на оренду підвального
приміщення площею 42,7 кв.м, розташованого АДРЕСА_1, існувала
також заява МПП "Бавар" на продовження орендних відносин стосовно
цього ж приміщення. Отже, існувало дві заяви на оренду одного
приміщення. За умовами п.7 ст.9 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
за наявності заяв
про оренду нерухомого майна від двох або більше фізичних або
юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних
засадах. Отже, Приморська райадміністрація у даному випадку мала
провести конкурс на право оренди приміщення.
Що стосується посилання Приморської рай адміністрації на
неналежне виконання МПП "Бавар" своїх обов'язків за договором
оренди стосовно оплати орендної плати, то слід зазначити, що у
якості доказів порушення умов договору МПП "Бавар" Приморська рай
адміністрація посилається на листи від 11.04.2006р. та від
26.07.2006р., але, у листах від 11.04.2006р. на адресу МПП "Бавар"
та від 26.07.2006р. на адресу першого заступника міського голови
мова йде про порушення МПП "Бавар" п.2.4. договору . Але в тексті
Договору оренди НОМЕР_2 взагалі відсутній п.2.4., а питання щодо
оплати орендної плати регулює розділ 3 Договору.
Слід звернути увагу також на те, що листи Приморської рай
адміністрації від 11.04.2006р. на адресу МПП "Бавар", підписаний
заступником голови рай адміністрації Бузуян Н.I., від 19.04.2006р.
на адресу МПП "Бавар", підписаний головою рай адміністрації Панько
М.М., від 19.04.2006р. на адресу КП ДЕЗ "Арнаутський", підписаний
заступником голови рай адміністрації Бузуян Н.I., странним чином
мають один і той самий вихідний номер -НОМЕР_8, який співпадає з
вхідним номером на заяві МПП "Бавар" про продовження строку дії
договору оренди. Копії ж журналу вихідної кореспонденції, який би
підтвердив як саме направлення зазначених листів, так і можливість
їх реєстрації під одним номером, Приморська райадміністрація до
суду не надала.
За таких обставин, правомірною є вимога позивача щодо
визнання недійсним Договору оренди НОМЕР_3 між Приморською
райадміністрацією та СПД ОСОБА_1
Вимоги ж позивача щодо про визнання продовженим на тих же
умовах договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_2 до
08.12.2012р. та про зобов'язання відповідача оформити зміни у
договір оренди у письмовому вигляді шляхом підписання додаткової
угоди задоволенню не підлягають, виходячи з такого: відповідно до
ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"
( 2269-12 ) (2269-12)
договір оренди припиняється в разі закінчення строку,
на який його було укладено. Ця ж умова передбачена і п.9.6.
Договору .
Як вже зазначалося вище, Договір орендиНОМЕР_2 був укладений
сторонами строком до 02.04.2006р. Дійсно, відповідно до п.9.4.
Договору після закінчення строку дії договору Орендар має
переважне право на його продовження, у разі належного виконання
умов договору, а відповідно до ч.3 ст.17 закону України "Про
оренду державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
після
закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином
виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних
умов, на продовження договору оренди на новий термін, але, у
даному випадку, наявні дві заяви на оренду одного й того самого
приміщення, тому питання продовження орендних відносин з МПП
"Бавар" мало розглядатися Приморською рай адміністрацією саме
виходячи з конкурсних умов.
Слід також зазначити, що відповідно до ст.19 Конституції
України ( 254к/96-ВР ) (254к/96-ВР)
ніхто не може бути примушений робити те, що
не передбачено законодавством.
Відповідно до ст.4 Закону України "Про власність" ( 697-12 ) (697-12)
лише власник на свій розсуд володіє, користується та
розпоряджається належним йому майном. Сторони по справі не
заперечують, що не житлове підвальне приміщення, площею 42,7 кв.м,
розташоване АДРЕСА_1 є об'єктом права комунальної власності,
повноваження орендодавця щодо якого станом на квітень 2006р.
належали Приморській рай адміністрації.
Дійсно, згідно п.2 ст.17 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
договір вважається
продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були
передбачені договором, у разі відсутності заяви однієї з сторін
щодо припинення або зміни умов договору. З метою продовження
орендних відносин МПП "Бавар" звернулося до Приморської рай
адміністрації з заявою від 10.04.2006р., але орендодавець не
погодився на продовження договірних відносин на тих же умовах.
Отже, не має підстав для визнання договору продовженим на той же
строк та на тих же умовах. Але це не заважає МПП "Бавар" взяти
участь у конкурсі на право оренди .
Судові витрати по сплаті держмита та витрат на забезпечення
судового процесу покласти на відповідача згідно зі ст.ст.44,49 ГПК
України ( 1798-12 ) (1798-12)
.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України ( 1798-12 ) (1798-12)
,
суд, -
ВИРIШИВ:
1. Позовну заяву Малого приватного підприємства "Бавар" -
задовольнити частково.
2. Визнати недійсним договір оренди НОМЕР_3, укладений між
Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради та
Суб'єктом підприємницької діяльності - ОСОБА_1 .
3. Стягнути з Приморської районної адміністрації Одеської
міської ради на користь Малого приватного підприємства "Бавар"
витрати по сплаті державного мита у сумі 21 грн. 25 коп. та
витрати на IТЗ судового процесу у сумі 29 грн. 50 коп.
4. Стягнути з Суб'єкта підприємницької діяльності -ОСОБА_1 на
користь Малого приватного підприємства "Бавар" витрати по сплаті
державного мита у сумі 21 грн. 25 коп. та витрати на IТЗ судового
процесу у сумі 29 грн. 50 коп.
5. У задоволенні іншої частини позову.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення
10-денного строку з дня його прийняття.
Накази видати після набрання рішенням законної сили.
Судді Рога Н. В.
БАКЛАНОВА Н.В.
ЗУЄВА Л.Є.