Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Позивач звернувся до господарського суду з позовом до відповідачів, в якому просив зобов'язати Київську міську раду внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 14.06.2007р., що був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів –виконавчий орган Київради (Київської міської державної адміністрації) 22 червня 2007 р. за № 63-6-00419, вважати укладеною угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в редакції, підписаній позивачем; та зобов'язати Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київ ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати та видати Угоду про внесення змін до договору.

Позовні вимоги обґрунтовано статтею 30 Закону України "Про оренду землі", статтею 188 Господарського кодексу України; зокрема, позивач зазначив, що відповідач ухиляється від укладення договору, чим порушується право позивача на оформлення землі.

Відповідачі відхилили позовні вимоги, покликаючись на відсутність звернення до Головного управління земельних ресурсів з вимогою про реєстрацію змін до договору, у задоволенні якого було відмовлено; а також про недодержання позивачем процедури звернення за підготовкою проекту рішення про внесення змін до договору оренди.

Рішенням господарського суду міста Києва від 18.06.2008 року (суддя Кролевець О.А.) позов задоволено повністю; судом вирішено вважати укладеною угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 22.06.2007р. № 63-6-00419 в редакції, яка підписана ТОВ "Будекосервіс", на умовах, визначених угодою:

"Угода про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 14 червня 2007 року, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів - виконавчий орган Київради (Київської міської державної адміністрації) 22 червня 2007 року за №63-6-00419"

Київська міська рада (м. Київ, Хрещатик, 36) - далі у тексті –"Орендодавець", в особі Київського міського голови Черновецького Леоніда Михайловича, який діє на підставі ст. 42 Закону і України "Про місцеве самоврядування в Україні" - з однієї сторони та товариство з обмеженою відповідальністю "Будекосервіс" (01103, м.Київ, вул. Кіквідзе,18, зареєстроване Печерською районною у місті Києві державною адміністрацію 13.07.2006 за № 1 070 102 0000 021195, код ЄДРПОУ 34480636) - далі у тексті –"Орендар", в особі директора Панасюка Андрія Анатолійовича, який діє на підставі Статуту, - з другої сторони, керуючись статті 30 та 33 Закону України "Про оренду землі", домовились внести зміни до Договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів - виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 22 червня 2007 року за №63-6-00419 у книзі записів державної реєстрації договорів, та уклали цю угоду (далі у тексті - Угода) про наступне:

1. Внести зміни до пункту 8.4 Договору, виклавши його в наступній редакції: "8.4. Орендар зобов'язаний:

- приступати до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим Договором, та після підписання цього Договору і Акту приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації Договору;

- завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку;

- використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення;

- своєчасно вносити орендну плату;

- при зміні функціонального використання об'єкта нерухомості, що розташований на земельній ділянці, у десятиденний термін в письмовій формі замовити у Головному управлінні земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) витяг з технічної документації про нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки або ї"ї частини з урахуванням зазначених змін та після одержання цього витягу передати його до податкового органу за місцем розташування земельної ділянки;

- письмово повідомити Орендодавця про відчуження об'єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать Орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки. У випадку, якщо Орендар має намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), цей Договір розривається за згодою сторін, або до цього Договору вносяться відповідні зміни, з моменту укладання Договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, які були відчужені;

- забезпечити вільний доступ до земельної ділянки представнику контролюючих органів;

- повернути Земельну ділянку Орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання, після припинення дії цього договору;

- у строки, встановлені чинним законодавством, звітувати перед податковими органами району за місцем розташування Земельної ділянки про сплату орендної плати;

- питання майнових відносин вирішувати в установленому порядку;

- виконати вимоги, викладені в листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 15.03.2007 №19-2333, дочірнього підприємства "Інститут генерального плану міста Києва" ВАТ "Київпроект" від 28.02.2007 №560, Київської міської санепідстанції від 05.03.2007 №1464 та управління охорони навколишнього природного середовища від 28.02.2007 №071/04-4-22/973;

- забезпечити вільний доступ для прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, що знаходяться в межах земельної ділянки;

- проектом будівництва житлових будинків передбачити місця постійного зберігання автотранспорту (крім відкритих автостоянок) у кількості, не меншій за одне машиномісце на колені дві квартири в цих будинках;

- питання пайової участі вирішити до початку будівництва відповідно до рішення Київради від 27.02.2003 №271/431 "Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва";

- передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 7% загальної площі житлових будинків (крім службової) на підставі пункту 36 рішення Київської міської ради від 28.12.2006 №531/588 (ra-531023-06) "Про бюджет міста Києва на 2007 рік";

- у складі проекту будівництва виконати розрахунки щодо забезпеченості населення об'єктами соціальної сфери (дитячі дошкільні заклади, загальноосвітні школи, об'єкти охорони здоров'я тощо) і передбачити їх розміщення та будівництво одночасно із спорудженням житлового будинку;

- сплатити до цільового фонду спеціального фонду бюджету міста Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5% витрат з будівництва загальної площі цього будинку, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 1 січня року, в якому проводиться оплата, на підставі пункту 84 рішення Київської міської ради від 28.12.2006 №531/588 (ra-531023-06) "Про бюджету міста Києва на 2007 рік";

- об'єкт розмістити поза межами охоронних зон інженерних комунікацій;

- у п'ятиденний строк після державної реєстрації Договору оренди земельної ділянки надати копію цього Договору до районного податкового органу за місцем розташування земельної ділянки.

2. Внести зміни до пункту 11.1 Договору, виклавши його в наступній редакції: "Всі зміни та/або доповнення до цього Договору вносяться за згодою сторін, шляхом підписання сторонами відповідної угоди викладеної у формі єдиного документа".

3. Внести зміни до пункту 11.4 Договору, виклавши його в наступній редакції: "за ініціативою Орендодавця, із звільненням Орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України (436-15) , в разі, коли Орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушенням строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п.8.4 Договору, здійснення без згоди Орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам".

4. Внести зміни до пункту 11.6 Договору, виклавши його в наступній редакції: "Розірвання цього Договору в односторонньому порядку забороняється".

5. Дана угода набуває чинності з дня її реєстрації Головним управління земельних ресурсів - виконавчий орган Київради (Київської міської державної адміністрації).

6. Усі спори, пов'язані з виконанням умов цієї Угоди, вирішуються судами України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов цієї Угоди.

7. Витрати, пов'язані з нотаріальним посвідченням цієї Угоди сплачує Орендар.

8. Ця Угода є невід'ємною частиною Договору і складена у трьох примірниках. Один примірник для Орендодавця (знаходиться на зберіганні у Головному управлінні земельних ресурсів - виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації), один -для зберігання у справах нотаріуса, один - для Орендаря.

Зобов'язано Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київ ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати та видати Угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 14.06.2007р., зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 22.06.2007р. за № 63-6-00419, що є його невід'ємною частиною, між Орендодавцем –Київською міською радою та орендарем –Товариством з обмеженою відповідальністю "Будекосервіс" у встановленому порядку.

Судове рішення вмотивовано приписами статей 181 та 188 Господарського кодексу України, вимоги яких позивач виконав у повному обсязі; натомість Київська міська рада у визначений строк не надіслала підписаного договору про внесення змін до договору оренди або протоколу розбіжностей до нього.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 18.09.2008р. (судді: Андрієнко В.В. –головуючий, Малетич М.М., Вербицька О.В.) рішення місцевого господарського суду залишено без змін з огляду на його відповідність матеріалам справи та нормам чинного законодавства, відсутністю в апеляційній скарзі посилань на обставини, з яких може бути скасовано судове рішення.

Не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанцій, Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить судові рішення у даній справі скасувати та постановити нове рішення про відмову в задоволенні позову в повному обсязі.

Касаційну скаргу вмотивовано доводами про неправильне застосування судами норм матеріального права, оскільки позивач не звертався та не подавав на реєстрацію позивачу угоду про внесення змін до договору оренди; відтак його права не порушено; вказані обставини судами з'ясовані неповно.

Позивач відзив на касаційну скаргу не подав; позивач та Київська міська Рада не скористалися правом на участь представника в судовому засіданні.

Заслухавши доповідь судді –доповідача, пояснення представника відповідача, присутнього в судовому засіданні, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судовому рішенні, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі фактичних встановлених обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанції, відповідно до рішення Київради від 29.03.2007р. № 414/1075 (ra0414023-07) "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Будекосервіс" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з об'єктами соціально-побутового призначення та паркінгами на вул. Архітектора Вербицького у Дарницькому районі м. Києва" позивачу надано у короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 1,12га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з об'єктами соціально-побутового призначення та паркінгами на вул. Архітектора Вербицького у Дарницькому районі м. Києва за рахунок земель, не наданих у власність чи користування.

На підставі вказаного вище рішення Київською міською радою та позивачем був укладений договір оренди земельної ділянки розміром 1,1186га, зареєстрований Київським міським управлінням земельних ресурсів 22.06.2007р. за № 63-6-00419 (термін дії договору 5 років).

18.04.2008р. позивач звернувся до Київської міської ради з листом № 07 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема до пунктів 8.4, 11.1, 11.4, 11.6 договору, надіславши два примірника угоди про внесення змін до договору оренди, підписані позивачем.

Внесення змін до договору оренди вмотивовано виробничою необхідністю.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що запропонований позивачем проект угоди Київською міською радою не підписано, заперечень щодо даної редакції чи протоколу розбіжностей не надано.

Задовольняючи позовні вимоги в частині внесення змін в договір оренди, суди виходили з правомірності звернення позивача до суду щодо зміни умов договору в порядку частини 4 статті 188 Господарського кодексу України, а в частині зобовязання зареєструвати дану угоду –з вимог статті 20 Закону України "Про оренду землі".

Залишаючи рішення господарського суду першої інстанції без змін, апеляційний господарський суд, повторно встановивши вищезазначені факти, дійшов висновків про відсутність передбачених чинним законодавством підстав для скасування рішення суду першої інстанції.

Судова колегія Вищого господарського суду України приймає до уваги наступне.

Відповідно до статті 4 Господарського кодексу України предметом його регулювання не є земельні відносини.

Відповідно до статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України (254к/96-ВР) , цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

За статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено чи розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та у разі недосягнення сторонами згоди щодо приведення договору у відповідність зі істотно зміненими обставинами, договір може бути розірваний, а з підстав, передбачених частиною 4 статті 652 Цивільного кодексу України, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

- в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

- зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

- виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін та позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Тобто, заінтересована сторона повинна довести належними та допустимими доказами, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане, відсутня вина заінтересованої сторони у неможливості усунення причин, що призвели до зміни обставин.

Водночас обов'язковою умовою прийняття судового рішення про зміну договору з огляду на істотну зміну обставин є також наявність підстав, передбачених частиною 4 статті 652 Цивільного кодексу України: зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам, або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Таким чином внесення змін до договору здійснюється судом не за умови з'ясування додержання стороною процедурного порядку запропонування змін за, а в разі наявності відповідних підстав, передбачених законодавством.

Ці обставини підлягають дослідженню судами при прийняття відповідного рішення та належному відображенню в судових рішеннях.

Натомість судові рішення не містять жодних досліджених та встановлених обставин справи, що є істотними та мають значення для правильного вирішення спору про внесення змін до договору.

Таким чином, перевіривши у відповідності до частини 2 статті 111- 5 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого господарського суду та постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що місцевий та апеляційний господарські суди в порядку статей 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України розглядаючи справу, не з’ясували в судовому процесі всебічно, повно та об’єктивно всі обставини справи в їх сукупності; не дослідили подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази; неналежним чином проаналізували правовідносини, що виникли та існували між сторонами, невірно застосували норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини відтак їх висновок в частині задоволення позовних вимог є передчасним.

Відповідно до роз’яснень, що викладені в постанові Пленуму Верховного Суду України від 29.12.1976 р. № 11 "Про судове рішення" (v0011700-76) зі змінами та доповненнями, рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Разом з тим, оскаржувані судові рішення вказаним вимогам не відповідають за вище вказаних підстав.

З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтею 111-7 Господарського процесуального кодексу України, постанова апеляційної інстанції та рішення господарського суду в частині задоволення позовних вимог підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи, господарським судам слід врахувати вищенаведене, та вирішити спір у відповідності до вимог чинного законодавства.

Керуючись статтями 43, 111-7, пунктом 3 статті 111-9, статтями 111-10, 111-11, 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Касаційну скаргу Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 18.09.2008 року у справі № 17/270 господарського суду міста Києва та рішення господарського суду міста Києва від 18.06.2008 року скасувати.

Справу направити на новий розгляд до місцевого господарського суду.