Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

розглянувши у відкритому судовому засіданні

Позивач, з врахуванням заяву про збільшення позовних вимог, звернувся до господарського суду із позовом про звільнення його від орендної плати за договором оренди нежитлового приміщення №1650 від 18.01.2006р. за період з 18.01.2006р. до дня затвердження міськвиконкомом акту державної приймальної комісії приймання об'єкту в експлуатацію держархбудконтролю Харківської міської ради, також просив стягнути з відповідача на його користь сплачену орендну плату у розмірі 74 295 грн., а також покласти на відповідача судові витрати.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 01.11.2006р. (суддя Дюкарєва С.В.) вказаний позов задоволено повністю.

Оскарженою постановою Харківського апеляційного господарського суду від 08.04.2008р. (колегія суддів у складі: головуючого -судді Токар М.В., суддів Бондаренко В.П., Фоміної В.О.) зазначене рішення суду скасовано та прийнято нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено. Також постановлено стягнути з Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1на користь Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради 372 грн. витрат по сплаті державного мита.

В касаційній скарзі позивач просить скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.04.2008р., а рішення Господарського суду Харківської області від 01.11.2006р. залишити в силі, посилаючись на порушення апеляційним господарським судом норм матеріального права, а саме: ч.1 ст. 19, ч.ч.2, 3 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п.14.3 Роз'яснень Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000р. №02-5/237 (v_237800-00) "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , п.6 ст. 762 Цивільного кодексу України.

У відзиві на касаційну скаргу відповідач-1 просить залишити без змін оскаржену постанову суду, а касаційну скаргу без задоволення, посилаючись на те, що постанова суду є законною і обґрунтованою.

Сторони та третя особа не використали наданого законом права на участь своїх представників у судовому засіданні.

Переглянувши у касаційному порядку судові рішення, колегія суддів Вищого господарського суду України, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, 18.01.2006р. між Територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради від імені якого діяло Управління комунального майна та приватизації Головного управління економіки та комунального майна Харківської міської ради (Орендодавець) та позивачем (Орендар) укладено договір №1650 оренди нежитлових приміщень, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення 1-го поверху № 143-1, 143-2, 143-4 -143-8 в житловому будинку літ. "А-6" загальною площею 63,2 м-2, які розташовані за АДРЕСА_1. Акт приймання -передачі підписано сторонами 18.01.2006 р.

За отриманням дозволу на початок роботи позивач звернувся до Дзержинської санітарно-епідеміологічної станції м. Харкова. В отриманні дозволу позивачу було відмовлено на тій підставі, що орендоване приміщення не має окремого входу, що суперечить п.2.53 ДБН В 2.2.2.-15-2005 "Житлові будинки".

Місцевий господарський суд задовольняючи позов виходив з того, що позивач як наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, а за таких обставин грошові кошти, вже перераховані позивачем в рахунок внесення орендних платежів, підлягають поверненню позивачу.

Суд апеляційної інстанції, не погодившись з висновками місцевого господарського суду, скасувавши рішення цього суду та відмовивши в позові своє рішення мотивував тим, що Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) не передбачена можливість звільнення від орендної плати, а посилання позивача в позовній заяві в обґрунтування позовних вимог на ч.6 ст. 762 Цивільного кодексу України не є підставою для звільнення від орендної плати оскільки відносини сторін по оренді комунального майна повинні регулюватись положеннями спеціального закону, а саме - Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , при цьому, як зазначено цим судом, хоча наймач й звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, позивач, приймаючи орендоване майно за актом приймання -передачі, в якому надана характеристика отриманого в оренду приміщення, повинен був усвідомлювати неможливість використання приміщення за призначенням до облаштування окремого (обособленого) входу в приміщення.

Приймаючи судові рішення як суд першої інстанції, так і суд апеляційної інстанції виходили з того, що всі обставини у справі ними встановлені повно і правильно.

Про те судові рішення підлягають скасуванню як такі, що прийняті при неповному з'ясуванні всіх обставин справи.

Згідно з вимогами частини 1 статті 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Відповідно до частини 6 статті 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

За статтею 793 ЦК України договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Статтею 794 ЦК України в редакції що діяла на час укладення договору оренди, передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

За частиною 1 статті 210 Кодексу такі правочини є вчиненими з моменту їх державної реєстрації.

Розглядаючи спір, ні суди першої інстанції, ні суд апеляційної інстанції не встановили, чи дотримано сторонами вимоги закону щодо державної реєстрації договор у оренди, оскільки невиконання цих вимог тягне за собою нікчемність даного правочину.

Хоча дослідження вказаної обставини має істотне значення для правильного вирішення спору, суди на неї уваги не звернули та залишили без належної правової оцінки.

Отже судам при розгляді такого спору належить встановлювати, чи дотримано сторонами вимоги закону щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації оспорюваного договору оренди та зазначати про це в своїх рішеннях згідно з приписами ст. ст.84 ч.1 п.3, та ст. 105 ч.2 п.7 ГПК України, оскільки невиконання цих вимог норм матеріального права тягне за собою нікчемність даного правочину, а не дослідження судами вказаних обставин є підставою для скасування судових рішень.

Таку правову позицію викладено в постанові Верховного Суду України від 02.09.2008р., якою було скасовано постанову Вищого господарського суду України від 28.05.2008 р., прийняту у справі №25-16/394-06-10570 Господарського суду Одеської області.

Оскільки з'ясування вказаних обставин справи пов'язане із дослідженням та оцінкою доказів з урахуванням вимог ст.ст.- 111-5, - 111-7 ГПК України, судові рішення як такі, що прийняті при неповному з'ясуванні всіх обставин справи, підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд.

При новому розгляді справи суду необхідно всебічно та повно з'ясувати обставини справи в їх сукупності та вирішити спір відповідно до закону.

Керуючись ст.ст. - 111-5, - 111-7, - 111-9 п.3, - 111-10 ч.1, - 111-11, - 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

Касаційну скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.04.2008р. та рішення Господарського суду Харківської області від 01.11.2006р. у справі №44/174-06 скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.