Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

за участю представників сторін

Товариство з обмеженою відповідальністю "СК "Тенісний клуб" звернулось до господарського суду м. Києва з позовом до Київської міської ради та Головного управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації про визнання права на оренду земельної ділянки на вул. Академіка Вільямса, 10 у Голосіївському районі м. Києва згідно з проектом відведення; вважати укладеним між позивачем та Київською міською радою договір оренди цієї земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісно-спортивно-торгівельного комплексу з паркінгом та об'єктами соціально-побутового обслуговування населення в редакції позивача; а також зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати цей договір.

Позов мотивовано посиланням на обставини виготовлення позивачем за наданою Київською міською радою згодою проекту відведення спірної земельної ділянки, затвердженого у встановленому законом порядку, але отримання листа Головного управління земельних ресурсів №05-358/9635 від 18.03.08 про відсутність у нього прав на оформлення оренди спірної земельної ділянки, у зв'язку з внесеними Законом України "Про Державний бюджет на 2008 рік" змінами до ст. 124 ЗК України та ст. 16 Закону України "Про оренду землі". Зазначені законодавчі зміни, на думку позивача, не поширюються на спірні правовідносини, які виникли до 2008 року.

Київська міська рада проти позову заперечила, посилаючись на те, що набуття позивачем права на спірну земельну ділянку має відбуватись на конкурентних засадах відповідно до п. 15 ст. 8 Регламенту розгляду питань щодо набуття та реалізації права користування землею в м. Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради №457/1867 (ra0457023-04) від 15.07.04.

Головне управління земельних ресурсів проти позову також заперечило, зокрема, з підстав відсутності порушення ним прав позивача за відсутності відмови в державній реєстрації укладеного договору оренди земельної ділянки.

Рішенням від 24.07.07 господарського суду м. Києва (суддя Мандриченко О.В.), яке залишено без змін постановою від 09.09.08 Київського апеляційного господарського суду (колегія суддів у складі: Розваляєвої Т.С. –головуючого, Борисенко І.В., Гарник Л.Л.), позов задоволено в повному обсязі.

Судові рішення мотивовані відсутністю підстав для застосування до спірних правовідносин положень ст. 124 ЗК України та ст. 16 Закону України "Про оренду землі" в редакції від 01.01.08 та від 04.06.08; а також встановленням обставин порушення прав позивача внаслідок бездіяльності відповідачів, яка полягає у неприйнятті Київською міською радою відповідного рішення з питання надання в оренду спірної земельної ділянки. Договір оренди визнано судами укладеним з підстав ненадання відповідачами у встановлений ст. 181 ГК України строк протоколу розбіжностей до запропонованого позивачем договору.

Ухвалою від 10.12.08 Вищий господарський суд України порушив касаційне провадження за касаційною скаргою Київської міської ради, в якій заявлено вимоги про скасування рішення і постанови в справі та відмову в задоволенні позову новим рішенням.

Касаційна скарга мотивована посиланням на неправильне застосування судами вимог ст. 124 ЗК України, яка передбачає передачу в оренду земельних ділянок комунальної власності на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади, яке касатором не приймалось. Крім того, скаржник посилається на неврахування судами вимог п. 15 ст. 8 Регламенту розгляду питань щодо набуття та реалізації права користування землею в м. Києві; а також здійснення захисту прав позивача у непередбачений ст. 11 ЦК України, ст.ст. 20, 187 ГК України, ст. 152 ЗК України спосіб.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, судова колегія вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Предметом спору в даній справі є, зокрема, вимога вважати укладеним між позивачем та Київською міською радою договір оренди земельної ділянки на вул. Академіка Вільямса, 10 у Голосіївському районі м. Києва згідно з проектом відведення для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісно-спортивно-торгівельного комплексу з паркінгом та об'єктами соціально-побутового обслуговування населення.

Приписи ст.ст. 13 і 41 Конституції України визначають, що від імені Українського народу права власності здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією і усі суб’єкти права власності рівні перед законом. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Відповідно до ст.ст. 142- 145 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об’єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальної громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.

Статтею 116 ЗК України (в редакції чинній на момент звернення з позовом) визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

В силу ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Стаття 12 ЗК України визначає повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, до яких, зокрема, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання надання земельної ділянки в оренду вирішується на пленарному засіданні ради –сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

З аналізу вказаних норм, які регулюють земельні правовідносини, вбачається, що надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності в оренду шляхом укладення відповідного договору здійснюється на підставі рішення ради, прийнятого за результатами розгляду заяви (клопотання) особи, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду, поданої відповідно до ст. 16 Закону України "Про оренду землі".

Як встановили суди першої та апеляційної інстанцій, позивач звернувся до Київської міської ради з клопотанням про виділення в оренду спірної земельної ділянки та, отримавши згоду Київського міського голови (Д-1416 від 10.10.05) на розроблення проекту відведення, підготовив такий проект, який погоджено з відповідними органами та пройшов державну землевпорядну експертизу.

У зв'язку з такими обставинами позивач звернувся до Київської міської ради щодо укладення договору оренди вказаної земельної ділянки, але рада жодного рішення з приводу заявленого позивачем клопотання та проекту відведення не прийняла. Натомість, Головне управління земельних ресурсів листом №05-358/9635 від 18.03.08 повідомило про те, що позивач не має прав на оформлення земельної ділянки в оренду, оскільки відповідно до ст. 16 Закону України "Про оренду землі" набуття такого права має здійснюватись виключно на аукціонах.

Не погоджуючись з вказаною позицією Головного управління земельних ресурсів, суди дійшли висновку про те, що оформлення в оренду спірної земельної ділянки для позивача має здійснюватись без проведення земельного аукціону, а відтак зважаючи на ненадання радою в установлений ст. 181 ГК України строк протоколу розбіжностей до запропонованого позивачем договору, суди дійшли висновку про задоволення позовних вимог.

Тобто визнаючи укладеним договір оренди спірної земельної ділянки, суди першої та апеляційної інстанцій виходили не з обставин прийняття Київською міською радою на сесії відповідного рішення. Навпаки, судами встановлено обставини неприйняття нею жодного рішення з цього приводу.

Одночасно суд апеляційної інстанції відхилив доводи Київської міської ради стосовно неузгодження сторонами усіх суттєвих умов договору оренди земельної ділянки, посилаючи на те, що процедура узгодження умов договору має відбуватись відповідно до вимог ст. 181 ГК України шляхом направлення протоколу розбіжностей або підписанням запропонованої стороною редакції, що радою зроблено не було. Суд першої інстанції при вирішенні спору також керувався положеннями вказаної норми.

Судова колегія не погоджується з таким висновком судів, оскільки з огляду на положення ст.ст. 4, 148, 151, 290 ГК України при врегулюванні правовідносин з оренди землі як основного національного багатства пріоритет мають норми спеціального законодавства. Тобто застування положень ст. 181 ГК України не звільняє від необхідності дотримання та врахування відповідних вимог земельного законодавства.

Відповідно ж до положень земельного законодавства необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, а відтак визнання договору оренди укладеним за відсутності такого рішення є порушенням виключного передбаченого Конституцією України (254к/96-ВР) права цього органу на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту. Проте судами першої та апеляційної інстанцій при вирішенні даного спору вказані вимоги не враховано, що призвело до прийняття незаконних судових рішень.

З цього приводу суди зазначили, що Київська міська рада своєю бездіяльністю щодо зволікання з розглядом питання про передачу в оренду земельної ділянки порушила права позивача на одержання земельної ділянки в оренду. Проте такий висновок судів є безпідставним за відсутності встановлення обставин щодо визнання незаконною бездіяльності відповідача в судовому порядку. Оскарження ж певних дій або бездіяльності відповідача не визначені предметом спору в даній справі. Предметом даного спору є саме вимога вважати укладеним договір оренди земельної ділянки, підставою для задоволення якої може бути лише встановлення обставин щодо наявності передбачених законом підстав для укладення такого договору. Однак недотримання радою порядку розгляду відповідного клопотання підставою для визнання договору укладеним згідно з положеннями земельного законодавства не визначено.

Крім того, позивачем при зверненні до господарського суду заявлено вимоги про зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати договір оренди земельної ділянки, вимоги щодо визнання укладеним якого також заявлені в даному спорі.

Суди задовольнили ці вимоги з посиланням на ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та Положення про Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації), затверджене рішенням Київської міської ради №182/342 (ra_182023-02) від 19.12.02, згідно з якими на вказане управління покладено повноваження зі здійснення державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок. Проте судами залишено поза увагою, що підставою для захисту відповідних прав є їх порушення, невизнання чи оспорення. Задовольняючи позовні вимоги в цій частині, суди не з'ясували, в чому полягає порушення прав позивача Головним управлінням земельних ресурсів, зокрема, не встановили фактичні обставини щодо ухилення цієї особи від реєстрації укладеного договору оренди спірної земельної ділянки, а також наявності у цієї особи правових підстав для реєстрації цього договору за відсутності його підписання сторонами, а відтак і до вирішення даного спору щодо його укладення по суті.

З огляду на викладене судова колегія дійшла висновку про недотримання судами першої та апеляційної інстанцій вимог ст.ст. 43, 47, 43, 84, 105 ГПК України (1798-12) щодо повного і всебічного встановлення усіх обставин справи та правильного застосування законодавства, тому рішення і постанова підлягають скасуванню як такі, що не відповідають нормам матеріального та процесуального права.

Оскільки касаційна інстанція обмежена у праві оцінки доказів та встановленні фактичних обставин справи, а право оцінки доказів належить до повноважень судів першої та апеляційної інстанцій з додержанням принципу рівності сторін у процесі, справа підлягає направленню на новий розгляд до суду першої інстанції для встановлення на підставі відповідних доказів усіх суттєвих обставин щодо правовідносин, які існують між сторонами, та правильного застосування законодавства.

Керуючись ст.ст. 108, 1115, 1117, 1119-12 ГПК України (1798-12) , Вищий господарський суд України

1. Касаційну скаргу задовольнити частково.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 09.09.08 та рішення господарського суду м. Києва від 24.07.08 у справі №18/246 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.