25/175-08 Про розірвання договору оренди земельної ділянки - 23.12.2008 Прийняття

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області (суддя Чередко А.Є.) від 26.06.2008 року, залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду (головуючий суддя –Мороз В.Ф., судді –Логвиненко А.О., Швець В.В.) від 02.10.2008 року, у справі № 25/175-08 розірвано договір земельної ділянки, загальною площею 0,0497га (кадастровий номер 1210100000:01:297:0022), яка знаходиться за адресою: вул. Дарницька, 9-А, м. Дніпропетровськ (Амур-Нижньодніпровський район), від 13.09.2005 року між Українсько-болгарським закритим акціонерним товариством "Інтербудкомплект" та Дніпропетровською міською радою; стягнуто з відповідача на користь позивача 203,00 грн. судових витрат.

В касаційній скарзі відповідач просить скасувати ухвалені по справі судові акти та прийняти нове рішення, яким в позові позивачу відмовити повністю, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а саме: ст.ст. 13, 41, 142- 145 Конституції України, ст.ст.12, 125 та п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) , ст. 654 ЦК України, п.34 ст. 26, п.2 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

У відзиві на касаційну скаргу позивач повністю заперечує викладені в ній доводи.

Відповідач не скористався наданим процесуальним правом на участь в засіданні суду касаційної інстанції.

Заслухавши заперечення на касаційну скаргу представника позивача, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Позивач звернувся до суду з позовом про припинення договору оренди земельної ділянки площею 0,0497га (кадастровий номер 1210100000:01:297:0022), яка знаходиться за адресою: вул. Дарницька, 9-А, м. Дніпропетровськ (Амур-Нижньодніпровський район), від 13.09.2005 року між Українсько-болгарським закритим акціонерним товариством "Інтербудкомплект" та Дніпропетровською міською радою в установленому законом порядку шляхом його розірвання. Позов вмотивовано тим, що у зв’язку з переходом права власності на адміністративну будівлю, яка знаходиться на орендованій позивачем земельній ділянці, до іншої особи, до останньої в силу закону переходить право користування цією земельною ділянкою, а у позивача, відповідно, припиняється. Оскільки відповідач відмовляється за погодженням сторін з цих підстав розірвати спірний договір, останній має бути розірваний на підставі закону в судовому порядку. Правовим обґрунтуванням позовних вимог зазначено п.1 ст. 21, ст.ст. 120, 158 Земельного кодексу України, ст.ст. 21, 31 Закону України "Про оренду землі".

Під час розгляду спору судами було встановлено, що згідно договору оренди земельної ділянки від 13.09.2005 року, укладеного між сторонами у справі на підставі рішення Дніпропетровської міської ради від 13.07.2005 року №239/29, позивачу надано в оренду строком на 15 років земельну ділянку, загальною площею 0,0497га (кадастровий номер 1210100000:01:297:0022), яка знаходиться за адресою: вул. Дарницька, 9-А під розміщення адміністративної будівлі.

14.02.2007 року право власності на адміністративну будівлю по вул. Дарницька, 9-А у місті Дніпропетровську перейшло до Плахотіної Ганни Миколаївни на підставі договору купівлі-продажу від 14.02.2007 року, укладеного з позивачем.

Відповідно до п.12.5 спірного договору оренди припинення договору відбувається шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї з сторін внаслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотного перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до п.9.4 договору оренди земельної ділянки позивач листом від 16.03.2007 року №104 повідомив орендодавця про перехід права власності на будівлю, що розташована на орендованій земельній ділянці та запропонував розірвати договір за згодою сторін. Відповіді на свою заяву відповідач не отримав.

Задовольнивши позов та застосувавши до спірних правовідносин ст. 651, ч.2 ст. 377 ЦК України, ч.5 ст. 120 Земельного кодексу України, судами зроблено висновок про те, що внаслідок відчуження позивачем нерухомого майна, яке було розташоване на земельній ділянці, що передана в оренду за спірним договором, право користування нею переходить до покупця нерухомого майна; у позивача ж, враховуючи обставини справи щодо відчуження нерухомого майна, відсутня необхідність у користуванні орендованою земельною ділянкою та можливість виконання договору оренди. Також судами зроблено посилання на ст. 652 ЦК України.

Проте з такими висновками погодитися не можна, виходячи з такого.

Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі визначається як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Зі змісту статті 13 вказаного Закону вбачається, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі протягом всього строку дії договору.

Відповідно до частини 1 статті 32 Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

Стаття 377 Цивільного кодексу України, як і ч.5 ст. 120 Земельного кодексу України, регулюють питання переходу права (власності або користування) на земельну ділянку при придбанні за договором житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній, від продавця майна до набувача.

Так, до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором (частина 1). Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування (частина 2).

Таким чином, в силу ст. 377 ЦК України, ч.5 ст. 120 Земельного кодексу України, необхідною умовою переходу до набувача нерухомого майна права користування земельною ділянкою є не тільки існування у продавця майна права користування земельною ділянкою під відчужуваним майном, а також існування у продавця майна такого права користування земельною ділянкою, яке може бути ним передане за цивільно-правовими договорами одночасно з об’єктом нерухомості.

Проте, право користування земельною ділянкою не могло бути передано позивачем покупцю адміністративної будівлі в силу пункту 9.6 спірного договору в якому йдеться про заборону передавати землю у суборенду і, якому суди будь-якої оцінки не дали.

Аналіз положень Земельного кодексу України (2768-14) дає підстави для висновку, що ч.5 ст.120 цього кодексу, як і стаття 377 Цивільного кодексу України, диспозитивно унормовують перехід при відчуженні нерухомості до її набувача права користування землею, яке виникло у продавця нерухомого майна на підставі договору оренди землі з її власником.

Отже, у законі не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на підставі договору придбання нерухомості у фізичної або юридичної особи не від них а саме від власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності, яким є Дніпропетровська міська рада. У встановленому законом порядку власник землі право користування землею не передає а надає.

Порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування встановлений ст. 123 Земельного Кодексу України. Ця норма не містить імперативного обов’язку органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладання договору оренди землі, що перебуває у комунальній власності, з особою, яка придбала право власності на об’єкти нерухомості, які на цій землі розташовані, поза межами встановленої у кодексі процедури.

З урахуванням вищевикладеного (щодо відсутності у ст. 120 Земельного кодексу та у ст. 377 ЦК України регулювання правовідносин набуття права користування земельною ділянкою на підставі договору з власником, в тому числі стосовно відсутності регулювання правовідносин щодо розірвання договорів користування землею із власником землі), враховуючи, що право користування земельною ділянкою на умовах правовідносин оренди із власником землі (відповідачем) у набувача майна не виникло, судам слід дати оцінку чи припинилось в силу закону право користування цією земельною ділянкою за спірним договором у позивача та чи є припиненим його обов’язок сплачувати орендну плату по спірному договору.

Колегія суддів звертає увагу і на те, що позивач не обґрунтовував своїх позовних вимог посиланням на ст. 652 ЦК України, яка передбачає можливість розірвання договору у зв’язку із істотною зміною обставин.

Зазначене неповне встановлення обставин справи є суттєвим порушенням ст. 43 ГПК України та виключає можливість висновку касаційної інстанції щодо правильності застосування судом норм матеріального права при вирішенні спору. У зв’язку з цим постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд. Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід взяти до уваги наведене в цій постанові, вжити всі передбачені законом засоби для всебічного, повного і об’єктивного встановлення обставин справи, прав і обов’язків сторін і в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством вирішити спір.