Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

за участю представників: позивача - Мазнєва С.Г., відповідачів - не з'явилися,

Рішенням господарського суду Сумської області від 10.04.2008 (суддя Коваленко О.В), залишеним постановою Харківського апеляційного господарського суду від 25.06.2008 (судді: Камишева Л.М., Лакіза В.В., Шепітько І.І.), позов задоволено повністю. Визнано недійсним укладений між відповідачами договір оренди нерухомого майна від 18.01.2008 №УМКВ-0129 та зобов'язано приватного підприємця ОСОБА_1. припинити дії, спрямовані на проведення перепланування капітального ремонту та реконструкції орендованого нежитлового приміщення.

Рішення мотивоване обставинами укладення оспорюваного договору з порушенням вимог ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п.п.2.2,2.4 Порядку передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м.Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 14.06.2006 №4-МР (далі -Порядок), а також проведення орендарем певних будівельних робіт без погодженої у встановленому порядку документації:

Приватний підприємець ОСОБА_1. в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет повноти їх встановлення і правильності юридичної оцінки судами попередніх інстанцій та заслухавши пояснення присутнього у засіданні представника позивача, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржувані рішення та постанова - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду Сумської області з наступних підстав.

Залишаючи без змін первісне рішення про задоволення позову апеляційний господарський суд виходив з того, що оспорюваний договір оренди укладено між відповідачами з порушенням ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п.п.2.2,2.4 Порядку, а саме: частина площі орендованого приміщення (3,9 кв.м.) залишилася непогодженою у встановленому порядку, нерозміщення оголошення про можливість надання в оренду відповідного об'єкта нерухомості на стенді оголошень та на сайті Сумської міської ради, а також інформації про дострокове звільнення об'єкта оренди попереднім орендарем (редакція газети "Панорама Сумщини") позбавили позивача, як потенційного орендаря, права приймати участь у конкурсі на укладання договору оренди спірного приміщення. Окрім того, першим відповідачем фактично були проведені певні будівельні роботи без дозволу інспекції ДАБК та без погодженої проектно-кошторисної документації, як того вимагає п.7.1 Порядку, і такі дії можуть призвести до руйнування всієї ветхої будівлі по АДРЕСА_1

Проте, колегія не погоджується з висновками суду з огляду на таке.

В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновки судів про недотримання другим відповідачем при укладенні оспорюваного договору процедури передачі в оренду комунального майна м.Суми, визначеної п.п2.2, 2.4 Порядку передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м.Суми (затверджено рішенням Сумської міської ради від 14.06.2006 №4-МР).

Однак, як правильно зазначив суд апеляційної інстанції, відповідно до ч.1 ст. 203, ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є, зокрема, невідповідність його змісту цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства.

Рішення органів місцевого самоврядування не входять до кола актів цивільного законодавства, передбачених ст. 4 ЦК України, а тому відсутність на стенді оголошень та на сайті Сумської міської ради інформації про можливість надання спірного об'єкта в оренду, так само як і нерозміщення інформації про дострокове звільнення об'єкта оренди попереднім орендарем, не є достатньою підставою для визнання оспорюваного договору недійсним, як такого, що не відповідає актам цивільного законодавства. Тим більше, що статтею 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якою врегульовано порядок укладення договору оренди, вказані вище процедурні порушення не визначено в якості обов'язкових передумов для укладення договору оренди комунального майна.

Що стосується посилань суду в обгрунтування недійсності договору на порушення згаданої статті шляхом передачі орендарю (першому відповідачу) нежилого приміщення площею, більшою на 3,9 кв.м., ніж орендар клопотав у своїй заяві від 03.12.2007, то судами залишено поза увагою ст. 217 ЦК України, згідно якої недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

З матеріалів справи не вбачається, позивачем не доведено та судами не встановлено надходження до Сумської міської ради чи до орендодавця протягом грудня 2007р. -січня 2008р. заяв на оренду спірного приміщення від інших осіб, зокрема, від позивача, та оголошення (призначення) відповідного конкурсу, в зв'язку з чим колегія відхиляє передчасний висновок апеляційного суду про те, що позивача, як потенційного орендаря, нібито було позбавлено права приймати участь у конкурсі на укладання договору оренди.

Водночас встановлені судами обставини проведення орендарем будівельних робіт в орендованому приміщенні без відповідного дозволу та погодженої проектно-кошторисної документації, які (роботи) нібито можуть призвести до руйнування всієї будівлі по вул.Воскресенській,12 в м.Суми, можуть бути підставою для звернення орендодавця з позовом про розірвання договору оренди в порядку п.п.1,3 ст. 783 ЦК України, але не є правовою підставою для зобов'язання орендаря припинити здійснювати поліпшення орендованого майна за позовом особи, яка взагалі не є учасником спірних орендних правовідносин.

Така особа не позбавлена права звернутися до орендаря з відповідним негаторним позовом в разі створення останнім певних перешкод позивачу у користуванні належним йому майном.

Судами належним чином не з'ясовано підстави пред'явлення ПП "Алмаз" позову про визнання недійсним договору, стороною у якому позивач не є. При цьому залишено поза увагою положення ст. 207 ГК України, згідно якої господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Наведені обставини свідчать про неповне з'ясування судами обставин справи, що є достатньою підставою для скасування оскаржуваних рішення і постанови та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Разом з тим, касаційна інстанція не приймає до уваги твердження скаржника про прийняття судами рішень стосовно прав та обов'язків Сумської міської ради, не залученої до участі у справі, оскільки в даному випадку виник спір про право на оренду приміщення, а не спір про право власності на нього. До того ж функції орендодавця Сумська міська рада раніше відповідним рішенням делегувала Управлінню майна комунальної власності, що вбачається з дослідженого судом Положення про вказане Управління, затвердженого Сумською міською радою.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.- 111-5,- 111-7-- 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

Касаційну скаргу приватного підприємця ОСОБА_1. задовольнити.

Рішення господарського суду Сумської області від 25.06.2008 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.06.2008 у справі №17/127-08 скасувати з передачею справи на новий розгляд до господарського суду Сумської області.