9/420-07 Про визнання права власності, визнання договору купівлі - продажу об’єкта незавершеного будівництва недійсним і повернення майна - 23.12.2008 Прийняття

Рішенням господарського суду Київської області від 15.04.2008 у справі №9/420-07 (головуючий суддя Євграфова Є.П., судді Рябцева О.О., Маляренко А.В.) задоволені позовні вимоги, уточнені в процесі розгляду справи, Прокурора Обухівського району Київської області в інтересах держави в особі Регіонального відділення фонду державного майна України по Київській області до Відкритого акціонерного товариства "Григорівський цукровий завод" в особі ліквідатора Шкабрія М.П та Товариства з обмеженою відповідальністю "Агропромінвест" про визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва - 12-квартирний житловий будинок, що знаходиться за адресою: Київська область, Обухівський район, с. Григорівка, вул. Комсомольська, за державою в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області, визнання недійсним договору купівлі-продажу цього об’єкта незавершеного будівництва 12–квартирного житлового будинку вартістю 42000 грн., укладеного 27.12.2006 між ВАТ "Грирогівський цукровий завод" та ТОВ "Агропромінвест", зобов’язання ТОВ "Агропромінвест" повернути спірний об’єкт незавершеного будівництва державі в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області. Провадження у справі в частині позовних вимог до ВАТ "Грирогівський цукровий завод" припинено на підставі п. 6 ст. 1 ст. 80 ГПК України в зв’язку з ліквідацією останнього і виключення з ЄДРПОУ.

Київський міжобласний апеляційний господарський суд, здійснюючи апеляційний перегляд в зв’язку зі скаргою ТОВ "Агропромінвест", постановою від 10.09.2008 (колегія суддів у складі головуючого судді Разіної Т.І., суддів Зеленіної Т.І., Фаловської І.М.), рішення у справі скасував та прийняв нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовив.

Регіональне відділення ФДМ України по Київській області та Перший заступник прокурора Київської області, на погоджуючись з постановою у справі, в поданих касаційній скарзі та касаційному поданні просять її скасувати, рішення у справі залишити в силі, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм ст. ст. 181, 203, 209, 220, 317, 319, 331, 388, 655, 657, 658 Цивільного кодексу України.

У відзивах на касаційну скаргу ТОВ "Агропромінвест" та арбітражний керуючий –ліквідатор ВАТ "Григорівський цукровий завод" проти її задоволення заперечують, посилаючись на недоведеність права державної власності на предмет спірного договору купівлі-продажу.

Ухвалою від 20.11.2008 розгляд касаційної скарги у справі відкладено до 23.12.2008 для її сумісного розгляду з касаційним поданням прокурора.

Розпорядженням Заступника голови Вищого господарського суду України від 23.12.2008 № 02-12.2/1565 у зв’язку з хворобою судді Глос О.І. для розгляду касаційної скарги і касаційного подання у справі призначено колегію суддів у складі головуючого судді Грейц К.В., суддів Бакуліної С.В., Цвігун В.Л.

Перевіривши у відкритому судовому засіданні повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного та рішенні місцевого господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга і касаційне подання підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що 27.12.2006 за наслідками проведення аукціону з продажу майна банкрута ВАТ "Григорівський цукровий завод" укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого продавець (ВАТ "Григорівський цукровий завод" в особі ліквідатора Шкабрія М.П.) зобов’язується передати у власність покупцю (ТОВ "Агропромінвест") належний йому на праві власності об’єкт незавершеного будівництва 12-ти квартирного житлового будинку, який обліковується у продавця на балансі, розташований за адресою: Київська область, Обухівський район, с. Григорівка, а покупець зобов’язується прийняти його та оплатити.

Сторонами за вказаним договором купівлі-продажу підписаний акт прийому-передачі об’єкта незавершеного будівництва від 29.12.2006.

Разом з тим, об’єкт купівлі-продажу не належав продавцеві, а знаходився на його балансі як об’єкт незавершеного будівництва житлового фонду, що не ввійшов до статутного фонду ВАТ під час приватизації, а, отже, продовжував перебувати у державній власності і в управлінні Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області згідно Положення про регіональне відділення Фонду державного майна України та спільного наказу від 19.05.1998 № 908/68 Фонду державного майна України та Міністерства економіки України "Про управління державним майном, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств у процесі приватизації, але перебуває на їх балансі", що стало підставою для пред’явлення цього позову.

Вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій дійшли прямо протилежних висновків щодо підставності і ґрунтовності позовних вимог.

Так, суд першої інстанції, керуючись приписами ст. ст. 181, 182, 203, 209, 220, 228, 317, 319, 331, 388, 657, 658 Цивільного кодексу України дійшов висновку, що об’єкт незавершеного будівництва незаконно і поза волею власника вибув з його володіння через його продаж особою, яка не була власником, а тому порушене право державної власності підлягає захисту шляхом визнання такого права, визнання недійсним нікчемного правочину та зобов’язання набувача повернути об’єкт незавершеного будівництва державі в особі Регіонального відділення фонду державного майна України по Київській області.

Натомість, постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову про визнання недійсною угоди, стороною в якій така особа не є, тобто, з застосуванням наслідків недійсності угоди у вигляді двохсторонньої реституції, незалежно від того, чи відповідає спірна угода закону, а, оскільки, ТОВ "Агропромінвест" є добросовісним набувачем об’єкта незавершеного будівництва, адже, на момент придбання за плату цього об’єкту за договором купівлі-продажу від 27.12.2006 не знало і не могло знати всіх обставин діяльності ВАТ "Григорівський цукровий завод", зокрема, процедури його ліквідації, то застосування до нього правил ст. 388 ЦК України є безпідставним.

За приписами ст. ст. 317, 319, 658 Цивільного кодексу України виключно власникові належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном, лише власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, в т.ч. реалізує право його продажу, отже, суд першої інстанції правомірно виходив з того, що продавцем майна за договором купівлі-продажу згідно ст. 655 ЦК України має бути лише власник.

Втім, як встановлено судом першої інстанції, об'єкт незавершеного будівництва - будинок житловий 12-ти квартирний за адресою: Київська обл., Обухівський р-н, с. Григорівка, вул. Комсомольська, є державною власністю та лише обліковувався до його продажу на балансі ВАТ "Григорівський цукровий завод", оскільки не увійшов до статутного фонду даного ВАТ в процесі його приватизації в 1993 році, що підтверджується актом від 30.12.1993 оцінки вартості цілісного майнового комплексу Григорівського цукрового заводу, згідно якого вилучено вартість майна на загальну суму 26095296 тис. крб., в тому числі вартість державного житлового фонду на суму 383762 тис. крб., додатком до акту оцінки "Список основних засобів житлового фонду", в якому наведено державний житловий фонд Григорівського цукрового заводу, де окремим рядком вказано вартість незавершеного будівництва 4-х 8-квартирних будинків.

Зазначені обставини підтверджені також ВАТ "Григорівський цукровий завод" довідкою від 27.03.2006 №192/12б-0012 ліквідатора - арбітражного керуючого Шкабрія М.П. про те, що у зв'язку зі змінами в проектній документації, об'єкт незавершеного будівництва "Будинок житловий 8-ми квартирний" за адресою: Київська обл., Обухівський р-н, с. Григорівка, вул. Комсомольська (балансоутримувачем є ВАТ "Григорівський цукровий завод") слід вважати як об'єкт незавершеного будівництва "Будинок житловий 12-ти квартирний"; довідкою від 27.03.2006 № 192/12б-0011, за якою в зв'язку з ліквідацією ВАТ "Григорівський цукровий завод" проектно-кошторисна та технічна документація на об'єкт приватизації "Будинок житловий 12-ти квартирний" не збереглась; додатком № 1 до Положення про порядок приватизації об'єктів незавершеного будівництва "Перелік незавершених об'єктів культурно-побутового, адміністративного, виробничого призначення державної власності"; довідкою від 26.07.2006, відповідно до якої об'єкт приватизації "Будинок житловий 12-ти квартирний" знаходиться на балансі ВАТ "Григорівський цукровий завод" не входить до переліків об'єктів, які не підлягають приватизації, не є проданим, переданим, заставленим, не знаходиться під арештом, судових справ щодо нього немає.

Фонд державного майна України, за зверненням Регіонального відділення від 29.03.2006 №14-09-445 щодо включення об'єкта незавершеного будівництва 12-квартирного житлового будинку, який під час приватизації цілісного майнового комплексу Григорівського цукрового заводу не ввійшов до статутного фонду відкритого акціонерного товариства, до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, своїм наказом від 15.06.2007 № 953 включив до переліку об'єктів незавершеного будівництва, які перебувають у державній власності та підлягають приватизації будинок житловий 12-квартирний ВАТ "Григорівський цукровий завод", проте, до видання цього наказу, 26.12.2006 проведено аукціон з продажу цього об’єкту, за результатами якого 27.12.2006 між ВАТ "Григорівський цукровий завод" в особі ліквідатора та ТОВ "Агропромінвест" укладено договір купівлі-продажу.

Таким чином, суд першої інстанцій дійшов правильного висновку, який не спростовано судом апеляційної інстанції, що продаж об'єкта незавершеного будівництва 12-ти квартирного житлового будинку як майна підприємства банкрута ВАТ "Григорівський цукровий завод" здійснено не його власником і не в процедурі приватизації.

Частиною першою ст. 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Положеннями ч. 1 ст. 181 Цивільного кодексу України визначено, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення згідно з ст. 182 Цивільного кодексу України підлягають державній реєстрації, яка є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Частиною третьою статті 331 Цивільного кодексу України визначено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Втім, як встановлено в ході розгляду справи, договір купівлі-продажу від 27.12.2006 не зареєстрований нотаріально і не пройшов державної реєстрації, як не була проведена і державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва 12-квартирний житловий будинок відповідно до вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (1952-15) , отже, продаж об’єкту незавершеного будівництва за оспорюваним договором здійснено в порушення вимог ст. ст. 181, 331, 657 ЦК України.

При цьому, посилання суду апеляційної інстанції на безпідставність застосування зазначених норм щодо необхідності нотаріального посвідчення спірного договору з огляду на припис абзацу 1 ч. 3 ст. 331 ЦК України, колегія суддів вважає хибним, оскільки об’єктом спірного договору є не сукупність будівельних матеріалів, як вважає суд апеляційної інстанції, право власності на які ВАТ "Григорівський цукровий завод" також мав би довести, однак, в процесі розгляду справи не доводив, а саме об’єкт незавершеного будівництва, можливість і умови продажу якого унормовано абзацом 2 ч. 3 цієї статті.

Згідно ч. ч. 1, 3 ст. 203 ЦК України правочин не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, має вчинятися у формі, встановленій законом.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою –третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (спірний правочин).

Отже, вчинення спірного договору купівлі-продажу з боку продавця не його власником і з порушенням встановленої законом нотаріальної форми є підставою визнання його недійсним, що зумовлює задоволення позову в цій частині.

Зазначення з цього приводу судом апеляційної інстанції на неправильно обраний позивачем спосіб захисту права з огляду на неможливість відновлення такого права шляхом застосування наслідків недійсності угоди, колегія суддів вважає помилковим, оскільки, вимога про повернення майна у державну власність заявлена позивачем не у якості наслідку недійсності спірного договору, а у якості вимоги про витребування майна у набувача за спірним договором, крім того, цей договір не може залишатись дійсним, створюючи для його сторін бажані юридичні наслідки, породжувати права і обов’язки внаслідок відмови в позові в цій частині через його нікчемність за браком форми згідно ст. 220 ЦК України.

Відповідно до ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати, власник має право витребувати це майно від набувача, зокрема, у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Як встановлено судом першої інстанції, внаслідок укладання ВАТ "Григорівський цукровий завод" в особі ліквідатора недійсного (нікчемного) договору купівлі-продажу, об’єкт незавершеного будівництва 12-квартирний житловий будинок вибув з володіння і поза волею його власника, яким в силу повноважень, наданих Положенням про регіональне відділення Фонду державного майна України, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 05.06.1994 № 412, спільним наказом від 19.05.1999 № 908/68 (z0414-99) Фонду державного майна України і Міністерства економіки України "Про управління державним майном, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств у процесі приватизації, але перебуває на їх балансі", зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 24.06.1999 за № 414/3707 (z0414-99) , Законом України "Про управління об’єктами державної власності" від 21.09.2006 № 185-У (185-16) , є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській області.

Нормами ст. 41 Конституції України, ст. 321 ЦК України передбачено, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, яке є непорушним, чи обмежений у його здійсненні.

Таким чином, право державної власності підлягає судовому захистові на підставі ст. ст. 388, 392 ЦК України за позовом належного суб’єкта управління об’єктами державної власності шляхом задоволення вимоги про витребування майна, яке поза його волею незаконно вибуло з його володіння (управління) і передано за недійсним договором набувачеві, а також додатково заявленої вимоги про визнання права власності, яка, на думку колегії суддів, цілком правомірно поєднана як з цією вимогою, так і вимогою про визнання договору недійсним, адже, це дозволить сторонам і судові уникнути розгляду кількох позовних вимог у кількох судових процесах.

Посилання суду апеляційної інстанції на добросовісність набувача за спірним договором купівлі-продажу, за всіх вищезазначених обставин, колегія суддів вважає таким, що не впливає на результат вирішення спору і не є підставою для відмови у позові.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає висновки суду апеляційної інстанції такими, що не ґрунтуються на положеннях чинного законодавства України, отже, постанова у справі підлягає скасуванню, а рішення господарського суду першої інстанції у справі, яке прийняте на підставі встановлених у сукупності всіх обставин справи і відповідає вимогам чинного законодавства, підлягає залишенню в силі.