41/154-18/170-32/173 Про визнання права та переведення прав та обов'язків за договором купівлі- продажу нерухомості - 18.12.2008 Прийняття

У лютому 2005р. ПП "Автосервіс" звернулося з позовом про визнання недійсним протоколу проведення конкурсу, який проведено 11.01.2005р. ДП "Укроборонсервіс" на підставі договору комісії від 05.12.2004р. №Д29-15/1326 щодо реалізації нерухомого військового майна –будівель №№43,44,45,46,48,49, які розташовані за адресою: м.Бориспіль, Київська область військова частина А2215 та договору купівлі-продажу, укладеного ДП "Укроборонсервіс" з ВАТ "Спецтехсервіс" (переможцем конкурсу) по результатах проведеного 11.01.2005р. конкурсу.

Під час розгляду справи позивачем змінено предмет спору. Позивач просив визнати недійсним рішення, прийняте за результатами конкурсу з продажу майна; визнати недійсним договір купівлі-продажу № Д29-1.5/26 від 12.01.2005, укладений між ДП "Укроборонсервіс" та ВАТ "Спецтехсервіс" та зобов'язати Міністерство оборони України продати майно ПП "Автосервіс" шляхом викупу через уповноважені Кабінетом Міністрів України підприємства та організації.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на порушення під час проведення конкурсу та реалізації його майна переважного права на придбання майна, яке перебувало у нього в користуванні відповідно до договору оренди приміщень від 31.03.2003 № 31 с/2003/ГоловКЕУ в редакції додаткової угоди №1 від 23.10.2003 та вимоги ст. 53 Закону України "Про державну програму приватизації", ст. 11. ст. 15, ст. 18 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств", ст. 777 ЦК України.

Справа розглядалася судами неодноразово.

Рішенням господарського суду міста Києва від 19.10.2006р., яке залишено без змін постановами Київського апеляційного господарського суду від 10.01.2007р. та Вищого господарського суду України від 05.12.2007р., позов задоволено. Визнано недійсним рішення за результатами конкурсу з продажу нерухомого військового майна; визнано недійсним договір купівлі-продажу №Д29-1.5/26 від 12.01.2005, укладений між Дочірнім підприємством державної компанії "Укрспецекспорт" державним підприємством "Укроборонсервіс" та ВАТ "Спецтехсервіс"; зобов'язано ВАТ "Спецтехсервіс" повернути Міністерству оборони України нерухоме військове майно будівель №№ 43, 44, 45, 46, 48, 49, яке розташоване за адресою: Київська область, м. Бориспіль, вул. Соц.Містечко, 1. військова частина А 2215; стягнуто з Міністерства оборони України на користь ВАТ "Спецтехсервіс" 300 000,00 грн., отриманих ним в оплату реалізованого нерухомого військового майна за договором купівлі-продажу № Д29-1.5/26; зобов'язано Міністерство оборони України здійснити відчуження нерухомого військового майна з урахуванням положень ст. 777 ЦК України, а саме - переважного права наймача перед іншими особами на його придбання.

Постановою Верховного Суду України від 12.02.2008 постанову Вищого господарського суду України від 05.12.2007, постанову Київського апеляційного господарського суду від 10.01.2007 та рішення господарського суду міста Києва від 19.10.2006 скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду, позивач подав заяву про зміну предмету позову, в якій просив суд визнати переважне право ПП "Автосервіс" на купівлю нерухомого військового майна, а саме будівель: КТП, № 44 - 31,5 кв.м.; пункт технічного обслуговування. № 45 - 389.7 кв.м.; котельню. № 46 - 174.7 кв.м.; два гаражі. №№ 48. 49 1558.1 кв.м. за адресою: Київська область, місто Бориспіль, вул. Соц.Містечко, 1, військова частина А2215 та перевести на ПП "Автосервіс" права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу № Д29-1.5/26 від 21.01.2005, укладеного між ДП "Укроборонсервіс" та ВАТ "Спецтехсервіс", з посиланням ч. 1 ст. 8, ч. 4 ст. 362, ч. 2 ст. 777 ЦК України, які визначають переважне право орендаря на купівлю спірного майна.

Рішенням господарського суду міста Києва від 01.07.2008р. (судді Хрипун О.О., Ковтун С.А., Усатенко І.В.) позов задоволено в повному обсязі. Визнано за приватним підприємством "Автосервіс" переважне право на купівлю нерухомого військового майна, а саме будівель: КТП, № 44 - 31,5 кв.м.; пункт технічного обслуговування. № 45 - 389.7 кв.м.; котельню. № 46 - 174.7 кв.м.; два гаражі. №№ 48. 49 1558.1 кв.м. за адресою: Київська область, місто Бориспіль, вул. Соц.Містечко, 1, військова частина А2215. Переведено на приватне підприємство "Автосервіс" права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу № Д29-1.5/26 від 21.01.2005, укладеного між ДП "Укроборонсервіс" та ВАТ "Спецтехсервіс". Стягнуто з відповідачів на користь позивача по 623,34 грн. державного мита та 39,33 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 07.08.2008р. (головуючий Зеленін В.О., судді Рєпіна Л.О., Синиця О.Ф.) вказане рішення суду залишено без змін.

Не погоджуючись з прийнятими судовими актами відповідачі звернулися до Вищого господарського суду України з касаційними скаргами, в яких, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, просять їх скасувати та прийняти нове рішення про відмову в позові.

Ухвалою заступника Голови Вищого господарського суду України від 17.11.2008р. доручено розгляд касаційної скарги колегії суддів у складі: Кота О.В. –головуючий, судді Владимиренко С.В., Шевчук С.Р. (доповідач у справі).

Перевіривши доводи касаційних скарг, юридичну оцінку встановлених фактичних обставин, проаналізувавши правильність застосування господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційні скарги не підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Попередніми судовими інстанціями встановлено, 31.03.2003 між військовою частиною А2215 та ПП "Автосервіс" укладений договір оренди №31с/2003/ГоловКЕУ, за умовами якого позивач отримав в строкове платне користування нерухоме військове майно військового містечка № 1 загальною площею 2427 кв. м. (нежитлові будівлі № № 43, 45, 46, 48, 49) на 5 років, а саме: з 01.04.2003 по 01.04.2008 (п. 10.3 договору).

Додатковою угодою № 1 від 23.10.2003 до договору оренди №31с/2003/ГовКЕУ розділ 6 цього договору доповнено п. 6.6. у відповідності до якого у випадку відчуження орендованого майна орендар має першочергове (переважне) право перед іншими суб'єктами на придбання (викуп) цього майна згідно чинного законодавства.

Факт підписання договору оренди № 31с/2003/ГовКЕУ та додаткової угоди до нього повноважними представниками сторін такого договору, а саме: директором позивача Гроною О.І. та командиром в/ч А 2215 полковником А.В. Олійником підтверджується заявами позивача, а також оригіналом заяви командира третьої особи А.В. Олійника від 21.03.2005р. посвідченої приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Науменко Л.Г.

А посилання відповідачів на те, що додаткова угода № 1 від 23.10.2003 до договору оренди № 31с/2003/ГоловКЕУ від 31.03.2003 підписана не уповноваженою на це особою, тобто не командиром в/ч А 2215 Олійником А.В., є необґрунтованими та такими, що не підтвердженими належними доказами, оскільки згідно зі ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Тому, враховуючи, що недійсність додаткової угоди в судовому порядку не встановлена, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав вважати її нечинною.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про правовий режим майна в Збройних Силах України" (далі-закон) військове майно - це державне майно, закріплене за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України. До військового майна належать, серед іншого, будинки та споруди. Аналогічна за змістом норма передбачена п. 2 Положення про порядок відчуження та реалізації військового майна Збройних Сил, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2000 № 1919 (1919-2000-п) (далі Положення № 1919). Так, відчуження військового майна - вилучення військового майна із Збройних Сил у результаті його реалізації через уповноважені підприємства (організації) або безпосередньої передачі виконавцям державного оборонного замовлення, іншим постачальникам матеріально-технічних засобів (ресурсів), виконавцям робіт, надавачам послуг (далі - виконавці) з метою проведення з ними розрахунків, а також передачі юридичним особам в обмін на житло для військовослужбовців та членів їх сімей. Реалізація військовою майна - господарська операція, що здійснюється уповноваженим підприємством (організацією) згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на військове майно іншим юридичним або фізичним особам на платній або компенсаційній основі.

Відповідно до пункту 12 Положення реалізація військового майна проводиться уповноваженими підприємствами (організаціями) за ринковими цінами, які склалися на відповідний період.

Статтею 3 вказаного Закону передбачено, що військове майно закріплюється за військовими частинами Збройних Сил України на праві оперативного управління. А згідно зі ст. 6 наведеного Закону відчуження військового майна здійснюється Міністерством оборони України через уповноважені Кабінетом Міністрів України підприємства та організації. Порядок відчуження військового майна визначається Кабінетом Міністрів України.

Право власності держави в особі Міністерства оборони України на спірні приміщення на момент їх відчуження підтверджується свідоцтвами про право власності на нерухоме майно, виданими Бориспільською міською радою 22.10.2004, належним чином засвідчені копії яких знаходяться в матеріалах справи.

Відповідно до п. 6 Положення № 1919 (1919-2000-п) рішення про відчуження військового майна, в тому числі нерухомого, приймає Кабінет Міністрів України із затвердженням за пропозицією Міноборони погодженого з Мінекономіки переліку такого майна. Абзацом 3 цього ж пункту передбачено затвердження Урядовим комітетом з питань правової політики та оборони (до 14.10.2005 - Урядовий комітет з питань оборони, оборонно-промислового комплексу та правоохоронної діяльності) в окремих випадках додаткових переліків військового майна, що може бути відчужене.

Отже, Положенням № 1919 в редакції станом на 12.01.2005 не передбачено порядок реалізації військового майна через конкурс та не врегульовано порядок проведення такого конкурсу.

Правовий інститут відчуження державного майна через конкурс, а також порядок проведення конкурсу з реалізації державного майна регламентується тільки приватизаційним законодавством.

Враховуючи, що спеціальне законодавство не передбачає реалізацію військового майна через конкурс і разом з тим визначає способи його відчуження, які неможливі при здійсненні приватизації державного майна (наприклад, міна майна, в тому числі на житло для військовослужбовців), спірні правовідносини не можуть регулюватися приватизаційним законодавством.

Разом з тим пункт 12 Положення № 1919 (1919-2000-п) передбачає реалізацію військового майна уповноваженими підприємствами (організаціями) за ринковими цінами, які склалися на відповідний період. При цьому зазначено, що ціна реалізації військового майна визначається з урахуванням кон'юнктури ринку, залишкової вартості та витрат, пов'язаних з реалізацією майна, у тому числі з підготовкою його до продажу, маркетингом, спеціальним супроводом органами СБУ експортно-імпортних договорів, транспортуванням, страхуванням тощо.

22.10.2004 Урядовим комітетом з питань оборони, оборонно-промислового комплексу та правоохоронної діяльності Кабінету Міністрів України спірні приміщення включені до додаткового переліку військового майна, що підлягає відчуженню.

Відповідно до норм Положення № 1919 (1919-2000-п) реалізація військового майна проводиться уповноваженими підприємствами (організаціями), відносини яких з Міністерством оборони можуть регламентуватись окремими договорами комісії.

Згідно з розпорядженням Кабінету Міністрів України від 27.02.2001 № 35-р (35-2001-р) "Про надання повноважень на реалізацію військового майна на внутрішньому ринку" повноваження по реалізації військового майна надано, зокрема, ДП "Укроборонсервіс".

Відтак, спірне майно підлягало відчуженню спеціалізованим підприємством, яким, у даному випадку, є ДП "Укроборонсервіс", за ринковими цінами, у порядку, визначеному Положенням № 1919 (1919-2000-п) .

Судами встановлено, що 05.12.2004 між Міністерством оборони України та ДП "Укроборонсервіс" був укладений договір комісії на реалізацію нерухомого військового майна № Д-29-15/1326 (далі договір комісії), відповідно до п. 1.1 якого Міністерство оборони України доручило, а ДП "Укроборонсервіс" взяло на себе зобов'язання за комісійну плату реалізувати на конкурсних засадах покупцям від свого імені в інтересах Міністерства оборони України та за рахунок останнього нерухоме військове майно, а саме спірні приміщення. Пунктом 2.2 вказаного договору комісії сторони погодили, що ціна реалізації майна, що виставлено на продаж, не може бути нижчою ніж 226 611,06 грн., в т.ч. ПДВ 37 768,51 грн. За результатом оцінки ринкової вартості відповідного військового майна, з врахуванням залишкової вартості майна, кон'юктури ринку, обов'язкових платежів до державного бюджету, комісійної плати, витрат, пов'язаних з реалізацією майна, ДП "Укроборонсервіс" визначило, що спірне майно може бути продано не менше ніж за 226611,06 грн.

На виконання умов договору комісії ДП "Укроборонсервіс" було здійснено організацію та проведення конкурсу з продажу спірних приміщень відповідно до Положення про порядок продажу на аукціоні, за конкурсом основних засобів, що є державною власністю, затвердженого наказом Фонду державного майна України № 1976 від 22.09.2000 (z0692-00) (далі Положення № 1976).

За результатами проведеного конкурсу з продажу військового майна переможцем визнано ВАТ "Спецтехсервіс", яке запропонувало найвищу ціну, та укладено відповідний договір купівлі-продажу № Д-29-1.5/26 від 12.01.2005р.

Відповідно до пункту 2.1 зазначеного договору вартість майна, що продається, складає 300 000,00 грн., в т.ч. ПДВ 50 000,00 грн.

Таким чином, за договором № Д-29-1.5/26 від 12.01.2005 виникли правовідносини саме купівлі-продажу майна, до яких слід застосовувати відповідні норми цивільного законодавства, якщо це не суперечить нормам про відчуження військового майна.

Оскільки спеціальним законодавство, яке регламентує порядок відчуження військового майна, не передбачено особливостей відчуження такого майна у разі перебування його на законних підставах в користуванні інших осіб, зокрема на праві оренди, при вирішенні спору суди правомірно застосували загальні норми законодавства щодо купівлі-продажу та оренди.

Частина 2 статті 777 Цивільного кодексу України передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм має переважне право перед іншими особами на її придбання.

На момент укладання спірного договору купівлі-продажу військового майна договір оренди не був розірваним у зв'язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов'язків за договором, не втратив своєї чинності з інших підстав, а тому твердження відповідачів про неналежне виконання позивачем своїх зобов'язань за договором оренди правомірно визнано судами необґрунтованими належними доказами.

Натомість, в порушення переважного права позивача на об'єкт оренди при укладенні договору купівлі-продажу № Д 29-1.5/26 від 12.01.2005 йому, як наймачу, не було запропоновано придбати спірне майно на умовах, згідно з якими це майно продано ВАТ "Спецтехсервіс", що свідчить про порушення переважного права ПП "Автосервіс", як наймача, на придбання орендованого майна при його відчуженні.

Разом з тим, законодавство, передбачивши переважне право на купівлю наймачем орендованого майна, не врегулювало порядок захисту такого права.

Втім, відповідно до частини 1 статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Враховуючи, що статтею 777 Цивільного кодексу України передбачено переважне право наймача на придбання орендованого майна при його відчуженні, але не врегульовано порядок реалізації наймачем цієї гарантії, з метою забезпечення прав продавця за спірним договором за принципом аналогії закону застосуванню підлягає частина 4 статті 362 Цивільною кодексу України, яка передбачає порядок реалізації співвласником майна переважною права на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні.

Відповідно до частини 4 статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

На виконання цієї норми ПП "Автосервіс" перерахувало 300 тисяч гривень на депозитний рахунок господарського суду міста Києва 37314005000062 деп. у ГУ ДКУ у місті Києві.

Згідно ст. ст. 33, 34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Жодних доказів, які б спростовували доводи позивача, відповідачами та третьою особою не надано.

За таких обставин, місцевий господарський суд, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, задовольнив вимоги ПП "Автосервіс" про визнання за ним переважного права на купівлю орендованого ним нерухомого військового майна, та перевід на нього прав та обов’язків покупця спірного майна за договором купівлі-продажу № Д 29-1.5/26 від 21 січня 2005 року, укладеного між ДП "Укроборонсервіс" та ВАТ "Спецтехсервіс".

При цьому, доводи відповідача –1 про пропуск строку позовної давності відхилені як безпідставні, оскільки позивач з первісним позовом звернувся до суду в межах строку позовної давності, визначеної законодавством (18.02.2005).

Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що вищезазначені висновки попередніх судових інстанцій зроблені з дотриманням вимог ст. ст. 43, 47, 43, 84, 107 ГПК України (1798-12) щодо повного і всебічного встановлення усіх обставин справи та правильного застосування законодавства під час розгляду справи, оскільки чинне законодавство щодо реалізації військового майна дійсно не містить будь-яких імперативних норм щодо процедури реалізації військового майна, яке на законних підставах перебуває в оренді позивача, з переважним правом останнього на викуп орендованого військового майна, а отже до спірних правовідносин правомірно застосовано загальні норми цивільного законодавства в частині оренди та купівлі-продажу майна і за аналогією норми ст. 362 ЦК України так як ці правовідносини є подібними за змістом (ч.1 ст. 8 ЦК України).

Щодо доводів касаційних скарг відповідачів, то вони не спростовують вказаних висновків судів попередніх інстанцій, оскільки договір оренди та додаткова угода до нього, яка передбачала переважне право позивача на викуп спірного військового майна є чинними.

З огляду на викладене та враховуючи, що в силу вимог ст. 111-7 ГПК України, касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти їх, колегія суддів Вищого господарського суду України не вбачає підстав для скасування оскаржуваних судових актів, які відповідають матеріалам справи та чинному законодавству.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Касаційні скарги Відкритого акціонерного товариства "Спецтехсервіс", Міністерства оборони України та Дочірнього підприємства Державної компанії з експорту та імпорту продукції і послуг військового майна та спеціалізованого призначення "Укрспецекспорт" –Державного підприємства "Укроборонсервіс" залишити без задоволення, а постанову Київського апеляційного господарського суду від 07.08.2008р. та рішення господарського суду міста Києва від 01.07.2008р. у справі №41/154-18/170-32/173 залишити без змін.