18/102 Про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним - 11.12.2008 Прийняття

У лютому 2008 року суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 звернувся до Господарського суду м. Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, площею 0,14 га для реконструкції, експлуатації та обслуговування офісної будівлі по вул. П. Радченка, 27-29 (літера "А") у Солом'янському районі м. Києва терміном на 15 років в редакції, викладеній в позовній заяві.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 20 березня 2008 року (суддя Мандриченко О.В.) позовні вимоги задоволено. Рішення вмотивоване посиланнями на статті 124, 125 Земельного кодексу України, статтю 181 ГК України, вказуючи на те, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приймаючи рішення, суд зазначив, що ІІІ сесією V скликання Київської міської ради від 21.12.06 прийнято рішення № 455/512 (ra-455023-06) , згідно з яким СПД-фізичній особі ОСОБА_1 передана спірна земельна ділянка в довгострокове орендне користування для реконструкції, експлуатації та обслуговування офісної будівлі. Враховуючи те, що відповідач договору оренди земельної ділянки не підписав і не повернув із зауваженнями, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 10 липня 2008 року (колегією суддів у складі: Моторний О.А. -головуючий, Кошіль В.В., Шапран В.В.) рішення Господарського суду м. Києва від 20.03.08 залишено без змін з тих же мотивів.

Не погоджуючись з прийнятими судовими актами, Київська міська рада звернулася до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення і постанову у справі скасувати і прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову. Касаційна скарга вмотивована доводами щодо порушення судами попередніх інстанцій приписів статті 140 Конституції України, статей 9, 93 Земельного кодексу України, статей 13, 203, 215, 216, 627, 638 Цивільного кодексу України, статей 16, 20 Закону України "Про оренду землі". Скаржник зазначив, що в силу вищезазначених правових норм, підставою для укладення договору оренди земельної ділянки є прийняття відповідного рішення Київською міською радою, втім надання такої згоди є правом, а не обов'язком міської ради. В даному випадку рішення Київської міської ради про надання позивачу у користування спірної земельної ділянки відсутнє, а відтак відсутні правові підстави для визнання договору оренди укладеним в редакції, викладеній в позовні заяві.

Заслухавши доповідь судді Швеця В.О., пояснення відповідача, розглянувши та обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково з наступних підстав.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, на підставі рішення Київської міської ради від 21.12.06 № 455/512 (ra-455023-06) позивачу передано земельну ділянку в довгострокову оренду строком на 15 років, площею 0,14 га для реконструкції, експлуатації та обслуговування офісної будівлі на вул. Петра Радченка, 27-29 (літ. А) у Солом'янському районі м. Києва за рахунок земельної ділянки, відведеної відповідно до розпорядження Київської міської державної адміністрації від 03.08.98 № 1606 "Про оформлення ВАТ Укртеплиця" права користування земельною ділянкою для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих приміщень на вул. Радченка, 27-29, право користування якою посвідчено договором на право тимчасового довгострокового користування землею від 18.04.00 № 75-5-00082 у зв'язку з переходом права власності на будівлю (договір купівлі-продажу від 24.07.03 № 4722). 06 квітня 2007 року між СПД-фізичною особою ОСОБА_1 і КП "Київський інститут земельних відносин" укладено договір № 593 на створення (передачу) технічної продукції, згідно з умовами якого інститут зобов'язався виконати комплекс проектно-вишукувальних робіт по перенесенню в натуру проекту землеустрою та підготовці проекту договору оренди зазначеної земельної ділянки. В подальшому, проект договору оренди земельної ділянки за підписом позивача було передано до Відділу моніторингу прав на землю Управління координації та експертизи Головного управління земельних ресурсів для дооформлення.

Отже, предметом спору у даній справі є матеріально-правова вимога про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, загальною площею 0,0971 га, місцезнаходження якої: м. Київ, Солом'янський район, вул. П. Радченка, 27-29 між СПД-фізичною особою ОСОБА_1 і Київською міською радою.

Задовольняючи позовні вимоги, суд апеляційної інстанції виходив з приписів статті 181 Господарського кодексу України, статей 116, 124 Земельного кодексу України, статей 6, 16 Закону України "Про оренду землі", на підставі яких дійшов висновку про наявність правових підстав для зобов'язання сторін даного спору укласти договір оренди земельної ділянки відповідно до поданого позивачем проекту.

Колегія суддів касаційної інстанції не погоджується з вказаними висновками апеляційного суду, виходячи з наступного.

Право користування земельними ділянками унормоване главою 15 Земельного кодексу України (2768-14) . Різновидом права користування земельною ділянкою є право на її оренду. За приписами статті 16 цього Кодексу громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Отже, наведеною нормою врегульовані відносини щодо набуття громадянами та юридичними особами права власності та права користування земельними ділянками та встановлена підстава набуття такого права, а саме: рішення органів місцевого самоврядування (виконавчої влади) в межах повноважень встановлених Земельним кодексом України (2768-14) .

Порядок передачі земельних ділянок в оренду визначений статтею 124 Земельного кодексу України, якою також встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. З зазначеною нормою кореспондується і стаття 16 Закону України "Про оренду землі" .

Статтею 93 Земельного кодексу України визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.

Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин віднесено до компетенції сільських, селищних, міських рад, які вирішуються виключно на пленарних засіданнях. З приписами наведеної норми кореспондується і стаття 12 Земельного кодексу України, якою передбачено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад належить розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності, здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності.

Відповідно до частини 1 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 цього Кодексу.

Статтею 181 Господарського кодексу України встановлений загальний порядок укладання господарських договорів, відповідно до якого, господарський договір за загальним правилом, викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Проте допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів. Проект договору може бути запропонований будь-якою із сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках. Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.

Поняття договору оренди землі, вимоги до його форми та умови договору оренди землі визначено у розділі І Закону України "Про оренду землі" (161-14) . За приписами статті 14 цього Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі та за бажанням однієї сторони може бути посвідчений нотаріально. Типова форми договору затверджуються постановою Кабінету Міністрів України.

Стаття 15 Закону України "Про оренду землі" визначає істотні умовами договору оренди землі. За її приписами до істотних умов належить: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, умови збереження стану об'єкта оренди, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю та повернення її орендодавцеві, існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини та відповідальність сторін, умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися і інші умови. Частиною 2 наведеної норми встановлено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 Закону України "Про оренду землі" є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Крім того, за приписами статті 15 зазначеного Закону невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об'єкта оренди, проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Розглянувши спір та спонукавши відповідача укласти договір оренди земельної ділянки з позивачем, суди попередніх інстанцій не встановили та не дослідили усі обставини справи з якими законодавство пов'язує можливість передачі земельної ділянки в оренду, правові підстави для укладення договору оренди, а у разі їх наявності не з'ясовували чи відповідає цей проект вимогам Закону України "Про оренду землі" (161-14) .

Відповідно до вимог статті - 111-7 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи в касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

У зв'язку із неповним дослідженням обставин справи, що мають значення для її вирішення, рішення і постанова у даній справі підлягають скасуванню, а матеріали справи передачі на новий розгляд до Господарського суду м. Києва.

При новому розгляді справи суду першої інстанції необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати та перевірити всі фактичні обставини справи, надати об'єктивну оцінку доказам, які мають юридичне значення для її розгляду, правильно застосувати норми матеріального права, які регулюють спірні відносини та прийняти нове рішення.