45/452 Про визнання недійсним договору оренди та за зустрічним позовом визнання права володіння та користування цілісним майновим комплексом - 10.12.2008 Прийняття

У серпні 2006 року Санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія" ДП ВАТ "Холдингова компанія "Краян" звернувся до господарського суду з позовом про визнання недійсним договору оренди № 677 від 14.10.2004, укладеного між Фондом державного майна України та ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія".

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що майно, яке є предметом оренди за вищевказаним договором належить ВАТ "ХК "Краян" на праві власності, а Санаторно-оздоровчому багатопрофільному комплексу для дітей з батьками "Магнолія" - на праві господарського відання. У зв'язку з зазначеним, на думку позивача, Фонд державного майна України не є належною стороною у договорі оренди цілісного майнового комплексу Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія".

Заперечуючи проти позову, третя особа із самостійними вимогами на предмет спору - ВАТ "Холдингова компанія "Краян" звернулось до суду з позовними вимогами про зобов'язання Фонду державного майна України передати за актом приймання-передачі цілісний майновий комплекс Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" до статутного капіталу ВАТ "Холдингова компанія "Краян"; про зобов'язання Фонду державного майна України передати за актом приймання-передачі незавершене будівництво - 6-ти поверхову прибудову до головного корпусу Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" в управління Міністерства промислової політики України на баланс ВАТ "Холдингова компанія "Краян"; про зобов'язання ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" звільнити приміщення, що входять до складу цілісного майнового комплексу Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" та 6-ти поверхову прибудову до головного корпусу Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія".

Позовні вимоги третьої особи із самостійними вимогами на предмет спору мотивовані тим, що судовими рішеннями скасовано наказ Фонду державного майна України № 1525 від 28.08.2003 та спільний наказ Фонду державного майна України та Мінпромполітики України № 127/1767 від 27.08.2004, тому на момент подання позову відсутня правова підстава, яка в минулому слугувала для здійснення управлінських функцій цілісним майновим комплексом Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" та передачі його у строкове користування ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія". З урахуванням цих обставин, на думку третьої особи із самостійними вимогами на предмет спору, фактично відновлено право повного господарського відання Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" відносно цілісного майнового комплексу, яке закріплено його статутом.

Крім того, ВАТ "Холдингова компанія "Краян" вважає, що договір оренди № 677 від 14.10.2007 є нікчемним, оскільки сторонами цього договору не дотримано вимог щодо форми цього договору.

Відповідач-2 за первісним позовом - ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" звернулося до господарського суду з зустрічним позовом до Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія", Фонду державного майна України, в якому просить визнати за ним право володіння та користування цілісним майновим комплексом Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" згідно договору оренди № 677 від 14.10.2004.

В обґрунтування зустрічного позову ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" зазначає, що 6-ти поверхова прибудова до головного корпусу Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" ніколи не входила до статутного фонду ВАТ "Холдингова компанія "Краян", а тому, на думку позивача за зустрічним позовом, він правомірно володіє та користується цілісним майновим комплексом Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія", а також 6-ти поверховою прибудовою до головного корпусу Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія", на підставі договору оренди № 677 від 14.10.2004.

Рішенням господарського суду міста Києва від 21.04.2008 у справі № 45/452 (суддя С. Балац) у задоволенні позову Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" ДП ВАТ "Холдингова компанія "Краян" відмовлено повністю; у задоволенні позову ВАТ "Холдингова компанія "Краян" відмовлено повністю; позов ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" задоволено частково, за ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" визнано право володіння цілісним майновим комплексом Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" згідно з договором оренди №677 від 14.10.2004, укладеного між ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" та Фондом державного майна України; у задоволенні решти вимог ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" відмовлено.

Рішення господарського суду першої інстанції ґрунтується на тому, що 14.10.2004 між Фондом державного майна України та ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" укладено договір оренди № 677 цілісного майнового комплексу Санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія", що належить до державної власності. Відповідно до умови п. 1 договору, орендодавець (Фонд державного майна України) зобов'язався передати, а орендар (ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія") зобов'язався прийняти в строкове платне користування цілісний майновий комплекс Санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія", в тому числі незавершене будівництво. На час укладення оспорюваного договору оренди існували правові підстави для здійснення управлінських функцій Фондом державного майна України цілісним майновим комплексом Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" та передачі його у строкове користування ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія".

До того ж, місцевим господарським судом не прийняті в якості доказів, наявності у ВАТ "Холдингова компанія "Краян" права на майно цілісного майнового комплексу Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" акт приймання-передачі № 70 від 22.03.2004, складений між ВАТ "Холдингова компанія "Краян" та Фондом державного майна України, наказ Фонду державного майна України №1525 від 28.08.2003, та фактичні обставини щодо перебування вказаного майна на балансі у ВАТ "Холдингова компанія "Краян", оскільки такі документи не свідчать про наявність підстав виникнення відповідного права згідно з нормами діючого на той час законодавства.

Також, господарським судом першої інстанції не прийняті в якості доказів наявності у Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" ВАТ "Холдингова компанія "Краян" права на майно цілісного майнового комплексу у Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" статут останнього, та відомості балансу, оскільки такі документи не свідчать про наявність підстав виникнення відповідного права згідно з нормами діючого на той час законодавства.

Місцевий господарський суд зазначив про те, що незавершене будівництво 6-ти поверхової прибудови до головного корпусу державного підприємства - Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" ДП ВАТ "ХК "Краян" є державною власністю, і перебування цього майна у фактичному володінні інших осіб, права держави на це майно не припиняє.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 23.07.2008 (колегія суддів: Н. Капацин, С. Пашкіна, Н. Калатай) рішення господарського суду міста Києва від 21.04.2008 у справі № 45/452 змінено резолютивну частину та викладено у наступній редакції: "У задоволенні позову Санаторно - оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" ДП ВАТ "Холдингова компанія "Краян" відмовлено повністю; у задоволенні зустрічного позову ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" відмовлено повністю; позовні вимоги ВАТ "Холдингова компанія "Краян" задоволено; зобов'язано Фонд державного майна України передати за актом приймання-передачі цілісний майновий комплекс санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія", що знаходиться за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 63/65, до статутного капіталу ВАТ "Холдингова компанія "Краян", зобов'язано Фонд державного майна України передати за актом приймання-передачі незавершене будівництво –6-ти поверхову прибудову до головного корпусу Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія", що знаходиться за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 63/65, на баланс ВАТ "Холдингова компанія "Краян"; зобов'язано ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" звільнити приміщення, що входять до складу цілісного майнового комплексу санаторно-оздоровчого комплексу "Магнолія" та 6-ти поверхову прибудову до головного корпусу Санаторно - оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 63/65.

Постанова мотивована посиланнями на постанову господарського суду Одеської області від 06.06.2007, залишеною без змін ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 25.09.2007, якою на час вирішення даного спору наказ Фонду державного майна України № 1525 від 28.08.2003 та спільний наказ Фонду державного майна України і Міністерства промислової політики України № 427/1767 від 27.08.2 004 "Щодо передачі державного майна" скасовані; договір оренди № 677 від 14.10.2004 цілісного майнового комплексу Санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія" укладений між Фондом державного майна України та ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" в силу ст. ст. 215, 220 ЦК України є нікчемним, оскільки сторонами не дотримано вимог закону про нотаріальне посвідчення договору. А тому апеляційний господарський суд прийшов до висновку, що у Фонду державного майна України та ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" відсутні правові підстави передбачені чинним законодавством для володіння, користування та розпорядження цілісним майновим комплексом СОБК "Магнолія" та 6-ти поверховою прибудовою до головного корпусу (незавершене будівництво).

Не погоджуючись з постановою господарського суду апеляційної інстанції, ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального та порушення процесуального права, просить постанову у справі скасувати та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.

Також постанова у справі оскаржена Фондом державного майна України до Вищого господарського суду України з посиланням на порушення процесуального права та неправильне застосування судом норм матеріального права, за наслідком розгляду касаційної скарги Фонд державного майна України просить постанову у справі скасувати та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.

Розглянувши матеріали справи, доводи касаційних скарг, заслухавши суддю-доповідача, представників сторін та третьої особи, думку прокурора, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційні скарги не підлягає до задоволення з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 28.08.2003 Фондом державного майна України видано наказ №1525, згідно якого Голова правління ВАТ "ХК "Краян" зобов'язаний за результатами інвентаризації в двомісячний термін в установленому порядку передати Фонду державного майна України майно СОБК "Магнолія".

22.03.2004 між ВАТ "ХК "Краян" та Фондом державного майна України складено акт приймання-передачі № 70, відповідно до якого ВАТ "ХК "Краян" за результатами інвентаризації вилучила із статутного фонду (без зміни балансоутримувача) та передала, а Фонд державного майна України прийняв функції з управління цілісним майновим комплексом СОБК "Магнолія".

27.08.2004 Міністерством промислової політики України та Фондом Державного майна України видано спільний наказ № 427/1767 "Щодо передачі державного майна", яким зобов'язано ВАТ "ХК "Краян" у встановленому порядку здійснити передачу майна на баланс СОБК "Магнолія" за актом прийому-передачі, та вирішено передати об'єкт незавершеного будівництва - 6-ти поверхову прибудову до головного корпусу СОБК "Магнолія", до сфери управління Фонду державного майна України.

Відповідно до акту приймання-передачі від 25.09.2004 об'єкту державної власності - незавершене будівництво 6-ти поверхової прибудови до головного корпусу державного підприємства СОБК "Магнолія" ДП ВАТ "ХК "Краян", який у процесі корпоратизації не увійшов до статутного фонду ВАТ "ХК "Краян", вказана прибудова передана із сфери управління Міністерства промислової політики України до сфери управління Фонду державного майна України на баланс СОБК "Магнолія".

14.10.2004 між Фондом державного майна України та ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" укладено договір оренди № 677 цілісного майнового комплексу Санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія".

Відповідно до пункту 1 договору оренди, Фонд державного майна України (орендодавець) зобов'язався передати, а ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" (орендар) зобов'язався прийняти в строкове платне користування цілісний майновий комплекс "Санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія", в тому числі незавершене будівництво. Пунктом 10.1. договору оренди встановлено, що договір укладено на 5 років, і діє з 14.10.2004 по 14.10.2009 включно.

Згідно акту приймання-передачі цілісного майнового комплексу Санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія", що належить до державної власності орендодавець (Фонд державного майна України) передав, а орендар (ТОВ Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія") прийняв цілісний майновий комплекс "Санаторно-оздоровчий багато профільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія" та незавершене будівництво.

За наведених обставин, суд апеляційної інстанції виходив з того, що передача в оренду цілісних майнових комплексів, підприємств та організацій державної та комунальної власності регулюється Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , Господарським кодексом України (436-15) .

Частиною 7 ст. 179 Господарського кодексу України встановлено, що господарські договори укладаються за правилами встановленими Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом, іншими нормативно-правовими актами, щодо окремих видів договорів.

Відповідно до ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Главою 58 Цивільного кодексу України (435-15) визначені загальні положення оренди. Сторони укладаючи договір оренди зобов'язані дотримуватись вимог вказаних положень, які повинні бути дотримані сторонами при укладенні договорів оренди. Особливості оренди окремих видів майна встановлюються, крім Цивільного кодексу України (435-15) іншими законами України.

Предметом договору оренди може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні. Відповідно до положень діючого законодавства речі поділяються на рухомі та нерухомі.

Статтею 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей віднесено земельні ділянки, а також об'єкти розташовані на земельній ділянці переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення ( нерухоме майно, нерухомість).

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, до яких відноситься і передача в оренду, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до ст. 191 Цивільного кодексу України підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю.

До складу єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди та інше.

Статтею 793 Цивільного кодексу України встановлено, що договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (які є нерухомістю) укладається в письмовій формі. Договір оренди укладений строком на три роки та більше підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Правочин, який підлягає державній реєстрації, відповідно до діючого законодавства, є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до частини 2 ст. 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).

Статтею 220 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є нікчемним у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору.

Договір оренди № 677 цілісного майнового комплексу "Санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія" укладений 14.10.2004. Цивільний кодекс України (435-15) набрав чинності з 01.01.2004 і застосовується до правовідносин, які виникли після набрання ним чинності, а тому до правовідносин які виникли між сторонами за спірним договором оренди повинні бути застосовані вимоги вказаного Цивільного кодексу України (435-15) .

З урахуванням наведеного судова колегія апеляційного суду дійшла висновку, що договір оренди № 677 цілісного майнового комплексу Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" укладений 14.10.2004 між Фондом державного майна України та ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" є нікчемним. Отже вимоги, ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" про визнання за ним права володіння та користування цілісним майновим комплексом Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" ДП ВАТ "Холдингова компанія "Краян" на підставі договору оренди № 677 від 14.10.2004 є безпідставними.

Також, апеляційним господарським судом встановлено, що постановою господарського суду Одеської області від 06.06.2007 у справі № 30/320-06-9690А за позовом Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" ДП ВАТ "Холдингова компанія "Краян", за участю третьої особи на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ВАТ "ХК "Краян" до Міністерства промислової політики України, Фонду державного майна України, за участю третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія", залишеною ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 25.09.2007 без змін, скасовано наказ Фонду державного майна України № 1525 від 28.08.2003 та скасовано спільний наказ Фонду державного майна України та Міністерства промислової політики України № 427/1767 від 27.08.2004 "Щодо передачі державного майна", у задоволенні позовних вимог в частині визнання вказаних наказів нечинними - відмовлено.

Відповідно до ст. 35 Господарського процесуального кодексу України, факти встановлені рішенням господарського суду під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Крім того, постановою господарського суду Одеської області від 06.06.2007 у справі № 30/320-06-9690А та положеннями Статуту Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" ДП ВАТ "Холдингова компанія "Краян" встановлено, що єдиним засновником цього підприємства є ВАТ "Холдингова компанія "Краян".

Відповідно пункту 4.2 Статуту Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" ДП ВАТ "ХК "Краян" діяльність дочірнього підприємства здійснюється з додержанням принципу забезпечення прав власника, яким є засновник, та прав господарського відання, які надаються комплексові його засновником.

ВАТ "Холдингова компанія "Краян" наданий перелік нерухомого майна, що увійшло до статутного фонду товариства станом на 01.01.1994 під час корпоратизації. В пунктах 264 - 295 даного переліку перелічені будівлі та споруди, що відносяться до Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія" і розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Французький бульвар, 63/65.

Відповідно до акту контрольно-ревізійного управління в Одеській області № 005-23-1/119 від 13.04.2006 "Про результати ревізії фінансово-господарської діяльності ВАТ "Холдингова компанія "Краян" за період з 01.01.2000 по 01.01.2006" встановлено, що згідно акту приймання-передачі від 22.03.2004 № 70 ВАТ " Холдингова компанія "Краян" передало Фонду державного майна України цілісний майновий комплекс Санаторно-оздоровчого багатопрофільного комплексу для дітей з батьками "Магнолія", в зв'язку з чим, відповідно до запису у головній книзі заводу, статутний фонд ( капітал) був зменшений на 2476,43 тис.грн.

Враховуючи те, що на час вирішення спору наказ Фонду державного майна України № 1525 від 28.08.2003 та спільний наказ Фонду державного майна України і Міністерства промислової політики України № 427/1767 від 27.08.2004 "Щодо передачі державного майна" скасовані; договір оренди № 677 від 14.10.2004 цілісного майнового комплексу Санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія" укладений між Фондом державного майна України та ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" є нікчемним, тому господарський суд апеляційної інстанції прийшов до висновку, що у Фонду державного майна України та ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" відсутні правові підстави передбачені чинним законодавством для володіння, користування та розпорядження цілісним майновим комплексом СОБК "Магнолія" та 6-ти поверховою прибудовою до головного корпусу (незавершене будівництво). З огляду на викладене, позовні вимоги ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" не обґрунтовані та не ґрунтуються на вимогах закону, а тому задоволенню не підлягають.

Статтею 216 Цивільного кодексу України визначено у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину. Частиною 5 статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.

За викладених обставин, апеляційний господарський суд прийшов до висновку, що оскільки ВАТ "Холдингова компанія "Краян" є заінтересованою особою, тому на його користь підлягає поверненню цілісний майновий комплекс СОБК "Магнолія" та 6-ти поверхової прибудови ( незавершене будівництво), що узгоджується з положеннями частини 3 статті 1212 Цивільного кодексу України. В зв'язку з цим, ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" повинно звільнити приміщення цілісного майнового комплексу та 6-ти поверхову прибудову, оскільки відсутні правові підстави для подальшого використання вказаних приміщень товариством.

Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів погоджується з висновком апеляційного господарського суду, що спірний договір оренди укладався на строк більше ніж один рік (в редакції закону який діяв на момент виникнення правовідносин) та підлягав обов’язковому нотаріальному посвідченню, недодержання сторонами вимог закону, в силу частини 1 ст. 220 Цивільного кодексу України такий договір є нікчемним (ст. 215 ЦК України). До наслідків нікчемного правочину застосовуються імперативні норми ст. 216 Цивільного кодексу України.

Доводи касаційних скарги зводяться до намагань відповідача оцінювати докази та тлумачити законодавство виключно на свою користь, тому до уваги судом не беруться з наступних підстав.

Відповідно до абзацу 3 пункту 1 статті 4 Закону України "Про управління об'єктами державної власності" суб'єктом управління об'єктами державної власності є Фонд державного майна України. Відповідно до пункту 1 Тимчасового положення про Фонд державного майна України, затвердженого постановою Верховної ради України від 07.07.1992 № 2558-ХІІ (2558-12) , Фонд державного майна України є державним органом, який здійснює державну політику в сфері приватизації державного майна, виступає орендодавцем майнових комплексів, що є загальнодержавною власністю.

Основним законодавчим актом України, що регулює умови та порядок приватизації державного майна є Закон України "Про приватизацію державного майна" (2163-12) положеннями якого визначено, яке майно, що належить державі, може бути приватизоване. Основним законодавчим актом що регулює порядок надання об’єктів державної власності в оренду (строкове користування) є Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , яким визначено яке державне майно може виступати в якості об’єкту оренди.

Відповідно до пункту 1 статті 5 Закону України "Про приватизацію державного майна" в редакції Закону № 89/97-ВР від 19.02.1997 (89/97-ВР) до об'єктів державної власності, що підлягають приватизації, належать майно підприємств, цехів, виробництв, дільниць, інших підрозділів, які є єдиними (цілісними) майновими комплексами, якщо в разі їх виділення у самостійні підприємства не порушується технологічна єдність виробництва з основної спеціалізації підприємства, з структури якого вони виділяються. Аналогічне положення міститься в пункті 1 ст. 146 Господарського кодексу України.

Відповідно до пункту 1 статті 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" об'єктами оренди за цим Законом є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання.

З огляду на це, цілісний майновий комплекс підприємства, його структурного підрозділу, філії, цеху, дільниці, виробництва, який належить до державної власності, може виступати як об'єктом приватизації, так і об'єктом оренди. Наведені норми свідчать саме про те, що об'єкт оренди та об'єкт приватизації є тотожними. Проте слід зауважити, що на відміну від закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , закон України "Про приватизацію державного майна" (2163-12) в редакції Закону № 89/97-ВР від 19.02.1997 (89/97-ВР) дає визначення об'єкту приватизації не "цілісний майновий комплекс", а "єдиний (цілісний) майновий комплекс", тобто таким чином законодавець одним словосполученням ототожнив два визначення.

Відповідно до Закону № 997-У від 27.04.2007 "Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України" (997-16) абзац другий частини першої статті 5 Закону України "Про приватизацію державного майна" змінено та "до об'єктів державної власності, що підлягають приватизації, належать підприємства (цехи, виробництва, дільниці, інші підрозділи, якщо в разі їх виділення у самостійні підприємства не порушується технологічна єдність виробництва з основної спеціалізації підприємства, із структури якого вони виділяються) як єдині майнові комплекси, до складу яких входять усі види майна, призначені для їх діяльності, що визначені Цивільним кодексом України (435-15) ".

Крім того, пп. 4 пункту 13 Закону № 997-У від 27.04.2007 (997-16) у тексті закону України "Про приватизацію державного майна" (2163-12) слова "єдиний (цілісний) майновий комплекс", "цілісний майновий комплекс" у всіх відмінках і числах змінено словами "єдиний майновий комплекс".

Таким чином, твердження Фонду державного майна України, що ототожнення "цілісного майнового комплексу підприємства" з "єдиним майновим комплексом підприємства" є порушенням норм матеріального права, не відповідає та не ґрунтується на нормах чинного законодавства.

Крім того, колегія судів зауважує, що відповідно до пункту 3 статті 66 Господарського кодексу України цілісний майновий комплекс підприємства визнається нерухомістю і може бути об'єктом купівлі-продажу та інших угод, на умовах і в порядку, визначених цим Кодексом та законами, прийнятими відповідно до нього. Наведена норма також спростовує доводи Фонду державного майна України стосовно того, що до "цілісного майнового комплексу підприємства" не можна застосовувати положення статті 191 Цивільного кодексу України в частині, що підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю.

Згідно з частиною 2 статті 793 Цивільного кодексу України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (на момент укладання оскаржуваного договору цей строк встановлювався в один рік).

Відповідно до умов договору оренди цілісного майнового комплексу "Санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія" № 677 від 14.10.2004, а саме пункту 10.1. цей договір укладено строком на п'ять років та відповідно діє з 14.10.2004 до 14.10.2009 включно. Тому, при оцінці правовідносин сторін за спірним договором оренди зміст статті 793 Цивільного кодексу України повинен враховуватись.

Слід також зазначити, що параграф 5 "Оренда майна та лізинг" (статті 283-292) Господарського кодексу України (436-15) та закон України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) не містять окремих положень, які стосуються форми договору оренди, і, зокрема, договору цілісного майнового комплексу.

З огляду на викладене та враховуючи положення пункту 7 статті 179 Господарського кодексу України про те, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, встановлених господарським кодексом, отже є правомірними посилання апеляційного господарського суду про застосування до спірних відносин ст. 793 Цивільного кодексу України. Зазначене застереження міститься і в пункті 6 ст. 283 Господарського кодексу України - щодо відносин оренди. Таким чином, договір оренди цілісного майнового комплексу підлягає нотаріальному посвідченню - на підставі вимог Цивільного кодексу України (435-15) .

Також, відповідно до роз'яснень Міністерства юстиції України, викладених в листі № Ж-25069-19 від 22.01.2007 вказано, що при вирішенні питання щодо обов'язковості нотаріального посвідчення договорів оренди нерухомого майна, що належить до державної або комунальної власності, необхідно керуватися положеннями Цивільного кодексу України (435-15) .

Відповідно до частини 4 ст. 203 Цивільного кодексу України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Згідно з частиною 1 ст. 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Відповідно до частини 2 статті 793 Цивільного кодексу України (в редакції станом на 14.10.2004) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Відповідно до ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Відповідно до частини 1 статті 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

З огляду на вищезазначене, договір оренди від 14.10.2004 за № 677, укладений між Фондом державного майна України та ТОВ "Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія", є нікчемним, а відповідно такий договір не є юридичним фактом та не може породжувати будь-яких прав та обов'язків, а тому в розумінні статті 216 Цивільного кодексу України визнання його судом недійсним не вимагається.

Враховуючи, нікчемність договору оренди цілісного майнового комплексу Санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія" № 677 від 14.10.2004 та той факт, що судовим рішенням від 06.06.2007 скасовано наказ Фонду державного майна України № 1525 від 28.07.2003 та спільний наказ Фонду й Мінпромполітики України від 27.08.2004 № 127/1767, в розумінні положень ст. ст. 216 та 1212 Цивільного кодексу України ТОВ " Санаторно-оздоровчий комплекс "Магнолія" безпідставно володіє і користується цілісним майновим комплексом Санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія" та незавершеним будівництвом.

Відповідно до пункту 5 статті 216 Цивільного кодексу України вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою. Враховуючи безпідставність та незаконність вилучення майна Санаторно-оздоровчий багатопрофільний комплекс для дітей з батьками "Магнолія" із статутного капіталу ВАТ "Холдингова компанія "Краян", заінтересованість ВАТ "Холдингова компанія "Краян" безпосередньо полягає у поверненні цього майна, що в свою чергу слугуватиме способом відновлення порушених прав державного товариства, а тому заявлені позовні вимоги ВАТ "Холдингова компанія "Краян" є правомірними та такими, що підлягають задоволенню.