32/259-07-8227 Про визнання недійсними договорів оренди - 10.12.2008 Прийняття

У жовтні 2007 року Закрите Київське акціонерне товариство "Скломонтаж" (далі -позивач) звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до МП "Аліса" (далі -відповідач 1) та Затоківської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області (відповідач-2) про визнання недійсними договору оренди майна від 24.05.2000 та договору оренди землі від 22.08.2001, зобов'язання відповідача-2 укласти з позивачем договір оренди земельної ділянки. Позивач уточняв заявами від 30.10.2007 та від 14.07.2008 позовні вимоги і остаточно просив визнати недійсним на майбутнє договір оренди майна бази відпочинку "Скломонтаж" від 24.05.2000, укладений між відповідачем-1 і позивачем та повернути позивачу майно, яке було передане в оренду відповідачу-1.

Ухвалою від 01.07.2008 судом першої інстанції прийнято до розгляду зустрічний позов відповідача-1 до позивача та відповідача-2, вимоги якого заявами від 14.07.2008 та від 18.07.2008 відповідач-1 змінював та остаточно просив визнати дійсним договір № 2 від 24.05.2000, укладений між позивачем та відповідачем-1 щодо оренди цілісного майнового комплексу бази відпочинку "Скломонтаж", яка розташована за адресою: смт. Затока м. Білгород-Дністровський Одеської області, курортний район Сонячний для організації відпочинку після проведення реконструкції та капітального будівництва бази відпочинку строком на 49 років; визнати таким, що втратив чинність з 24.05.2005 договір оренди № 2 від 24.05.2000, який укладено між позивачем та відповідачем-1 щодо оренди цілісного майнового комплексу бази відпочинку "Скломонтаж", яка розташована за адресою: смт. Затока м. Білгород-Дністровський Одеської області, курортний район Сонячний для організації відпочинку після проведення реконструкції та капітального будівництва бази відпочинку строком на 5 років; спонукати позивача внести зміни відповідно до вимог чинного законодавства до договору оренди № 2 від 24.05.2000, який укладено між позивачем та відповідачем-1 щодо оренди цілісного майнового комплексу бази відпочинку "Скломонтаж", яка розташована за адресою: смт. Затока м. Білгород-Дністровський Одеської області, курортний район Сонячний для організації відпочинку після проведення реконструкції та капітального будівництва бази відпочинку строком на 49 років.

Рішенням господарського суду Одеської області від 18.07.2008 у даній справі позов задоволено; визнано недійсним договір оренди майна бази відпочинку "Скломонтаж" від 24.05.2000, укладений між відповідачем-1 та позивачем; зобов'язано відповідача-1 повернути позивачу майно, яке було передане в оренду (перелік майна зазначено у рішенні суду). У задоволенні зустрічного позову відповідача-1 в частині визнання дійсним договору оренди від 24.05.2000 № 2, укладеного строком на 49 років та зобов'язання внести до нього зміни відмовлено. Провадження у справі в частині вимог зустрічного позову щодо визнання таким, що втратив чинність договір № 2 від 24.05.2000, укладений строком на 5 років, припинено.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 11.09.2008 у даній справі рішення господарського суду від 18.07.2008 скасовано частково; у первісному позові про визнання недійсним договору оренди № 2 від 24.05.2000 та повернення майна -відмовлено; пункт 5 резолютивної частини рішення скасовано, у зустрічному позові про визнання договору № 2 від 24.05.2000 таким, що втратив чинність -відмовлено; в решті рішення залишено без змін.

Не погоджуючись з постановою Одеського апеляційного господарського суду, позивач по первісному позову подав до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просив вказану постанову скасувати, а рішення господарського суду Одеської області від 18.07.2008 залишити без змін. В обґрунтування своїх вимог зазначає, що постанова суду апеляційної інстанції прийнята з порушенням норм матеріального та процесуального права, є незаконною, необ'єктивною, упередженою. Судом порушені вимоги статей 41, 44, 48, 153, 256, 258, 332, 353 ЦК УРСР, статті 319 ЦК України, статей 4-3, 38, 43, ч. 6 статті 22 ГПК України, а також не враховані роз'яснення вищих судових інстанцій та судова практика цих судів, у тому числі щодо правильного визначення предмету спору і забезпечення рівних прав сторін у господарському процесі.

Відповідач-1 проти задоволення касаційної скарги заперечує, про що зазначає у відзиві на касаційну скаргу, вважає її необ'єктивною, упередженою, такою, що перекручує факти, які підтверджуються наявними в матеріалах справи копіями документів. Вважає постанову суду апеляційної інстанції обґрунтованою, об'єктивною, законною та такою, що постановлена з дотриманням норм процесуального та матеріального права.

Колегія суддів Вищого господарського суду України, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права і заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Приймаючи рішення про задоволення первісних позовних вимог Закритого Київського акціонерного товариства "Скломонтаж" про визнання недійсним договору оренди майна бази відпочинку "Скломонтаж" від 24.05.2000, укладеного між Закритим Київським акціонерним товариством "Скломонтаж" та МП "Аліса" і зобов'язуючи останнього повернути Закритому Київському акціонерному товариству "Скломонтаж" майно, яке було передане йому в оренду, господарський суд першої інстанції дійшов висновків, що при наявності у сторін двох оригіналів договорів оренди № 2 від 24.05.2000 підписаних уповноваженими особами підприємств, підписи яких засвідчені печатками підприємства, ідентичного змісту, за винятком визначення в цих договорах різних строків оренди, між Закритим Київським акціонерним товариством "Скломонтаж" та МП "Аліса" не досягнуто згоди по такій істотній умові договору оренди № 2 від 24.05.2000, як його строк та про невідповідність умов договору оренди № 2 від 24.05.2000 вимогам статей 256, 262, 353 ЦК України (1963 р.), статей 10, 11, 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

До таких висновків господарський суд першої інстанції дійшов, виходячи з такого.

Закритим Київським акціонерним товариством "Скломонтаж" надано суду оригінал договору оренди № 2 від 24.05.2000, укладений між ним (орендодавець) та МП "Аліса" (орендар) строком на 5 років, в той час як МП "Аліса" надано суду оригінал договору оренди № 2 від 24.05.2000, укладений між цими ж сторонами і на той же об'єкт, але строком на 49 років.

За положеннями договорів оренди №2 від 24.05.2000, тексти яких фактично ідентичні, крім вказівки строку договору та умови щодо припинення договору (п.1.2), орендодавець передає орендарю у володіння та користування цілісний майновий комплекс бази відпочинку "Скломонтаж", розташований за адресою: смт. Затока, курортний район "Сонячний", для організації відпочинку після проведення реконструкції та капітального ремонту бази відпочинку (п. 1.1).

В порушення умов статей 256, 262 ЦК України (1963р.), ст. 10 За кону України "Про оренду державного та комунального майна" (із змінами) за договором оренди № 2 від 24.05.2000 в оренду передано майно, відносно якого в договорі фактично відсутні вказівки на індивідуальні ознаки, визначити які-небудь індивідуальні ознаки та особливості цього майна з тексту договору неможливо. В договорі відсутні характеристика об'єктів, відомості щодо технічної документації (інвентаризації, технічні паспорти), опис розташування переданого майна, у тому числі розташування відносно всього майнового комплексу, відсутні вказівки на площу об'єктів оренди, що свідчить про неможливість індивідуалізації цих об'єктів. Відсутня в договорі оренди № 2 від 24.05.2000 і така істотна умова, встановлена статтею 19 " Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) та нормою статті 256 ЦК УРСР, як строк внесення орендної плати.

Господарський суд першої інстанції вважає також суттєвим порушенням вимог законодавства про оренду і відсутність в договорі оренди № 2 від 24.05.2000 положень щодо порядку здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальності сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язків сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Крім того, в порушення положень статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якою встановлено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України та передує укладенню договору оренди, оцінку об'єкта, переданого в оренду за договором № 2 від 24.05.2000 проведено не було. Не визначені в договорі оренди порядок та умови передачі та повернення об'єктів оренди, чим порушені вимоги статті 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Також господарський суд першої інстанції в рішенні зазначає, що умови пункту 1.5 договору по своїй правовій природі є умовами договору підряду, оскільки передбачають фактично створення нових об'єктів, а договір підряду є правовою формою відносин, пов'язаних з виконанням різних робіт, направлених на створення нового продукту, ремонт існуючих речей, переробку та виконання інших робіт. Більш того орендар взяв на себе обов'язок здійснити капітальне будівництво за положеннями договору оренди № 2 від 24.05.2000. Укладення договору підряду на капітальне будівництво, який є одним із різновидів договорів підряду регламентувалось на час укладення договору оренди №2 статтею 353 ЦК УРСР та було обов'язковим при здійсненні будівництва, реконструкції або капітального ремонту приміщень, споруд та інших об'єктів. Жодна з істотних умов договору підряду на капітальне будівництво сторонами не визначена.

Визнавши недійсним договір оренди № 2 від 24.05.2000, господарський суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення вимог Закритого Київського акціонерного товариства "Скломонтаж" про повернення МП "Аліса" майна, яке було передане йому в оренду за актом передачі майна, незважаючи на те, що передане майно у договорі оренди не індивідуалізоване, але як підтвердили сторони, на виконання договору оренди відповідно до акту передачі майна позивачем в оренду відповідачу-1 було передане певне майно.

У задоволенні вимог, викладених в зустрічному позові, в частині визнання договору оренди № 2 від 24.05.2000, укладеного строком на 49 років дійсним, господарський суд першої інстанції відмовив, виходячи з того, що з урахуванням положень статей 32, 33 ГПК України стороною не надано доказів правомірності укладення договору оренди № 2 та відповідності його вимогам законодавства, а надані МП "Аліса" копії договору № 278 від 03.10.2002 на виконання проектних робіт, акт здачі-приймання проектної документації по цьому договору, паспорт, робочий проект реконструкції бази відпочинку, акти вибору земельної ділянки, узгодження та висновки щодо можливості реконструкції бази відпочинку, архітектурно-планувальне завдання на проектування, технічні умови не можуть бути прийняті судом як докази в порядку статей 34, 36 ГПК України, оскільки не спростовують висновків щодо невідповідності умов договору оренди № 2 від 24.05.2000 вимогам чинного законодавства.

Залишаючи без задоволення вимоги зустрічного позову щодо спонукання внесення змін до договору оренди № 2 від 24.05.2000, укладеного строком на 49 років, господарський суд першої інстанції зазначив, що судом встановлено невідповідність умов зазначеного договору вимогам чинного законодавства, у зв'язку з чим він визнається недійсним; підстав, встановлених для зміни договору за рішенням суду у відповідності з частиною 2 статті 651 ЦК України не виявлено. Подання МП "Аліса" зустрічного позову про внесення змін до договору без конкретизації яких саме змін, а з вказівкою "відповідно до вимог чинного законодавства" судом розцінено як визнання МП "Аліса" невідповідності вимогам законодавства договору № 2 від 24.05.2000, укладеного між Закритим Київським акціонерним товариством "Скломонтаж" та МП "Аліса".

Вимоги зустрічного позову визнати таким, що втратив чинність з 24.05.2005 договір оренди № 2 від 24.05.2000, укладений між Закритим Київським акціонерним товариством "Скломонтаж" та МП "Аліса" щодо оренди цілісного майнового комплексу бази відпочинку "Скломонтаж", строком на 5 років господарський суд першої інстанції не розглядав та провадження у справі у цій частині припинив, виходячи з того, що такого способу захисту цивільних прав та інтересів особи, як визнання таким, що втратив чинність договір, стаття 16 ЦК України не містить.

Не погоджуючись з висновками місцевого господарського суду та частково скасовуючи його рішення, суд апеляційної інстанції дійшов висновку по первісному позову, що між Закритим Київським акціонерним товариством "Скломонтаж" та МП "Аліса" одночасно було укладено договір оренди № 2 від 24.05.2000 терміном на 5 та 49 років, за умовами якого Закрите Київське акціонерне товариство "Скломонтаж" передало на баланс МП "Аліса" основні засоби, які складаються із рухомого майна згідно з актом передачі майна в оренду без зазначення його вартості, що не суперечить статті 262 ЦК УРСР. Оскаржуваний договір носить змішаний характер правовідносин; так, договором передбачений обов'язок орендаря щодо проведення реконструкції та капітального будівництва об'єкту оренди, встановлені обов'язки орендаря по земельним правовідносинам із власником землі та по наданню безкоштовних послуг по організації відпочинку орендодавця, тобто по цим істотним умовам договору сторони дійшли згоди; форма орендної плати може визначатись як у грошовій формі так і у натуральній, а тому закріплення у договорі обов'язку орендаря здійснювати реконструкцію майна за власний рахунок та організовувати орендодавцеві відпочинок, свідчить про наявність у договорі такої істотної умови як ціна договору, яка виражена у натуральній формі - наданні безоплатних послуг та здійсненні за власні кошти реконструкції та капітального будівництва.

Крім того, суд апеляційної інстанції прийшов до висновку, що оскільки орендоване майно не є ні комунальним, ні державним і сторони за договором передбачили у ньому умови, спрямовані на досягнення економічних та соціальних результатів і одержання прибутку, то визнання недійсним договору з підстав його невідповідності вимогам Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) є неправомірним, до того ж, самим Законом не передбачено такого наслідку. МП "Аліса" не довело належними доказами свої вимоги, у тому числі: у чому полягає неправомірність дій сторін при укладенні договору; відсутність правоздатності та дієздатності представників юридичних осіб; порушення волевиявлення сторін на настання правових наслідків, обумовлених договором; порушення встановленої форми договору, а недоведеність обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги є підставою для відмови у позові.

Щодо зустрічного позову МП "Аліса" господарський суд апеляційної інстанції вважає, що оскільки сторони одночасно уклали два договори оренди на один предмет оренди і укладаючи договір оренди № 2 від 24.05.2000 строком на 5 років, сторони не передбачали умови про продовження його терміну, то він припинив свою дію 24.05.2005 зі спливом терміну і підстав для визнання його у судовому порядку таким, що втратив чинність з 24.05.2005 немає; а тому застосування місцевим судом до цих вимог статті 80 ГПК України є безпідставним, оскільки невідповідність способу захисту порушених прав не є підставою для припинення провадження; щодо договору оренди № 2 від 24.05.2000, укладеного строком на 49 років, то він укладений з дотриманням вимог діючого на той час цивільного законодавства, у простій письмовій формі, будь-якою із сторін цей договір не оскаржувався; МП "Аліса" встановленого статтею 188 ГК України порядку щодо внесення змін до договору не було дотримано, а тому у суду відсутні підстави для спонукання Закрите Київське акціонерне товариство "Скломонтаж" вносити будь-які зміни до договору № 2 від 24.05.2000 відповідно до вимог чинного законодавства.

Вищий господарський суд України не може погодитись з висновками ані суду першої, ані суду апеляційної інстанцій, оскільки вони є передчасними та не ґрунтуються на повному дослідженні всіх обставин справи, враховуючи таке.

Розглядаючи первісний позов та зазначаючи у рішенні про наявність двох оригіналів договорів оренди від 24.05.2000, господарський суд першої інстанції вказує, що сторони не досягли згоди по такій істотній умові договору оренди, як його строк, з чого робить висновок про укладення сторонами щодо оренди цілісного майнового комплексу бази відпочинку "Скломонтаж" одного договору №2 від 24.05.2000.

Однак, з таким висновком колегія суддів не може погодитись, оскільки цим же судом на підставі висновків судових експертиз встановлено та зазначено у рішенні про наявність двох оригіналів договорів оренди №2 від 24.05.2000, підписаних представниками юридичних осіб та скріплених печатками: один строком на 5, другий -на 49 років.

В матеріалах справи наявні два примірники оригіналів договорів оренди № 2 від 24.05.2000 строком на 5 та 49 років, укладених між тими ж сторонами, предметом яких є одне й те ж майно, то, розглядаючи первісний позов, суд першої інстанції, перш за все, мав встановити, який же з цих договорів Закрите Київське акціонерне товариство "Скломонтаж" просить визнати недійсним; однак судом цього зроблено не було.

Суд першої інстанції, визнаючи недійсним договір оренди №2 від 24.05.2000, у своєму рішенні не зазначив, який же саме договір він визнав недійсним, укладений сторонами на 5 років чи на 49 років.

Закрите Київське акціонерне товариство "Скломонтаж", звертаючись до суду із позовом про визнання договору оренди № 2 від 24.05.2000 недійсним, обґрунтувало свої вимоги тим, що умови договору не відповідають нормам Цивільного кодексу України (1963р (1540-06) .) та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , адже в ньому відсутні істотні умови, передбачені наведеними нормами (том 3, а.с. 5-9 уточнення позовних вимог).

Оскільки предметом первісного позову є визнання недійсними договору оренди, укладеного у 2000 році, то, відповідність чи невідповідність договору вимогам законодавства має оцінюватись стосовно законодавства, яке діяло на момент укладення спірного договору.

Відповідно до пункту 2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 28.04.1978 р. "Про судову практику в справах про визнання угод недійсними" (v0003700-78) угода може бути визнана недійсною лише з підстав та за наслідками передбаченими законом, а тому при вирішенні питання про визнання угоди недійсною необхідно встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків.

Підставою для визнання договору оренди недійсним Закрите Київське акціонерне товариство "Скломонтаж" зазначає те, що у цьому договорі відсутні передбачені ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст.ст. 256, 262 ЦК України (1963р.) істотні умови для цього виду договорів.

Згідно зі ст. 153 ЦК України (1963р.) договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній формі досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Отже, суд першої інстанції, визнаючи договір оренди недійсним у зв'язку із відсутністю в ньому істотних умов, не врахував, що договір, в якому відсутні узгоджені сторонами істотні умови, вважається неукладеним і не може бути предметом вимог про визнання договору недійсним (така позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 15.01.2003 у справі №14/203).

Стосовно оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції, колегія суддів вказує, що, зазначаючи в постанові про те, що орендоване за спірним договором майно не є ні комунальною, ні державною власністю, його укладення спрямоване сторонами на отримання прибутку, отже, застосування до правовідносин, які виникли на підставі договору, а також визнання недійсним самого договору на підставі його невідповідності положенням Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) є безпідставним, припустився довільного тлумачення норм Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , а саме, ст. 1 вказаного Закону, згідно з якою, оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди, а як вбачається із умов договорів оренди №2 від 24.05.2000, останні не містять застережень щодо незастосування вказаного Закону до правовідносин, які виникли на підставі спірних договорів.

Крім того, колегія суддів вважає передчасним висновок апеляційного суду про те, що договір оренди №2 від 24.05.2000 втратив чинність 24.05.2005 у зв'язку із закінченням п'ятирічного строку, на який його було укладено, та таким, що зроблений без урахування приписів ст. 764 ЦК України (положення якого застосовуються до прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним 01.01.2004 чинності) та аналогічних приписів ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якими у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зазначеним обставинам, які безпосередньо стосуються предмета даного господарського спору, судами першої та апеляційної інстанцій всупереч вимогам ст. 43 Господарського процесуального кодексу України не надано ретельної правової оцінки, а згідно з імперативними нормами ч.2 ст.- 111-7 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні та постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази чи додатково перевіряти наявні у справі докази.

Згідно з п. 1 постанови Пленуму Верховного Суду України № 11 від 29.12.1976 р. "Про судове рішення" (v0011700-76) із змінами, внесеними постановами Пленуму від 24.04.1981 р. № 4, від 25.12.1992 р. № 13 (v0013700-92) , рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності - на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи з загальних засад і змісту законодавства України. Мотивувальна частина рішення повинна містити встановлені судом обставини, а також оцінку всіх доказів, визнаючи одних і відхиляючи інші докази, суд має це обґрунтувати, також мотивувальна частина кожного рішення повинна мати посилання на закон та інші нормативні акти матеріального права, на підставі яких визначено права і обов'язки сторін у спірних правовідносинах, норми процесуального права, керуючись якими суд встановив обставини справи, права і обов'язки сторін.

Зважаючи на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку про неповне встановлення судами попередніх інстанцій обставин справи, в зв'язку з чим справа підлягає направленню на новий розгляд, під час якого господарським судам необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати та перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті, встановити дійсні права і обов'язки сторін, з'ясувати правову природу зазначених договорів, і в залежності від встановленого правильно застосувати норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, та ухвалити законне і обґрунтоване рішення.

В зв'язку з вищенаведеним касаційна інстанція вважає за необхідне на підставі ст.- 111-12 Господарського процесуального кодексу України доручити суду першої інстанції при новому розгляді справи відповідно до ч.4 ст.22 цього Кодексу надати сторонам можливість уточнити первісні позовні вимоги (предмет чи підстави позову) з метою правильного вирішення даного спору.