Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

за участю представників сторін

Суб'єкт підприємницької діяльності фізична особа ОСОБА_1 звернувся до господарського суду м. Києва з позовом до Київської міської ради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) про поновлення на десять років договору оренди земельної ділянки №85-6-00326 від 23.05.07, вважаючи укладеною угоду про внесення змін до цього договору в редакції позивача, а також зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати цю угоду.

Позов мотивовано посиланням на обставини звернення позивача до відповідача щодо поновлення договору оренди, але невчинення відповідачем жодних дій з цього приводу із порушенням строків розгляду цього питання.

Київська міська рада проти позову заперечила, посилаючись на його невідповідність вимогам ст.ст. 116, 123-125 ЗК України та ст.ст. 179- 181 ГК України.

Головне управління земельних ресурсів проти позову заперечило, посилаючись на відсутність порушення з його боку прав позивача, який в установленому порядку не звертався щодо реєстрації підписаного обома сторонами договору оренди.

Рішенням від 19.05.08 господарський суд м. Києва (суддя Кролевець О.А.) позов задовольнив у повному обсязі.

Рішення мотивовано посиланням на положення ст. 181 ГК України, а також обставини непідписання радою запропонованого позивачем проекту угоди до договору оренди без надіслання протоколу розбіжностей або певних заперечень.

Ухвалою від 05.11.08 Вищий господарський суд України порушив касаційне провадження за касаційним поданням Заступника прокурора м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради, в якому заявлено вимоги про скасування рішення суду першої інстанції та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційне подання мотивовано неврахуванням судом першої інстанції обставин стосовно неузгодження сторонами усіх суттєвих умов щодо укладення спірної угоди, а також відсутності відповідного рішення ради про поновлення відповідного договору оренди.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, судова колегія вважає, що касаційне подання підлягає задоволенню з наступних підстав.

Предметом спору в даній справі є, зокрема, вимога вважати укладеною угоду про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки №85-6-00326 від 23.05.07 (про його поновлення) в редакції позивача, яка передбачає строк оренди 10 років.

Приписи ст. 13 Конституції України визначають, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

Відповідно ст.ст. 142- 145 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об'єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальної громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.

Статтею 116 ЗК України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

В силу ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Як встановлено судом першої інстанції, відповідно до рішення Київської міської ради №119/780 (ra0119023-07) від 08.02.07 позивачеві передано в короткострокову оренду на 1 рік земельну ділянку загальною площею 0,94 га для реконструкції існуючої адміністративно-виробничої будівлі під житловий будинок із вбудованим приміщеннямАДРЕСА_1

На підставі цього рішення між радою та позивачем укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 23.05.07 за №85-6-00326.

Згідно з п. 11.7 договору оренди після закінчення строку, на який його укладено, орендар за умови належного виконання своїх обов'язків має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з ч. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. В силу ч. 1 ст. 31 цього закону договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Щодо поновлення договору оренди земельної ділянки Закон України "Про оренду землі" (161-14) містить положення, які не є тотожними відповідним нормам ЦК України (435-15) та ГК України (436-15) .

Стаття 33 вказаного закону передбачає, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Тобто цією нормою не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню. Наявність у добросовісного орендаря переважного права на поновлення договору також не означає його обов'язкове поновлення за будь-яких умов. До того ж вказана норма не передбачає зміну відповідного рішення ради, яке є підставою для надання в оренду земельної ділянки, щодо встановлених в ньому строків оренди.

Разом з тим, відповідно до п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду та поновлення договору оренди земельної ділянки) вирішується на пленарному засіданні ради -сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

Таким чином, законодавством передбачено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади, щодо регулювання земельних відносин є прийняття рішення сесії.

Як вбачається з рішення в справі, задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив не з встановлення обставин прийняття Київською міською радою рішення про поновлення цього договору з одночасною зміною умови щодо строку оренди з 1 на 10 років. Навпаки, судом встановлено обставини звернення позивача до ради з відповідним клопотанням від 26.01.08, але неприйняття відповідачем рішення з цього приводу.

При цьому суд відхилив доводи Київської міської ради стосовно неузгодження сторонами усіх суттєвих умов угоди про поновлення договору, посилаючи на те, що процедура узгодження умов договору має відбуватись відповідно до вимог ст. 181 ГК України шляхом направлення протоколу розбіжностей або підписанням запропонованої стороною редакції, що радою зроблено не було. Судова колегія не погоджується з таким висновком суду першої інстанції, оскільки з огляду на положення ст.ст. 4, 148, 151, 290 ГК України при врегулюванні правовідносин з оренди землі як основного національного багатства пріоритет мають норми спеціального законодавства.

Відповідно ж до положень земельного законодавства необхідною умовою укладення та поновлення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, а відтак визнання відповідного договору оренди поновленим за відсутності такого рішення є порушенням виключного передбаченого Конституцією України (254к/96-ВР) права цього органу на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту. Проте судом першої інстанції при вирішенні даного спору вказані вимоги не враховано, що призвело до прийняття незаконного рішення.

Також позивачем при зверненні до господарського суду заявлено вимоги про зобов'язання Головного управління земельних ресурсів зареєструвати угоду про внесення змін до відповідного договору оренди земельної ділянки.

Суд першої інстанції задовольнив ці вимоги з посиланням на ст. 20 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Проте судом залишено поза увагою, що підставою для захисту відповідних прав є їх порушення, невизнання чи оспорення. Задовольняючи позовні вимоги в цій частині, суд не з'ясував, в чому полягає порушення прав позивача Головним управлінням земельних ресурсів, зокрема, не встановив фактичні обставини щодо ухилення цієї особи від реєстрації укладеної угоди про зміну договору оренди, а також наявності у цієї особи правових підстав для реєстрації цієї угоди за відсутності її підписання сторонами, а відтак і до вирішення даного спору щодо її укладення по суті.

З огляду на викладене судова колегія дійшла висновку про недотримання судоми першої інстанції вимог ст.ст. 4-3, 4-7, 43, 84 ГПК України (1798-12) щодо повного і всебічного встановлення усіх обставин справи та правильного застосування законодавства, тому рішення підлягає скасуванню як таке, що не відповідає нормам матеріального та процесуального права.

Оскільки касаційна інстанція обмежена у праві оцінки доказів та встановленні фактичних обставин справи, а право оцінки доказів належить до повноважень судів першої та апеляційної інстанцій з додержанням принципу рівності сторін у процесі, справа підлягає направленню на новий розгляд до суду першої інстанції для встановлення на підставі відповідних доказів усіх суттєвих обставин щодо правовідносин, які існують між сторонами, та правильного застосування законодавства.

Керуючись ст.ст. 108, 111-5, 111-7, 111-9-12 ГПК України (1798-12) , Вищий господарський суд України

1. Касаційне подання задовольнити.

2. Рішення господарського суду м. Києва від 19.05.08 у справі №17/171 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.