31/179 Про визнання права на продовження договору оренди на новий строк та про визнання недійсним розпорядження голови районної ради про надання нежитлового приміщення в орендне користування - 04.12.2008 Прийняття

Товариство з обмеженою відповідальністю "ТД Альтран-В" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Шевченківської районної в м.Києві ради, Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради, суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 про визнання за ним права на продовження договору оренди від 29.12.2006 року на новий строк, визнання недійсним рішення конкурсної комісії від 19.11.2007 року про визнання переможцем конкурсу на право оренди нежитлового приміщення СПД ОСОБА_1, визнання недійсним розпорядження голови Шевченківської районної в м. Києві ради про надання нежитлового приміщення в орендне користування СПД ОСОБА_1 та визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення, укладений з СПД ОСОБА_1

Рішенням господарського суду міста Києва від 17.06.2008 року (суддя Качан Н.І.) позов задоволено частково. Визнано за позивачем право на продовження договору оренди від 29.12.2006 року, зобов'язанно Шевченківську районну в м. Києві раду продовжити договір оренди з позивачем, визнано недійсним розпорядження голови Шевченківської районної в м. Києві ради про надання нежитлового приміщення в орендне користування СПД ОСОБА_1, визнано недійсним рішення конкурсної комісії від 19.11.2007 року про визнання переможцем конкурсу на право оренди нежитлового приміщення СПД ОСОБА_1, стягнуто з відповідача-1 70 грн. державного мита та 100 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 23.09.2008р. (головуючий Моторний О.А., судді Кошіль В.В., Шапран В.В.) вказане рішення суду скасовано та прийнято нове рішення про відмову в позові.

Не погоджуючись з прийнятою постановою позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, просить її скасувати та залишити без змін рішення суду першої інстанції.

Перевіривши доводи касаційної скарги, юридичну оцінку встановлених фактичних обставин, проаналізувавши правильність застосування господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

29 грудня 2006 року між позивачем та Шевченківською районною у м. Києві радою було укладено договір оренди нежилих приміщень № 2168/2, за яким позивач прийняв у тимчасове платне користування нежиле приміщення загальною площею 48 кв. м., підвал за адресою: АДРЕСА_1.

Згідно п.п. 4.4, 8.2, 8.3 строк дії договору визначено з 29.12.2006р. по 01.09.2007р. з переважним правом орендаря, який належним чином виконує власні зобов'язання за договором, за інших рівних умов, на укладання договору оренди на новий строк, але у разі видання нових розпорядчих документів. У випадку недосягнення згоди щодо орендної плати та інших умов, переважне право орендаря на укладання договору на новий термін припиняється.

26.09.2007 року відповідно до ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної в м. Києві ради листом № 7/9-269-012/58 попередило відповідача про те, що термін дії договору оренди закінчився і на наступний строк продовжуватися не буде.

Втім, позивач TOB "ТД Альтран-В", все таки, 01.10.2007 року звернувся з офіційною заявою, лист № 16 від 01.10.2007 року, до голови Шевченківської районної в м. Києві ради з проханням про продовження строку оренди нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 згідно договору оренди № 2168/2 від 29.12.2006 року.

Відповідно до ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до п. 3.2.18 договору оренди при поверненні об'єкту оренди за актом встановленого зразку не пізніше ніж за 10 днів з дня надсилання письмового повідомлення про повернення, орендар зобов'язаний передати об'єкт оренди, обладнання, інвентар та інше майно у тому стані, у якому воно було передане за актом в оренду, з урахуванням нормального зносу.

Позивачем же умови договору не були виконані, майно передане йому в оренду, орендодавцю ним не повернуто, а отже з 01.09.2007 року він безпідставно користується наданим приміщенням.

Не повернення на вимогу орендодавця орендованого приміщення позивач TOB "ТД Альтран-В" пояснює тим, що він належним чином повідомив відповідача-1 про намір продовжити дію договору оренди нежитлового приміщення та звернувся до нього з цим проханням.

Відповідно до приписів норм Цивільного кодексу України (435-15) офертою, тобто пропозицією щодо укладання договору, яка тягне певні наслідки, може вважатися не будь-яка пропозиція взагалі, а лише така, що містить усі необхідні істотні умови договору.

Лист, надісланий позивачем на ім'я голови Шевченківської районної в м.Києві ради, як встановив апеляційний господарський суд, не містить істотних умов договору, а отже не може вважатися офертою.

Згідно з ст. 9 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України відповідному орендодавцеві.

Позивачем зазначені вище документи на адресу відповідача -1 направлені не були, що свідчить про безпідставність посилання позивача на належне повідомлення про продовження дії договору.

Крім того, не знайшла підтвердження заява позивача про те, що відповідач прийняв його пропозицію про продовження договору оренди від 29.12.2006 року, оскільки виставляв рахунки позивачу по орендній платі та приймав сплачені ним кошти відповідно до даних рахунків.

Відповідно до п. 3.2.19 договору оренди, після припинення дії даного договору до моменту повернення об'єкту оренди орендодавцю за актом приймання-передачі, орендар зобов'язаний вносити плату за фактичне користування об'єктом оренди в розмірі орендної плати.

Отже, вказані дії відповідача не можуть сприйматися як прийняття пропозиції позивача на продовження договору оренди від 29.12.2006 року, оскільки TOB "ТД Альтран-В" продовжував користу ватися орендованим приміщенням, за що йому і виставлялися рахунки відповідачем.

Сплата орендної плати після припинення договору оренди за час фактичного користування майном не є підставою для пролонгації договору оренди.

За таких обставин апеляційний господарський суд правильно застосував ст.ст. 17, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" і дійшов до підставного висновку стосовно того, що договір оренди спірного приміщення позивачем припинив свою дію 01.09.2007р., таким чином, позивач втратив право користування цим приміщенням.

До того ж, за приписом ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет на 2007 рік" передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах.

На виконання наведеної норми Шевченківська районна в м. Києві рада 15 лютого 2007 року рішенням № 162 затвердила Порядок проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва.

Цей Порядок поширено на нерухоме майно комунальної власності, а також на об'єкти комунальної власності щодо яких укладені договори оренди до 1 січня 2007 року.

Конкурс на право об'єкта оренди полягає у визначенні орендаря, який запропонував найкращі умови стосовно використання та утримання комунального майна, які забезпечать найбільший ефект соціально -економічного розвитку інфраструктури територіальної громади району.

За умовами Порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва оголошення про конкурс розміщується на дошці повідомлень в Управлінні з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради та в мережі Інтернет на офіційному сайті Шевченківської районної у м. Києві ради та державної адміністрації. Одночасно всі особи, які подали заяви про надання в оренду до оголошення конкурсу, письмово повідомляються до оголошення конкурсу.

Відповідно до п.28 рішення Шевченківської районної у м. Києві ради від 29 грудня 2006 року № 128 "Про бюджет Шевченківського району у м. Києві на 2007 рік" надходження орендної плати за майно, яке належить до комунальної власності, зараховується до загального фонду районного бюджету в розмірі ста відсотків від надходження, що дає змогу планувати витрати, у тому числі і на соціальні програми.

Відповідач-2, на виконання вище зазначених норм права, повідомляв позивача про вимоги ст. 118 ЗУ "Про державний бюджет на 2007 рік" та 26.10.2007 року листом № 7\9-299-036\58 направив позивачу інформацію щодо умов проведення конкурсу на право оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва.

19.11.2007 року відбулося засідання конкурсної комісії з проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва, на якому було прийняте рішення, оформлене протоколом №16, згідно з п.3 якого комісія розглянула подані у встановлений термін пропозиції учасників конкурсу, а саме: TOB "ТД Альтран-В", яке запропонувало орендну ставку в розмірі 40 грн. за 1 кв. м, та суб'єкт підприємницької діяльності -фізична особа ОСОБА_1, яка запропонувала орендну ставку в розмірі 50 грн. за 1 кв. м. Оскільки метою проведення конкурсу насамперед є визначення орендаря, який запропонував найкращі умови оренди, переможцем конкурсу було визначено суб'єкта підприємницької діяльності -фізичну особу ОСОБА_1

05 грудня 2007р. було видане розпорядження "Про передачу в орендне користування переможцям конкурсу нежилих приміщень комунальної власності територіальної громади Шевченківського району м. Києва", за яким спірне приміщення було передано в оренду суб'єкту підприємницької діяльності -фізичній особі ОСОБА_1

14 грудня 2007 року між відповідачем-1 та відповідачем-3 було укладено договір оренди цього приміщення за № 165/3.

Отже, апеляційний господарський суд також правильно застосував ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік", рішення Шевченківської районної у м. Києві ради № 162 від 15 лютого 2007 року "Про затвердження порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна територіальної громади Шевченківського району м. Києва" та ст.ст. 7 ч.1, 9 ч.7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" і прийшов до юридично обґрунтованого висновку про відсутність порушень вимог чинного законодавства під час проведення конкурсу і визначення його переможця.

Таким чином, доводи касаційної скарги про неповне з'ясування істотних для справи обставин свого підтвердження не знайшли, тому колегія суддів Вищого господарського суду України не вбачає підстав для скасування оскаржуваного судового акту, який прийнятий з дотриманням вимог ст. ст. 4-3, 4-7, 43, 105 ГПК України (1798-12) щодо повного і всебічного встановлення усіх обставин справи та правильного застосування законодавства під час розгляду справи.

Щодо доводів касаційної скарги, то вони не спростовують вказаних висновків суду, та, крім того, пов'язані з переоцінкою доказів, що виходить за межі повноважень касаційної інстанції.

Посилання скаржника на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норми ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" з огляду на порушення його переважного права на продовження договору оренди, яке не пов'язане з умовами конкурсу, спростовуються як змістом зазначеної норми, так і умовами договору, відповідно до яких орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право на продовження (укладення) договору оренди на новий термін, лише за інших рівних умов, а у випадку недосягнення згоди щодо умов договору, переважне право орендаря на укладення договору на новий термін припиняється, отже, переважне право попереднього орендаря перед наступними на укладення договору оренди на новий строк може бути реалізоване за умови, якщо і ним і іншими орендарями запропоновані однакові умови оренди, однак, як встановлено судом апеляційної інстанції в даній справі, відповідач-3 запропонував кращі умови оренди, ніж позивач, в зв'язку з чим переважне право останнього на оренду спірного приміщення припинилось.