38/39 Про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - 15.10.2008 Прийняття

За уточненими позовними вимогами ПП "Атланта-Капітал" звернулося до господарського суду з позовом до відповідача-1 про визнання дійсним договору №11/009/03/ОЦс купівлі-продажу нерухомого військового майна, укладеного 23.03.2006 між Державою Україна через орган уповноважений управляти майном Міністерства оборони України, від імені якого діяло Центральне спеціалізоване будівельне управління "Укроборонбуд" та ПП "Атланта-Капітал"; про визнання за ПП "Атланта-Капітал" право власності на нерухоме майно, що знаходиться за адресою: м. Київ, с.м.т. Биківня, вул. Ушицька, 1 та розташоване на земельній ділянці загальною площею 16,51 га, а саме: будівля-казарма, літ. "А"; загальною площею 390,8 кв.м.; спортивний зал літ. "Б", загальною площею 87,0 кв.м.; водонасосна, літ. "В", загальною площею 35,9 кв.м.; КПП, літ. "Г", загальною площею 17,1 кв.м.; склад, літ. "Д", загальною площею 234,0 кв.м.; склад, літ. "Е", загальною площею 26,8 кв.м.;

Доповідач: Волік І.М.

овочесховище, літ. "Є", загальною площею 67.3 кв.м.; склад літ. "Ж", загальною площею 55,3 кв.м.; ДОС, літ. "З", загальною площею 55,2 кв.м.; склад, літ. "И", загальною площею 340,5 кв.м.; гараж, літ. "І", загальною площею 202,5 кв.м.; сарай, літ. "Ї", загальною площею 204,5 кв.м.; свинарник, літ. "Й", загальною площею 278,0 кв.м.; кошара, літ. "К", загальною площею 195,3 кв.м.; вбиральня, літ. "к"загальною площею 2,9 кв.м.; конюшня, літ. "Л", загальною площею 128,7 кв.м.; споруди - огорожа № 1, металева сітка на 678 бетонних стовпчиках; споруда № 2, дерев'яна, оббита залізом (сарай), загальною площею 45,2 кв.м.; споруда № 3 дерев'яна, оббита залізом (сарай),загальною площею 28,2 кв.м.; споруда № 4, оббита залізом (сарай), загальною площею 33,7 кв.м.; споруда № 5 паркан, 3031,3 кв.м.; про зобов'язання КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна" зареєструвати право власності ПП "Атланта-Капітал" на нерухоме майно, що знаходиться за адресою: м. Київ, смт. Биківня, вул. Ушицька, 1 та розташоване на земельній ділянці загальною площею 16,51 га, а саме: будівля - казарма, літ. "А"; загальною площею 390,8 кв.м.; спортивний зал літ. "Б", загальною площею 87,0 кв.м.; водонасосна, літ. "В", загальною площею 35,9 кв.м.; КПП, літ. "Г", загальною площею 17,1 кв.м.; склад, літ. "Д", загальною площею 234,0 кв.м.; склад, літ. "Е", загальною площею 26,8 кв.м.; овочесховище, літ. "Є", загальною площею 67,3 кв.м.; склад літ. "Ж", загальною площею 55,3 кв.м.; ДОС, літ. "З", загальною площею 55,2 кв.м.; склад, літ. "И", загальною площею 340,5 кв.м.; гараж, літ. "І", загальною площею 202,5 кв.м.; сарай, літ. "Ї", загальною площею 204,5 кв.м.; свинарник, літ. "Й", загальною площею 278,0 кв.м.; кошара, літ. "К", загальною площею 195,3 кв.м.; вбиральня, літ. "к"загальною площею 2,9 кв.м.; конюшня, літ. "Л", загальною площею 128,7 кв.м.; споруди - огорожа № 1, металева сітка на 678 бетонних стовпчиках; споруда № 2, дерев'яна, оббита залізом (сарай), загальною площею 45,2 кв.м.; споруда № 3 дерев'яна, оббита залізом (сарай), загальною площею 28,2 кв.м.; споруда № 4, оббита залізом (сарай), загальною площею 33, 7 кв.м.; споруда № 5 паркан, 3031,3 кв.м.

Рішенням господарського суду міста Києва від 25.03.2008 у справі № 38/39 (суддя Власова Ю.Л.) позов задоволено частково; визнано дійсним договір купівлі-продажу об'єктів нерухомого військового майна № 11/009/03-062ОЦс від 23.03.2006, укладеного між Міністерством оборони України в особі Центрального спеціалізованого будівельного управління "Укроборонбуд" та ПП "Атланта-Капітал"; визнано за ПП "Атланта-Капітал" право власності на об'єкти нерухомого майна, які знаходяться за адресою: м. Київ, с.м.т. Биківня, вул. Ушицька, 1, а саме: казарма літера "А"- 390,8 кв.м., спортивний зал літера "Б"- 87,0 кв.м., насосна літера "В"-35,9 кв.м., КПП літера "Г"- 17,1 кв.м., склад літера "Д"- 234,0 кв.м., склад літера "Е"- 26,8 кв.м., склад літера "Є"- 67,3 кв.м.; склад літера "Ж"- 55,3 кв.м., котельня літера "З"- 55,2 кв.м., склад літера "И"- 340,5 кв.м., гараж літера "І"- 202,5 кв.м., сарай літера "Ї"- 204,5 кв.м., склад літера "Й"- 278,0 кв.м., склад літера "К"- 195,3 кв.м., вбиральня літера "к" - 2,9 кв.м., конюшня літера "Л"- 128,7 кв.м., паркан (металева сітка на бетон, стіні) - 678 ст., сарай дерев'яний оббитий залізом - 45,2 кв.м., сарай дерев'яний оббитий залізом 28,2 кв.м., сарай дерев'яний оббитий залізом - 33,7 кв.м., паркан (залізобетонні стовпи з металевою сіткою) - 3031,3 кв.м.

В іншій частині у задоволенні позову відмовлено; стягнуто з Міністерства оборони України на користь ПП "Атланта-Капітал" державне мито в сумі 56,67 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 78,67 грн.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 12.06.2008 (колегія суддів: Зеленін В.О., Синиця О.Ф., Рєпіна Л.О.) рішення господарського суду міста Києва від 25.03.2008 у справі № 38/39 залишено без змін.

Не погоджуючись з судовими актами, перший заступник військового прокурора Центрального регіону України звернувся до Вищого господарського суду України з касаційним поданням, в якому просить рішення та постанову скасувати. В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що рішення господарського суду міста Києва від 25.03.2008 та постанова Київського апеляційного господарського суду від 12.06.2008 по справі № 38/39 є незаконними, необґрунтованими та такими, що винесені з порушенням норм матеріального права, внаслідок чого підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Міністерство оборони України не погоджуючись з постановленими судовими актами також звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати. В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що господарськими судами першої та апеляційної інстанцій неправильно застосовані норми матеріального права та порушено норми процесуального права, що призвело до прийняття незаконних судових рішень.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України, заслухавши суддю - доповідача, пояснення представників сторін, думку прокурора та перевіривши матеріали справи, дійшов висновку, що касаційне подання та касаційна скарга не підлягають до задоволення з наступних підстав.

Згідно з Роз’ясненнями Пленуму Верховного Суду України, викладеними у п.п. 1, 6 постанови від 29.12.1976 № 11 "Про судове рішення (v0011700-76) ", рішення є законним тоді, коли суд виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності –на підставі закону, що регулює подібні відносини, або, виходячи із загальних засад законодавства України.

Обґрунтованим визнається рішення, в якому повністю відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими у судовому засіданні.

Рішення місцевого суду та постанова суду апеляційної інстанції відповідають зазначеним вимогам, оскільки ґрунтуються на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.

Господарськими судами встановлено, що 26.07.2001 розпорядженням Кабінету Міністрів України № 299-р (299-2001-р) був затверджений перелік нерухомого військового майна Збройних сил, яке пропонувалося до відчуження. Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 28.07.2004 № 518-р (518-2004-р) , було продовжено до 26.07.2007 строк дії розпорядження Кабінету Міністрів України № 299-р від 26.07.2001 (299-2001-р) та додаткових переліків, затверджених рішеннями Урядового комітету.

08.06.2005 на засіданні Кабінету Міністрів України протоколом № 27 був затверджений додатковий перелік № 3 нерухомого військового майна Збройних сил, яке може бути відчужено відповідно до розпорядженням Кабінету Міністрів України від 28.07.2004 № 518-р (518-2004-р) . Пунктами 427-432 вказаного додаткового переліку до нерухомого військового майна Збройних сил, яке може бути відчужено віднесені об'єкти нерухомого майна військового містечка № 226, що знаходиться у с. Биківня, Київської області.

27.01.2006 в газеті "Світ реклами" № 1 (296) було опубліковано оголошення про конкурсний відбір цінових пропозицій щодо купівлі-продажу нерухомого майна військового містечка № 226, що розташовується за адресою: м. Київ, с.м.т. Биківня, вул. Ушицька, 1.

02.02.2006 в газеті "Світ реклами" № 2 (297) було опубліковано оголошення про конкурсний відбір цінових пропозицій щодо купівлі-продажу нерухомого майна військового містечка №226, що розташовується за адресою: м. Київ, с.м.т. Биківня, вул. Ушицька, 1.

03.03.2006 ПП "Атланта-Капітал" подало заяву про участь у конкурсі по об'єкту в м. Києві, с.м.т. Биківня, вул. Ушицька, 1, військове містечко № 226 з пропозицією купити об'єкти нерухомого майна вказаного військового містечка за ціною 2 750 000,00 грн.

10.03.2006 рішенням постійної робочої групи з визначення найкращої пропозиції, оформленим протоколом засідання №23/008/ОСц, запропоновані пропозиції ПП "Атланта-Капітал" стосовно купівлі-продажу об'єктів нерухомого майна військового містечка № 226, що розташовується за адресою: м. Київ, с.м.т. Биківня, вул. Ушицька, 1, були визнанні найкращими та надано ПП "Атланта-Капітал" право купівлі-продажу вказаних об'єктів нерухомого майна шляхом укладання відповідного договору купівлі-продажу.

23.03.2006 між ПП "Атланта-Капітал" та відповідачем-1 був укладений договір купівлі-продажу об'єктів нерухомого військового майна, відповідно до умов якого відповідач-1 продає, а позивач купує об'єкти нерухомого майна військового містечка № 226, що знаходиться за адресою: м. Київ, см.т. Биківня, вул. Ушицька, 1, які розташовані на земельній ділянці загальною площею 16,51 га, за ціною та в строки, що визначені цим договором. До складу об'єктів, що є предметом цього договору входять об'єкти нерухомості, зазначені в експертному висновку від 15.02.2006, підготовленому ПП "Центр незалежної оцінки та експертизи".

Згідно з п. 2.1., 2.2. договору загальна вартість об'єктів нерухомого військового майна становить 2 750 000,00 грн. Загальна вартість об'єктів нерухомого майна сплачується позивачем на рахунок відповідача-1 протягом 5 банківських днів після отримання позивачем матеріалів по технічній інвентаризації об'єктів нерухомості.

Крім цього, відповідно до п.п .3.1., 3.2., 3.3., 3.4. договору, відповідач-1 до дня нотаріального посвідчення цього договору зобов'язаний забезпечити проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого військового майна та отримати відповідні документи технічної інвентаризації, а також забезпечити наявність всіх документів на об'єкти нерухомого майна, необхідних для нотаріального посвідчення цього договору. Після отримання документів, передбачених п.3.1. договору, відповідач-1 зобов'язаний повідомити про це позивача, а останній, зобов'язаний здійснити оплату загальної вартості об'єктів нерухомого військового майна у строки, передбачені п. 2.2. договору. Протягом 5 днів після отримання від позивача оплати загальної вартості об'єктів нерухомого військового майна відповідач-1 зобов'язаний забезпечити нотаріальне посвідчення цього договору

Так, 22.10.2007 КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна" був виданий технічний паспорт на нежитлові приміщення в м. Києві по вул. Ушицька, 1.

04.01.2008 Державне підприємство Міністерства оборони України "Експертінформ" листом повідомило ПП "Атланта-Капітал", що КП "Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна" проведено технічну інвентаризацію та виготовлено технічний паспорт на об'єкти нерухомого майна на території військового містечка № 226, що розташовується за адресою: м. Київ, с.м.т. Биківня, вул. Ушицька, 1. Оригінали вищезазначених документів передані до філії СБУ "Укроборонбуд".

10.01.2008 ПП "Атланта-Капітал" перерахувало на рахунок відповідача-1 плату по договору купівлі-продажу нерухомого майна в сумі 2 750 000 грн., що підтверджується платіжним дорученням № 1.

11.01.2008. ПП "Атланта-Капітал" в листі повідомив філію Центрального спеціалізованого будівельного управління Міністерства оборони України "Укроборонбуд", яка діяла за дорученням відповідача-1, про проведення повної оплати придбаного нерухомого майна військового містечка № 226, розташованого за адресою: м. Київ, с.м.т. Биківня, вул. Ушицька, 1 та просив на протязі 5 робочих днів забезпечити його нотаріальне посвідчення, повідомивши про дату і місце вчинення нотаріальних дій будь-яким засобом комунікації. Проте, відповідач-1 не забезпечив нотаріальне посвідчення укладеного договору купівлі-продажу.

Враховуючи фактичні обстави справи, господарські суди попередніх інстанцій дійшли висновку щодо часткового задоволення позовних вимог виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Згідно з ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Статтею 220 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. При цьому, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, сторони уклали договір з усіма його істотними умовами, даний договір був виконаний сторонами, майно було передано і гроші за нього сплачені, а відповідач-1 ухилився від нотаріального посвідчення договору.

Отже, недотримання нотаріального посвідчення договору сталося не з вини позивача, а за вини іншої сторони, тобто, інша сторона ухиляється від нотаріального посвідчення договору. При цьому, сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується договором №11/009/03/ОЦс купівлі-продажу нерухомого військового майна від 23.03.2006 та у відповідності з приписами ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України надає стороні, яка повністю або частково виконала договір право розраховувати на визнання судом договору дійсним.

При цьому, майно передано покупцю, а перераховані 10.01.2008 позивачем за договором купівлі-продажу грошові кошти у розмірі 2 750 000 грн. за платіжним дорученням № 1 були прийняті продавцем. Такі дії відповідача є доказом схвалення договору. Наступна, під час розгляду спору, спроба поставити під сумнів підпис на договорі директора філії і повернути кошти не спростовує факт укладення і законності договору.

В частині відмови позовних вимог щодо зобов'язання відповідача-2 зареєструвати за позивачем право власності на нерухоме майно господарський суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем-2 права та інтереси позивача на час звернення останнього до суду порушені не були, а відповідно до ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Господарського процесуального кодексу України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.

Доводи касаційної скарги щодо укладення договору особою з перевищенням наданих їй повноважень колегія суддів оцінює критично виходячи з наступного.

У відповідності до преамбули зазначеного договору купівлі-продажу та наявних в матеріалах справи документах, зазначений договір був укладений у відповідності до розпорядження Кабінету Міністрів України від 26.07.2001 №299-р "Про затвердження переліку нерухомого військового майна Збройних Сил, яке пропонується до відчуження" (299-2001-р) , розпорядження Кабінету Міністрів України від 28.07.2004 № 518-р (518-2004-р) "Про продовження строку дії розпорядження Кабінету Міністрів України від 26.07.2001 № 299 (299-2001-р) " та Додаткового переліку № 3 нерухомого майна Збройних сил, яке може бути відчужено (до розпорядження Кабінету Міністрів України від 28.07.2004 № 518-р (518-2004-р) ) та у зв'язку з перемогою позивача за підсумками торгів з відчуження та реалізації військового майна Збройних Сил України, що підтверджується протоколом засідання комісії з продажу об'єкта торгів від 10.03.2006

Договір купівлі-продажу був підписаний від імені Міністерства оборони України директором філії Центрального спеціалізованого будівельного управління (госпрозрахункового) Міністерства оборони України "Укроборонбуд".

Відповідно до довіреності від 09.03.2006 Міністерство оборони України в особі Міністра оборони України уповноважило директора філії Центрального спеціалізованого будівельного управління Міністерства оборони України "Укроборонбуд" Мельника В.Л. укладати правочини на підставі рішення Міністра оборони України та за погодженням директора Департаменту будівництва Міністерства оборони України.

Разом з тим, відповідно до Положення про філію Центрального спеціалізованого будівельного управління "Укроборонбуд" філія створена з метою реалізації військового (списаного, конверсійного та іншого) майна Збройний Сил України та інших військових і силових формувань України.

Відповідно до довіреності від 10.02.2006 директор філії Центрального спеціалізованого будівельного управління Міністерства оборони України "Укроборонбуд" Мельник В.Л. уповноважувався представляти інтереси Міністерства оборони України з питань пов'язаних з укладанням договорів, для чого йому надавалось право укладати договори з контрагентами, відібраними робочою групою на конкурентних засадах та здійснення реалізації (відчуження) нерухомого військового майна (будівель, споруд, що розташовані на території військових містечок, визначених у Розпорядженні та списаних у встановленому порядку). Як свідчать матеріали справи, саме рішенням постійного робочої групи з визначення найкращої пропозиції оформленим протоколом засідання № 23/008/ОСц запропоновані пропозиції позивача стосовно купівлі-продажу об'єктів нерухомого майна були визнані найкращими та надано позивачу право купити такі об'єкти нерухомості шляхом укладання відповідного договору купівлі-продажу.

Крім того, відповідно до довіреності від 14.02.2006 Мельник В.Л. від іменні Міністерства оборони України уповноважувався укладати будь-які договори (угоди, контракти, попередні договори), в тому числі купівлі-продажу квартири та іншого нерухомого майна.

Отже, на момент укладання договору купівлі-продажу об'єктів нерухомого військового майна директор філії "Укроборонбуд" мав всі повноваження щодо укладання відповідного договору.

Разом з тим, проведення торгів щодо продажу військового нерухомого майна та підписання за результатами цих торгів договору купівлі-продажу військового нерухомого майна відбувалося в порядку та у відповідності до Постанови Кабінету Міністрів України від 28.12.2000 № 1919 "Про порядок відчуження та реалізації військового майна Збройних Сил" (1919-2000-п) в редакції від 14.10.2005, п. 12. якої передбачено, що реалізація цілісних майнових комплексів, військових містечок та іншого нерухомого майна здійснюється за процедурою торгів (тендерів), що визначається Міністерством оборони України. Таким чином, при проведенні торгів та підписанні договору купівлі-продажу сторонами не було порушено нормативних актів, що на той момент регулювали відповідні правовідносини між сторонами.

Враховуючи наведене колегія суддів вважає, що суди першої та апеляційної інстанції належним чином встановивши обставини справи, правильно оцінивши докази по справі дійшли правильного висновку щодо наявності у особи, що укладала договір від імені Міністерства оборони України всіх необхідних для цього повноважень, а отже доводи касаційного подання та касаційної скарги щодо відсутності цивільної дієздатності у сторін є безпідставними.

Крім того, наявні в матеріалах справи докази спростовують доводи касаційного подання та касаційної скарги відносно того, що позивач за договором не перераховував грошові кошти на адресу Міністерства оборони України. Так, згідно платіжного доручення № 1 від 10.01.2008 позивачем було перераховано 2 750 000 грн. в якості оплати по договору № 11/009/03-0620Цс від 23.03.2006 року на рахунок одержувача - Міністерства оборони України. Таким чином, висновки суду щодо прийняття виконання по договору продавцем є цілком обґрунтованими та мають оцінюватись як схвалення договору.

Також колегія суддів погоджується з висновками апеляційної інстанції відносно того, що відповідно до положень ст. ст. 388, 330 Цивільного кодексу України позивач є добросовісним набувачем та набуває право власності на майно придбане за відплатним правочином.

Більш того, колегія суддів не вбачає за необхідне оцінювати доводи касаційного подання та касаційної скарги стосовно фіктивності інвестиційного договору № 14/03-06/1КБу1 від 20.03.2006, укладеного між позивачем та відповідачем, оскільки правовідносини між сторонами з цього приводу не є предметом спору, а сам договір не пов'язаний з оспорюваним договором та не був предметом розгляду в попередніх інстанціях.

В силу вимог статті 111-7 ГПК України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази. Тому перевірка правомірності чи неправомірності прийняття до уваги господарськими судами попередніх інстанцій того чи іншого доказу або їх відхилення при ухваленні оскаржуваних рішень не входить до повноважень касаційної інстанції.

З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що під час розгляду справи фактичні її обставини встановлені господарськими судами на підставі всебічного, повного і об’єктивного дослідження поданих сторонами доказів, висновки судів першої та апеляційної інстанцій відповідають цим обставинам і їм дана належна юридична оцінка з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права.