14/493 про усунення перешкод у користуванні приміщенням та виділення орендованої площі - Текст документа

Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 звернулася до господарського суду Полтавської області з позовом про усунення перешкод у користуванні приміщенням та виділення позивачу орендованої площі в розмір 11,4 кв.м.

Рішенням від 07.11.06 господарський суд Полтавської області (суддя Iваницький О.Т.) задовольнив позов Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 до Закритого акціонерного товариства "Торговий дім ЦУМ" про усунення перешкод у користуванні майном; судом зобов'язано відповідача усунути перешкоди в користуванні позивачем орендованою торгівельною площею шляхом пролонгації договору оренди НОМЕР_1 та надання позивачеві орендованої торгової площі розміром 11,4 кв.м. згідно з вказаним договором на другому поверсі будівлі АДРЕСА_1, праворуч від сходів, друге місце зліва; з ЗАТ "Торговий дім ЦУМ" на користь Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1. стягнуто 85 грн. державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Рішення мотивоване тим, що позивач має переважне право на укладення договору оренди (рівно, як і на пролонгацію договору оренди) на ту площу, яку він перед цим орендував.

За результатом апеляційного перегляду справи Київський міжобласний апеляційний господарський суд (колегія суддів у складі: головуючого-судді Мамонтової О.М., суддів: Жук Г.А., Фаловська I.М.) 30.01.07 прийняв постанову, якою рішення місцевого господарського суду скасував, в позові відмовив. Постанова мотивована тим, що позивач сам звільнив орендовану площу, що свідчить про його згоду на припинення орендних правовідносин.

Не погоджуючись з постановою у справі, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить постанову скасувати, рішення господарського суду Полтавської області залишити без змін. В обгрунтування вимог, викладених в касаційній скарзі, скаржник посилається на те, що висновки господарського суду апеляційної інстанції не відповідають матеріалам справи. Так, зокрема, позивач звільнив орендовані площі не через згоду з припиненням договору, а через проведення відповідачем там ремонтних робіт, після яких торгова площа була здана в оренду конкурентам позивача.

Заслухавши суддю-доповідача, розглянувши та обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як слідує з матеріалів справи та встановлено судами, 15.12.05 між Закритим акціонерним товариством "Торговий дім ЦУМ" (орендодавець) та приватним підприємцем ОСОБА_1(орендар) був укладений договір НОМЕР_1 на оренду торгових площ у ЗАТ "Торговий дім ЦУМ", за умовами якого орендодавець передає в тимчасове користування орендарю частину нежитлового приміщення площею 11,4 кв.м. АДРЕСА_1. Пунктом 2.5 визначений строк оренди - з 1 січня по 31 березня 2006р. Акт приймання-передачі вказаної площі нежитлового приміщення відсутній, сторонами не складався.

Постановою Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 05.06.06 у справі № 5/93, залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 03.08.06, встановлено, що договір НОМЕР_1 після 31.03.06 вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, тобто на 3 місяці. Копії квитанцій до прибуткового касового ордеру НОМЕР_2, НОМЕР_3, квитанції НОМЕР_4 свідчать про перерахування позивачем відповідачеві орендної плати в сумі 2679 грн. за березень-травень 2006 року.

Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1. звільнила орендоване приміщення, забравши всі свої речі 20.06.06, у зв'язку з реконструкцією будівлі Закритим акціонерним товариством "Торговий дім ЦУМ". Після проведення ремонтних робіт орендодавець не уклав з орендарем новий договір та не продовжив попередній договір, в той же час, позивачка за весь час сплачувала орендні платежі.

15.08.06 Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 звернулася до господарського суду Полтавської області з позовною заявою до Закритого акціонерного товариства "Торговий дім ЦУМ", в якій на підставі ст.ст. 765, 766 ЦК України (435-15) просила суд зобов'язати відповідача надати орендовану торгову площу розміром 11,4 кв.м. згідно договору оренди НОМЕР_1 на другому поверсі будівлі, розташованої АДРЕСА_1, на другому поверсі, праворуч від сходів, друге місце зліва та не чинити перешкод у використанні орендованої торгової площі на термін дії вказаного договору -до 01 січня 2007.

Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд вказав, що договір пролонгується автоматично, а відтак, позивача слід вселити на орендовану площу. Втім, з таким рішенням не погодився господарський суд апеляційної інстанції, зазначивши у своїй постанові, що зобов'язуючи відповідача не чинити позивачу перешкоди у користуванні орендованим приміщенням шляхом пролонгації договору, місцевий господарський суд вийшов за межі позовних вимог.

Колегія суддів Вищого господарського суду України не може погодитися з висновками апеляційного господарського суду, та вважає, що ним було безпідставно скасовано законне та обгрунтоване рішення місцевого господарського суду.

Так, зі змісту постанови Вищого господарського суду України від 03.08.06 (факти, встановлені якою, є преюдиційними в розумінні ст. 35 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) ) вбачається, що договір НОМЕР_1 після 31.03.06 вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, тобто на 3 місяці, починаючи з 21.04.06 та закінчуючи 21.07.06. Таким чином висновок місцевого господарського суду про автоматичну пролонгацію договору після закінчення строку його дії та про необхідність зобов'язання відповідача не чинити орендарю перешкоди в користуванні орендованим приміщенням є правомірним, оскільки відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України (435-15) , якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Разом з тим, апеляційний суд не взяв до уваги, що сторонами не заперечується той факт, що орендар звільнив орендовані приміщення ще під час дії договору оренди (до 31.06.06) у зв'язку з проведенням відповідачем реконструкції предмету оренди. В той же час, відповідно до статті 777 Цивільного кодексу України (435-15) , наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Таким чином, місцевий господарський суд дійшов правомірного висновку про те, що із закінченням строку дії договору оренди за умови належного виконання орендарем зобов'язань, він має право на автоматичну пролонгацію договору оренди, або на переважне перед іншими особами право укласти новий договір оренди стосовно займаного приміщення. Здача предмету оренди в найм іншим особам, в той час, як попередній орендар заявляє про своє бажання продовжувати орендні відносини та тих же умовах, або на умовах, які пропонуються третім особам, не допускається.

Отже, позов про зобов'язання Закритого акціонерного товариства "Торговий дім ЦУМ" не чинити Суб'єкту підприємницької діяльності -фізичній особі ОСОБА_1 перешкоди у користуванні орендованими площами є обгрунтованими, оскільки орендар повинен отримати можливість використовувати приміщення, за яке він сплачує орендну плату. Тому відповідач, як вірно зазначив місцевий господарський суд, повинен надати спірну площу позивачу та автоматично пролонгувати договір оренди у випадку повної та своєчасної сплати орендарем орендної плати.

Висновок апеляційного суду про те, що місцевий господарський суд вийшов за межі позовних вимог є неправомірним, оскільки позовна заява та уточнення до неї зводяться до вимоги про усунення перешкод у користуванні приміщенням та виділення позивачу орендованої площі в розмір 11,4 кв.м. Задоволення судом цієї вимоги шляхом пролонгації договору оренди НОМЕР_1 та надання позивачеві орендованої торгової площі

розміром 11,4 кв.м. згідно з вказаним договором на другому поверсі будівлі АДРЕСА_1, праворуч від сходів, друге місце зліва, не суперечить приписам процесуального законодавства.

Враховуючи наведені обставини, керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-11 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 задовольнити, постанову Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 30.01.07 скасувати, рішення господарського суду Полтавської області від 07.11.06 у справі №14/493 залишити без змін.