2-26/14478-2006 Про визнання недійсною на майбутнє додаткову угоду до договору оренди; зобов'язання об'єкт оренди - Текст документа

Суб'єкт підприємницької діяльності ОСОБА_1 звернувся до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Глобус" та Комунального підприємства "Ялтажитлоексплуатація" і просив суд визнати недійсною на майбутнє додаткову угоду від 23.09.2003р. до договору оренди від 10.01.2002р. домоволодіння АДРЕСА_1 та зобов'язати ТОВ "Глобус" повернути позивачу об'єкт оренди.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що 10.01.2002р. між Фондом комунального майна Ялтинської міської ради (орендодавець) та СПД ОСОБА_1 (орендар) був укладений договір оренди комунального майна, а саме домоволодіння АДРЕСА_1, строком до 10.01.2052 року.

На підставі рішення НОМЕР_2 від 12.10.2000р. та НОМЕР_3 від 23.11.2000р. виконавчого комітету Ялтинської міської ради та акта прийому-передачі від 15.02.2002р. між КП "Ялтажитлоексплуатація" та позивачем була укладена додаткова угода від 22.05.2002р. до вказаного договору оренди, відповідно до якої орендодавцем за договором оренди від 10.01.2002р. на нежитлові приміщення площею 1096,0 кв.м. по АДРЕСА_1, замість Фонду комунального майна Ялтинської міської ради, визначено КП "Ялтажитлоексплуатація".

У подальшому, протоколом НОМЕР_4 від 24.07.2003р. засідання комісії з розгляду умов оренди нерухомості комунальної власності Ялтинської міської ради та розпорядженням міського голови Ялтинської міської ради від 28.07.2003р. НОМЕР_5 було узгоджено заміну сторони за договором оренди від 10.01.2002р. з СПФ ОСОБА_1 на ТОВ "Глобус" без зміни умов договору оренди та при умові отримання узгодження Республіканського комітету по охороні культурної спадщини АР Крим.

23 вересня 2003р. між КП "Ялтажитлоексплуатація", СПД ОСОБА_1 та ТОВ "Глобус" було укладено додатку угоду до договору оренди від 10.01.2002р., згідно з якою новим орендарем домоволодіння АДРЕСА_1 загальною площею 1096,0 кв.м. визначено ТОВ "Глобус". За трьохстороннім актом прийому-передачі комунального майна, об'єкт оренди було передано до ТОВ "Глобус".

Вказану додаткову угоду від 23.09.2003р. позивач -СПД ОСОБА_1 просить визнати недійсною на майбутнє з підстав невідповідності її вимогам ст.9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) та ст.ст.203, 215 ЦК України (435-15) .

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 24.10.2006р. (суддя О.Л.Проніна) позов задоволено: визнано недійсною на майбутнє додаткову угоду від 23.09.2003р. до договору оренди від 10.01.2002р. домоволодіння АДРЕСА_1, укладену між "орендодавцем" -КП "Ялтажитлоексплуатація", "новим орендарем" -ТОВ "Глобус" та "старим орендарем" -СПД ОСОБА_1 на підставі розпорядження міського голови Ялтинської міської ради від 28.07.2003р. НОМЕР_5. Зобов'язано ТОВ "Глобус" повернути СПД ОСОБА_1 об'єкт договору оренди від 10.01.2002р. -домоволодіння АДРЕСА_1 загальною площею 1096,0 кв.м.

Рішення мотивовано порушенням при укладанні спірної додаткової угоди від 23.09.2003р. до договору оренди від 10.01.2002р. вимог спеціального закону -Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) в частині дотримання порядку повернення об'єкта оренди орендодавцю та порядку укладання договору оренди комунального майна з новим орендарем.

За висновком суду першої інстанції укладення додаткової угоди про зміну сторін за договором оренди можливе лише у випадку заміни сторони за договором внаслідок правонаступництва, або заміни сторони, уповноваженої управляти та розпоряджатися об'єктом комунального майна.

Оскільки ТОВ "Глобус" не є правонаступником позивача, то укладення договору із заміною сторони можливе лише у випадку розірвання попереднього договору оренди та у встановленому законом порядку укладення нового договору оренди.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 31.01.2007р. (головуючий, суддя Плут В.М., судді Гонтарь В.I., Сотула В.В.) рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції послався на помилковість висновків суду першої інстанції, оскільки ст.204 ЦК України (435-15) встановлено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Можливість внесення змін до діючого договору прямо передбачена нормами ЦК України (435-15) та ГК України (436-15) . Розділ 8 договору оренди від 10.01.2002р. також надає його сторонам можливість вносити зміни до договору. Стосовно внесення змін до договору оренди комунального майна щодо його суб'єктного складу, то суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що можливість таких змін, хоча й не передбачена нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , прямих посилань на їх недійсність не містить.

У даному випадку підставою внесення змін до договору оренди від 10.01.2002р., а саме зміни особи орендаря, є розпорядження голови Ялтинської міської ради від 28.07.2003р. за НОМЕР_5, прийнятого на підставі протоколу засідання комісії з розгляду умов оренди нерухомості комунальної власності Ялтинської міської ради від 24.07.2003р. Вказане розпорядження у встановленому законом порядку не скасовано, не визнано недійсним, а тому є обов'язковим до виконання.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що волевиявлення сторін при укладанні додаткової угоди від 23.09.2003р. було вільним та спрямованим на реальне настання правових наслідків -набуття ТОВ "Глобус" прав та обов'язків орендаря за договором оренди від 10.01.2002р.

Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить суд її скасувати як таку, що ухвалена з порушенням норм матеріального та процесуального права, залишивши в силі рішення суду першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваного судового акта, знаходить касаційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню з таких підстав.

Предметом даного спору є вимога позивача про визнання недійсною на майбутнє додаткову угоду від 23.09.2003р. до договору оренди від 10.01.2002р., укладену між позивачем та відповідачами, відповідно до якої було змінено особу орендаря з СПД ОСОБА_1 на ТОВ "Глобус".

Оскільки спірна додаткова угода укладена у 2003р., тобто до набрання чинності Цивільним та Господарським кодексами України (436-15) , то даючи оцінку на предмет її відповідності закону судам слід було застосовувати норми Цивільного кодексу УРСР (1540-06) (1963р.), який діяв на момент укладання спірної угоди. У зв'язку з чим, обгрунтування судами двох інстанцій судових рішень нормами Цивільного кодексу України (435-15) , який набув чинності з 01.01.2004р., є помилковим. Наведене також стосується й посилання позивача (скаржника) у своїх позовній заяві та касаційній скарзі на положення ЦК України (435-15) , які визначають підстави та наслідки недійсності правочинів, укладених з 01.01.2004р.

Загальні підстави визнання недійсними угод і настання відповідних наслідків встановлені ст.48 ЦК УРСР (1540-06) . Відповідно до ч.1 цієї статті, недійсною є угода, що не відповідає вимогам закону. Названою статтею також передбачено особливі наслідки недійсності угод, зокрема, кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі -відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

Вирішуючи спір про визнання додаткової угоди до договору оренди недійсною, необхідно встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угоди вимогам закону, додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони тощо.

Відповідно до ст.41 ЦК УРСР (1540-06) , угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків. Угоди можуть бути односторонніми і дво- або багатосторонніми (договори).

Так, предметом спірної додаткової угоди є зміна суб'єктного складу договору, а саме заміна особи орендаря у договорі оренди комунального майна від 10.01.2002р. з СПД ОСОБА_1 на ТОВ "Глобус".

За загальними положеннями цивільного законодавства заміна осіб у зобов'язанні пов'язана з тим, що попередні учасники зобов'язань вибувають з цих відносин, а їх права та обов'язки у повному обсязі переходять до суб'єктів, які їх замінюють. При цьому, заміна осіб у зобов'язанні неможлива лише тоді, коли є встановлена законом заборона, зокрема, якщо зобов'язання нерозривно пов'язане з особою кредитора. Заміні боржника може перешкоджати встановлення законом обмежень змісту спеціальної правоздатності учасників зобов'язань. Відступлення права не може вести до зміни змісту зобов'язання.

Враховуючи, що Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) не містить заборони щодо заміни особи орендаря у зобов'язанні з оренди комунального майна, яке не припинилося, то колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції, що дії сторін даного спору, направлені на заміну учасника у договорі оренди -орендаря, не тягнуть за собою їх недійсність. Одночасно, колегія суддів бере до уваги й встановлені судом апеляційної інстанції обставини щодо наявності волевиявлення у всіх сторін при укладанні додаткової угоди від 23.09.2003р. на реальне настання правових наслідків -відмову СПД ОСОБА_1 від права на оренду комунального майна (дострокове припинення його орендних прав та обов'язків) та набуття ТОВ "Глобус" прав та обов'язків орендаря за договором оренди від 10.01.2002р. При цьому, також була виявлена згода орендодавця на заміну особи у зобов'язанні.

Стаття 9 названого Закону передбачає, що оренда комунального майна можлива, зокрема, у разі надання органом, уповноваженим управляти майном, що перебуває у комунальній власності, відповідного дозволу.

Судами двох інстанцій встановлено, що органом, уповноваженим управляти комунальним майном, що є предметом договору оренди від 10.01.2002р., було розглянуто звернення орендаря СПД ОСОБА_1 (позивача) про заміну сторони на ТОВ "Глобус" по договору оренди нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1, лит.А,Б, убиральня, площею 1096,0 кв.м., мета оренди -готельний комплекс та дана згода КП "Ялтажитлоексплуатація" та СПД ОСОБА_1 на заміну сторони за договором оренди від 10.01.2002р. з СПД ОСОБА_1 на ТОВ "Глобус" без зміни умов договору оренди та при умові отримання згоди Республіканського комітету по охороні культурної спадщини АР Крим. Тільки після цього міським головою Ялтинської міської ради прийнято відповідне розпорядження від 28.07.2003р. НОМЕР_5.

Матеріалами справи також підтверджується виконання ТОВ "Глобус" вимоги щодо отримання згоди Республіканського комітету по охороні культурної спадщини АР Крим (а.с.142-143).

Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позовної заяви у зв'язку з її юридичною та фактичною необгрунтованістю і відсутністю фактів, які б підтверджували наявність підстав для визнання недійсною оскаржуваної додаткової угоди від 23.09.2003р. до договору оренди від 10.01.2002р. При цьому, помилкове обгрунтування судом апеляційної інстанції своєї постанови положеннями ЦК України (435-15) , що набрав чинності 01.01.2004р., не вплинуло, в цілому, на правильність його рішення про відмову у задоволенні позову.

За таких обставин, підстав для зміни чи скасування постанови суду апеляційної інстанції не має.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9 -111-11 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 залишити без задоволення, а постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 31.01.2007р. у справі №2-26/14478-2006 -без змін.