3/454 Про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості по орендній платі - Текст документа

У жовтні 2006 року державне територіально-галузеве об'єднання "Південно-Західна залізниця" звернулось до Господарського суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський торговий дім "Аудіо-Україна" з вимогою про розірвання договору оренди №24 від 02.09.1996р. та стягнення заборгованості по орендній платі в сумі 20197,94грн.

Ухвалою від 26.10.2006 до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, було залучено Регіональне відділення Фонду державного майна України по м.Києву.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 05.12.2006р. у справі №3/454 позовні вимоги державного територіально-галузевого об'єднання "Південно-Західна залізниця" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський торговий дім "Аудіо-Україна" про розірвання договору оренди №24 від 02.09.1996р. та стягнення заборгованості по орендній платі в сумі 20197,94грн., задоволені частково. Договір №24 від 02.09.1996р оренди нежилого приміщення, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський торговий дім "Аудіо-Україна" та Київським державним підприємством по перевезенню вантажів і пасажирів "Київдержтранс"(правонаступником якого є державне територіально-галузеве об'єднання "Південно-західна залізниця") розірваний.

В іншій частині провадження у справі припинено.

Відповідач, не погоджуючись з прийнятим рішенням, подав апеляційну скаргу до Київського апеляційного господарського суду з мотивів невідповідності висновків суду фактичним обставинам справи та порушенням судом норм матеріального права. Зокрема він стверджує, що отримав від орендодавця згоду на передачу орендованого приміщення в суборенду, і відповідно відсутні підстави для розірвання договору оренди №24 від 02.09.1996р.

Постановою Київського апеляційного господарського суду апеляційна скарга задоволена, рішення Господарського суду м. Києва від 05.12.2006 у справі скасоване і прийнято нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог в частині розірвання договору відмовлено.

Постанова Київського апеляційного господарського суду грунтується на тому, що згода на передачу частини орендованого приміщення в суборенду була орендарем отримана,, на момент звернення позивача з позовом до суду майно було застраховане, решта підстав для розірвання договору не знайшла свого підтвердження в суді.

Не погоджуючись з Постановою Київського апеляційного господарського суду, Державне територіально-галузеве об'єднання "Південно-західна залізниця" звернулось з касаційною скаргою, в якій посилається на неправильне застосування апеляційною інстанцією норм матеріального і процесуального права, зокрема, неправильну оцінку резолюції головного інженера залізниці на листі відповідача, яка не є дозволом на суборенду, порушення відповідачем мети використання орендованого приміщення, проведення перепланування приміщення без згоди орендодавця, що є порушенням Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) . ДТГО "Південно-західна залізниця" просить скасувати Постанову Київського апеляційного господарського суду і залишити в силі Рішення Господарського суду м. Києва.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Як встановлено судами та вбачається з матеріалів справи, предметом спору є орендні відносини щодо нежитлових приміщень.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що 02.09.1996р. між відповідачем та Київським державним підприємством по перевезенню вантажів і пасажирів "Київдержтранс", на даний час структурним підрозділом Державного територіального галузевого об'єднання "Південно-Західна залізниця", було укладено договір № 24 оренди нежитлового приміщення, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно( нежитлові приміщення), яке розташоване за адресою: вул. Дружби народів, 24/2, м. Київ загальною площею 346,3 кв.м. ( в т. ч. підвальне приміщення площею 182,4 кв. м.).

Пунктом 3.1 договору визначено, що сума орендної плати підлягає щомісячному коригуванню при внесенні чергового платежу у відповідності з індексом інфляції за поточний місяць.

06.08.2001 р. сторонами по договору підписано додаткову угоду до зазначеного договору, відповідно до якої змінено орендодавця на Державне територіальне галузеве об'єднання "Південно-Західна залізниця", та змінено призначення орендованого майна - надано у використання для розміщення офісних, торговельно-виставкових та складських приміщень.

Згідно пунктів 2.1, 2.2, 3.2 договору оренди ТОВ "Київський торговий дім "Аудіо-Україна" зобов'язувався використовувати орендоване приміщення у відповідності до прямого призначення, своєчасно проводити оплату орендної плати та проводити перепланування орендованого приміщення лише з письмової згоди орендодавця.

Звертаючись з позовною заявою до суду, позивач зазначав, що відповідачем порушено зазначені умови договору.

Так, актом обстеження об'єкта оренди від 22.07.2005р., складеного комісією у складі представників орендодавця та за участю директора "Аудіо-Україна", встановлено порушення відповідачем наступних умов договору:

п. 2.1. щодо мети використання - згідно договору оренди та додаткових угод мета використання зазначена - для розміщення офісу та складських приміщень, фактично орендарем приміщення використовується під салон меблів та склад.

п.2.2. щодо проведення перепланування орендованого приміщення - без згоди орендодавця відповідач перепланував приміщення, в результаті змінився розмір орендованої площі.

п. 3.2. щодо своєчасності внесення орендних платежів - згідно довідки Київського будівельно-монтажного експлуатаційного управління № 1 від 21.09.2006 № 2481 станом на 01.09.2006 року за відповідачем рахувалась заборгованість по сплаті орендної плати у сумі 17412,59 грн.

У відповідності до п.3.5 договору оренди, доповненого додатковою угодою до договору від 06.08.2001р., орендар зобов'язувався проводити оплату витрат на комунальні та інші послуги на підставі окремих рахунків, що виставляються йому Балансоутримувачем. В порушення зазначеного пункту відповідач проводив оплату за комунальні послуги не в повному обсязі, у зв'язку з чим утворилась заборгованість по оплаті за комунальні послуги у сумі 2785,35грн.

В процесі розгляду справи в суді першої інстанції з'ясувалось, що у відповідача відсутня заборгованість по орендній платі та комунальним платежам, що стало підставою відмови позивача від цих позовних вимог заявою від 16.11.2006р. Тому місцевий суд припинив провадження у справі в частині стягнення заборгованості по орендній платі та комунальним платежам.

Також судом першої інстанції встановлено і це підтвердилось в апеляційному проваджені, що відповідач використовував орендоване приміщення за цільовим призначенням.

Факт перепланування приміщення відповідачем без згоди орендаря належним чином не доведений, оскільки не доведений сам факт перепланування приміщення. З цими висновками місцевого суду позивач погодився і в апеляційній скарзі на вище перелічені доводи вже не посилався. Разом з тим позивач наполягав в позовному проваджені, і це стало підставою часткового задоволення позову, на тому, що відповідач без його згоди здав орендоване приміщення в суборенду, а це суперечить п. 2.4 договору і є підставою для дострокового розірвання договору №24 від 02.09.1996р.

Судами попередніх інстанцій досліджувався лист ТОВ "Аудіо-Україна" №47 від 15.10.1997р., яким відповідач звернувся до головного інженера Південно-Західної залізниці з проханням надати згоду на передачу в суборенду частини орендованого приміщення фірмі "Арміт" . На зазначеному листі проставлено резолюцію для ДН-1 та ЖЕУ-3 про надання згоди на суборенду.

Наявність вищезазначеного листа з відповідною резолюцією Головного інженера ДТГО "Південно-Західна залізниця" не заперечується і позивачем. Місцевий суд прийшов до висновку, що ця згода не може вважатись доказом погодження суборенди з орендодавцем-Державним територіально-галузевим об'єднанням "Південно-Західна залізниця".

Такий висновок Київський апеляційний господарський суд визнав невірним, оскільки він не базується на матеріалах справи.

Так, додаткова угода до договору оренди нежилого приміщення №24 підписана 06.08.2001р. від імені і за дорученням Державного територіально-галузевого об'єднання "Південно-Західна залізниця"(орендодавця після реорганізації) начальником Київської дистанції цивільних споруд і водопостачання Крамаренко Г.I. Орендоване ж приміщення знаходиться на балансі житлово-експлуатаційної дільниці №3 Київської дистанції цивільних споруд і водопостачання.

На цій підставі апеляційний суд дійшов висновку, що резолюцією на листі №47 від 15.10.97р. Головний інженер Південно-Західної залізниці Шавловський М.М.(на листі є вхідний Управління Південно-Західної залізниці №1123 від 22.10.97р.) повідомляє свій структурний підрозділ, на балансі якого находиться орендоване приміщення, і який безпосередньо здійснює експлуатацію і управління цим об'єктом, про надання згоди орендарю на передачу приміщення в суборенду.

Щодо відсутності доказів страхування орендованого майна в період з 20.05.2002р. по 20.05.2003р., то апеляційний суд зазначив на пропущений строк позовної давності (позивач звернувся з позовом 28.09.2006р.)., а з 22.08.2006р. по 28.09.2006р. орендоване майно не було застраховане лише місяць і це оцінено апеляційним судом як незначне порушення. На день звернення позивача з позовом до суду такий договір був укладений і він діє до 27.09.2007р.

Стаття 291 Господарського кодексу України (436-15) встановлює, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу, тобто за рішенням суду.

Стаття 783 Цивільного Кодексу України (435-15) встановлює, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі, наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі, наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі або наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Стаття 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) також передбачає, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін, а на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Підстава, на яку посилається позивач в касаційній скарзі в обгрунтування вимоги дострокового розірвання договору оренди, є передача частини нерухомого майна ( приміщень) в суборенду без дозволу наймодавця.

Стаття 288 Господарського кодексу України (436-15) , яка трансформується із статтею 774 Цивільного кодексу України (435-15) , встановлює, що орендар має право передати окремі об'єкти оренди в суборенду, якщо інше не передбачено законом або договором оренди.

Стаття 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) також надає право орендарю передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно, нежилі приміщення тощо, якщо інше не передбачено договором оренди.

Договір оренди № 24 від 02.09.1996 та Додаткова угода від 06.08.2001 № 2 до Договору передбачають право орендаря на передачу майна або його частини в суборенду лише за згодою орендодавця.

Однак, ані чинне законодавство, ані Договір оренди № 24 від 02.09.1996 та Додаткова угода від 06.08.2001 № 2 до Договору не встановлюють конкретну форму, в якій ця згода на суборенду повинна бути отримана. Апеляційним господарським судом досліджено лист ТОВ "Аудіо-Україна" №47 від 15.10.1997р., яким відповідач звернувся до головного інженера Південно-Західної залізниці з проханням надати згоду на передачу в суборенду частини орендованого приміщення фірмі "Арміт" і на якому проставлено резолюцію для ДН-1 та ЖЕУ-3 про надання згоди на суборенду, і судом цей факт визнано належною згодою на передачу частини приміщення в суборенду.

Стаття 111-7 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) встановлює межі перегляду справи в касаційній інстанції. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішення або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Оскільки Київським апеляційним господарським судом повно встановлено обставини справи, правильно застосовані норми матеріального та процесуального права, підстав для скасування постановленого апеляційним судом рішення з наведених у касаційній скарзі мотивів судова колегія не вбачає.