17/12д-14/99д/06 Про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та виселення - 14.03.2007 Прийняття

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт-2000" на постанову Запорізького апеляційного господарського суду від 18 січня 2007 року у справі № 17/12д-14/99д/06 Господарського суду Запорізької області за позовом Управління житлового господарства Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, та Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 2", м. Запоріжжя, до Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт-2000", м. Запоріжжя, про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та виселення,

за участю представників сторін:

позивача: Управління житлового господарства –Хитрик М.В. (дов. № 15-05/618 від 05.01.2006 р.); КП "ВРЕЖО № 2" –Брусняк Л.А. (дов. № 118-01/04 від 18 січня 2007 р.);

відповідача: ТОВ "Комфорт-2000"–Мартиненко О.О. (дов. від 12.03.2007 р.);

У грудні 2005 року позивач –Управління житлового господарства Запорізької міської ради та Комунальне підприємство "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 2" пред'явили у господарському суді позов до відповідача –Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт-2000", про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та виселення.

Вказував, що 1 травня 1999 року між ВАТ "Запорізький електровозоремонтний завод" (орендодавцем) та ТОВ "Комфорт-2000" (орендарем) укладено договір № 34-ЖКВ оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Франка, 43.

Додатковою угодою від 9 березня 2004 року до договору оренди № 34-ЖКВ, було змінено орендодавця нежитлового приміщення на Управління житлового господарства Запорізької міської ради.

Посилаючись на ту обставину, що відповідач не виконує взяті на себе зобов'язання по договору, своєчасно не вносить орендну плату, чим порушує вимоги ст.ст. 18, 19, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", позивач просить розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 34-ЖКВ від 1 травня 1999 року, та виселити відповідача із займаного приміщення.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 14 листопада 2006 року (суддя Хоролець Т.Г.) позов задоволено частково.

Провадження у справі в частині розірвання договору оренди № 34-ЖКВ від 1 травня 1999 року припинено.

Постановлено виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "Комфорт-2000" на користь Управління житлового господарства Запорізької міської ради з нежитлового приміщення загальною площею 146,16 кв.м., розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Івана Франка, 43.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт-2000" на користь Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 2" 170 грн. державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Постановою Запорізького апеляційного господарського суду від 18 січня 2007 року (колегія суддів у складі: Мірошниченка М.В. –головуючого, Кричмаржевського В.А., Хуторного В.М.) рішення господарського суду залишено без змін.

Судові рішення мотивовані посиланнями на ту обставину, що договір оренди № 34-ЖКВ від 1 травня 1999 року припинив свою дію і не був пролонгований в порядку, передбаченому п. 10.7 названого договору і ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а тому у відповідача, в силу закону і умов договору, існує обов'язок повернути орендоване майно орендодавцю.

У касаційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю "Комфорт-2000" просить скасувати судові рішення у даній справі з підстав неправильного застосування судами норм матеріального та процесуального права та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволені позову.

Заслухавши доповідача, представників сторін, перевіривши юридичну оцінку обставин справи і повноту їх встановлення, проаналізувавши правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Відповідно до роз'яснень Пленуму Верховного Суду України, що викладені в п.1 Постанови від 29.12.1976 року № 11 "Про судове рішення (v0011700-76) ", рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Рішення місцевого та постанова апеляційного суду відповідають зазначеним вимогам, оскільки ґрунтуються на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.

Так, судами встановлено, що спірні правовідносини виникли з укладеного 1 травня 1999 року між ВАТ "Запорізьким електровозоремонтним заводом" (орендодавцем) і ТОВ "Комфорт-2000" (орендарем) договору оренди № 34-ЖКВ нежитлового приміщення, загальною площею 146,16 кв.м., за адресою: м. Запоріжжя, вул. І Франка, 43.

З матеріалів справи вбачається, що предметом договору оренди є нежитлове приміщення, що знаходиться в житловому будинку № 43 по вул. І. Франка, та перебувало на балансі ВАТ "Запорізький електровозоремонтний завод"

Під час розгляду справи господарськими судами встановлено, що 26 грудня 2003 року виконавчим комітетом Запорізької міської ради було прийнято рішення № 443/4, яким вирішено прийняти до комунальної власності м. Запоріжжя об'єкти житлового та нежитлового фонду, обігові кошти, обладнання згідно з додатками 1, 3, 4 від ВАТ "Запорізький електровозоремонтний завод" та затвердити акти приймання-передачі.

Обставина приймання-передачі відомчого житлового фонду в комунальну власність (житловий будинок по вул. І Франка, 43 в м. Запоріжжі) підтверджується відповідним актом затвердженого рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 443/4 від 26.12.2003 року.

Додатковою угодою від 9 березня 2004 року орендодавцем за договором оренди № 34-ЖКВ визначено Управління житлового господарства Запорізької міської ради, а балансоутримувачем –Комунальне підприємство "ВРЕЖО № 2".

Відповідно до ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Пунктом 3.2 договору встановлено розмір орендної плати та порядок її сплати.

Пунктом 5.2 договору передбачено, що орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату та оплату витрат, пов'язаних з експлуатаційними витратами.

Строк дії договору оренди встановлений з 1 травня 1999 року до 31 грудня 2005 року (п. 10.1 договору).

Відповідно до ст. 256 ЦК УРСР, чинного на момент укладення вищевказаного договору, за договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.

Згідно зі ст. 258 ЦК УРСР, строк договору майнового найму визначається за погодженням сторін, якщо інше не встановлено чинним законодавством.

За умовами п. 10.7 договору оренди, що є аналогічною умові, закріпленій в ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором у разі відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну договору, після закінчення його строку протягом одного місяця.

Статтею 26 вищевказаного Закону визначено, що договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, орендодавцем –Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради на адресу відповідача було направлено лист від 12.01.2006 р. за № 15-03/22, в якому, з посиланням на пункт 10.7 договору та ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", повідомлялось про закінчення строку дії договору оренди нежитлового приміщення від 1 травня 1999 року, а також про відсутність у орендодавця наміру продовжувати договір на новий термін. Також відповідачу, з посиланням на п. 2.3 договору і ст. 27 згаданого Закону, запропоновано у строк до 27 січня 2006 року добровільно передати об'єкт оренди по акту прийому-передачі балансоутримувачу –Комунальному підприємству "ВРЕЖО № 2".

Крім того, листом від 23 січня 2006 року за № 15-03/4734 позивач повідомив відповідача про те, що комісією по розгляду заяв про здачу в оренду нежитлових приміщень (протокол від 19.01.2006 р. № 2) відмовлено ТОВ "Комфорт-2000" у переукладенні договору оренди нежитлового приміщення по вул. І Франка, 43.

За таких обставин, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, дійшли обгрунтованого висновку, що договір оренди № 34-ЖКВ від 1 травня 1999 року припинив свою дію і не був пролонгований в порядку, передбаченому п. 10.7 названого договору і ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у зв'язку з чим у відповідача, в силу закону і умов договору, існує обов'язок повернути орендоване майно орендодавцю.

В зв'язку з вище викладеним колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками судів попередніх інстанцій щодо задоволення позовних вимог в частині виселення відповідача з орендованого приміщення розташованого в будинку № 43, по вул. І. Франка, м. Запоріжжя.

Також колегія погоджується з висновком суду першої та апеляційної інстанції щодо припинення провадження у справі в частині позовної вимоги про розірвання договору оренди № 34-ЖКВ від 1 травня 1999 року на підставі п.1-1 ст. 80 ГПК України, тобто у зв'язку з відсутністю предмету спору, оскільки, як вірно встановлено господарськими судами, договір оренди № 34-ЖКВ припинив свою дію після звернення 27 грудня 2005 року позивачів з позовом до суду і порушення провадження судом першої інстанції у справі № 17/12д.

При цьому господарські суди виходили з того, що в силу ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

У відповідності зі ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Умовою п. 5.9 договору № 34-ЖКВ закріплено, що у разі припинення дії договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцю орендоване приміщення в належному стані, не гіршому, ніж на час його передачі в оренду, з урахуванням фізичного зносу.

Враховуючи вище викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає юридичну оцінку дану місцевим та апеляційним судами обставинам справи, такою, що грунтується на матеріалах справи та чинному законодавстві і підстав для задоволення касаційної скарги не вбачає.

Твердження скаржника щодо подання позовної заяви неналежними позивачами є необґрунтованими і спростовуються приписами ст. 1 ГПК України, згідно якої підприємства, установи, організації, інші юридичні особи мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Доводи касаційної скарги про те, що судові рішення у даній справі прийняті при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи, зокрема на те, що судами невірно застосовано норми ст.ст. 80, 81 ГПК України не відповідають матеріалам справи та зводяться до тлумачення норм на свою користь і не спростовують викладених в судових рішеннях мотивованих висновків про часткове задоволення позовних вимог.

Посилання скаржника на ту обставину, що за період користування об'єктом оренди –нежитловим приміщенням ТОВ "Комфорт-2000" з дозволу орендодавця були здійснені невідокремлені поліпшення на суму понад 40 000 грн., що складає більш ніж 25 % від вартості орендованого приміщення не заслуговують на увагу, оскільки дані обставини не були предметом спору і можуть бути розглянуті в окремому судовому проваджені.

За таких обставин касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт-2000" слід залишити без задоволення, а постанову Запорізького апеляційного господарського суду від 18 січня 2007 року у справі № 17/12д-14/99д/06 –без змін.