ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
IМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 грудня 2006 р.
№ 9/59-06-2477
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого судді:
Добролюбової Т.В.
Гоголь Т.Г., Продаєвич Л.В.
розглянувши матеріали касаційної скарги
Судового експерта з економічних питань, суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1
на постанову
Одеського апеляційного господарського суду від 19.09.2006
року
у справі
№ 9/59-06-2477
за позовом
Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської
міської ради
до
Судового експерта з економічних питань, суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1
про
стягнення 3711,40 грн. (орендної плати 3538,21 грн. та пені
173,19 грн.)
в судовому засіданні взяли участь представники:
від позивача: Пироженко О.I. за дов. від 04.10.06
№01-13/11828
від відповідача: ОСОБА_2 за дов. від 04.12.06
Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської
міської ради заявлений позов про стягнення з суб'єкта
підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 3538,21 грн.
заборгованості з орендної плати та 173,19 грн. пені за додатковим
погодженням №НОМЕР_1 до договору оренди нежитлового приміщення
НОМЕР_2. Позивач вказував на те, що 22.12.05 між Територіальною
громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, від імені
якої діяло Представництво по управлінню комунальною власністю
Одеської міської ради та відповідачем укладено договір
купівлі-продажу
доповідач: Добролюбова Т.В.
№НОМЕР_3 комунальної власності приміщення, загальною площею
59,8 кв.м., розташованого в АДРЕСА_1 Відповідно до пунктів 3.1,
3.2 договору купівлі-продажу №НОМЕР_3 передача об'єкта
здійснюється у триденний термін після сплати повної вартості у
розмірі 152 349,60 грн. та оформлюється актом приймання-передачі.
Однак, позивач зазначав, що відповідачем здійснено розрахунок за
договором купівлі-продажу в повному обсязі лише 02.02.06, акт
приймання-передачі не підписано, а оскільки договір оренди
№НОМЕР_4 від 08.11.05 вважається припиненим з 02.02.06 то
відповідач, зобов'язаний сплачувати орендну плату, відповідно
до пунктів 2.2, 2.4 договору оренди №НОМЕР_4 від 08.11.05 та
приписів статей 525, 526, 762 Цивільного кодексу України
( 435-15 ) (435-15)
.
Рішенням господарського суду Одеської області від 31 травня
2006 року, ухваленим суддею Баклановою Н.В., у задоволенні позову
відмовлено. Обгрунтовуючи рішення суд застосував приписи статей
345, 759 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
, статей 283, 291
Господарського кодексу України ( 436-15 ) (436-15)
та статті 26 Закону
України "Про оренду державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
.
При цьому судом встановлено, що в момент укладання договору
купівлі-продажу №НОМЕР_3 від 22.12.05 орендні правовідносини між
сторонами у справі були припинені. Суд визначив, що дія договору
оренди №НОМЕР_4 припинена на підставі умови цього договору, яка
передбачає продаж об'єкта оренди за участю орендаря, а не переходу
права власності на об'єкт оренди за договором відчуження. Крім
того суд зазначив, що укладання договору купівлі-продажу є
підставою для внесення коштів у банківську установу як плату за
придбаний об'єкт приватизації. Посилання позивача на перехід права
власності на підставі договору відчуження визнав необгрунтованим,
оскільки в даному випадку відбулася приватизація об'єкта оренди
орендарем, на підставі статті 3 Закону України "Про приватизацію
невеликих державних підприємств (мала приватизація) " ( 2171-12 ) (2171-12)
шляхом викупу.
Одеський апеляційний господарський суд у складі
головуючого-судді Колоколова С.I., та суддів Разюк Г.П., Петрова
М.С. постановою від 19 вересня 2006 року перевірене рішення
господарського суду змінив, виклавши резолютивну частину у
наступній редакції: позов Представництва по управлінню
комунальною власністю Одеської міської ради задовольнити частково;
стягнути з суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи
ОСОБА_1 на користь позивача 3538,21 грн. заборгованості з орендної
плати, 9,43 грн. пені та 259,01 грн. судових витрат. Вмотивовуючи
постанову суд зазначив про порушення відповідачем приписів статті
526 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
, статей 193, 283
Господарського кодексу України ( 436-15 ) (436-15)
. Водночас суд наголосив
на тому, що статтею 291 Господарського кодексу України ( 436-15 ) (436-15)
встановлені умови та підстави припинення договору оренди, зокрема,
договір оренди припиняється у разі викупу(приватизації) об'єкта
оренди, а статтею 764 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
передбачено, що коли наймач продовжує користуватися майном після
закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень
наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим
на строк, який був раніше встановлений договором. Відповідно до
названих норм законодавства, суд апеляційної інстанції встановив,
що договір оренди №НОМЕР_4 від 08.11.05 вважається припиненим з
моменту виникнення права власності відповідача на об'єкт
купівлі-продажу, тобто з моменту повної оплати вартості об'єкту та
підписання акта прийому-передачі, а відтак відповідачем неналежно
виконувались зобов'язання за договором оренди щодо сплати орендної
плати, які передбачені пунктами 2.2, 2.4 спірного договору. Окрім
цього, суд застосував пункт 6 статті 232 Господарського кодексу
України ( 436-15 ) (436-15)
щодо розрахунку розміру пені, та стягнув пеню
за період з березня до серпня 2005 року.
Суб'єкт підприємницької діяльності -фізична особа ОСОБА_1
звернувся з касаційною скаргою до Вищого господарського суду
України, в якій просить постанову у справі скасувати, як ухвалену
з порушенням приписів матеріального і процесуального права, а
рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін.
На думку скаржника, судом порушені приписи частини 6 статті 283,
статті 291 Господарського кодексу України ( 436-15 ) (436-15)
, статті
345,759 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
, статті 26 Закону
України "Про оренду державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
і статей 3,11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних
підприємств (малу приватизацію)" ( 2171-12 ) (2171-12)
, що призвело до
неповного з'ясування судом апеляційної інстанції наведених
позивачем підстав припинення дії договору оренди від 08.11.05.
Крім того, скаржник посилається на порушення судом приписів статті
3 Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання
грошових зобов'язань" ( 543/96-ВР ) (543/96-ВР)
та пункту 6 статті 232
Господарського кодексу України ( 436-15 ) (436-15)
щодо нарахування пені в
розмірі 9,43 грн., оскільки орендна плата за період з березня до
серпня 2005 року, була сплачена орендарем у повному обсязі.
Від Представництва по управлінню комунальною власністю
Одеської міської ради надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому
управління просить постанову у справі залишити без змін, з
мотивів викладених апеляційним судом, а касаційну скаргу залишити
без задоволення.
Вищий господарський суд України, заслухавши доповідь
судді Добролюбової Т.В., пояснення представників сторін,
перевіривши матеріали справи та касаційної скарги, правильність
застосування апеляційним судом приписів чинного законодавства,
відзначає наступне.
Господарськими судами першої і апеляційної інстанцій
встановлено та підтверджено матеріалами справи, що 31.07.02 між
СПД ОСОБА_1 та Одеською залізницею укладено договір оренди НОМЕР_5
за умовами якого остання передала у строкове платне користування
СПД ОСОБА_1 індивідуально визначене майно - частину нежитлового
приміщення, загальною площею 64,20 кв. м, яке розташоване за
адресою: АДРЕСА_1. Згідно з пунктом 3.1 вказаного договору,
орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної
плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без
ПДВ за червень місяць 121,21 грн. Пунктом 3.2 названого договору
передбачено, що орендна плата за кожний наступний місяць
визначається шляхом коригування орендної плати за попередній
місяць на індекс інфляції за наступний місяць та перераховується
Орендарем Орендодавцеві не пізніше 15 числа місяця, наступного за
звітним, з урахуванням щомісячного індексу інфляції. При цьому, 70
відсотків орендної плати скеровується на рахунок Орендодавця, а
30 відсотків до державного бюджету. Пунктом 3.5 даного договору
передбачено, що орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в
повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та
Орендодавцю у визначеному пунктом 3.3 договору співвідношенні,
відповідно до вимог чинного законодавства України з урахув анням
пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування
пені від суми заборгованості, з урахуванням індексації, за кожний
день прострочення, включаючи день оплати. Як встановлено судами
попередніх інстанцій, 22.08.2002 року виконавчим комітетом
Одеської міської ради прийнято рішення № НОМЕР_6 "Про затвердження
актів прийому-передачі в комунальну власність жилих будинків та
інженерних мереж, котелень, бойлерних, трансформаторних станцій,
розташованих в Жовтневому, Приморському, Центральному районах,
Одеської залізниці", згідно із яким Одеська залізниця за Актом
передала в комунальну власність територіальної громади м. Одеси
жилий АДРЕСА_1 в м. Одесі. Рішенням Одеської міської ради №
НОМЕР_7 від 26.03.2003 року встановлено, що з моменту передачі
нежитлових приміщень в комунальну власність вони знаходяться у
віданні Представництва по управлінню комунальною власністю
Одеської міської ради на підставі повноважень, наданих
Представництву Одеською міською радою відповідно до Положення "Про
Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської
міської ради". Позивач 02.09.02 уклав з СПД ОСОБА_1 додаткове
погодження № 1 до договору оренди № НОМЕР_5 від 31.07.02,
відповідно до якого змінено назву орендодавця на "Представництво"
та змінено номер договору з "НОМЕР_5" на "НОМЕР_4". Разом з тим,
відповідачем за свій рахунок проведено державну реєстрацію об'єкта
оренди за позивачем та замовлено технічну документацію, згідно із
якою загальна площа об'єкта оренди становить 59,9 кв.м. На
підставі цього, СПД ОСОБА_1 25.01.05 подано позивачу заяву №
НОМЕР_8 про внесення змін до пункту 1.1 договору оренди
нежитлового приміщення № НОМЕР_4 стосовно змін розміру загальної
площі об'єкта оренди. Вже 09.05.05 між тими ж сторонами укладено
додаткове погодження № 2 до названого договору оренди, яким
змінено площу орендованого приміщення з 64,2 кв. м на 59,8 кв.
м. При цьому судами встановлено, що 15.07.2005 року відповідач
звернувся до позивача із заявою № НОМЕР_9 про продовження строку
дії договору на тих самих умовах, з огляду на те, що строк дії
договору оренди нежитлового приміщення № НОМЕР_4 скінчився. У
зв'язку з чим 08.11.05 між позивачем та відповідачем укладено
додаткове погодження № 3 до договору оренди № НОМЕР_4, яким строк
дії договору продовжено до 01.07.06, а договір оренди № НОМЕР_4
переукладено в новій редакції з 8.11.05. Пунктом 7.9 договору
оренди № НОМЕР_4 в редакції від 08.11.05 встановлений перелік
підстав, згідно із якими дія договору оренди припиняється,
зокрема, внаслідок продажу об'єкта оренди за участю орендаря.
Разом з тим, судами встановлено та підтверджується матеріалами
справи, що 22.12.05 між територіальною громадою м. Одеси в особі
Одеської міської ради, від імені якої діяло Представництво по
управлінню комунальною власністю - продавцем, та фізичною особою -
підприємцем ОСОБА_1 - покупцем укладено договір №НОМЕР_3
купівлі-продажу комунальної власності у вигляді нежитлового
приміщення першого поверху, загальною площею 59,8 кв.м,
розташованого за адресою: АДРЕСА_1. Вказаний договір зареєстровано
22.12.05 за номером НОМЕР_10, про що свідчить витяг про
реєстрацію в Державному реєстрі правочинів. Умовами вказаного
договору, зокрема пунктами 3.1, 3.2 передбачено, що передача
об'єкта купівлі-продажу здійснюється у триденний термін після
сплати повної вартості об'єкта купівлі-продажу у сумі 152 349,60
грн. та оформлюється Актом приймання-передачі, що підписується
сторонами. Право власності на об'єкт купівлі-продажу переходить до
покупця з моменту повної оплати вартості придбаного об'єкта
купівлі-продажу та державної реєстрації названого договору.
Пунктом 3.3 укладеного договору встановлено, що з моменту його
укладення до проведення повної оплати відповідач несе
відповідальність за збереження об'єкта купівлі-продажу. Відповідно
до пункту 3.1 договору купівлі-продажу позивач зобов'язаний
передати відповідачу до 03.02.06 акт прийому-передачі. З
матеріалів справи вбачається, що відповідачем на адресу позивача
надісланий лист від 13.02.06 №НОМЕР_11, в якому він просив
передати акт прийому-передачі, а також визнати договір №НОМЕР_4
оренди нежитлового приміщення розірваним з моменту укладення
договору купівлі-продажу. Разом з цим, господарськими судами
попередніх інстанцій встановлено і підтверджується матеріалами
справи, що 02.02.06 відповідачем здійснена повна оплата вартості
за об'єкт купівлі-продажу, а 03.02.2006 року відповідачем
підписано акт приймання-передачі. При цьому, повна оплата вартості
за об'єкт купівлі-продажу, здійснено СПД ОСОБА_1 02.02.06, що
підтверджується платіжним дорученням. Предметом позову у даній
справі є матеріально-правова вимога Представництва по управлінню
комунальною власністю Одеської міської ради про стягнення з
Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи
ОСОБА_13538,21 грн. заборгованості з орендної плати та 173,19 грн.
пені. Задовольняючи частково позовні вимоги, апеляційний
господарський суд дійшов висновку про те, що договір оренди №
НОМЕР_4 від 08.11.05 вважається припиненим з моменту виникнення
права власності відповідача на об'єкт купівлі-продажу за договором
№ НОМЕР_3 від 22.12.05, тобто з 02.02.06 -з моменту повної оплати
вартості об'єкта за договором та підписання акта прийому-передачі,
а тому відповідач до 02.02.06 року повинен був виконувати
обов'язки за договором оренди № НОМЕР_4 в редакції від 08.11.05, у
тому числі щодо повної та своєчасної оплати за об'єкт оренди весь
час його дії. Однак колегія суддів не погоджується з висновками
апеляційної інстанції, з огляду на таке. Приписами частини 6
статті 283 Господарського кодексу України ( 436-15 ) (436-15)
передбачено,
що до відносин оренди застосовуються відповідні положення
Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
з урахуванням особливостей,
передбачених цим Кодексом. Відповідно до приписів статті 759
Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
договором оренди визнається
договір, за умовами якого одна сторона, орендодавець, передає
іншій стороні, орендарю, за плату на певний строк у користування
майно для здійснення господарської діяльності. Дана норма
кореспондується із статтею 283 Господарського кодексу України
( 436-15 ) (436-15)
якою визначено, що за договором оренди одна сторона,
орендодавець, передає другій стороні орендареві за плату на певний
строк у користування майно для здійснення господарської
діяльності. У користування за договором оренди передається
індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення або
цілісний майновий комплекс, що не втрачає у процесі використання
своєї споживчої якості. Відповідно пункту 1 статті 193
Господарського кодексу України ( 436-15 ) (436-15)
, суб'єкти господарювання
та інші учасники господарських відносин повинні виконувати
господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону,
інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог
щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних
умовах ставляться. Приписами статті 289 Господарського кодексу
України ( 436-15 ) (436-15)
, передбачено, що орендар має право на викуп
об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.
Статтею 291 Господарського кодексу України ( 436-15 ) (436-15)
встановлені
умови та підстави припинення договору оренди, зокрема, договір
оренди припиняється у разі викупу (приватизації) об'єкта оренди.
Правові наслідки припинення договору оренди визначаються
відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом
України ( 435-15 ) (435-15)
. Статтею 26 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
встановлено, що
договір оренди припиняється у разі приватизації об'єкта оренди
орендарем. З матеріалів справи вбачається, що об'єкт оренди за
договором оренди №НОМЕР_4 було приватизовано відповідачем на
підставі приписів статті 3 Закону України "Про приватизацію
невеликих державних підприємств(мала приватизація)" ( 2171-12 ) (2171-12)
шляхом викупу. У відповідності з пунктом 2.4 "Державної програми
приватизації майна державних підприємств", затвердженої Постановою
Верховної Ради України від 07.07.1992р. №2545, викупом майна,
наданого в оренду - визнається спосіб приватизації, за яким
власником об'єкта став орендар згідно з договором оренди. З огляду
на зазначене, колегія суддів погоджується з висновком
господарського суду першої інстанції про те, що орендні
правовідносини між позивачем та відповідачем, пов'язані з дією
договору оренди №НОМЕР_4, були припинені з моменту укладання
договору купівлі-продажу №НОМЕР_3 від 22.12.05, що передбачає
продаж об'єкта оренди за участю орендаря, а не з моменту переходу
права власності на об'єкт оренди за договором відчуження.
За таких обставин, касаційна скарга задовольняється,
постанова апеляційної інстанції підлягає скасуванню, а рішення від
31.05.06 Господарського суду Одеської області у цій справі
залишається без змін.
На підставі викладеного та керуючись статтями 111-5,
111-7, 111-9, 111-10, 111-11 Господарського процесуального
кодексу України ( 1798-12 ) (1798-12)
, Вищий господарський суд України
П О С Т А Н О В И В:
Постанову Одеського апеляційного господарського суду від
19.09.06 у справі №9/59-06-2477 скасувати. Рішення
Господарського суду Одеської області від 31.05.06 у цій
справі залишити без змін.
Касаційну скаргу Судового експерта з економічних питань,
суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1
задовольнити.
Головуючий суддя Т. Добролюбова
С у д д і Т. Гоголь
Л.Продаєвич