2-29/992-06 Про розірвання договору оренди нерухомого майна - Текст документа

Рішенням господарського суду АР Крим від 23.01-07.02.2006, залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 14.03.2006, з урахуванням уточнених позовних вимог позов задоволено частково -на підставі ст.651 ЦК України (435-15) , ст.ст.18, 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) достроково розірвано укладені між позивачем та першим відповідачем договір оренди №1 від 15.03.2002, додаткові угоди від 2002р. та від 01.09.2005 до нього у зв'язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов'язків по сплаті орендної плати, зобов'язано ТОВ "Регіональний проект" звільнити займану за договором оренди №1 будову корпусу №1 санаторію ім.А.П.Чехова МОЗ України площею 1544,04 кв. м. по вул.Халтуріна, 28 в м.Ялті, а в частині позовних вимог до другого відповідача відмовлено.

ТОВ "Регіональний проект" в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду АР Крим, посилаючись на порушення судами ст.ст.188,291 ГК України (436-15) та ст.783 ЦК України (435-15) .

Скаржник також вказує на неправомірне застосування судом першої інстанції до спірних правовідносин положень ст.651 ЦК України (435-15) та відсутність дослідження судом обставин належного виконання товариством інших істотних умов договору, зокрема, додаткових фінансових зобов'язань, передбачених п.п 5.11, 5.12 договору оренди №1 від 15.03.2002.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет повноти їх встановлення та правильності юридичної оцінки судами попередніх інстанцій та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржувані рішення та постанова -скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції з наступних підстав.

Залишаючи без змін первісне рішення про часткове задоволення позову апеляційний господарський суд виходив з того, що:

15 березня 2002 року між санаторієм імені А.П. Чехова Міністерства охорони здоров'я України та товариством з обмеженою відповідальністю "Регіональний проект" укладено договір оренди № 1 (а.с.15-20).

Згідно з підпунктом 1.1 пункту 1 договору орендар приймає в строкове користування за плату з правом викупу окреме індивідуально визначене майно, а саме, будову корпусу № 1 санаторію ім. А.П.Чехова, площею 1544,04 кв.м., яка розташована за адресою: м. Ялта, вул. Халтуріна, 28 (з інфраструктурою та інженерними комунікаціями) для організації рекреаційного комплексу - пансіонату сімейного відпочинку.

Розірвання договору в силу положень підпункту 10.3 пункту 10 договору оренди № 1 від 15.03.2002 можливе за ініціативою однієї із сторін за рішенням суду у випадку невиконання сторонами своїх обов'язків за договором.

Оскільки товариство з обмеженою відповідальністю "Регіональний проект" мало перед позивачем заборгованість за орендними платежами в сумі 23406,79 грн, санаторій ім. А.П.Чехова Міністерства охорони здоров'я України звернувся до господарського суду Автономної республіки Крим з позовом про розірвання договору оренди № 1 від 15.03.2002 і додаткової угоди до нього та стягнення з товариства з обмеженою відповідальністю "Регіональний проект" на користь позивача заборгованості за орендною платою в сумі 23406,79 грн. і пені за порушення господарських зобов'язань з внесення орендної плати в розмірі 4388,38 грн.

Також позивач просив зобов'язати відповідача звільнити будову корпусу № 1 санаторію ім. А.П.Чехова, площею 1544,04 кв.м., яка розташована за адресою: м. Ялта, вул. Халтуріна, 28 (з інфраструктурою та інженерними комунікаціями), та була зайнята товариством з обмеженою відповідальністю "Регіональний проект" за договором оренди від 15.03.2002.

Оскільки відповідач під час розгляду справи сплатив заборгованість у сумі 23406,79 грн., а також пеню у сумі 4388,38 грн., заявлений позов задоволено частково.

Відповідно до пункту 3 Статуту санаторію ім. А.П.Чехова Міністерства охорони здоров'я України, затвердженого заступником Міністра охорони здоров'я України 01.07.1997 (арк.с.76-78), майно санаторію є власністю держави та закріплене за позивачем на праві оперативного управління. Оскільки об'єкт оренди є державною власністю, спірні правовідносини підлягають регулюванню Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) (надалі - Закон).

Згідно статті 18 Закону внесення орендної плати своєчасно та у повному обсязі є основним обов'язком орендаря.

Відповідно до підпункту 3.3 договору орендна плата підлягає сплаті орендарем за місяць вперед кожен місяць не пізніше 10 числа.

Як свідчать матеріали справи, дана умова договору відповідачем - товариством з обмеженою відповідальністю "Регіональний проект" виконувалась неналежним чином. Прострочення платежів мало регулярний характер протягом 2002-2005 років (а.с.24-25). Факт заборгованості відповідачем не заперечувався (а.с.80). На день подання позову заборгованість за орендними платежами становила суму 23406,79 грн.

Згідно зі статтею 26 Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Аналогічна норма передбачена пунктом 10.4 спірного договору.

Відповідно до статті 27 Закону у разі розірвання договору оренди, закінчення строку і дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Доводи заявника апеляційної скарги щодо недотримання позивачем положень статті 188 Цивільного кодексу України (435-15) судом відхилено з тих мотивів, що пропозиція про розірвання договору була направлена відповідачу листом від 04.11.2005 №185 (а.с.161), який був отриманий останнім 10.11.2005р. (а.с.162). Оскільки відповідь орендарем на згадану пропозицію не була надана, то між сторонами існує спір, що виник під час розірвання договору.

Оскільки згідно зі ст.26 зазначеного Закону підставою дострокового розірвання договору є неналежне виконання стороною умов договору, факт погашення заборгованості з орендних платежів на день прийняття оскарженого рішення суду не є підставою для звільнення сторони від правових наслідків порушення договірних зобов'язань.

Однак, колегія не може погодитися з висновками суду з огляду на таке.

Поширюючи на спірні орендні правовідносини дію ст.ст.18, 26, 27,29 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) судами залишено поза увагою те, що позовні вимоги про дострокове розірвання договору оренди у зв'язку з невнесенням орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд (абзац 6 п.10.8 договору) обгрунтовувалися позивачем також статтями 782, 785 ЦК України (435-15) та ст.291 ГК України (436-15) .

Згідно з ч.3 ст.291 ГК України (436-15) на вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст.188 цього Кодексу.

Статтею 783 ЦК України (435-15) встановлено вичерпний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу наймодавця, серед яких відсутні такі підстави як невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд чи її несвоєчасне внесення або внесення не в повному обсязі. Однак, саме факт періодичного невнесення першим відповідачем орендної плати у встановлений строк помилково покладено судом першої інстанції в основу рішення про задоволення позову в частині розірвання договору оренди від 15.03.2002 № 1.

Водночас невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не могло бути підставою для його розірвання в судовому порядку. Посилання суду першої інстанції на ч.2 ст.651 ЦК України (435-15) , як на підставу розірвання в судовому порядку договору у зв'язку з несплатою орендних платежів, є також необгрунтованим, оскільки ч.3 цієї статті так само як і ст.782 ЦК України (435-15) встановлює для таких випадків право наймодавця на відмову від договору найму.

Колегія враховує, що наведеної правової позиції також дотримується Верховний Суд України при касаційному перегляді судових рішень у справах про розірвання договору оренди (постанова ВСУ від 22.02.2005 у справі №34/400).

Наведене вище свідчить про неповне з'ясування судами обставин справи та є підставою для її передачі на новий розгляд.

Разом з тим касаційна інстанція вважає за необхідне на підставі ст.111-12 ГПК України (1798-12) доручити суду першої інстанції при новому розгляді справи надати ретельну правову оцінку залученому до справи листу орендодавця від 04.11.2005 №185 (а.с.161) на предмет наявності у цього листа ознак письмового повідомлення про відмову від договору в розумінні ч.2 ст.782 ЦК України (435-15) , оскільки зі змісту цього листа вбачається, що позивач вважає договір розірваним, а з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору найму такий договір є розірваним.

Зазначеним обставинам, які безпосередньо стосуються предмета даного господарського спору, судами першої та апеляційної інстанції всупереч вимогам ст.43 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) не надано ретельної правової оцінки, а згідно імперативних вимог ч.2 ст.111-7 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні та постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази чи додатково перевіряти наявні у справі докази.

Зважаючи на викладене, касаційна інстанція на підставі ч.2 ст.111-5 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) дійшла висновку про неповне встановлення обставин справи та обумовлену цим неможливість надання належної юридичної оцінки всім обставинам справи, в зв'язку з чим справа підлягає направленню на новий розгляд для достовірного з'ясування інших обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення спору.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.111-5, 111-7 - 111-12 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ТОВ "Регіональний проект" задовольнити.

Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 23.01-07.02.2006 та постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 14.03.2006 у справі №2-29/992-2006 скасувати з передачею справи на новий розгляд до господарського суду Автономної Республіки Крим.