Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Овечкіна В.Е.,

суддів: Чернова Є.В.,

Цвігун В.Л.,

за участю представників:

позивача – Лобода Ю.П. ,

відповідача – Сакало П. А.,

розглянувши у відкритому

судовому засіданні РВ ФДМ України по Дніпропетровській

касаційну скаргу області

на постанову від 13.09.2005 Дніпропетровського апеляційного господарського суду

у справі № 12/88

за позовом ТОВ “Росіта”

до РВ ФДМ України по Дніпропетровській області

Про внесення змін до договору купівлі-продажу від 10.01.2002

В С Т А Н О В И В:

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 30.06.2005 позов задоволено - на підставі ч. 4 ст. 19 Закону України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” (1953-14) внесено зміни до укладеного між сторонами договору купівлі-продажу від 10.01.2002 шляхом викладення пункту 5.3 розділу 5 договору в новій редакції, що передбачає зобов’язання покупця (позивача) закінчити будівництво об’єкта за початковим призначенням та ввести його в експлуатацію до 31.12.2010р. згідно визначеного графіку. Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 13.09.2005 рішення залишено без змін з тих же підстав.

РВ ФДМ України по Дніпропетровській області в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про відмову в позові, оскільки вважає, що суд в порушення вимог ст. 43 ГПК України (1798-12) , ст.ст. 525, 526 ЦК України (435-15) не звернув увагу на той факт, що згідно акта поточної перевірки від 30.05.2005 встановлено невиконання умов договору купівлі-продажу об’єкта приватизації.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судами попередніх інстанцій та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувані рішення та постанова –залишенню без змін з наступних підстав.

Задовольняючи позов суд виходив з того, що в порушення порядку розгляду питань про внесення змін до договору купівлі-продажу, визначеного Положенням про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, яке затверджено наказом ФДМ України від 29.10.98 № 2041 та зареєстровано в Мінюсті України 11.11.98 за № 717/3157 (z0717-98) (надалі – Положення (z0717-98) ) відповідач у формі листа № 12/12-2633 від 04.05.2005 відмовив позивачу у наданні згоди на укладення додаткової угоди до договору купівлі-продажу від 10.01.2005 з посиланням на недостатню обгрунтованість змін, не направивши покупцю протокол розбіжностей. Однак, п. 5.5 договору передбачено можливість зміни строків завершення будівництва за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування шляхом укладення додаткової угоди за наявності відповідних обгрунтувань у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки. Підприємством виконано низку робіт щодо проведення добудови об’єкта, зокрема, замовлена та виготовляється проектна документація добудови об’єкта нерухомості (термін закінчення виготовлення технічної документації –1 квартал 2005р.), укладено договори з підрядними організаціями, здійснено відведення земельної ділянки і укладено договір оренди земельної ділянки.

Залишаючи рішення без змін апеляційний господарський суд додатково зазначив, що комісією РВ ФДМ України по Дніпропетровській області було прийнято рішення про відмову ТОВ “Росіта” в укладенні додаткової угоди до договору купівлі-продажу від 10.01.2002 (протокол засідання комісії від 27.04.2005) через встановлення факту невиконання умов договору згідно акта поточної перевірки від 30.05.2005. Тобто, комісія прийняла таке рішення ще до встановлення факту невиконання умов договору купівлі-продажу, незважаючи на те, що в протоколі від 27.04.2005 вказано про встановлення актами перевірок від 09.06.2003 та від 20.04.2004 фактів виконання покупцем умов договору.

Колегія погоджується з висновками судів з огляду на таке.

Згідно з абзацом 4 ч. 1 ст. 19 Закону України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” (1953-14) у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обгрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір. Суди попередніх інстанцій з врахуванням фактів укладення з позивачем договору оренди земельної ділянки від 12.11.2004 (зареєстрований 16.11.2004 за № 01835), прийняття Дніпродзержинським міськвиконкомом рішення від 24.12.2004 № 951 “Про дозвіл на завершення будівництва 16-поверхового житлового будинку за адресою: м. Дніпродзержинськ, лівобережний мікрорайон № 3” та закінчення виготовлення технічної документації в 1-му кварталі 2005 року встановлено неможливість завершення будівництва об’єкта у первісний строк (до 10.01.2005р.), передбачений п. 5.3 договору купівлі-продажу від 10.01.2002, з незалежних від покупця (позивача) причин, та обумовлену цим наявність відповідних обгрунтувань для продовження терміну добудови об’єкта до 31.12.2010р.

Відповідачем у касаційній скарзі не наведено доводів на спростування наявності відповідних обгрунтувань для продовження строку будівництва об’єкта, а згідно вимог ч. 2 ст. 111-7 ГПК України (1798-12) касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні та постанові господарського суду.

Колегія також враховує, що норма абзацу 4 ч. 1 ст. 19 Закону України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” (1953-14) (в частині можливості зміни за наявності відповідних обгрунтувань строків завершення будівництва шляхом укладення додаткової угоди) узгоджується з вимогами ч. 4 ст. 652 ЦК України (435-15) , згідно якої зміна договору у зв’язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

В зв’язку з цим слід зазначити, що відповідно до ч. 3 ст. 125 та ст. 126 Земельного кодексу України (2768-14) приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Згідно з ч. 14 ст. 24 Закону України “Про планування і забудову територій” (1699-14) дозвіл на будівництво об’єкта містобудування не дає права на початок будівельних робіт без одержання відповідного дозволу місцевої інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.

Таким чином до моменту укладення та державної реєстрації договору оренди земельної ділянки від 12.11.2004 і одержання дозволу інспекції ДАБК, що прямо передбачено п. 2 рішення Дніпродзержинського міськвиконкому від 24.12.2004 № 951 в якості обов’язкових умов для надання дозволу на завершення будівництва об’єкта приватизації, позивач не мав права розпочинати виконання будівельних робіт щодо добудови придбаного ним об’єкта нерухомості.

Водночас оскаржуваним рішенням про внесення змін до договору купівлі-продажу від 10.01.2002 не порушуються імперативні вимоги п. 134 Державної програми приватизації на 2000-2002 рр., згідно якого зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених в процесі приватизації, не можуть передбачати зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов’язань та зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу.

Відмову покупця від підписання акта перевірки від 30.05.2005 не можна ототожнювати з відмовою від виконання договору, чим спростовуються твердження скаржника з цього приводу. Адже, законодавство про приватизацію не зобов’язує покупця підписувати такий акт і не встановлює певні правові наслідки в разі його непідписання.

Окрім того, на час складання акта перевірки від 30.05.2005 на розгляді господарського суду вже знаходився спір між сторонами щодо внесення змін до договору купівлі-продажу в частині продовження терміну добудови об’єкта незавершеного будівництва (ухвала про порушення провадження у справі від 27.05.2005). Колегія також відхиляє як такі, що виходять за рамки предмета даного спору, посилання скаржника на порушення позивачем ст.ст. 525, 526 ЦК України (435-15) , оскільки порушені з цього приводу питання щодо односторонньої відмови покупця від умов договору та неналежного виконання зобов’язання можуть бути лише предметом іншого позовного провадження.

Зважаючи на вищенаведене касаційна інстанція не вбачає підстав для скасування оскаржуваних рішення та постанови, які прийнято судами попередніх інстанцій без порушення або неправильного застосування норм матеріального та процесуального права.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9 - 111-11 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 13.09.2005 у справі № 12/88 залишити без змін, а касаційну скаргу РВ ФДМ України по Дніпропетровській області –без задоволення.