ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29.09.2005 Справа N 6/161Д
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого Є. Борденюк,
суддів: Н. Дунаєвської,
В. Харченка,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну Колективно-торгівельного підприємства (КТП)
скаргу “Магазин № 4 “Кооператор”
на постанову від 07.07.2005 року
Житомирського апеляційного господарського суду
у справі № 6/161“Д”
за позовом КТП “Магазин № 4 “Кооператор”
до Виконавчого комітету Житомирської міської ради,
Комунального виробничого житлового ремонтно-
експлуатаційного підприємства (КВЖРЕП) № 12
Про спонукання до укладення додаткової угоди про продовження
строку дії договору оренди
В судове засідання прибули представники сторін:
позивача Климчук В.П. (дов. від 01.08.2005 року)
відповідача Хижняк Н.І. (дов. від 10.01.2005 року)
Заслухавши суддю-доповідача –Є. Борденюк, пояснення
представників сторін та перевіривши матеріали справи, Вищий
господарський суд України
В С Т А Н О В И В:
КТП “Магазин № 4 “Кооператор” звернулося до господарського суду
з позовом про спонукання КВЖРЕП № 12 до укладення додаткової
угоди про продовження строку дії договору оренди нежитлового
приміщення, розташованого за адресою: м. Житомир, вул.
Бердичівська, 95, загальною площею 239,2 кв2, посилаючись
відповідно до ч. 1 ст. 285 Господарського кодексу України
( 436-15 ) (436-15)
на своє переважне право як орендаря перед іншими
суб’єктами господарювання на продовження дії договору оренди. В
обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на те, що
27.05.2003 р. на підставі розпорядження виконкому Житомирської
міської ради № 303 від 15.05.2003 р. між сторонами у справі
укладений договір № 20 оренди нежитлового приміщення, яке
знаходиться за адресою: м. Житомир, вул. Бердичівська, 95,
загальною площею 239,2 кв2, зі строком дії з 27.05.2003 р. по
27.05.2004 р.. Орендоване майно використовувалося для здійснення
торгівельної діяльності, як передбачено п. п. 1.1. договору.
Умовами договору обумовлено, що після закінчення строку дії
договору він може бути продовжений після розгляду комісією у
справах використання нежилих приміщень міської комунальної
власності і прийняття відповідного розпорядження міського голови
(п. 9.5.). До обов’язків орендодавця відповідно до п. 5.4.
відноситься попередження орендаря у письмовій формі про
припинення або зміну умов договору оренди в місячний термін
після закінчення його строку.
15.04.2004 р. КТП “Магазин № 4 “Кооператор” звернулося до
заступника міського голови з питань діяльності виконавчих
органів влади з заявою про продовження дії договору оренди
нежитлового приміщення № 20 від 27.05.2003 р..
Однак, за результатами розгляду даного питання, 27.04.2004 р. на
засіданні комісії у справах використання нежилих приміщень
міської комунальної власності при виконкомі Житомирської міської
ради, враховуючи закінчення строку дії договору, вирішено
відмовити у продовженні його дії на новий термін у зв’язку з
неприведенням приміщення у відповідність до містобудівних,
санітарно-гігієнічних та протипожежних вимог, занедбаним станом
фасадної частини будинку, незадовільним утриманням прибудинкової
території, а також запереченням проти продовженні дії договору
КВЖРЕП № 12 та УЖКГ Житомирської міської ради (протокол № 11 від
27.04.2004 р.).
Рішенням господарського суду Житомирської області від 07.04.2005
р. у справі № 6/161“Д” (суддя: Н. Терлецька-Байдюк) у
задоволенні позовних вимог відмовлено.
Постановою Житомирського апеляційного господарського суду від
07.07.2005 р. (колегія суддів: Л. Зарудяна, І. Вечірко, А.
Ляхевич) рішення господарського суду Житомирської області від
07.04.2005 р. у справі № 6/161“Д” залишене без зміни.
При ухваленні оскаржуваних судових рішень господарські суди
попередніх інстанцій виходили з того, що відповідно до ч. 1 ст.
777 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
та ст. 17 Закону
України “Про оренду державного та комунального майна”
( 2269-12 ) (2269-12)
(далі-Закон ( 2269-12 ) (2269-12)
) наймач, який належно
виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку
договору має переважне право перед іншими особами на укладення
договору найму на новий строк. Проте, переважне право орендаря
перед іншими особами на укладання договору на новий строк,
наступає при умові наміру орендодавця здавати майно в оренду
іншій особі.
Однак, господарський суд апеляційної інстанції звертає увагу на
те, що належне виконання орендарем зобов’язань за договором
оренди є недостатньою підставою для надання йому переважного
права на продовження строку дії договору. За умови відсутності
доказів про намір орендодавця передати спірне майно в оренду
іншій особі, та враховуючи ненадання позивачем доказів на
підтвердження зворотного, господарські суди першої та
апеляційної інстанції дійшли до висновку, що правових підстав
для спонукання орендодавця до продовження з орендарем орендних
відносин не вбачається.
Разом з тим, виходячи з положень п. 6.6. договору про обов’язок
орендаря своєчасно здійснювати за свій рахунок поточний ремонт,
належне утримання і обслуговування орендованого приміщення, його
інженерно-технічного обладнання, інвентарю та прибудинкової
території, а також враховуючи висновок комісії від 27.04.2004 р.
про утримання прибудинкової території в незадовільному стані, а
також необхідність ремонту фасадної частини приміщення,
Житомирський апеляційний господарський суд звертає увагу на
неналежне виконання орендарем обов’язків, що покладені на нього
договором.
Звертаючись до суду з касаційною скаргою, позивач посилається на
неправильне застосування судами при ухваленні оскаржуваних
рішень норм права.
Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних
обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України
дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає до задоволення
частково, виходячи з такого.
Відповідно до п. 6.2. договору орендар зобов’язаний
використовувати об’єкт оренди відповідно до умов договору та за
цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої
діяльності підприємства. Згідно з положеннями ч. 2 ст. 285 ГК
України ( 436-15 ) (436-15)
та ч. 1 ст. 18 Закону ( 2269-12 ) (2269-12)
даний
обов’язок є одним з основних обов’язків орендаря. Крім того,
положеннями цивільного законодавства передбачений обов’язок
наймача користуватися річчю відповідно до її призначення та умов
договору (ч. 1 ст. 773 ЦК України ( 435-15 ) (435-15)
). Слід зазначити,
що господарськими судами попередніх інстанцій не встановлено
порушення орендарем одного з основних обов’язків, зокрема,
використання поза цільовим призначенням орендованого приміщення,
яким є здійснення торгівельної діяльності (п. 1.1. договору).
При ухваленні оскаржуваних судових рішень про відмову у
задоволенні заявлених позовних вимог господарські суди
попередніх інстанцій виходили з того, що орендодавець був
належним чином попереджений в місячний строк після закінчення
строку дії договору про його припинення відповідно до вимог
чинного законодавства та умов договору. Зокрема, листом №
16/2489 від 05.05.2004 р. (повторно листами № 25Д-4050 від
04.06.2004 р. та № 6/5849 від 19.10.2004 р.) виконавчий комітет
Житомирської міської ради повідомив КТП “Магазин № 4
“Кооператор” про розгляд його заяви на комісії у справах
використання нежилих приміщень міської комунальної власності та
непогодження останньою продовження договору оренди нежитлового
приміщення № 20 від 27.05.2003 року.
Проте, господарськими судами першої та апеляційної інстанції
всупереч вимогам ст. 43 ГПК України ( 1798-12 ) (1798-12)
не надано
належної правової оцінки мотивам, які покладені в основу рішення
комісії у справах використання нежилих приміщень міської
комунальної власності при виконавчому комітеті Житомирської
міської ради про відмову у продовженні строку дії договору.
Зокрема, вищезгадане рішення комісії мотивоване наявністю певних
обставини, а саме: неприведення приміщення у відповідність до
містобудівних, санітарно-гігієнічних та протипожежних вимог,
занедбаний стан фасадної частини будинку, незадовільне
утриманням прибудинкової території, які, на думку господарського
суду касаційної інстанції безпосередньо стосуються предмета
даного господарського спору, враховуючи наступне.
Так, повторно переглядаючи рішення господарського суду першої
інстанції в апеляційному порядку Житомирським апеляційним
господарським судом не досліджене в повному об’ємі питання щодо
невиконання орендарем його ще однієї групи його основних
обов’язків, що встановленні в договорі (п. 6.3.), а також
передбачені ч. 3 ст. 285 ГК України ( 436-15 ) (436-15)
та ч. 2 ст. 18
Закону ( 2269-12 ) (2269-12)
, які полягають у зберіганні орендованого
майна відповідно до умов договору, запобіганні його пошкодженню
та псуванню. Саме припущення того, що орендар порушує
вищевказані обов’язки, стало основною підставою для відмови
комісією у справах використання нежилих приміщень міської
комунальної власності при виконавчому комітеті Житомирської
міської ради у продовженні строку дії договору.
Разом з тим, як вбачається зі змісту оскаржуваної постанови,
господарський суд апеляційної інстанції дійшов одночасно до
суперечливих висновків щодо встановлення факту неналежного
виконання орендарем обов’язків за договором, беручи до уваги
неповне з’ясування обставин справи.
Крім того, виходячи з положень ст. 33 ГПК України ( 1798-12 ) (1798-12)
,
Вищий господарський суд України не погоджується з висновками
господарських судів попередніх інстанцій щодо обов’язку позивача
(орендаря) доводити наявність у відповідача (орендодавця) наміру
передати об’єкт оренди іншим особам.
При невстановленні факту неналежного використання орендарем
зобов’язань за договором та наміру власника, уповноваженого
органу або орендодавця використовувати передане в оренду майно
для власних потреб, за орендарем зберігається право на
продовження дії договору оренди.
З огляду на наведене, касаційна інстанція на підставі ч. 2 ст.
111-5 ГПК України ( 1798-12 ) (1798-12)
дійшла висновку про неповне
встановлення обставин справи та обумовлену цим неможливість
надання належної юридичної оцінки всім обставинам справи, в
зв’язку з чим справа підлягає направленню на новий розгляд для
достовірного з’ясування інших обставин, які мають істотне
значення для правильного вирішення даного спору та їх подальшого
врахування в сукупності з фактичними обставинами, встановленими
судом першої та апеляційної інстанції.
Слід зазначити, що посилання позивача щодо порушення
господарським судом апеляційної інстанції при винесенні
оскаржуваної постанови у справі принципів рівності сторін та
змагальності судочинства, відхиляються Вищим господарським судом
України, беручи до уваги можливість здійснення представництва
юридичної особи в суді особами, повноваження яких підтверджені
довіреністю від імені підприємства чи організації, та коло яких
не обмежено відповідно до ст. 28 ГПК України ( 1798-12 ) (1798-12)
.
Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9 - 111-12 Господарського
процесуального кодексу України ( 1798-12 ) (1798-12)
, Вищий господарський
суд України
П О С Т А Н О В И В:
Касаційну скаргу Колективно-торгівельного підприємства “Магазин
№ 4 “Кооператор” задовольнити частково.
Постанову Житомирського апеляційного господарського суду від
07.07.2005 року, рішення господарського суду Житомирської
області від 07.04.2005 року у справі № 6/161“Д” скасувати.
Справу направити на новий розгляд до господарського суду
Житомирської області.
Головуючий, суддя Є. Борденюк
Судді: Н. Дунаєвська
В. Харченко