П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29.06.2004 Справа N 19/251-03-8543
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
розглянувши у відкритому Представництва по управлінню
судовому засіданні комунальною власністю Одеської
касаційну міської ради
скаргу
на постанову Одеського апеляційного
господарського суд від 14.01.2004
р.
у справі № 19/251-03-8543
господарського суду Одеської області
за позовом ЗАТ “Гастроном “Ц”
до Представництва по управлінню
комунальною власністю Одеської
міської ради
про визнання недійсними окремих положень договору оренди від
20.07.98 № 112-Ц
В С Т А Н О В И В:
У листопаді 2003 р. ЗАТ “Гастроном “Ц” звернулось до
господарського суду Одеської області з позовом про визнання
недійсними окремих умов укладеного з відповідачем договору
оренди від 20.07.1998 р. № 112-Ц, а саме - п. 3.7. та другого
речення п. 3.9. договору, як таких, що не відповідають вимогам
закону, а саме: ст. 2, ч. 1 ст. 10, ч. 1 ст. 17, ч. 2 ст. 27,
ст. 28 Закону України “Про оренду державного та комунального
майна” ( 2269-12 ) (2269-12)
, ч. 2, ч. 5 ст. 48 Закону України “Про
власність” ( 697-12 ) (697-12)
.
Рішенням господарського суду Одеської області від 24.11.2003 р.
позов задоволено у зв’язку з невідповідністю оспорюваних
положень договору чинному законодавству про оренду.
Постановою Одеського апеляційного господарського суду від
14.01.2004 р. рішення господарського суду Одеської області від
24.11.2003 р. залишено без змін з тих же підстав.
Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської
області у поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову
скасувати, прийняти нове рішення про відмову в позові, оскільки
вважає, що відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України “Про оренду
державного та комунального майна” ( 2269-12 ) (2269-12)
умови договору
оренди є чинними на весь строк дії договору та обов’язковими для
виконання, а домовленість між сторонами була досягнута з усіх
істотних умов.
Позивач надав відзив на касаційну скаргу, в якому просить
залишити скаргу без задоволення, обґрунтовуючи відсутністю
підстав для скасування рішення та постанови.
Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет
правильності їх юридичної оцінки судами першої та апеляційної
інстанцій і заслухавши пояснення присутніх у засіданні
представників сторін, дійшла висновку, що касаційна скарга
відповідача підлягає відхиленню, а оскаржувані рішення та
постанова – залишенню без змін з наступних підстав.
На спірні орендні правовідносини, пов’язані з укладенням між
сторонами договору оренди об’єкта комунальної власності м. Одеси
та невідповідністю його окремих положень чинному законодавству,
поширюється дія ст. 2, ч. 1 ст. 10, ч. 1 ст. 17, ст.ст. 27, 28
Закону України “Про оренду державного та комунального майна”
( 2269-12 ) (2269-12)
та ч. 5 ст. 48 Закону України “Про власність”
( 697-12 ) (697-12)
, чим спростовуються помилкові посилання скаржника в
обгрунтування своїх заперечень на ч. 3 ст. 10 та ч. 2 ст. 18
Закону України “Про оренду державного та комунального майна”
( 2269-12 ) (2269-12)
та ст. 265 ЦК України ( 435-15 ) (435-15)
в редакції 1963 р.,
які не стосуються спірних відносин.
Адже ч. 3 ст. 10 цього Закону встановлено недопустимість зміни
(сталість) умов вже укладеного договору у випадках, коли після
його укладення законодавством встановлено правила, які
погіршують становище орендаря. Однак, предметом даного спору є
встановлення невідповідності певних положень договору оренди від
20.07.98 № 112-Ц законодавству, чинному на момент його
укладення, а не зобов’язання орендодавця внести зміни чи
доповнення до договору у зв’язку з набранням чинності нового
законодавчого акта, який по іншому врегульовує орендні
правовідносини та погіршує становище орендаря. Водночас ч. 2
ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального
майна” ( 2269-12 ) (2269-12)
та ст. 265 ЦК України ( 435-15 ) (435-15)
в редакції
1963р. врегульовують переважно коло обов’язків орендаря
користуватися орендованим майном у відповідності з цільовим
призначенням, обумовленим у договорі оренди, в т.ч. в частині
проведення поточного ремонту.
Ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального
майна” ( 2269-12 ) (2269-12)
визначає оренду як засноване на договорі
строкове платне користування майном, необхідним орендареві для
здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ст. 10 Закону України „Про оренду державного та
комунального майна” ( 2269-12 ) (2269-12)
строк дії договору оренди є
однією з істотних умов договору.
Орендар має право на користування майном протягом всього строку
дії договору оренди, який відповідно до ч. 1 ст. 17 Закону
України „Про оренду державного та комунального майна”
( 2269-12 ) (2269-12)
встановлюється за погодженням сторін договору
оренди.
Отже, умови п. 3.7. договору оренди № 112-Ц від 20.07.1998 р.
які передбачають право орендодавця вимагати тимчасового
звільнення орендарем орендованих приміщень протягом дії договору
оренди, порушують право позивача як орендаря, користуватися
орендованим майном протягом строку дії договору оренди.
Ст. 28 Закону України „Про оренду державного та комунального
майна” ( 2269-12 ) (2269-12)
забезпечує орендареві захист його права на
майно, одержане за договором оренди, нарівні із захистом,
встановленим законодавством для права власності, в т.ч. і від
орендодавця.
Разом з тим ч. 5 ст. 48 Закону України „Про власність”
( 697-12 ) (697-12)
надає право орендарю як особі, що володіє майном на
підставах, встановлених договором, вимагати усунення будь-яких
порушень його права.
Враховуючи наведене, колегія погоджується з висновками суду
першої інстанції про невідповідність п. 3.7. договору оренди
№ 112-Ц від 20.07.1998 р. вимогам ст. 2, ч. 1 ст. 10, ч. 1 ст.
17, ст. 28 Закону України „Про оренду державного та комунального
майна” ( 2269-12 ) (2269-12)
, як такого, що передбачає випадки незаконного
тимчасового позбавлення орендаря права користуватися орендованим
майном протягом строку дії договору оренди.
Відповідно до ст. 27 Закону України „Про оренду державного та
комунального майна” ( 2269-12 ) (2269-12)
, якщо орендар за рахунок власних
коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого
майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому
шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені
кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Таким чином,
головним критерієм є наявність, або відсутність згоди
орендодавця на здійснення поліпшень.
Зміст другого речення п. 3.9. договору оренди № 112-Ц від
20.07.1998 р. не дозволяє встановити, про безкоштовне повернення
яких поліпшень майна йдеться – зроблених за згодою орендодавця,
чи без неї, отже п. 3.9. договору оренди № 112-Ц від 20.07.1998
р. встановлює двозначне положення, зміст якого неможливо
визначити. Отже, друге речення п. 3.9. договору оренди № 112-Ц
від 20.07.1998 р. не відповідає вимогам ч. 2 ст. 27 Закону
України „Про оренду державного та комунального майна” ( 2269-12
).
Відповідно до ст. 48 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
(в
редакції 1963 р.) угода, що не відповідає вимогам закону, є
недійсною.
Відповідно до ст. 60 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) (435-15)
(в
редакції 1963 р.) недійсність частини угоди не тягне за собою
недійсності інших її частин, оскільки можна припустити, що угода
була б укладена і без включення недійсної її частини.
Положення п. 3.7. та другого речення п. 3.9. договору оренди
№ 112-Ц від 20.07.1998 р. не містять істотних умов, передбачених
законом, сам договір не характеризує ці умови, як істотні, отже,
договір оренди міг бути укладений і без цих пунктів.
Судом правомірно відхилені посилання відповідача на ч. 3 ст. 10
Закону України “Про оренду державного та комунального майна”
( 2269-12 ) (2269-12)
з тих мотивів, що предметом спору є не зміна умов
договору у зв'язку із зміною обставин, або законодавства, а
визнання деяких положень договору недійсними, оскільки вони не
відповідають вимогам закону.
Наявні ж посилання відповідача в обгрунтування своїх заперечень
на ч. 2 ст. 18 Закону України “Про оренду державного та
комунального майна” ( 2269-12 ) (2269-12)
колегія визнає безпредметними,
оскільки оскаржувані рішення та постанова не стосуються
передбачених договором зобов'язань орендаря утримувати
орендоване майно у належному стані, в тому числі здійснювати
ремонт орендованого майна.
Водночас не заслуговують на увагу доводи скаржника щодо
досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов договору
оренди у зв’язку з відсутністю протоколів розбіжностей до
договору та щодо факту його укладення з моменту підписання
(ст. 12 Закону України “Про оренду державного та комунального
майна” ( 2269-12 ) (2269-12)
), оскільки між сторонами не виникав спір з
приводу встановлення факту укладення чи відсутності укладення
договору оренди № 112-Ц від 20.07.98.
Отже, судами першої та апеляційної інстанцій на підставі
ретельної правової оцінки умов укладеного між сторонами договору
оренди від 20.07.98 з достовірністю встановлено невідповідність
чинному законодавству його окремих частин (положень) та, як
наслўдок, наявність підстав для визнання їх недійсними.
Зважаючи на наведене, колегія дійшла висновку про правомірність
застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм чинного
законодавства до спірних орендних правовідносин та відсутність
будь-яких підстав вважати, що судами помилково застосоване
матеріальне чи процесуальне право в розрізі даного спору.
Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, п. 1
ст. 111-9, ст. 111-11 Господарського процесуального кодексу
України ( 1798-12 ) (1798-12)
, суд
П О С Т А Н О В И В:
Постанову Одеського апеляційного господарського суду від
14.01.2004 р. у справі № 19/251-03-8543 та рішення
господарського суду Одеської області від 24.11.2003 р. у справі
№ 19/251-03-8543 залишити без змін, а касаційну скаргу
Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської
міської ради - без задоволення.