Підготовлено за матеріалами судових справ.
(с) ЗАТ "ІНФОРМТЕХНОЛОГІЯ".
ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
30.03.2004 року
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого судді,
суддів;
розглянувши
касаційну скаргу Житлово - експлуатаційного об'єднання
Н-ного району м. Ч-ська
на постанову Я-ського апеляційного господарського
суду від ХХ.12.2003 р.
у справі № Х3
за позовом Житлово - експлуатаційного об'єднання
Н-ного району м. Ч-ська
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ХХХ"
про стягнення 11287,37 грн.,
за участю представників сторін:
від позивача: не з'явився,
від відповідача: присутній,
ВСТАНОВИВ:
Рішенням господарського суду Р-ська обл. від ХХ.11.2003 р. (суддя
А.А.А), залишеним без змін постановою Я-ського апеляційного
господарського суду від ХХ.12.2003 р. (головуючий, суддя Б.Б.Б.,
судді В.В.В., Г.Г.Г.), в задоволені позову Житлово -
експлуатаційного об'єднання (ЖЕО) Н-ного району м. Ч-ська до ТОВ
"ХХХ" про стягнення 11287,37 грн. у зв'язку з самовільною зміною
відповідачем цільового призначення орендованого приміщення,
внаслідок чого він повинен платити оренду плату по більш високим
ставкам, відмовлено.
При цьому, суди керувалися ст.ст. 151, 161, 162 Цивільного кодексу
(ЦК) України ( 1540-06 ) (1540-06)
, ст.ст. 18, 21 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
та виходили з
такого.
ХХ липня 2001 р. між сторонами було укладено договір № Х7,
відповідно до умов якого позивач передає, а відповідач приймає не
житлове приміщення загальною площею 1140,7 м2, розташоване за
адресою: м. Ч-ськ, вул. Ц-на, 88 для експлуатації під магазин.
Відповідно до п. 6.1 договору, орендна плата складає 2319,52 грн.
за перший місяць та перераховується орендодавцю не пізніше 10-го
числа поточного місяця. Згідно з п. 6.2 цього ж договору орендна
плата за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування
орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за
наступний місяць.
ХХ лютого 2003 р. контрольно-ревізійним відділом м. Ч-ська була
проведена перевірка господарської діяльності підприємства
відповідача, за результатом якої виявлені порушення суттєвих умов
договору оренди, а саме - ТОВ "ХХХ" використовує орендоване
приміщення не під магазин, як то передбачено умовами договору
оренди, а змінивши цільове призначення об'єкта оренди,
використовує його в якості офісу, бара, кафетерію, для проведення
виставок та для інших цілей. Таким чином, позивач вважає, що
відповідач порушив вимоги ст.ст. 21, 18 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
, відповідно до яких,
у разі зміни виду діяльності орендаря підлягає зміні і розмір
орендної плати за приміщення.
Відмовляючи у задоволенні заявленого позову, суди двох інстанцій
виходили з того, що право орендодавця вимагати дострокового
розірвання договору, у разі невиконання його умов орендарем,
передбачено п. 7.1. договору оренди. Доказів того, що позивач
скористався таким правом, суду не надано. Навпаки, матеріали
справи свідчать, що до перевірки контрольно-ревізійним відділом м.
Ч-ська ХХ.02.2003 р. відповідач листами від ХХ.06.2002 р. № ХХ3 та
від ХХ.07.2002 р. № Х5 звертався до власника орендованого об'єкта
з пропозицією внести зміни у п. 1.1. договору відносно зміни
цільового призначення орендованого об'єкта, утім вказана
пропозиція розглянута не була.
Також судами встановлено, що відповідачем у повному обсязі
сплачувалася орендна плата за користування не житловим
приміщенням, орендованим згідно договору № Х7 від ХХ.02.2001 р.
Позивачем не надано доказів виникнення зобов'язання у відповідача
сплачувати орендну плату у більших розмірах, ніж передбачено
договором оренди.
Не погоджуючись з вказаними рішенням та постановою, позивач
звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною
скаргою, в якій просить суд їх скасувати та направити справу на
новий розгляд.
У своїй касаційній скарзі позивач посилається на неповне
з'ясування судами двох інстанцій всіх обставин справи, оскільки,
використовуючи об'єкт оренди не за призначенням, відповідач
повинен був своєчасно звернутися до власника цього об'єкта (Фонд
комунального майна Ч-ської міськради) про внесення змін до
договору з наступною зміною ставок оренди. За період неналежного
використання орендованого приміщення з ХХ.04.2001 р. по ХХ.01.
2003 р. позивачем проведено перерахунок орендної плати у розмірі
11397,17 грн., який, на його думку, підлягає стягненню з
відповідача.
Відповідач надіслав відзив на касаційну скаргу позивача, в якому
просить залишити скаргу без задоволення, а оскаржувані рішення та
постанову без змін, з мотивів, викладених у відзиві.
Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи у
касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних
обставин справи застосування норм матеріального та процесуального
права при ухваленні оскаржуваних судових актів, знаходить
касаційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню з таких
підстав.
Відповідно до ст. 12 Закону України "Про оренду державного та
комунального майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
договір оренди вважається
укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і
підписання сторонами тексту договору. Однією з істотних умов, в
силу ст. 10 названого Закону ( 2269-12 ) (2269-12)
, є орендна плата з
урахуванням її індексації.
Методика розрахунку та порядок використання орендної плати
визначається Кабінетом Міністрів України (п. 3 ст. 19 Закону
( 2269-12 ) (2269-12)
).
Згідно ч. 3 ст. 10 вказаного Закону ( 2269-12 ) (2269-12)
умови договору
оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли
після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом
( 2269-12 ) (2269-12)
) законодавством встановлено правила, які погіршують
становище орендаря.
Як встановлено судами двох інстанцій, у п. 6.1 договору сторони
визначили, що орендна плата встановлюється на підставі виробничої
експертної оцінки та на підставі методики розрахунку орендної
плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України ( 786-95-п ) (786-95-п)
, та
складає без ПДВ за перший місяць оренди 2319,52 грн.
Згідно з п. 6.2 цього ж договору орендна плата за кожний
наступний місяць визначається шляхом корегування орендної плати за
попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Отже, укладаючи договір оренди № Х7 від ХХ.07.2001 р., сторони, на
підставі виробничої технічної оцінки та методики розрахунку
визначили розмір орендної плати у сумі 2319,52 грн. за перший
місяць та порядок її корегування.
Статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального
майна" ( 2269-12 ) (2269-12)
передбачена можливість зміни розміру орендної
плати на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в
інших випадках, визначених законодавчими актами України.
Посилання на вказану норму міститься і у пункті 6.5 договору
оренди, де сторони встановили, що розмір орендної плати
переглядається за вимогою однієї із сторін у разі зміни методики
її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших
випадках, передбачених діючим законодавством.
Згідно п. 8.2 договору оренди зміни та доповнення або розірвання
договору припустимі за взаємною згодою сторін. Запропоновані зміни
та доповнення розглядаються протягом 1 місяця з дати подачі їх на
розгляд іншої сторони.
Судами двох інстанцій встановлено, що відповідачем у повному
обсязі сплачувалася орендна плата за користування не житловим
приміщенням, орендованим згідно договору № Х7 від ХХ.02.2001 р.
З вимогою про перегляд розмірну орендної плати позивач до
відповідача не звертався, а листи відповідача від ХХ.06.2002 р.
№ ХХ3 та від ХХ.07.2002 р. № Х5 на адресу голови виконкому міської
ради з пропозицією внести зміни у п. 1.1 договору з метою зміни
цільового призначення орендованого об'єкта розглянуті не були.
Згідно із статтями 4, 151, 161, 216 ЦК України ( 1540-06 ) (1540-06)
, угода
(договір) є підставою виникнення цивільних прав і обов'язків
(зобов'язань); зобов'язання повинні виконуватися належним чином та
у встановлений строк відповідно до вказівок закону, договору і
припиняються виконанням, проведеним належним чином, а одностороння
відмова від їх виконання не допускається.
Отже, позовна заява ЖЕО Н-ного району м. Ч-ська про стягнення
11287,37 грн. заборгованості по орендній платі згідно договору
№ Х7 від ХХ.02.2001 р. не грунтується на умовах вказаного договору
і вимогах закону, а тому правомірно не задоволена судом першої
інстанції, рішення якого залишено без змін апеляційним судом.
Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9 - 111-11 Господарського
процесуального кодексу України ( 1798-12 ) (1798-12)
, колегія суддів
ПОСТАНОВИЛА:
Касаційну скаргу Житлово-експлуатаційного об'єднання Н-ного району
м. Ч-ська залишити без задоволення, а постанову Я-ського
апеляційного господарського суду від ХХ.12.2003 р. у справі № Х3 -
без змін.