ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
03.02.2004 Справа N 3/164
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
розглянувши матеріали касаційної скарги Комунального
підприємства (КП) “К”
на постанову Київського апеляційного господарського суду від
30.09.2003
у справі № 3/164 господарського суду м. Києва
за позовом КП “К”
до Приватного підприємства (ПП) “Юридична,
консультативно-правова та виробнича фірма “К”
про дострокове розірвання договору та виселення
В судовому засіданні оголошувалася перерва до 03.02.2004.
Рішенням господарського суду м. Києва від 10.04.2003 р. позов
Комунального підприємства “К” до Приватного підприємства
“Юридична, консультативно-правова та виробнича фірма “К” про
дострокове розірвання договору оренди та виселення з
орендованого приміщення задоволено – вирішено розірвати договір
оренди № 11/1950 від 26.10.2001 р., укладений між сторонами;
виселити Приватне підприємство “Юридична, консультативно-правова
та виробнича фірма “К” з приміщення, що знаходиться в м. Києві
по вул. Жолудєва, 10-А, передати зазначене приміщення
Комунальному підприємству “К”; стягнути з відповідача на користь
позивача 85 грн. витрат по сплаті держмита та 118 грн. витрат на
інформаційно-технічне забезпечення судового процесу; повернути
позивачу з Державного бюджету України зайво сплачене державне
мито у розмірі 85 грн.
Відповідач у справі - Приватне підприємство “Юридична,
консультативно-правова та виробнича фірма “К” -, не погоджуючись
із рішенням господарського суду м. Києва від 10.04.2003 р.,
подав апеляційну скаргу до Київського апеляційного
господарського суду, в якій просив скасувати рішення
господарського суду м. Києва від 10.04.2003 р., в позові
відмовити повністю.
Київський апеляційний господарський суд виніс постанову від
30.09.2003 р. у справі № 3/164, якою рішення господарського суду
м. Києва від 10.04.2003 р. скасував, в позові – відмовив;
стягнув з позивача на користь Відповідача 42,5 грн. державного
мита за розгляд апеляційної скарги.
Позивач у справі - Комунальне підприємство “К” -, не
погоджуючись з постановою Київського апеляційного господарського
суду від 30.09.2003 р., подав до Вищого господарського суду
України касаційну скаргу на зазначену постанову, в якій просить:
постанову Київського апеляційного господарського суду м. Києва
від 30.09.2003 р. скасувати.
Колегія суддів Вищого господарського суду України, дослідивши
матеріали справи, встановила наступне:
Договір оренди нерухомого майна № 11/1950 був підписаний
26.10.2001 р. між Комунальним підприємством “К” та Приватним
підприємством “Юридична, консультативно-правова та виробнича
фірма “К” на підставі рішення Київської міської Ради VIII сесії
XXІІІ скликання від 05.07.2001 р. № 433/1410 (додаток 1, пункт
28).
Згідно із п. 28 додатку 1 згаданого рішення Київради Приватному
підприємству “Юридична, консультативно-правова та виробнича
фірма “К” передається в оренду для розміщення
оздоровчо-лікувального центру для жінок та дітей нежилий будинок
площею 1 600 кв.м. строком на 15 років, при цьому ставка
орендної плати складає 2 відсотки.
Відповідно до п. 1 ст. 10 Закону України “Про оренду державного
та комунального майна” ( 2269-12 ) (2269-12)
об’єкт оренди (склад і
вартість майна з урахуванням її індексації) є істотною умовою
договору оренди.
Відповідно до ст. 11 цього ж Закону ( 2269-12 ) (2269-12)
оцінка об’єкта
оренди провадиться за методикою, затвердженою Кабінетом
Міністрів України, та передує укладанню договору оренди.
Судом першої інстанції при розгляді справи, та судом апеляційної
інстанції при перегляді справи не було встановлено, від якої
вартості майна, що передається в оренду, відраховуються згадані
2 відсотки – від балансової, залишкової або оціночної вартості.
Окрім того, як в самому Договорі, так і в матеріалах справи
відсутні документи щодо оцінки майна, яке передається в оренду.
Таким чином, без з’ясування того факту, чи домовлялись сторони
договору оренди при його укладанні відносно вартості
орендованого майна, чи ні, неможливо взагалі розглядати спір
щодо розірвання цього договору оренди, оскільки якщо сторони не
домовлялись, то договір оренди є неукладеним, та, відповідно
відсутній предмет спору.
Отже, якщо судом першої інстанції при новому розгляді справи
буде встановлено, що договір оренди від 26.10.2001 р. № 11/1950
є неукладеним, то треба взяти до уваги те, що в такому випадку
вимоги Позивача підлягають задоволенню частково, зокрема, в
частині виселення Відповідача з нежилого приміщення в будинку
№ 10-А по вул. Жолудєва, м. Київ.
Відповідно до п. 1.3 ст. 1 Договору оренди розмір місячної
орендної плати за об’єкт оренди встановлений в розмірі 2 132,3
грн.
Відповідно до пункту 10 додатку № 2а до Рішення Київської
міської Ради ІХ сесії ХХІІІ скликання № 256/1690 від 07.02.2002
р. Приватному підприємству “Юридична, консультативно-правова та
виробнича фірма “К” була встановлена нульова ставка орендної
плати в термін з 01.11.2001 р. до 01.11.2002 р., та зазначено,
що на час ремонту об’єкту оренди оплата здійснюється в межах
експлуатаційних витрат.
Київським апеляційним господарським судом в постанові від
30.09.2003 р. по справі № 3/164 було встановлено, що поняття та
зміст терміну “орендна плата” не є ідентичним терміну “вартість
експлуатаційних витрат”. На підставі цього суд апеляційної
інстанції зробив висновок про те, що позивач не мав права
вимагати розірвання договору оренди, оскільки чинним
законодавством не передбачено право орендодавця вимагати
дострокового розірвання договору оренди у разі, якщо орендар не
оплатив експлуатаційні витрати.
Такий висновок апеляційної інстанції є невірним, оскільки
йдеться не про сплату орендарем в період ремонту замість
орендної плати експлуатаційних витрат, а про те, що на цей
період орендар повинен сплачувати орендну плату у розмірі, який
не може бути більшим, аніж розмір експлуатаційних витрат.
В матеріалах справи відсутні документи, які б обумовлювали
розмір експлуатаційних витрат, котрі повинен був сплачувати в
період ремонту орендар на користь орендодавця. Окрім того, суди
першої та апеляційної інстанцій не дослідили той факт, чи
взагалі цей розмір встановлювався, чи ні, тобто, чи обумовили
сторони договору оренди розмір орендної плати, яку повинен був
сплачувати орендар в період ремонту.
Оскільки відповідно до п. 1 ст. 10 Закону України “Про оренду
державного та комунального майна” ( 2269-12 ) (2269-12)
розмір орендної
плати є істотною умовою договору оренди, то, відповідно, судом
повинно було бути встановлено, чи є такий договір оренди
укладеним за умови відсутності в ньому визначення розміру
орендної плати з урахуванням прийняття Київрадою рішення
№ 256/1690 від 07.02.2002 р.
Окрім того, відповідно до зазначеного рішення Київради
№ 256/1690 від 07.02.2002 р. по суті було змінено одну з
істотних умов договору оренди.
Відповідно до норм цивільного законодавства України в такому
випадку сторони договору оренди повинні були або внести до
договору оренди відповідні зміни, або переукласти цей договір з
урахуванням нового розміру орендної плати.
Ані судом першої інстанції, ані судом апеляційної інстанції не
було досліджено, чи змінювався або чи переукладався договір
оренди в зв’язку із прийняттям Київрадою рішення № 256/1690 від
07.02.2002 р. стосовно зміни розміру орендної плати, що також
може призвести до неправильного вирішення спору по справі.
Суд першої інстанції, задовольняючи вимоги позивача при
винесенні рішення, встановив факт наявності заборгованості
орендаря перед орендодавцем у зв’язку із несвоєчасною сплатою
орендарем орендної плати за договором оренди. При цьому суд в
своєму рішенні від 10.04.2003 р. посилається на виконавчі написи
нотарўуса від 01.03.2002 р. № 340 на суму 77 758,15 грн. за
період з 01.11.2001 р. по 31.01.2001 р., від 05.03.2003 р. № 293
на суму 5 266,46 грн. за період з 31.12.2002 р. по 28.02.2003 р.
Суд апеляційної інстанції, здійснюючи перегляд справи, не
підтвердив вищенаведене твердження господарського суду м. Києва
щодо наявності факту вчинення виконавчих написів по стягненню
заборгованості з орендаря на користь орендодавця; водночас
апеляційний суд цей факт і не спростував.
З урахуванням наведеного, слід з’ясувати, чи існують згадані
виконавчі написи нотаріуса, чи є можливість залучити їх до
матеріалів справи, оцінити належним чином та на їх підставі
зробити висновок про наявність або відсутність заборгованості
орендаря перед орендодавцем.
Враховуючи викладене, колегія суддів Вищого господарського суду
України дійшла висновку про те, що судами першої та апеляційної
інстанцій при розгляді справи були неповно з’ясовані фактичні
обставини справи, не досліджені належним чином правовідносини
сторін за договором оренди, що загалом призвело до винесення
господарським судом м. Києва невірного рішення від 10.04.2003
р., або ж Київським апеляційним судом – невірної постанови від
30.09.2003 р., а тому за наявності таких недоліків рішення
першої та апеляційної інстанцій не можна вважати законними та
обґрунтованими і вони підлягають скасуванню, а справа –
направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.
Під час розгляду справи по суті, суду першої інстанції слід
розглянути питання щодо необхідності застосування до даних
спірних правовідносин Методики розрахунку і порядок використання
орендної плати за користування майном територіальної громади м.
Києва затверджених Рішенням VIII сесії Київської міської ради
ХХІІІ скликання від 05.07.2001 № 366/1342.
При новому розгляді справи суду слід врахувати викладене, вжити
всіх передбачених законом заходів для всебічного, повного й
об’єктивного з’ясування дійсних обставин справи, прав та
обов’язків сторін і залежно від встановленого вирішити спір.
Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7 - 111-11 Господарського
процесуального кодексу України ( 1798-12 ) (1798-12)
, Вищий господарський
суд України
п о с т а н о в и в:
1. Касаційну скаргу Комунального підприємства “К” задовольнити
частково.
2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від
30.09.2003 р. та рішення господарського суду м. Києва від
10.04.2003 р. скасувати.
3. Справу № 3/164 передати на новий розгляд до господарського
суду м. Києва.