Підготовлено за матеріалами судових справ.
(с) ЗАТ "ІНФОРМТЕХНОЛОГІЯ".
ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20.01.2004 р.
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого судді.
суддів;
за участю представників:
позивачів - присутні,
відповідача - присутній.
третьої особи з
самостійними вимогами
на предмет спору - присутній,
третьої особи без
самостійних вимог на
предмет спору - присутній,
прокуратури Ч-ського району м. Н-ська;
розглянувши у відкритому
судовому засіданні
касаційні скарги ТОВ "YYY",
Ч-ської райради в м. Н-ську,
ДП "ХХХ"
та касаційне подання прокурора Ч-ського району м. Н-ська
на постанову від 15.09.2003
Н-ського апеляційного господарського суду
у справі № Х1
за позовом прокурора Ч-ського району м. Н-ська в
інтересах держави в особі Н-ської
міськради та РВ ФДМ України по м. Н-ську
третя особа, яка
заявляє самостійні
вимоги на предмет
спору - Ч-ська райрада в м. Н-ську
(третя особа без
самостійних вимог на
предмет спору на
стороні позивачів - ДП "ХХХ")
до ТОВ "УВФ "YYY"
про визнання недійсним договору оренди №1 від 01.09.91
приміщення, станочного парку та земельної
ділянки по вул. Ц-ній, 88 в м. Н-ську в
частині надання орендарю права викупу
будівель і споруд (п. 1.1 договору),
розташованих на цій земельній ділянці, та
в частині надання в оренду земельної
ділянки по вул. Ц-ній, 88 в м. Н-ську
про визнання недійсним акту купівлі - продажу основних
фондів бази ОРПК від 24.10.91 та додатку
до нього;
про зобов'язання відповідача звільнити
приміщення у будівлях овочесховища та
диспетчерської по вул. Ц-ній, 88 в
м. Н-ську та передати їх у комунальну
власність територіальної громади Ч-ського
району м. Н-ська;
про зобов'язання відповідача звільнити
земельну ділянку площею 6683,98 кв.м. по
вул. Ц-ній, 88 в м. Н-ську
ВСТАНОВИВ:
Рішенням від 10.07.2003 господарського суду м. Н-ська (суддя
А.А.А.) позовні вимоги прокуратури задоволено частково, а позовні
вимоги Ч-ської райради в м. Н-ську задоволено повністю - на
підставі ст. 10 Основ законодавства СРСР і союзних республік про
оренду ( v0810400-89 ) (v0810400-89)
від 23.11.89, п. 2 ст. 8 Земельного кодексу
УРСР ( 561-12 ) (561-12)
від 18.12.1990, ст.ст. 41, 48, 224 Цивільного
кодексу України ( 1540-06 ) (1540-06)
визнано недійсними положення п. 1.1.
договору оренди від 01.09.91 № 1 в частині надання орендарю (МП
"YYY") земельної ділянки площею 6700 кв.м. по вул. Ц-ній, 88 в м.
Н-ську та надання орендарю права подальшого викупу будівель та
споруд, розташованих на цій ділянці, які не входили до складу
орендованого майна, визнано недійсними акт купівлі-продажу
основних фондів від 24.10.91 та додаток до нього, зобов'язано
відповідача звільнити займані приміщення овочесховища та
диспетчерської по вул. Ц-ній, 88 в м. Н-ську та земельну ділянку
площею 6683,98 кв.м. за цією ж адресою, передавши зазначені
приміщення у комунальну власність територіальної громади Ч-ського
району м. Н-ська. Рішення мотивоване невідповідністю оспорюваних
угод оренди та купівлі-продажу чинному на час їх укладення
земельному законодавству та законодавству про оренду, а також
обставинами відсутності погодженого сторонами переліку основних
фондів, що підлягають викупу орендарем за актом купівлі-продажу
від 24.10.91.
Постановою від 15.09.2003 Н-ського апеляційного господарського
суду (судді Б.Б.Б., В.В.В., Г.Г.Г.) апеляційну скаргу ТОВ "YYY"
задоволено частково - первісне рішення скасовано в частині
визнання недійсним договору оренди № 1 від 01.09.91 в частині
надання орендарю права викупу будівель та споруд (п. 1.1.
договору) та визнання недійсним акту купівлі-продажу основних
фондів Ч-ського ОРПК від 24.1091 і додатку до нього та припинено
провадження у справі стосовно зазначених вимог з посиланням на
встановлення права на викуп об'єкта оренди за договором оренди від
01.09.91, укладеним до набрання чинності Законом України "Про
оренду державного майна " ( 2269-12 ) (2269-12)
в редакції від 14.03.95,
тобто за договором оренди з правом викупу, який відповідав діючому
на той час законодавству. Водночас відмовлено в задоволенні
позовних вимог про зобов'язання передати спірні будівлі у
комунальну власність територіальної громади Ч-ського району м.
Н-ська та про визнання за державою права власності на придбане
відповідачем майно.
ТОВ "YYY" у поданій касаційній скарзі просить постанову від
15.09.2003 скасувати в частині зобов'язання відповідача звільнити
земельну ділянку по вул. Ц-ній, 88 в м. Н-ську та припинити
провадження у справі в цій частині, оскільки право користування
цією земельною ділянкою перейшло до товариства не на підставі
договору оренди № 1 від 01.09.91, а на підставі ст. 30 Земельного
кодексу України ( 561-12 ) (561-12)
в редакції від 13.03.92 у зв'язку з
переходом права власності на орендовану будівлю, а тому визнавши
правомірним набуття ТОВ "YYY" права власності на об'єкти
нерухомого майна (овочесховище та диспетчерська), які розташовані
на земельній ділянці по вул. Ц-ній, 88 в м. Н-ську, та водночас
задовольнивши позовні вимоги про зобов'язання звільнити земельну
ділянку, апеляційний господарський суд неправомірно позбавив ТОВ
"YYY" права у строк до 01.01.2005 р. переоформити у встановленому
порядку право власності або право оренди на зазначену земельну
ділянку, як це передбачено п. 6 Перехідних положень Земельного
кодексу України ( 2768-14 ) (2768-14)
в редакції від 25.10.2001.
Прокурор Ч-ського району м. Н-ська у внесеному касаційному поданні
та треті особи у поданих касаційних скаргах просять постанову
скасувати та рішення від 10.07.2003 залишити без змін, оскільки
вважають, що ніякі будівлі та споруди не входили до складу майна,
орендованого відповідачем за договором оренди від 01.09.91 № 1, а
тому за актом купівліпродажу від 24.10.91 не могли бути викуплені
будівлі овочесховища та диспетчерської по вул. Ц-ній, 88 в м.
Н-ську, так як відповідно до ст. 10 Основ законодавства СРСР та
союзних республік ( v0810400-89 ) (v0810400-89)
від 23.11.1989 р. орендар може
частково або повністю викупити лише орендоване майно.
Окрім того, скаржники та прокурор вказують на те, що наявний у
справі додаток до акту купівлі-продажу від 24.10.91 не підписаний
продавцем, не засвідчений печатками продавця та покупця і не
містить дати укладання, тобто не є угодою за змістом ст. 41
Цивільного кодексу України ( 1540-06 ) (1540-06)
, а тому підлягає визнанню
недійсним разом з актом купівлі-продажу від 24.10.91, який
позбавлений предмету та суперечить вимогам ст. 224 Цивільного
кодексу України ( 1540-06 ) (1540-06)
.
Також треті особи посилаються на передачу спірних будівель
овочесховища та диспетчерської із загальнодержавної власності до
комунальної власності територіальної громади Ч-ського району м.
Н-ська на підставі постанови Кабінету Міністрів України від
05.08.92 № 450 ( 450-92-п ) (450-92-п)
та розпорядження Представника
Президента України у м. Києві № 233 від 25.02.93 у зв'язку з
ліквідацією Ч-ського ОРПК разом із 14 іншими оптово-роздрібними
районними плодоовочевими комбінатами, які входили до складу
об'єднання "Київплодоовочпром".
Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет
правильності застосування судом апеляційної інстанції норм
матеріального і процесуального права та заслухавши пояснення
присутніх у засіданні представників сторін, третіх осіб і
прокуратури, дійшла висновку, що касаційна скарга ТОВ "YYY"
підлягає задоволенню, касаційне подання прокурора та касаційні
скарги третіх осіб - відхиленню, а оскаржувана постанова -
частковій зміні з наступних підстав.
На спірні орендні та земельні правовідносини, які виникли у
вересні - жовтні 1991 та пов'язані з відчуженням на користь ТОВ
"YYY" приміщень в будівлях овочесховища та диспетчерської по вул.
Ц-ній, 88 в м. Н-ську за договором оренди приміщення, станочного
парку і земельної ділянки з правом викупу від 01.09.91 № 1,
поширюється дія ст. 10 Основ законодавства Союзу РСР та союзних
республік про оренду ( v0810400-89 ) (v0810400-89)
від 23.11.1989 р., ч. 9 ст.
17 Закону України "Про приватизацію державного майна" ( 2163-12 ) (2163-12)
,
ст.ст. 8,28 Земельного кодексу УРСР ( 561-12 ) (561-12)
в редакції від
18.12.1990, п. 6 Перехідних положень Земельного кодексу України
( 2768-14 ) (2768-14)
в редакції від 25.10.2001 та ст.ст. 41, 224 Цивільного
кодексу України ( 1540-06 ) (1540-06)
, чим спростовуються помилкові
посилання третіх осіб в обґрунтування своїх заперечень на
постанову Кабінету Міністрів України від 05.08.92 № 450
( 450-92-п ) (450-92-п)
та розпорядження Представника Президента України у
м. Києві № 233 від 25.02.93, які не мають зворотньої дії до
спірних відносин.
Судом апеляційної інстанції на підставі ретельної правової оцінки
умов договору оренди приміщення, станочного парку і земельної
ділянки від 01.09.91 № 1, наказу Ч-ського ОРПК в м. Н-ську від
06.06.91 № 93 (а.с. 43, том 1), нотаріально засвідченої фотокопії
акту купівлі-продажу основних фондів бази ОРПК по вул. Ц-ній, 88
від 24.10.91, (а.с. 7, том 1) копії платіжного доручення № 10 від
24.10.91 (а.с. 9, том 1) та інших наявних у справі доказів з
достовірністю встановлено обставини передачі Ч-ським ОРПК в оренду
відповідачу (МП "YYY") приміщень овочесховища площею 2396 кв.м.,
станочного парку та іншого обладнання з правом викупу по
залишковій балансовій вартості всього перерахованого орендованого
майна (основних засобів, будівель і споруд) та їх подальшого
придбання орендарем за актом купівлі-продажу основних фондів від
24.10.91, який є угодою купівлі-продажу в розумінні ст.ст. 41, 224
Цивільного кодексу України ( 1540-06 ) (1540-06)
, проти чого не заперечують
скаржники.
Водночас не приймаються до уваги доводи третіх осіб та прокуратури
щодо відсутності ознак цивільної угоди у додатка до акта
купівлі-продажу основних засобів (а.с. 8), оскільки зазначений
додаток є лише переліком майна, яке підлягає викупу за актом
купівлі-продажу від 24.10.91, невід'ємною частиною останнього (п.
3 акту), але аж ніяк не самостійною цивільною угодою в розумінні
ст. 41 Цивільного кодексу України ( 1540-06 ) (1540-06)
. Спірні будівлі
овочесховища та диcпетчерської набуто відповідачем шляхом оплати
їх вартості та перерахування грошових коштів власнику-орендодавцю
(Ч-ському ОРПК), як того вимагає ст. 224 Цивільного кодексу
України ( 1540-06 ) (1540-06)
, а тому відсутність у додатка до акту
купівлі-продажу реквізитів цивільної угоди жодним чином не впливає
на правомірність переходу до ТОВ "YYY" права власності на
орендовані приміщення, розташовані у спірних будівлях.
Натомість недоречними вважаються твердження третіх осіб та
прокурора про відчуження за актом купівлі-продажу від 24.10.91
будівель і споруд, які нібито не входили до складу майна,
орендованого за договором оренди від 01.09.91 № 1, оскільки
об'єктом оренди за договором є приміщення овочесховища площею 2396
кв.м, а будь-які приміщення є внутрішньою частиною будівлі,
відмежованою від навколишнього середовища зовнішніми ознаками
(стіни, дах будівлі тощо), причому будівля вочевидь складається з
певних відокремлених чи суміжних приміщень, які згідно зі ст. 131
Цивільного кодексу України ( 1540-06 ) (1540-06)
є невід'ємною складовою
частиною будівлі.
Тим більше, що у п. 8 резолютивної частини рішення, з яким
погоджуються скаржники, чітко зазначено про зобов'язання
відповідача звільнити придбані ним приміщення у будівлях
овочесховища та диспетчерської, розташовані по вул. Ц-ній, 88 в м.
Н-ську.
За таких обставин умови договору оренди від 01.09.91 в частині
права викупу орендованого майна та акт купівлі-продажу основних
засобів від 24.10.91 відповідають вимогам ст. 10 чинних на той час
Основ законодавства СРСР та союзних республік про оренду
( v0810400-89 ) (v0810400-89)
від 23.11.1989 р. та ч. 9 ст. 17 Закону України
"Про приватизацію державного майна" ( 2163-12 ) (2163-12)
, якими допускалося
право орендаря на викуп об'єкта оренди, якщо це було передбачено
договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України
"Про оренду державного майна" ( 2163-12 ) (2163-12)
в редакції від 14.03.95,
а саме до 16.05.95 . Зазначені обставини враховано апеляційним
судом при прийнятті постанови, чим спростовуються доводи третіх
осіб про невідповідність зазначених угод діючому на той час
законодавству про оренду.
Що стосується встановлених судом апеляційної інстанції
розбіжностей в площі орендованих та фактично викуплених
відповідачем приміщень овочесховища та диспетчерської, які
знаходяться на балансі покупця, то такі обставини не можуть
піддавати сумніву правомірність володіння ТОВ "YYY" всіма
придбаними приміщеннями з огляду на статус товариства як
доброcовісного набувача (ст. 145 Цивільного кодексу України
( 1540-06 ) (1540-06)
) з повною сплатою ціни приміщень, погодженої продавцем
та покупцем (ст. 228 Цивільного кодексу України ( 1540-06 ) (1540-06)
).
Об'єктом оренди за договором від 01.09.91 № 1 також було визначено
земельну ділянку площею 6700 кв.м. по вул. Ц-ній, 88 в м. Н-ську,
на якій розташовані придбані відповідачем спірні приміщення
будівель овочесховища, що з огляду на суб'єктний склад цих
орендних правовідносин (орендодавець - Ч-ський ОРПК, орендар МП
"YYY") прямо суперечить вимогам ч. 2 ст. 8 чинного на той час
Земельного кодексу УРСР ( 561-12 ) (561-12)
в редакції від 18.12.1990,
згідно яких орендодавцями землі є виключно сільські, селищні,
міські, районні ради, а не підприємства.
В зв'язку з цим суд першої та апеляційної інстанції обґрунтовано
встановив наявність підстав для визнання недійсним п. 1.1.
договору оренди від 01.09.91 № 1 в частині надання відповідачу в
оренду земельної ділянки площею 6700 кв.м.
Разом з тим передчасними вважаються висновки суду апеляційної
інcтанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог в
частині зобов'язання відповідача звільнити земельну ділянку площею
6683,98 кв.м. по вул. Ц-ній, 88 в м. Н-ську, оскільки цією
земельною ділянкою ТОВ "YYY" користується з 24.10.91 по даний час
не на підставі договору оренди від 01.09.91 № 1, а на підставі ч.
1 ст. 28 Земельного кодексу УРСР ( 561-12 ) (561-12)
в редакції від
18.12.1990 у зв'язку з переходом до відповідача права власності на
розташовані на цій земельній ділянці будівлі овочесховища та
диспетчерської за актом купівлі-продажу основних фондів від
24.10.91. З огляду на це у задоволенні таких позовних вимог слід
відмовити.
Водночас колегія відхиляє висновки суду першої інстанції про
відсутність у ТОВ "YYY" підстав для користування займаною
земельною ділянкою з мотивів неоформлення такого права
відповідними документами, оскільки згідно з п. 6 Перехідних
положень Земельного кодексу України ( 2768-14 ) (2768-14)
в редакції від
25.10.2001 юридичні особи, які мають у постійному користуванні
земельні ділянки , але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому
праві, повинні до 01.01.2005 переоформити у встановленому порядку
право власності або право оренди на них.
Окрім того, касаційна інстанція визнає помилковими вміщені в
постанові суперечливі висновки суду апеляційної інстанції про те,
що не підлягають задоволенню позовні вимоги про визнання недійсним
акту купівлі-продажу від 24.10.91, додатку до нього та про
визнання недійсним п. 1.1 договору оренди від 01.09.91 № 1 в
частині надання орендарю права викупу будівель і споруд з мотивів
відповідності цих угод чинному законодавству та подальше
припинення судом провадження у справі в частині зазначених
позовних вимог, так як статтею 80 Господарського процесуального
кодексу України ( 1798-12 ) (1798-12)
встановлено вичерпний перелік підстав
для припинення провадження у справі, а відповідність цивільної
угоди в цілому або певної її частини чинному законодавству України
є підставою для відмови в позові.
В даному випадку відповідність чинному законодавству акта
купівлі-продажу від 24.10.91, додатка до нього та п. 1.1 договору
оренди від 01.09.91 № 1 (за винятком надання в оренду земельної
ділянки) є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог про
визнання цих угод недійсними.
Зважаючи на викладене, колегія дійшла висновку про необхідність
зміни оскаржуваної постанови в частині наслідків розгляду позовних
вимог про зобов'язання відповідача звільнити займану земельну
ділянку, про визнання недійсними акта купівлі-продажу від
24.10.91, додатка до нього та п. 1.1. договору оренди від 01.09.91
№ 1 в частині надання орендарю права викупу будівель і споруд, з
метою усунення допущених судом апеляційної інстанції процесуальних
недоліків.
Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, п. 5 ст.
111-9, ч. 1 ст. 111-10, 111-11 Господарського процесуального
кодексу України ( 1798-12 ) (1798-12)
, суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ТОВ "YYY" задовольнити, а касаційні скарги
Ч-ської районної ради у м. Н-ську і ДП "ХХХ" та касаційне подання
прокурора Ч-ського району м. Н-ська відхилити.
Постанову від 15.09.2003 Н-ського апеляційного господарського суду
у справі № Х1 змінити, виключивши пункти 5,9,10 резолютивної
частини постанови.
Пункти 6, 7, 8, 11, 12, 13 резолютивної частини постанови
відповідно вважати пунктами 5,6,7,8,9,10 її резолютивної частини.