923/343/13 Про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва та зобов’ язання повернути зазначене нерухоме майно - 18.06.2013 Прийняття

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Херсонський області (далі - Регіональне відділення, позивач) звернулось до господарського суду Херсонської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Геліос -1" (далі - ТОВ "Геліос -1", відповідач) про розірвання Договору купівлі-продажу №109 від 23.01.2003р. об'єкту незавершеного будівництва "35-ти квартирний житловий будинок", який знаходиться за адресою: Херсонська область, м. Каховка, вул. П. Морозова, та зобов'язати останнього повернути названий об'єкт за актом приймання-передачі.

В обґрунтування позовних вимог Регіональне відділення посилається на ч.ч. 1 та 2 ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14.09.2000р. № 1953, ч. 5 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 526, ч.1 ст. 530, ст. 629, ч.1 ст. 631 ЦК України, ч.ч. 1 та 2 ст. 36 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011р. № 3038, п.п. 5.4, 5.10, 5.11, 7.4 Договору купівлі-продажу № 109 від 23.01.2003р., оскільки договірні зобов'язання з боку відповідача не виконані.

Рішенням господарського суду Херсонської області від 29.04.2013р. у задоволенні позовних вимог Регіональному відділенню відмовлено.

Приймаючи рішення, суд першої інстанції дійшов висновку, що дійсно відповідач поруш умови Договору купівлі-продажу № 109 від 23.01.2003р., що відповідно до вимог ст.ст. 6, 11, 509, 525, 526, 610, 611, 614, 627, 629, 651, 652 ЦК України, ст. 193, 174, 188, 218 ГК України, п.5 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" та п. 11.3 названого Договору є підставою для дострокового розірвання договору.

Проте, місцевий суд зазначає, що з огляду на ступень вини покупця, вплив суб'єктивних факторів, що мали місце у випадку неналежного виконання умов договору, а також дії, що вчиняються покупцем для належного виконання умов договору та істотність несвоєчасності виконання названих умов договору, суд дійшов висновку щодо відмови в задоволені позовних вимог.

Не погоджуючись з зазначеним рішенням, Регіональне відділення звернулось до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду Херсонської області від 29.04.2013р. скасувати та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги Регіонального відділення в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що рішення господарського суду винесено при невідповідності фактичним обставинам справи, із порушенням норм матеріального та процесуального права.

Апелянт зазначає, що відповідач систематично не виконував зобов'язання щодо п.5.4 Договору купівлі-продажу № 109 від 23.01.2003р., тому Регіональне відділення не погоджується з висновком місцевого суду, вважає, що матеріали справи не спростовують відсутність вини покупця у невиконанні зобов'язання щодо завершення добудови ОНБ "35-ти квартирний житловий будинок" у строк до 29.07.2012р.

Більш детальніше доводи викладені в апеляційній скарзі.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 22.05.2013р. апеляційну скаргу Регіонального відділення прийнято до провадження та призначено до розгляду на 18.06.2013р.

Зазначеною ухвалою суду було зобов'язано скаржника надати докази доплати судового збору в розмірі 860,25 грн.

12.06.2013р. до Одеського апеляційного господарського суду від ТОВ "Геліос -1" надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач проти скарги заперечує, просить в задоволенні скарги відмовити, а рішення місцевого суду від 29.04.2013р. залишити без змін.

Крім цього, 14.062013р. через канцелярію суду від позивача надійшли докази виконання вимог ухвали суду від 22.05.2013р.

В судовому засіданні 18.06.2013р. представник позивача надав усні пояснення, повністю підтримує вимоги апеляційної скарги.

Представник відповідача також надав усні пояснення, проти апеляційної скарги заперечує, з підстав викладених у відзиві, просить рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не обґрунтована та не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, 23.01.2003р. між Регіональним відділенням та ТОВ "Геліос -1" було укладено договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва "35-ти квартирний житловий будинок" (далі за текстом - Договір). Зазначений договір посвідчено приватним нотаріусом Каховського районного нотаріального округу 23.01.2003р. та зареєстровано в реєстрі за №109.

Відповідно до умов Договору, позивач зобов'язався передати у власність відповідача об'єкт незавершеного будівництва "35-ти квартирний житловий будинок", який знаходиться за адресою: Херсонська область, м. Каховка, вул. П. Морозова, а відповідач зобов'язався прийняти зазначений об'єкт і сплатити за нього 23 911, 12 грн. протягом 30 днів з моменту підписання договору.

Пунктом 11.3 Договору передбачено, що у разі невиконання однією із сторін умов цього договору, він може бути розірваний на вимогу другої сторони за погодженням сторін або за рішенням суду.

В подальшому, 29.07.2009р. сторонами підписано Договір про внесення змін до Договору купівлі-продажу від 23.01.2003року, який посвідчено нотаріально.

Так, п. 4 Договору про внесення змін, доповнено розділ 5 Договору "обов'язки покупця" п. 5.9 в наступній редакції: протягом шести місяців з дня нотаріального посвідчення цієї додаткової угоди підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та в місячний термін після його переоформлення надати продавцю копію цих документів.

При цьому, було внесено зміни до пункту 5.4 Договору щодо "обов'язків покупця" та викладено його в наступній редакції: протягом трьох років з дня нотаріального посвідчення змін до договору добудувати об'єкт та ввести його в експлуатацію. В місячний термін після введення його в експлуатацію надати акт введення в експлуатацію добудованого об'єкту. Договір про внесення змін посвідчено нотаріально 29.07.2009р.

Таким чином, закінчення будівництва та введення в експлуатацію об'єкту приватизації повинно було відбутись до 29.07.2012р.

Крім цього, розділ 5 Договору доповнено п.п. 5.10. та 5.11.

Так, відповідно до пункту 5.10. покупець зобов'язаний протягом місяця після отримання дозволу на виконання будівельних робіт надати копію графіка будівельно-монтажних робіт.

Згідно з п.5.11. Договору, покупець зобов'язаний щоквартально до 20-го числа місяця наступного за звітним, надавати продавцю інформацію щодо виконання будівельно-монтажних робіт на об'єкті та копії документів, які підтверджують виконання робіт.

Актом перевірки від 05.11.2012р. про виконання Договору та Договору про внесення змін від 29.07.2009р. підтверджується невиконання відповідачем обов'язків за основним та додатковим договорами в частині п.5.4., п.5.10., п.5.11. та виконано належним чином в частині п. 5.3 і п. 5.10.

05.02.2013р. позивач звертався до відповідача з пропозицією про розірвання договору та повернення об'єкту приватизації державі, 11.02.2013р. відповідач отримав вищевказану пропозицію, але залишив її без відповіді.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач намагався своєчасно виконати умови Договору. Так 15.10.2010 р. ТОВ "Геліос -1" отримав за актом приймання -передачі земельну ділянку для будівництва придбаного незавершеного будівництва 35 - квартирного житлового будинку, 15.07.2011р. відповідач отримав декларацію про початок виконання будівельних робіт .

Приписами ст. 11 ЦК України та ст. 174 ГК України передбачено, що договір є підставою для виникнення цивільних прав і обов'язків (господарських зобов'язань).

Відповідно до ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, у якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь іншої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші), чи утриматися від виконання певних дій, а інша сторона має право вимагати виконання такого обов'язку.

Згідно з ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (ч. 1 ст. 612 ЦК України).

Разом з тим, колегія суддів зазначає, що відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов'язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

При цьому, відповідно до ст. 614 ЦК України, ст. 218 ГК України, така відповідальність за порушення господарського зобов'язання настає за умови наявності вини в особи, яка його порушила, якщо особа не доведе, що вжила всіх належних від неї заходів для належного виконання зобов'язання та недопущення господарського правопорушення.

Статтею 627 ЦК України, встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв діловою обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 193 ГК України, ст.ст. 525, 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Статтею 188 ГК України та ст.ст. 651, 652 ЦК України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, або змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Разом з тим, положеннями Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (1953-14) така умова як строк, протягом якого покупець має вчинити переоформлення права забудовника на об'єкт незавершеного будівництва, як обов'язкова умова приватизації об'єкту незавершеного будівництва не визначена, а отже в кожному конкретному випадку суд має встановити ступінь вини покупця, вплив суб'єктивних факторів, що мали місце у випадку неналежного виконання такої умови, а також дії, що вчиняються покупцем для належного виконання цієї умови договору та істотність несвоєчасності виконання вказаної умови договору.

Крім цього, в судовому засіданні представник відповідача пояснила, що ТОВ "Геліос -1" неодноразово зверталось до Регіонального відділення з проханням продовжити термін введення в експлуатацію вищевказаного об'єкту до кінця 2015р.. Представник позивача в судовому засіданні підтвердила, що дійсно ТОВ "Геліос -1" зверталось до них з таким проханням.

Матеріали справи містять видаткові накладні, з яких вбачається, що відповідач поступово закуповував будівельні матеріали.

Також, Виконавчим комітетом Каховської міської ради Херсонської області рішенням № 116 від 21.05.2013р. "Про хід виконання рішення виконкому від 25.04.2000р. № 118 "Про порядок передачі права на завершення припинених будівництвом об'єктів житла" вирішено надати ТОВ "Геліос-1" відстрочку по введенню в експлуатацію незавершеного будівництвом багатоповерхового будинку в термін до кінця 2014р.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідач порушив умови договору купівлі-продажу від 23.01.2003р., однак приймаючи до уваги, що відповідачем вживались та вживаються всі необхідні та залежні від нього заходи для своєчасного переоформлення прав забудовника, ТОВ "Геліос-1" є сільськогосподарським виробником, прибутки якого залежать від врожаю рослин, насіння та овочевих культур та враховуючи, що діями відповідача щодо порушення умов договору від 23.01.2003р. не були порушені права та законні інтереси Регіонального відділення Фонду державного майна України по Херсонський області, у зв'язку з цим, колегія суддів вважає, що підстави для задоволення позову та апеляційної скарги Регіонального відділення відсутні.

Враховуючи викладене, судова колегія вважає, що господарський суд першої інстанції, приймаючи оскаржуване рішення, повно і всебічно дослідив матеріали справи, надав вірну юридичну оцінку обставинам справи та наданим доказам, порушень норм матеріального і процесуального права не допустив, у зв'язку з чим підстави для скасування або зміни рішення суду та задоволення апеляційної скарги відсутні.