915/485/13 Про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки - 13.06.2013 Прийняття

25.03.2013 р. ухвалою господарського суду Миколаївської області на підставі ст.ст. 43-1, 43-4 ГПК України задоволено заяву Миколаївської міської ради про вжиття запобіжних заходів. Накладено арешт на земельну ділянку площею 1174 кв.м. по АДРЕСА_1, що знаходиться в користуванні ФОП ОСОБА_5 та заборонено вчиняти на цій земельній ділянці будь-які дії, в тому числі, будівництво, встановлення огорож та інше. (а.с. 31-33 т.1).

29.03.2013 р. Миколаївська міська рада звернулась до місцевого господарського суду з позовом до ФОП ОСОБА_5 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 1174 кв.м. по АДРЕСА_1 укладеного між Миколаївською міською радою та ФОП ОСОБА_5 29.12.2009 р. за №7248. В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначив про те, що спірний договір оренди не відповідає вимогам чинного законодавства України, з огляду на наступне. Пунктом 25.4 рішення Миколаївської міської ради від 12.11.2009 р. №40/25 земельна ділянка площею 1174 кв.м. надана відповідачу в оренду для розміщення та обслуговування автозаправного комплексу по АДРЕСА_1 за умови проведення громадських слухань. Автозаправний комплекс є об'єктом підвищеної небезпеки, тому, відповідно до вказаного рішення міської ради, відповідач до укладення договору оренди повинен був провести громадські слухання за участю мешканців того мікрорайону, де планувалось будівництво та розміщення АЗС, що не було виконано відповідачем, громадські слухання проведені вже після укладання договору, а саме 24.09.2011 р., що призвело до громадського невдоволення та росту соціальної напруги в місті. Отже, договір укладений з порушенням умов, передбачених п.25.4 рішення Миколаївської міської ради, а тому він підлягає визнанню недійсним. (а.с. 2-4 т.2).

У відзиві на позов відповідач зазначив про те, що приписами Земельного кодексу України (2768-14) та Закону України "Про оренду землі" (161-14) не передбачено такої вимоги до договору оренди землі як проведення громадських слухань, які були проведені 24.09.2011 р., а тому підстави для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним - відсутні. (а.с. 24-26 т.2)

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 23.04.2013 р. (суддя Васильєва Л.І.), оформленим відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 30.04.2013 р., позов задоволено з мотивів доведеності заявлених вимог. (а.с. 100-104 т.2).

Не погодившись з даним рішенням, відповідач 07.05.2013 р. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив його скасувати, у задоволенні позову відмовити, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального та процесуального права.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач зазначив про безпідставність доводів скаржника та просив рішення суду залишити без змін.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія зазначає наступне.

12.11.2009 р. п. 25 рішення Миколаївської міської ради №40/25 "Про вилучення, надання, передачу за фактичним землекористуванням, продовження строку користування земельними ділянками юридичним особам, громадянам, зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до рішень міської ради та виконкому міської ради по Центральному району м. Миколаєва" затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду загальною площею 1174 кв.м., за рахунок земельної ділянки, яка відведена рішенням міської ради від 19.06.2009 р. №35/50 ПП ОСОБА_5, у т.ч. 1174 кв.м. відведені під будівництво, зарахувавши її до земель іншого призначення (відведені під будівництво - на період будівництва) та до земель комерційного призначення після введення об'єкта в експлуатацію, для розміщення та обслуговування автозаправного комплексу по АДРЕСА_1.

Згідно п.25.4. рішення передано ФОП ОСОБА_5 в оренду строком на 10 років (з них 2 роки - для будівництва, після введення в експлуатацію 8 років - для обслуговування) земельну ділянку площею 1174 кв.м. для розміщення та обслуговування автозаправного комплексу по АДРЕСА_1, за умови проведення громадських слухань. (а.с. 8-9 т.2).

На виконання вищевказаного рішення міської ради за актом від 25.11.2009 р. перенесені межі земельної ділянки загальною площею 1174 кв.м., наданої ФОП ОСОБА_5 для розміщення та обслуговування автозаправного комплексу на місцевість з прив'язкою кутів поворотів ділянки до планової основи. В акті зазначено, що земельна ділянка відведена тільки по прямому призначенню. (а.с. 85 т.1).

29.12.2009 р. між Миколаївською міською радою та ФОП ОСОБА_5 укладений договір оренди землі, відповідно до п.1.1. якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 12.11.2009 р. за №40/25 передає, а ФОП ОСОБА_5 приймає в оренду земельну ділянку для розміщення та обслуговування автозаправного комплексу по АДРЕСА_1

Відповідно до п.2.1. в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1174 кв.м. без права передачі її в суборенду.

Пунктом 3.1. договору передбачено, що договір діє протягом 10 років з дати його державної реєстрації (у тому числі на 2 роки - для будівництва, після введення в експлуатацію на 8 років - для обслуговування). Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору звернутись письмово до орендодавця з проханням, щодо продовження строку дії договору. Підставою для поновлення договору оренди буде відповідне рішення міської ради.

Згідно п.5.1., 5.2. земельна ділянка передається в оренду для розміщення та обслуговування автозаправного комплексу. Цільове призначення земельної ділянки: у період будівництва - землі іншого призначення (поточного будівництва); у період експлуатації - землі комерційного використання.

Відповідно до п.6.1., 6.2. договору передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення за актом приймання-передачі об'єкта оренди в день державної реєстрації цього договору. Право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього Договору.

Пунктом 14.1. цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Вказаний договір 29.12.2009 р. посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрований в реєстрі за №4125. Крім того, договір зареєстрований у Миколаївській регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 31.12.2009 р. за №040950001134. (а.с. 11-13 т.2).

31.12.2009р. за актом приймання-передачі земельної ділянки Миколаївська міська рада передала вищевказану земельну ділянку ФОП ОСОБА_5 в оренду. (а.с. 88 т.2).

Громадські слухання проведені відповідачем після укладення договору оренди, що підтверджується протоколом про проведення громадських слухань від 24.09.2011 р. та списками учасників громадських слухань наявними у матеріалах справи. (а.с. 15-21, 27-48 т.2).

05.10.2012 р. Інспекцією ДАБК у Миколаївській області виданий ФОП ОСОБА_5 дозвіл на виконання будівельних робіт на будівництво автозаправного комплексу за №МК11512183514. (а.с. 53 т.2).

11.10.2012 р. рішенням Миколаївської міської ради №21/32, враховуючи невиконання ФОП ОСОБА_5 вимог рішення міської ради щодо проведення громадських слухань, численні скарги мешканців прилеглих будинків вирішено призупинити дію п.25.4. розділу 1 рішення Миколаївської міської ради від 12.11.2009 р. №40/25. (а.с. 9-10 т.1).

06.03.2013 р. рішенням Миколаївської міської ради №26/2 скасовано п.25.4. розділу 1 рішення Миколаївської міської ради від 12.11.2009 р. №40/25. (а.с. 11 т.1).

Обґрунтовуючи позовні вимоги міська рада зазначала, що договір оренди землі від 29.12.2009 р. не відповідає вимогам ч.1 ст. 203 ЦК України, оскільки був укладений без проведення громадських слухань, що стало підставою для звернення з даним позовом про визнання його недійсним.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об'єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України. Місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами сіл, селищ, міст як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст.

Згідно п.34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин є виключною компетенцією сільських, селищних, міських рад.

Приписами ст.ст. 116, 124 Земельного кодексу України встановлено, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або в комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки.

Статтею 13 означеного Закону передбачено, що територіальна громада має право проводити громадські слухання - зустрічатися з депутатами відповідної ради та посадовими особами місцевого самоврядування, під час яких члени територіальної громади можуть заслуховувати їх, порушувати питання та вносити пропозиції щодо питань місцевого значення, що належать до відання місцевого самоврядування. Громадські слухання проводяться не рідше одного разу на рік. Пропозиції, які вносяться за результатами громадських слухань, підлягають обов'язковому розгляду органами місцевого самоврядування. Порядок організації громадських слухань визначається статутом територіальної громади.

Підпунктами 6 та 9 п.2 ст. 9.5 Статуту територіальної громади м. Миколаєва встановлено, що предметом громадських слухань можуть бути проекти забудови окремих частин міста, намір створення в місті чи поблизу нього нових екологічно-небезпечних об'єктів.

Згідно п.3 ст. 9.5 вказаного Статуту визначено, що громадські слухання з вказаних питань проводяться до їх винесення на затвердження міською радою.

Порядок проведення громадських слухань, крім означеного Статуту регулюється Положенням про громадські слухання у м. Миколаєві, яке затверджене рішенням Миколаївської міської ради від 12.12.2003 р. №17/2.

Відповідно до п.4 Положення громадські слухання проводяться з ініціативи, зокрема, підприємств, установ й організацій усіх форм власності, розташованих на території м. Миколаєва.

Статтею 5 Положення встановлено, що ініціатори громадських слухань не пізніш як за 50 днів до їхнього проведення надають у міську раду м. Миколаєва повідомлення про проведення громадських слухань із указівкою дати, місця і часу їхнього проведення, списком ініціативної групи і списком учасників слухань.

Пунктом 2 постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження порядку проведення громадських слухань щодо врахування громадських інтересів під час розроблення проектів містобудівної документації на місцевому рівні" передбачено проведення громадських слухань щодо врахування громадських інтересів у проектах містобудівної документації здійснюється під час розроблення відповідних проектів містобудівної документації.

З огляду на вищевикладені положення, враховуючи, що автозаправний комплекс відноситься до об'єктів підвищеної небезпеки, саме міська рада як представник інтересів та прав територіальної громади повинна була ініціювати проведення громадських слухань з приводу відведення земельної ділянки під будівництво автозаправного комплексу до прийняття нею таких рішень як, зокрема, про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, про передачу в оренду земельної ділянки, перенесення меж земельної ділянки на місцевість, укладення договору оренди.

Пунктом 25.4. рішення міськради встановлено, що передача ФОП ОСОБА_5 в оренду земельної ділянки площею 1174 кв.м. для розміщення та обслуговування автозаправного комплексу буде здійснена за умови проведення громадських слухань. Однак, незважаючи на те, що такі слухання не проводились, Миколаївська міська рада уклала з ФОП ОСОБА_5 спірний договір оренди земельної ділянки, в результаті чого між сторонами виникли взаємні права та обов'язки.

Крім того, приписами Земельного кодексу України (2768-14) та Закону України "Про оренду землі" (161-14) не передбачено такої необхідної умови для укладення договору оренди землі як проведення громадських слухань, недотримання цієї умови органом місцевого самоврядування при укладенні договору не є підставою для визнання його недійсним, оскільки орендар в даному випадку не повинен нести будь-які негативні наслідки за недотримання умови не передбаченої законодавством.

Факт скасування міською радою пункту раніш прийнятого нею рішення про надання в оренду земельної ділянки протирічить положенням рішення Конституційного Суду України N 7-рп/2009 від 16.04.2009р. (v007p710-09) у справі щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини чотирнадцятої статті 46, частин першої, десятої статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", в якому зазначається, що органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами (стаття 74 Закону). Таким чином, органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення.