44/5005/9036/2012 Про стягнення заборгованості за договором оренди - 25.03.2013 Прийняття

розглянувши апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк", м.Дніпропетровськ на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 08.01.2013 року у справі № 44/5005/9036/2012

за позовом публічного акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк", м.Дніпропетровськ

до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Кривий Ріг

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: ОСОБА_3, м. Київ

про стягнення 6125 грн. 80 коп.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 08.01.2013 року (суддя Мілєва І.В.) у позові публічного акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк" про стягнення 6125 грн. 80 коп. заборгованості за договором оренди від 10.04.2009 року відмовлено у повному обсязі. Витрати по сплаті судового збору покладені на позивача.

Не погодившись з рішенням суду, публічне акціонерне товариство комерційний банк "ПриватБанк" звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права.

У запереченні на апеляційну скаргу фізична особа-підприємець ОСОБА_2 просить рішення господарського суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Заслухавши пояснення представника позивача та відповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, розглянувши матеріали справи, суд

Публічне акціонерне товариство комерційний банк "ПриватБанк" звернулось з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про стягнення 5166 грн. 45 коп. заборгованості за договором оренди, 505 грн. 16 коп. втрат від інфляції і 454 грн. 19 коп. річних.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 10.04.2009 року між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендар) та ОСОБА_3 (орендодавець) було укладено договір оренди нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1, приміщення 53. 21.10.2009 року публічне акціонерне товариство комерційний банк "ПриватБанк" набуло право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна в ході реалізації прав банку як іпотекодержателя на підставі договору іпотеки від 25.12.2006 року, укладеного між публічним акціонерним товариством комерційний банк "ПриватБанк" та ОСОБА_3 До публічного акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк", як нового власника, перейшли права і обов'язки наймодавця за договором оренди від 10.04.2009 року, в тому числі й щодо отримання орендної плати за користування приміщенням.

Як свідчать матеріали справи, 10.04.2009 року між ОСОБА_3 (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення.

Цим договором регулюються правовідносини, пов'язані з передачею орендодавцем орендарю на визначений строк у платне користування нежитлового приміщення загальною площею 233,9 кв.м., вбудованого у перший поверх площею 140,0 кв.м., та у підвальну частину будинку житлового будинку площею 93,9 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (п.1.1 договору оренди).

За використання приміщення орендар сплачує орендодавцю орендну плату у розмірі 300 грн. за місяць (п.5.1 договору оренди).

Орендні платежі здійснюються щомісячно шляхом передачі орендарем визначеної суми орендодавцю, в формі готівкового розрахунку не пізніше 10 числа кожного поточного місяця. За домовленістю сторін допускаються інші форми розрахунків, які не суперечать чинному законодавству України (п.5.2 договору оренди).

Договір вважається чинним з моменту його підписання та діє до 31.12.2011 року (п.6.1 договору оренди).

Якщо жодна з сторін в строк десять днів до закінчення строку оренди не заявить про намір розірвати чинний договір, то строк оренди автоматично продовжується ще на один рік (п.6.2 договору оренди).

25.12.2006 року між ОСОБА_3 (іпотекодавець) та ПриватБанком (іпотекодержатель) в особі начальника кредитного центру Криворізької філії закритого акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк" було укладено договір іпотеки №70/1. Згідно п.п.1,7 вказаного договору предметом договору є надання іпотекодавцем в іпотеку нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення, вбудованого у перший поверх площею 140,0 кв.м. і у підвальній частині будинку житлового будинку площею 93,9 кв.м. - загальною площею 233,9 кв.м., яке належить іпотекодавцеві на праві приватної власності та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 в забезпечення виконання зобов'язань ОСОБА_3 перед іпотекодержателем, в силу чого іпотекодержатель має право, в разі невиконання позичальником зобов'язань, забезпечених іпотекою, одержати задоволення за рахунок переданого в іпотеку предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця. У відповідності з п.22 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється в тому числі і на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Відповідно виконавчого напису приватного нотаріуса Криворізького міського нотаріального округу ОСОБА_4 від 27.11.2007 року запропоновано звернути стягнення на нерухоме майно - нежитлове приміщення, вбудоване у перший поверх площею 140,0 кв.м. і у підвальній частині будинку житлового будинку площею 93,9 кв.м. - загальною площею 233,9 кв.м., яке належить іпотекодавцеві на праві приватної власності та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1; за рахунок коштів від реалізації нерухомого майна задовольнити вимоги закритого акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк" по кредитному договору від 20.12.2006 року №70.

Згідно акту про реалізацію предмета іпотеки від 15.10.2009 року, затвердженого начальником Жовтневого відділу державної виконавчої служби Криворізького міського управління юстиції, прилюдні торги з реалізації нерухомого майна не відбулись у зв'язку з відсутністю заявок покупців; різницю між сумою, за яку придбано нерухоме майно (911883 грн.) та сумою, що стягується за виконавчим написом (853523 грн. 43 коп.), яка складає 58359 грн. 57 коп. стягувачем - публічним акціонерним товариством комерційний банк "ПриватБанк" в повному обсязі перераховано на депозитний рахунок відділу ДВС.

У відповідності із ст. 49 Закону України "Про іпотеку" протягом десяти днів з дня оголошення прилюдних торгів такими, що не відбулися, іпотекодержателі та інші кредитори боржника відповідно до пріоритету їх зареєстрованих вимог мають право придбати предмет іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна. У цьому випадку придбання предмета іпотеки іпотекодержателем оформлюється протоколом і актом про реалізацію предмета іпотеки у порядку, а нотаріус на підставі такого акта видає свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, якщо прилюдні торги не відбулися.

21.10.2009 року приватний нотаріус Криворізького міського нотаріального округу ОСОБА_5, у зв'язку з тим, що прилюдні торги з реалізації предмета іпотеки оголошені такими, що не відбулися посвідчила, що публічному акціонерному товариству комерційний банк "ПриватБанк" належить право власності на майно, яке складається з нежитлового приміщення загальною площею 233,9 кв.м., вбудованого у перший поверх площею 140,0 кв.м. і у підвальну частину будинку житлового будинку площею 93,9 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, яке придбано публічним акціонерним товариством комерційний банк "ПриватБанк" за 911883 грн., що раніше належало ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу ОСОБА_4, 25.12.2006 року за р.№14566, зареєстрованого в КП ДОР "КБТІ" в реєстрову книгу за №3Н-249 згідно витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданого КП ДОР "КБТІ" 25.12.2006 року за №13045522 (р.2789728). Свідоцтво про право власності від 21.10.2009 року зареєстровано в реєстрі за №6175

В силу ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Позивач посилається на те, що у свідоцтві зазначено, що майно належить банку на праві власності та, враховуючи положення ст.ст. 49, 50 Закону України "Про іпотеку", вважає, що в даному випадку отримувач предмета іпотеки на прилюдних торгах отримує право власності не з моменту державної реєстрації.

З такими доводами позивача суд апеляційної інстанції не погоджується приймаючи до уваги наступне.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом (ст. 182 Цивільного кодексу України).

Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (1952-15) визначає державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно як офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст.2 Закону).

Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право власності на нерухоме майно (п.1 ч.1 ст.4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень").

Державна реєстрація прав проводиться на підставі: свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону (п.2 ч.1 ст.19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень").

Статтею 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" встановлено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

3) інші речові права відповідно до закону;

4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

За визначенням, наведеним у п.1.4 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 року № 7/5 (z0157-02) , зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 18.02.2002 року за № 157/6445 (z0157-02) (в редакції від 03.06.2009 року), державна реєстрація прав власності на нерухоме майно - це внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів коштом особи, що звернулася до БТІ.

У п. 1.5 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно (в редакції від 03.06.2009 року) зазначено, що обов'язковій реєстрації прав підлягає право власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб, у тому числі іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а також територіальних громад в особі органів місцевого самоврядування та держави в особі органів, уповноважених управляти державним майном.

Відповідно абз. 3 ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

У свідоцтві про право власності від 21.10.2012 року, виданому публічному акціонерному товариству комерційний банк "ПриватБанк", міститься напис: "Свідоцтво підлягає реєстрації в комунальному підприємстві Дніпропетровської обласної ради "Криворізьке бюро технічної інвентаризації".

Згідно витягу про державну реєстрацію прав від 08.06.2012 року №34418924 комунальним підприємством Дніпропетровської обласної ради "Криворізьке бюро технічної інвентаризації" здійснена державна реєстрація права власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1; власник: публічне акціонерне товариство комерційний банк "ПриватБанк"; підстава виникнення права власності: свідоцтво про право власності ВМО №657209 від 21.10.2009 року приватний нотаріус Криворізького міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстровано в реєстрі за №6175; форма власності: приватна; дата прийняття рішення про державну реєстрацію: 08.06.2012 року (т.1, а.с.18).

З огляду на вищевикладене, право власності позивача на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1, виникло з 08.06.2012 року.

Господарським судом встановлено, що фізична особа-підприємець ОСОБА_2 припинила користування нежитловим приміщенням за адресою: АДРЕСА_1 - 26.04.2012 року.

За таких обставин вимоги позивача про стягнення заборгованості за договором оренди з 21.10.2009 року по 26.04.2012 року, тобто за період, який передував моменту виникнення у публічного акціонерного товариства комерційний банк "ПриватБанк" права власності на нежитлове приміщення, яке є об'єктом оренди, правомірно залишені судом першої інстанції без задоволення.

Поряд з цим посилання відповідача на сплату орендної плати авансом, за рахунок оплати виконаних у приміщенні необхідних робіт є безпідставними, оскільки згідно п.5.3 договору оренди зміна умов внесення орендної плати, у випадку здійснення капітального чи інших видів ремонтних робіт приміщення орендарем, допускається на підставі додаткової угоди до даного договору. Між тим відповідна додаткова угода відповідачем не надана.