5016/1605/2012(1/85) Про визнання частково недійсним договору оренди комунального майна - 29.01.2013 Прийняття

В серпні 2012 р. позивач звернувся до господарського суду Миколаївської області із заявою про визнання недійсним пункту 6.18 договору №197/10 від 01.10.2010 року, внесення змін до договору оренди комунального майна №197/10 від 01.10.2010 року стосовно строку його дії.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на норму ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», згідно якої термін дії договору оренди не може бути меншим ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. Зазначає, що договір оренди було укладено на значно менший термін, тобто з порушенням норми Закону.

Вказує, що згідно ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Разом з тим, жодної заяви про припинення або зміну договору з бору орендодавця до нього не надходило.

На підставі викладеного просить суд внести зміни в п. 11.1 договору оренди майна за № 197/10 від 01.10.2010р. та викласти його в наступній редакції «Цей договір набирає чинності з моменту підписання і діє з 01 жовтня 2010р. до 01 жовтня 2015р».

Позовні вимоги відносно визнання п. 6.18 договору недійсним, позивач обґрунтовує тим, що даний пункт суперечить чинному законодавству, не відноситься до істотних умов і його невиконання не може бути підставою для розірвання договору, чи відмови у його продовженні.

Рішенням господарського суду Одеської області від 30.10.2012 р. (суддя Васильєва Л.І.) у позові відмовлено.

Вказане рішення суду обґрунтовано тим, що вимоги позивача стосовно визнання п. 6.18 договору оренди недійсним є необґрунтованими, оскільки під час дії договору оренди позивач жодного разу не звернувся до відповідача із пропозицією щодо внесення змін до договору оренди в частині п. 6.18, цей пункт носить рекомендаційний характер. Крім того, редакція цього пункту не протирічить чинному законодавству, оскільки стаття 6 Житлового кодексу Української РСР не передбачає надання житлових приміщень для інших цілей, ніж для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Рішення Южноукраїнської міської ради № 1005 від 04.06.2010р. «Про використання квартир, які знаходяться в оренді і належать до комунальної власності територіальної громади м. Южноукрїнська», на підставі якого пункт 6.18 внесений до умов договору оренди, не оскаржувалось позивачем в порядку адміністративного судочинства та є чинним.

Не погоджуючись з винесеним рішенням, Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 звернулась до суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду Миколаївської області від 30.10.2012 р. скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити.

Доводи апеляційної скарги зводяться до безпідставності відмови у продовженні (переукладенні) договору оренди комунального майна.

Також, скаржник посилається на неправомірність та незаконність відхилення клопотання про відкладення розгляду справи, в результаті чого під час розгляду справи за відсутності позивача залишено поза увагою викладені у позовній заяві аргументи та докази щодо належності орендованого об'єкта до нежитлових приміщень.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 28.11.2012 р. зазначену скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 18.12.2012 р. об 11:00 год., про що всі учасники судового процесу повідомлені належним чином.

11.12.2012 р. до апеляційного господарського суду від Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 надійшла заява, в якій остання просила розглянути апеляційну скаргу у справі № 5016/1605/2012(1/85) за її відсутності.

Втім, 14.12.2012 р. до суду надійшла заява скаржника з додатком (копія адміністративного позову від 23.11.2012 р., копія судової повістки про виклик у суд), з тексту якої вбачається, що ФОП ОСОБА_3 відкликає свою заяву від 11.12.2012 р. та просить розгляд апеляційної скарги перенести на іншу дату, так як на 18.12.2012 р. Южноукраїнським міським судом Миколаївської області призначено до розгляду справу за адміністративним позовом ФОП ОСОБА_3 про визнання незаконним і скасування рішення №07 конкурсної комісії по наданню в оренду майна, що належить комунальної власності територіальної громади м. Южноукраїнська від 20.06.2012 р. Також, скаржник вказує на те, що прийняте Южноукраїнським міським судом Миколаївської області може вплинути на об'єктивність та справедливість прийняття апеляційним господарським судом у справі № 5016/1605/2012(1/85).

Ухвалою суду від 18.12.2012 р. клопотання ФОП ОСОБА_3 про відкладення розгляду апеляційної скарги задоволено, розгляд справи відкладено на 15.01.2013 р. о 14:30, про що учасники процесу повідомлені належним чином.

25.12.2012 р. від Южноукраїнської міської ради до суду надійшов відзив на апеляційну скарги, в якому третя особа просить рішення місцевого господарського суду від 30.10.2012 р. залишити без змін, а апеляційну скаргу ФОП ОСОБА_3 - без задоволення, з підстав, викладених у зазначеному відзиві.

У судовому засіданні 15.01.2013 р. на підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 29.01.2013 р.

У судове засідання 29.01.2013 р. з'явились представники відповідача та третьої особи, які проти доводів, викладених в апеляційній скарзі заперечували.

Заслухавши пояснення представників відповідача та третьої особи, розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи і їх повноту, проаналізувавши застосування норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав, передбачених статтею 104 ГПК України, для скасування оскаржуваного рішення, з огляду на наступне .

Відповідно до положень ч. 1 та ч. 2 ст. 101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 06.09.2001р. виконавчим комітетом Южноукраїнської міської ради було прийнято рішення № 352 «Про прийняття до комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнська житлового фонду та об'єктів соціальної інфраструктури від ВП «ЮУ АЕС» ДП НАЕК «Енергоатом», згідно якого житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 прийнято в комунальну власність територіальної громади міста Южноукраїнська та закріплено його за комунальним підприємством «Житлово-експлуатаційне об'єднання» на праві повного господарського відання.

Відповідно до вказаного рішення виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради, ДП НАЕК «Енергоатом» затверджено акт приймання-передачі відомчого житлового фонду в комунальну власність, в якому встановлено, що будинок за адресою АДРЕСА_1 є житловим будинком, який введено в експлуатацію 01.01.1979р., загальна площа квартир будинку становить 8015,5 (без квартир за № 4, № 145-180 площею 2086,8 кв. м.), з якої жила площа квартир становить 4862,9 кв.м. (без квартир за № 4, № 145-180 площею 1260,3 кв.м.) (том І, арк. спр. 96-100).

Судовою колегією встановлено, що станом на 06.09.2001 р. та по сьогодні єдиним власником будинку є територіальна громада міста Южноукраїнська в особі Южноукраїнської міської ради.

Таким чином, посилання позивача на те, що квартира за адресою: АДРЕСА_1 №111належить до нежитлового фонду спростовується вищенаведеним.

01.10.2010р. між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди № 187/10 майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Южноукраїнська, згідно якого відповідач передав, а позивач прийняв в строкове платне користування комунальне майно загальною площею 35,2 кв. м., розміщене за адресою АДРЕСА_1, мета використовування - перукарня, дозвіл № 128 від 21.09.2010р.

Пунктом 6.18 договору встановлено обов'язок позивача виконати п. 3 Рішення Южноукраїнської міської ради в Миколаївській області за № 1005 від 04.06.2009р. «Про використання квартир, які знаходяться в оренді і належать до комунальної власності територіальної громади м. Южноукрїнська»: в період терміну дії договору (три роки) запропонувати надати рівноцінну квартиру (згідно з незалежною експертною оцінкою) в місті Южноукраїнську, за згодою Южноукраїнської міської ради здійснити обмін приватної квартири на комунальну за адресою АДРЕСА_1.

Апеляційнийй господарський суд погоджується з тим висновком суду першої інстанції, що вимоги позивача стосовно визнання п. 6.18 договору оренди недійсним є необґрунтованими, адже правом на заявлення заперечень щодо певних умов договору під час його укладення позивач не скористався та жодного разу не звернувся до відповідача під час дії договору оренди із пропозицією щодо внесення змін до договору в частині п. 6.18.

Крім того, як вірно зазначено місцевим господарським судом, редакція цього пункту не протирічить чинному законодавству, оскільки стаття 6 Житлового кодексу Української РСР не передбачає надання житлових приміщень для інших цілей, ніж для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків.

20.06.2012 р. відбулося засідання комісії з питань надання в оренду на конкурсних засадах майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Южноукраїнська, на якому позивачу було відмовлено в переукладанні договору оренди та запропоновано розглянути інші приміщення, які є в наявності для здійснення підприємницької діяльності.

14.07.2010 року листом № 1609 КП ЖЕО повідомило позивача про те, що строк дії договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності спливає 31.08.2010р. і для його переукладання позивачу необхідно звернутися із заявою на ім'я в.о. міського голови, яку буде розглянуто на конкурсній комісії з питань надання приміщень в оренду. Позивач звернувся до Управління ЖКГ Южноукраїнської міської ради щодо надання дозволу на оренду приміщення за адресою АДРЕСА_1 На вказане звернення позивача, Управління ЖКГ надало відповідь (лист № 943 від 30.08.2010р.) про те, що розгляд вказаного питання відбудеться 14 вересня 2010 року.

На підставі протоколу засідання комісії з питань оренди комунального майна № 9 від 14.09.2010р. КП ЖЕО було видано дозвіл для передачі в оренду позивачу приміщення за адресою АДРЕСА_1

25 жовтня 2010р. позивач звернувся до відповідача із пропозицією укласти договір оренди приміщення за адресою АДРЕСА_1 та самостійно визначив строк дії договору - до 01.06.2012р.

05.04.2012р. листом № 929 відповідач повідомив позивача про те, що для переукладання договору оренди, йому необхідно звернутися з заявою до секретаря міської ради м. Южноукраїнська, яку буде розглянуто на конкурсній комісії з питань надання приміщень в оренду. У разі відмови в переукладанні договору позивачу необхідно здати приміщення за визначеною законодавством процедурою.

20.06.2012р. відбулося засідання комісії з питань надання в оренду на конкурсних засадах майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Южноукраїнська, на якому у зв'язку з тим, що квартира АДРЕСА_1 є житловим приміщенням, враховуючи те, що позивач відмовився від рекомендацій, викладених в рішенні Южноукраїнської міської ради від 04.06.2009р. № 1005, та наданих рекомендацій конкурсної комісії по наданню в оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Южноукраїнська, вирішити питання щодо рівноцінного обміну приватної квартири на комунальну за адресою: АДРЕСА_1 з метою використання даного житлового приміщення за цільовим призначенням, так як на квартирному обліку у виконавчому комітеті Южноукраїнської міської ради перебуває понад 730 родин, які потребують отримання житла або покращення житлових умов, було вирішено відмовити ФОП ОСОБА_3 у переукладанні (продовженні) дії договору оренди квартири АДРЕСА_1

Крім того, ФОП ОСОБА_3 запропоновано розглянути інші вільні приміщення, які є в наявності для здійснення підприємницької діяльності, однак від вказаної пропозиції позивач відмовився.

Судова колегія не погоджується з доводами скаржника стосовно безпідставності відмови у продовженні (переукладенні) договору оренди комунального майна, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

За умовами п. 11.1. договору оренди № 187/10 майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Южноукраїнська, цей договір набирає чинності з моменту підписання і діє з 01.10.2010р. до 01.06.2012р.

Відповідно до ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з п. 11.5 договору, його чинність припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з п. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відтак, норма зазначеної статті має диспозитивний характер, адже не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви (повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди) та момент її направлення контрагенту.

Таким чином, враховуючи, що 20.06.2012 р. на засіданні конкурсної комісії по наданню в оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Южноукраїнська, в межах строку, встановленого частиною 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та, зокрема, в присутності ФОП ОСОБА_3 останній відмовлено у переукладанні (продовженні) дії договору оренди квартири АДРЕСА_1, що підтверджується витягом з протоколу від 20.06.2012 р. №7 (том 1, арк. спр. 34-35), підстави для визнання продовженим договору оренди до 01.10.2015 р. відсутні.

Зважаючи на викладене, колегія суддів вважає, що господарським судом першої інстанції дано правильну юридичну оцінку обставинам справи та судове рішення від 30.10.2012 р. відповідає чинному законодавству України.

Переглядаючи оскаржуване рішення з точки зору правильності застосування судом норм процесуального права щодо відхилення клопотання позивача про відкладення розгляду справи, колегія суддів встановила, що розгляд даного спору тривав у суді першої інстанції з 16.08.2012 р. по 30.10.2012 р. (враховуючи продовження строку розгляду справи ухвалою суду від 26.09.2012 р.).

Вказане клопотання позивача, яке надійшло до суду 29.10.2012 р., розглянуто та відхилено судом першої інстанції з підстав спливу строку для вирішення даного спору, встановленого статтею 69 ГПК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 69 ГПК України, спір має бути вирішено господарським судом у строк не більше двох місяців від дня одержання позовної заяви.

Частиною 1 ст. 77 ГПК України вказано, що господарський суд відкладає в межах строків, встановлених статтею 69 цього Кодексу, розгляд справи, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні.

Судова колегія звертає увагу на те, що відкладення розгляду справи є правом суду та процесуальною необхідністю.

Таким чином, суд першої інстанції правомірно відхилив клопотання позивача про відкладення розгляду справи з підстав спливу строку для вирішення даного спору, встановленого статтею 69 ГПК України.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду Миколаївської області від 30.10.2012 р. по справі №5016/1605/2012(1/85) прийнято на підставі матеріалів справи, відповідно до норм матеріального та процесуального права, посилання скаржника, викладені ним в апеляційній скарзі, висновків господарського суду Миколаївської області не спростовують, а відтак, не визнаються такими, що можуть бути підставою для скасування оскарженого рішення.