923/343/13 Про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва та зобов`язання повернути зазначене нерухоме майно - 29.04.2013 Прийняття

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Херсонській області (позивач по справі) звернулося з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Геліос-1" (відповідач ) про розірвання договору купівлі-продажу № 109 від 23 січня 2003 року об'єкту незавершеного будівництва "35-ти квартирний житловий будинок", який знаходиться за адресою Херсонська область м.Каховка вул.П. Морозова.

Крім того, позивач просить зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "Геліос-1" повернути регіональному відділенню Фонду державного майна України по Херсонській області об'єкт незавершеного будівництва "35-ти квартирний житловий будинок", який знаходиться за адресою м.Каховка вул.П.Морозова Херсонської області за актом приймання -передачі.

Позивач наполягає на задоволенні позовних вимог.

Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані до справи докази, заслухавши представників сторін, суд

Між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Херсонській області (позивач по справі) та ТОВ "Геліос-1"(відповідач) 23 січня 2003року було укладено договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва "35-квартирний житловий будинок" (далі за текстом - договір). Зазначений договір посвідчено приватним нотаріусом Каховського районного нотаріального округу 23.01.2003року та зареєстровано в реєстрі за №109.

Згідно з цим договором позивач зобов'язався передати у власність відповідача об'єкт незавершеного будівництва "35-квартирний житловий будинок", який знаходиться за адресою м.Каховка Херсонської області вул. П.Морозова, а відповідач зобов'язався прийняти зазначений об'єкт і сплатити за нього 23.911грн.12коп. протягом 30 днів з моменту підписання договору.

29 липня 2009 року сторонами підписано договір про внесення змін до договору купівлі-продажу від 23.01.2003року, який посвідчено нотаріально. Пунктом 4 договору про внесення змін сторони доповнили розділ 5 договору купівлі-продажу "обов'язки покупця" пунктом 5.9 в наступній редакції: протягом шести місяців з дня нотаріального посвідчення цієї додаткової угоди підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та в місячний термін після його переоформлення надати продавцю копію цих документів.

Крім того, сторонами внесено зміни до пункту 5.4 договору купівлі-продажу щодо обов'язків покупця та викладено його в наступній редакції: протягом трьох років з дня нотаріального посвідчення змін до договору добудувати об'єкт та ввести його в експлуатацію. В місячний термін після введення його в експлуатацію надати акт введення в експлуатацію добудованого об'єкту. Договір про внесення змін посвідчено нотаріально 29.07.2009 року. Отже, закінчення будівництва та введення в експлуатацію об'єкту приватизації повинно було відбутись до 29.07.2012 року.

Також розділ 5 договору доповнено пунктами 5.10. та 5.11. - відповідно до пункту 5.10. покупець зобов'язаний протягом місяця після отримання дозволу на виконання будівельних робіт надати копію графіка будівельно-монтажних робіт. Згідно з п.5.11. договору покупець зобов'язаний щоквартально до 20-го числа місяця наступного за звітним, надавати продавцю інформацію щодо виконання будівельно-монтажних робіт на об'єкті та копії документів, які підтверджують виконання робіт.

Матеріали справи свідчать, що актом від 05.11.2012 року перевірки виконання договору купівлі-продажу від 23.01.2003року та договору про внесення змін від 29.07.2009року підтверджується невиконання відповідачем обов'язків за основним та додатковим договорами в частині п.5.4., п.5.10., п.5.11. та виконано належним чином в частині п.5.3. та п.5.10.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідач на виконання умов Договору оренди землі 15.10.2010 року отримав за актом приймання-передачі земельну ділянку для будівництва придбаного незавершеного будівництвом 35-квартирного житлового будинку, також отримав Декларацію про початок виконання будівельних робіт від 14 липня 2011 року, яка зареєстрована Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Херсонській області 15.07.2011 року, тобто намагався своєчасно виконувати умови договору.

Суд погоджується з думкою позивача, що в 2011 році господарським судом Херсонської області вирішено спір у справі №4/86-ПД-10 між Регіональним відділенням ФДМУ по Херсонській області та відповідачем про розірвання договору купівлі-продажу майна від 23.01.2003 р. №106 та повернення об'єкту незавершеного будівництва державі в особі відділення (рішенням від 19.04.2011 року в задоволенні позовних вимог відмовлено; підставою звернення до суду було несвоєчасне виконання відповідачем п.5.9. договору - нездійснення відповідних дій щодо переоформлення права забудовника на об'єкт незавершеного будівництва), - проте підставою звернення до суду із позовом у справі №923/343/13 є невиконання відповідачем умови договору щодо добудови приватизованого об'єкту у встановлений строк.

Суд враховує положення ст. 627 Цивільного кодексу України (435-15) , яким встановлено, що відповідно до ст. 6 цього кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. При цьому згідно приписів ст. 11 ЦК України (435-15) та ст. 174 Господарського кодексу України (436-15) договір є підставою для виникнення цивільних прав і обов'язків (господарських зобов'язань).

За змістом ст. 509 Цивільного кодексу України (435-15) , зобов'язання є правовідношенням, у якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь іншої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші), чи утриматися від виконання певних дій, а інша сторона має право вимагати виконання такого обов'язку.

Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України (436-15) , ст. 526 ЦК України (435-15) , яка містить аналогічні положення, зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язанння - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 193 Господарського кодексу України та ст. 525 ЦК України (435-15) визначено, що одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, не допускається.

Згідно положень ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

За приписами ст. 611 ЦК України (435-15) у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов'язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди. При цьому відповідно до ст. 614 ЦК України (435-15) та ст. 218 ГК України (436-15) така відповідальність за порушення господарського зобов'язання настає за умови наявності вини в особи, яка його порушила, якщо не доведе, що вжила всіх належних від нього заходів для належного виконання зобов'язання та недопущення господарського правопорушення.

Статтею 188 Господарського кодексу України, статтями 651, 652 Цивільного кодексу України також передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

- в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

- зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

- виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду

у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Відповідно до статті 629 ЦК України укладений між сторонами договір купівлі-продажу від 23.01.2003року та договір про внесення змін до нього від 29.07.2009 року є обов'язковим для виконання для відповідача, який має дотримуватися взятих на себе зобов'язань за договором.

Пунктом 5 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачено розірвання договору купівлі-продажу на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань за договором купівлі-продажу.

Пунктом 11.3 договору купівлі-продажу від 23.01.2003 року також передбачено, що у разі невиконання однією із сторін умов цього договору, він може бути розірваний на вимогу другої сторони за погодженням сторін або за рішенням суду.

Матеріалами справи підтверджується, що 05.02.2013 року позивач звертався до відповідача з пропозицією про розірвання договору та повернення об'єкту приватизації державі. 11.02.2013 року відповідач отримав вищевказану пропозицію, але залишив її без відповіді та реагування.

Відповідач заперечуючи проти позову, посилається на те, що він є сільськогосподарським виробником, який опинився в тяжкому фінансовому становищі у зв'язку із загибеллю озимого часнику на площі 12,6 га, озимої пшениці на площі 147,0 га.

Суд констатує та матеріалами справи підтверджується, що відповідач порушив умови договору купівлі-продажу від 23.01.2003 року, що відповідно до вимог вищезазначених норм закону та пункту 11.3 договору є підставою для дострокового розірвання договору.

Але з огляду на ступінь вини покупця, вплив суб'єктивних факторів, що мали місце у випадку неналежного виконання умов договору, а також дії, що вчиняються покупцем для належного виконання умов договору та істотність несвоєчасності виконання вказаних умов договору, суд дійшов висновку щодо відмови в задоволенні позовних вимог.

Суд також звертає увагу сторін на загальні засади цивільного законодавства, які є притаманними для будь-якого громадянського суспільства, і формальне їх закріплення у ст. 3 ЦК України (435-15) не виключає їх застосування до будь-яких цивільних правовідносин.

Вимога справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства практично виражається у встановленні його нормами рівних умов для участі всіх осіб у цивільних відносинах; закріпленні можливості адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу; поєднання створення норм, спрямованих на забезпечення реалізації цивільного права з шануванням прав та інтересів інших осіб, моралі суспільства тощо. При цьому справедливість можна трактувати як визначення нормою права обсягу, межі здійснення і захисту цивільних прав та інтересів особи адекватно її ставленню до вимог правових норм. Добросовісність означає прагнення сумлінно захистити цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків. Розумність - це зважене вирішення питань регулювання цивільних відносин з урахуванням інтересів усіх учасників, а також інтересів громади (публічного інтересу).