16/295 Про визнання недійсним договору купівлі–продажу нежитлової будівлі - 12.11.2009 Прийняття

Заступник прокурора міста Києва звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах держави в особі Міністерства аграрної політики України до Державного комплексного торговельного підприємства "Хрещатик"; Фізичної особи –підприємця Умеренкова Анатолія Ростиславовича про визнання недійсним договору купівлі –продажу нежитлової будівлі літ. 4-А, загальною площею 1220,3 кв.м., розташованої по вул. Гаршина, 9 у м. Харкові, укладеного 31.05.2006 між відповідачами та зареєстрованого за № 556; зобов’язання кожного з відповідачів повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.07.2008 порушено провадження у справі № 16/295 та залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача –Фонд державного майна України.

Позовні вимоги мотивовані тим, що спірний договір не відповідає вимогам законодавства, вчинений з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, порушує публічний порядок, укладений одним з учасників господарських відносин з порушенням господарської компетенції (спеціальної правосуб’єктності), оскільки роздержавлення нерухомого майна відбулося не шляхом приватизації та за ціною, значно нижчою за його реальну вартість.

В судовому засіданні представник позивача позов заступник прокурора міста Києва підтримав.

Відповідач-1 надав письмовий відзив на позов, в якому позовні вимоги заступника прокурора міста Києва визнає в повному обсязі та зазначає про невідповідність спірного договору нормам чинного законодавства.

Відповідач - 2 проти позовних вимог заступника прокурора заперечує з підстав, викладених у відзиві на позов. Як стверджує відповідач-2, відчуження нежитлової будівлі за договором відбулось за процедурою, передбаченою нормами чинного законодавства. Повноваження продавця за договором на відчуження нерухомого майна за попередньою згодою Міністерства аграрної політики передбачено Статутом ДКТП "Хрещатик". Отримавши таку згоду відповідач-1 у законному порядку реалізував нерухоме майно відповідачу-2, що свідчить про відсутність порушень у процедурі відчуження майна. Оскільки відповідач-2 є добросовісним набувачем, тому таке майно не може бути витребуване у нього.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва,

30.05.2006 були проведені прилюдні торги, на яких лот №1 визначено як нежилі приміщення, що розташовані в чотирьохповерховій адміністративній будівлі (літера А-4), загальною площею 1220,30 кв.м., розташованій за адресою: м. Харків, вул. Гаршина, №9 за стартовою ціною -776000,00 грн. Згідно з протоколом №05/05 від 30.05.2006 прилюдних торгів, затвердженого Товарною біржею "Центр нерухомості", переможцем торгів з ціною 853600,00 грн. було визначено Суб’єкта підприємницької діяльності –фізичну особу Умеренкова Анатолія Ростиславовича.

31.05.2006 між Державним комплексним торговельним підприємством "Хрещатик", як продавцем (відповідач -1) та Суб’єктом підприємницької діяльності – фізичною особою Умеренковим Анатолієм Ростиславовичем, як покупцем (відповідач -2) було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі (далі за текстом –Договір), відповідно до умов якого відповідач –1 зобов’язується передати у власність відповідачу –2 нежитлову будівлю (об’єкт нерухомості), яка розміщується за адресою: м. Харків, вул. Гаршина, будинок 9, а відповідач -2 зобов’язується прийняти об’єкт нерухомості і сплатити ціну відповідно до умов в цьому Договорі.

Відповідно до п.1.2, п. 1.3, п. 1.4, п.1.5, 1.6., п. 1.7, п. 1.8 Договору об’єкт нерухомості, що відчужується належить Державі Україні в особі Міністерства аграрної політики України на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2005 по справі № 46/396-04, що вступило в законну силу 11.07.2005 та зареєстрованого в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 16.05.2006.

Об’єкт нерухомості відчужується на підставі дозволу про реалізацію майна за № 54-01/420 від 25.04.2006 за підписом Заступника Міністра аграрної політики України.

Згідно з право встановлювальним документом –рішення Господарського суду Харківської області, об’єкт нерухомості є адміністративна будівля, 4-х поверхова, загальною площею 1220,3 кв.м.

Відповідно до витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно за № 10649082, виданого Комунальним підприємством "Харківське міське бюро технічної інвентаризації"16.05.2006 загальна площа нежитлової будівлі літ "А-4"становить 1220,3 кв.м.

Загальна (балансова) вартість об’єкта нерухомості, що відчужується, згідно з зазначеним витягом становить 54500,00 грн.

Згідно з висновком про залишкову вартість об’єкта незалежної оцінки, виданого 31.03.2006, суб’єктом оцінювальної діяльності Іваніловим Д.А. залишкова вартість об’єкта оцінки –нежилих приміщень (загальною площею 1220,30 кв.м), становить 776000,00 грн.

Згідно з Протоколом прилюдних торгів № 05/05 складеного Товарною біржею "Центр нерухомості"30.05.2006 м. Вінниця вказаний в цьому договорі об’єкт нерухомості проданий за 853600,00 грн. з ПДВ.

Право власності відповідача –2 на відчужуваний об’єкт нерухомості виникає з моменту державної реєстрації договору.

Вказаний Договір нотаріально посвідчений, внесений до реєстру за № 556 та зареєстрований 02.06.2006, про що свідчить витяг з реєстру прав власності № 15020986 від 25.06.2007.

Як вбачається з преамбули спірного Договору, відповідач-1 як продавець діяв на підставі Статуту.

Згідно з п.4.4 Статуту Державним комплексним торговельним підприємством "Хрещатик", зареєстрованого 26.12.2005 (нова редакція) майно державного підприємства є державною власністю і закріплюється за ним на праві господарського відання. Здійснюючи право господарського відання, підприємство володіє, користується та розпоряджається зазначеним майном на свій розсуд, вчиняючи щодо нього будь-які дії, які не суперечать чинному законодавству та цьому Статуту. Згідно з п.4.5 Статуту підприємство має право відчужувати рухоме та нерухоме майно за попередньою згодою Органу управління майном, тобто Міністерства аграрної політики України.

На момент укладення спірного договору здійснення функцій щодо управління майном, що є у загальнодержавній власності, Декретом Кабінету Міністрів України від 15 грудня 1992 року № 8-92 "Про управління майном, що є у загальнодержавній власності" (8-92) було покладено на міністерства та інші підвідомчі Кабінету Міністрів України органи державної виконавчої влади, крім майнових комплексів підприємств, установ, організацій, управління якими здійснюють відповідні служби Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України згідно з законодавчими актами України.

Листом від 27.04.2006 № 37-24-1-13/6463 Міністерство аграрної політики України, керуючись ст. 75 Господарського кодексу України дало згоду ДКТП "Хрещатик" реалізувати нежитлову будівлю (літера А-4), загальної площею 1220,3 кв.м., розташованої за адресою: м. Харків, вул. Гаршина, 9, балансовою вартістю станом на 31.03.2006 54500,00 грн., за ціною не нижчою 776000,00 грн.

На виконання умов договору відповідач –1 передав, а відповідач -2 прийняв нежитлову будівлю за адресою: м. Харків, вул. Гаршина, будинок 9, загальна вартість нерухомості складає 853600,00 грн.

Згідно з п.2.1. Договору оплата за об’єкт нерухомості проводиться шляхом 100% передоплати протягом 3 календарних днів з дати підписання та нотаріального посвідчення договору.

Судом встановлено, що на виконання умов Договору відповідачем-2 на користь відповідача-1 було перераховано 776000,00 грн. та на користь Товарної біржі "Центр нерухомості"перераховано 77600,00 грн., які відповідно до п. 2.2 повинні були зараховані відповідачу –1 в рахунок вартості об’єкту нерухомості, що підтверджується наявними у матеріалах справи копіями платіжних доручень від 18.05.2006 та від 31.05.2006 та, які свідчить про повне виконання відповідачем-2 свого обов’язку в частині розрахунків за Договором.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про безпідставність позовних вимог прокурора виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). (ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України).

Стаття 203 Цивільного кодексу України встановлює загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Прокурор стверджує, що Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 31.05.2006, укладений між відповідачами, є таким, що суперечить вимогам законодавства, а тому підлягає визнанню недійсним на підставі ст.ст. 203, 216 ЦК України та ст.. 207 ГК України (436-15) .

Як вбачається з матеріалів справи відчуження майна, а саме нежитлової будівлі за адресою: м. Харків, вул. Гаршина, будинок 9 мало місце внаслідок складеного юридичного факту, складовими елементами якого є проведення прилюдних торгів та оформлення його результатів шляхом підписання договору. В свою чергу, проведення прилюдних торгів та оформлення договору є самостійними фактами, що мають юридичне значення, які взаємопов’язані один з одним і настання другого факту (оформлення договору) є наслідком існування першого (проведення прилюдних торгів).

Таким чином, відчуження майна є результатом сукупності ряду юридичних фактів, тобто момент виникнення цивільних відносин щодо відчуження майна пов'язаний з моментом проведення прилюдних торгів.

За загальним правилом, акти цивільного законодавства не мають зворотної дії у часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують цивільну відповідальність особи (ч. 2 ст. 5 Цивільного кодексу України).

Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювались актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до тих прав та обов’язків, що виникли з моменту набрання ним чинності (ч. 3 ст. 5 Цивільного кодексу України).

Оскільки правовідносини щодо відчуження майна виникли з моменту проведення прилюдних торгів і укладення договору є його (конкурсу) наслідком, права та обов’язки, які пов’язані з укладенням такого договору, виникають з моменту проведення прилюдних торгів. Виходячи з того, що настання даних двох юридичних фактів не є одночасним (носить розрив у часі), зазначені права і обов’язки протягом їх дії регулюються законодавством, що було чинне на момент їх виникнення.

За таких обставин, оцінка юридичних фактів щодо відчуження майна на предмет відповідності законодавству повинна здійснюватись виходячи з законодавства, яке було чинне станом на час проведення відчуження.

З огляду на викладене, відсутні правові підстави для оцінки Договору, як одного з юридичних фактів процедури відчуження майна, на відповідність вимогам Закону України "Про управляння об’єктами державної власності"від 21.09.2006 №185-V (185-16) .

Відповідно до ч. 5 ст. 75 Господарського кодексу України, чинної на час проведення аукціону, державне комерційне підприємство не має права безоплатно передавати належне йому майно іншим юридичним особам чи громадянам, крім випадків, передбачених законом. Відчужувати, віддавати в заставу майнові об'єкти, що належать до основних фондів, здавати в оренду цілісні майнові комплекси структурних одиниць та підрозділів державне комерційне підприємство має право лише за попередньою згодою органу, до сфери управління якого воно входить, і, як правило, на конкурентних засадах.

В розумінні ст. 74 Господарського кодексу України державним комерційним підприємства є суб’єкт підприємницької діяльності, який діє на основі статуту на принципах підприємництва, несе відповідальність за наслідками своєї діяльності усім належним йому на праві господарського відання майном.

Приписи ст. 141 Господарського кодексу України на час проведення прилюдних торгів та укладення Договору передбачали, що до державного майна у сфері господарювання належать цілісні майнові комплекси державних підприємств або їх структурних підрозділів, нерухоме майно, інше окреме індивідуально визначене майно державних підприємств, акції (частки, паї) держави у майні суб'єктів господарювання різних форм власності, а також майно, закріплене за державними установами і організаціями з метою здійснення необхідної господарської діяльності, та майно, передане в безоплатне користування самоврядним установам і організаціям або в оренду для використання його у господарській діяльності. Управління об'єктами державної власності відповідно до закону здійснюють Кабінет Міністрів України і, за його уповноваженням, центральні та місцеві органи виконавчої влади. У випадках, передбачених законом, управління державним майном здійснюють також інші суб'єкти.

Орган державної влади, до сфери управління якого входить підприємство, є представником власника і виконує його функції у межах, визначених цим Кодексом (436-15) та іншими законодавчими актами (ч. 2 ст. 73 Господарського кодексу України).

Оскільки прилюдні торги є конкурентним способом продажу майна, і на час його проведення була надана згода Міністерства аграрної політики України, до сфери управління якого входить відповідач-2, на продаж майна, Договір не суперечить приписам положенням редакції ст.ст. 75, 141 Господарського кодексу України, чинній на час його укладення. Господарський кодекс України (436-15) прийнято Верховною Радою України 16.01.2003 р. і він набрав чинність 01.01.2004.

Відповідно до п.п. 1 п. 3 прикінцевих положень Господарського кодексу України (436-15) на Кабінет Міністрів України було покладено обов’язок у тримісячний строк з дня опублікування Господарського кодексу України (436-15) внести до Верховної Ради України перелік законодавчих актів (їх окремих положень), які мають бути визнані такими, що втратили чинність, та перелік законодавчих актів, до яких слід внести зміни, у зв’язку з набранням чинності цим Кодексом.

З огляду на це, оскільки Господарський кодекс України (436-15) є законодавчим актом, який, виходячи з часу його прийняття та набрання чинності, у більш повній мірі врегульовує суспільні відносини, та зобов’язує положення інших законодавчих актів привести у відповідність до правил, встановлених Господарським кодексом України (436-15) , у разі нездійснення такого узгодження (внесення змін до законів) підлягають застосуванню норми, передбачені цим Кодексом.

Таким чином, у разі конкуренції норм Господарського кодексу України (436-15) та норм інших законодавчих актів, що були прийняті до прийняття Господарського кодексу України (436-15) , дії відповідачів повинні оцінюватися на відповідність нормам Господарського кодексу України (436-15) .

За таких обставин, враховуючи, що ст. 75 Господарського кодексу України було передбачено на час укладення Договору можливість відчужувати державному комерційному підприємству майнові об'єкти, що належать до основних фондів, іншим, ніж приватизація шляхом, Договір повинен оцінюватись на відповідність порядку та процедурі відчуження, встановленій ст. 75 Господарського кодексу України.

Запровадження процедури відчуження майна державним підприємством мало місце саме внаслідок прийняття Господарського кодексу України (436-15) , дана процедура є законодавчим нововведенням стосовно процедури приватизації, а тому, при конкуренції норм, що передбачають зміну правового режиму державного майна виключно шляхом приватизації, підлягають застосуванню правила ст. 75 Господарського кодексу України.

Виходячи з цього, ст. 75 Господарського кодексу України є спеціальною нормою щодо приписів ч. 3 ст. 145 Господарського кодексу України, якою передбачено зміну правового режиму майна суб’єкта господарювання, заснованого на державній власності, шляхом приватизації.

Таким чином, на час здійснення спірної купівлі-продажу Державним комплексним торговельним підприємством "Хрещатик"могло відчужувати основні засоби за дозволом і на умовах, визначених органом, до сфери управління якого воно входить, тобто за дозволом Міністерства аграрної політики України.

Крім того, судом визнаються необґрунтованими твердження про відчуження нерухомого майна за спірним договором за ціною, що є значно нижчою за їх реальну вартість.

Згідно зі ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

У листі від 06.02.2006 № 37-24-1-13/6463 Міністерство аграрної політики України визначило, що початковою ціною є ціна, встановлена згідно із звітом про експертну оцінку. Продаж майна здійснити за ціною, не нижче визначеної експертною оцінкою, а саме 776000,00 грн.

Зі змісту спірного договору вбачається, що загальна (балансова) вартість об’єкта нерухомості становить 54500,00 грн., згідно з висновком про залишкову вартість об’єкта незалежної оцінки, виданого 31.03.2006, суб’єктом оцінювальної діяльності Іваніловим Д.А. залишкова вартість об’єкта оцінки –нежилих приміщень (загальною площею 1220,30 кв.м), становить 776000,00 грн., згідно з Протоколом прилюдних торгів № 05/05 складеного Товарною біржею "Центр нерухомості" 30.05.2006 м. Вінниця вказаний в цьому договорі об’єкт нерухомості проданий за 853600,00 грн. з ПДВ.

Таким чином, об’єкт нерухомості був проданий за ціною (853600,00 грн.), що значно перевищує балансову вартість об’єкту (54500,00 грн.) та перевищувало оцінюючу вартість (776000,00 грн.)

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені ст. 203 Цивільного кодексу України, однією з яких є відсутність суперечності змісту правочину цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України).

Недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п’ятою та шостою статі 203 цього Кодексу є підставою недійсності правочину.

Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним (ст. 228 Цивільного кодексу України).

Оскільки обставини щодо незаконного заволодіння майном відсутні і Договір укладено відповідно до чинного на час його укладення законодавства, підстави для задоволення позову відсутні.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Заступником прокурора та позивачами не було надано жодних доказів на підтвердження підстав для визнання спірного договору недійсним.

З огляду на вищевикладене заявлені заступником прокурора вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного відповідачами 31.05.2006, та зобов'язання повернути отримане за цим договором визнаються судом необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.