15/5 Про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним - 11.06.2009 Прийняття

розглянув матеріали позовної заяви Городоцької районної державної адміністрації Львівської області, м. Городок, Львівська область, до фізичної особи –підприємця ОСОБА_4, м. Городок, Львівська область, за участю на стороні позивача третьої особи –1 – Добрянської сільської ради, с. Добрятин, Львівська область, третьої особи –2 –фізичної особи –підприємця ОСОБА_2, м. Городок, Львівська область, третьої особи –3 –Городоцького районного відділу Львівської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", м. Городок, Львівська область, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним; та зустрічного позову фізичної особи – підприємця ОСОБА_4, м. городок, Львівська область, до Городоцької районної державної адміністрації Львівської області, м. Городок, Львівська область, про відновлення порушеного права щодо користування об’єктом оренди.

Суть спору: Позовну заяву подано Городоцькою районною державною адміністрацією Львівської області, м. Городок, Львівська область, до фізичної особи –підприємця ОСОБА_4, м. Городок, Львівська область, за участю на стороні позивача третьої особи –1 –Добрянської сільської ради, с. Добрятин, Львівська область, третьої особи – 2 –фізичної особи – підприємця ОСОБА_2, м. Городок, Львівська область, третьої особи –3 –Городоцького районного відділу Львівської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", м. Городок, Львівська область, про визнання договору від 14.08.2003 р. оренди земельної ділянки площею 20,04 га у т.ч. 19,84 га під ставком, 0,20 га дамб за межами населених пунктів на території Добрянської сільської ради Городоцького району Львівської області. Фізичною особою –підприємцем ОСОБА_4, м. Городок, Львівська область, подано зустрічний позов до Городоцької районної державної адміністрації Львівської області, м. Городок, Львівська область, про відновлення за фізичною особою –підприємцем ОСОБА_4 порушеного відповідачем права щодо користування об’єктом оренди –земельною ділянкою площею 20,04 га в т.ч. 19,84 га під ставком, 0,20 га дамб в АДРЕСА_1 для ведення товарного рибного господарства згідно договору оренди від 14.08.2003 р.; усунути перешкоди в користуванні вказаним об’єктом оренди з метою подальшого здійснення своїх прав як орендаря; визнання недійсним розпорядження голови Городоцької державної районної адміністрації Львівської області №546 від 23.08.2007 р. та №749 від 23.11.2007 р.. Заявою про збільшення розміру позовних вимог за зустрічним позовом по справі №15/5 позивач додатково просить визнати договір оренди земельної ділянки від 14.08.2003 р. дійсним та таким, що не потребує нотаріального посвідчення.

Ухвалою господарського суду Львівської області від 28.01.2009 р. порушено провадження у справі та призначено розгляд на 10.02.2009 р.. Розгляд справи неодноразово відкладався з мотивів, зазначених в ухвалах суду від 10.02.2009 р., 12.03.2009 р., 31.03.2009 р., 23.04.2009 р., 07.05.2009 р., 25.05.2009 р.. Розпорядженням заступника голови господарського суду Львівської області від 30.03.2009 р. призначено колегіальний розгляд даної справи.

Представникам роз’яснено їх права згідно зі ст. 22 ГПК України. У відповідності до ст. 75 ГПК України справа слухається за наявними у ній доказами.

У судових засіданнях представник позивача позов підтримав з мотивів, зазначених у позовній заяві. Ствердив, зокрема, що 14.08.2003 р. між сторонами був укладений оспорюваний договір оренди земельної ділянки. Акт приймання-передачі земельної ділянки на підставі договору сторонами не підписувався, відповідач не мав належного обсягу дієздатності, оскільки рішенням господарського суду Львівської області від 25.03.2003 р. було скасовано його державну реєстрацію як суб’єкта підприємницької діяльності; договір не містить істотних умов, а саме умов збереження стану об’єкту, умов і строків передачі земельної ділянки орендарю, умов повернення земельної ділянки орендодавцю, існуючих обмежень щодо використання земельної ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини. Договір не був нотаріально посвідчений та не був зареєстрований. Просить позов задовольнити.

Представник третьої особи –1 на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору –Добрянської сільської ради позов підтримав з мотивів, зазначених у відзиві. Ствердив, зокрема, що передача відповідачу в оренду земельної ділянки не погоджувалась із Добрянською сільською радою, відповідач фактично не проживає в с. Милятин.

Третя особа –2 на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору позов підтримала з мотивів, зазначених у відзиві. Ствердила, що в Єдиному державному реєстрі України відповідач значиться як фізична особа –підприємець з 13.10.2004 р.; посилається на безпідставне визначення розміру орендної плати. Просить первісний позов задовольнити.

Третя особа –3 на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору вимог ухвал суду не виконала, пояснень по справі не надала, участь уповноваженого представника у судових засіданнях не забезпечила.

Представник відповідача первісний позов заперечив, а зустрічний підтримав з мотивів, зазначених у зустрічній позовній заяві, заяві про збільшення позовних вимог, поясненнях. Ствердив, зокрема, що договір оренди був укладений у відповідності до законодавства і зареєстрований у Львівській регіональній філії Центру ДЗК. Ствердив, що саме позивач ухиляється від нотаріального посвідчення договору, не зважаючи на звернення відповідача. Посилається на належне виконання своїх обов’язків. Просить у первісному позові відмовити, а зустрічний позов задовольнити.

Розглянувши подані докази в їх сукупності, заслухавши пояснення представників, суд встановив наступне.

Відповідач був зареєстрований як суб’єкт підприємницької діяльності –фізична особа 05.12.2000 р., що підтверджується свідоцтвом про державну реєстрацію суб’єкта підприємницької діяльності –фізичної особи. рішенням господарського суду Львівської області від 25.03.2003 р. у справі №5/663-10/54 за позовом Городоцької МДПІ до СПДФО ОСОБА_4 було вирішено скасувати державну реєстрацію ОСОБА_4, зобов’язано останнього здійснити заходи по ліквідації суб’єкта підприємницької діяльності і в 3-х місячний строк подати органу державної реєстрації документи відповідно до п. 36 Положення про державну реєстрацію суб’єктів підприємницької діяльності. Однак, як вбачається з довідки №92 від 09.02.2009 р. державного реєстратора, відповідач не виконав рішення господарського суду Львівської області від 25.03.2003 р. у справі №5/663-10/54 –не здійснив заходів по ліквідації суб’єкта підприємницької діяльності, документів по ліквідації підприємницької діяльності органу державної реєстрації не подав. З матеріалів справи вбачається, що не зважаючи на це відповідач був ще раз зареєстрований як фізична особа –підприємець 13.10.2004 р., що підтверджується, зокрема, свідоцтвом про державну реєстрацію фізичної особи –підприємця В00№489110, довідкою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб –підприємців.

Однак, посилання позивача та третіх осіб на те, що станом на дату укладення оспорюваного договору відповідач не мав належного обсягу цивільної дієздатності, не заслуговує на увагу як таке, що не відповідає законодавству. Згідно із ст. 5 Закону України "Про оренду землі", орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Орендарями можуть бути, зокрема, громадяни України, при чому, не залежно від наявності у них статусу фізичної особи –підприємця. Згідно із ч. 1 ст. 34 ЦК України, повну цивільну дієздатність має фізична особа, яка досягла вісімнадцяти років (повноліття). Оскільки згідно із ч. 2 ст. 50 ЦК України фізична особа здійснює своє право на підприємницьку діяльність за умови її державної реєстрації, наявність чи відсутність факту державної реєстрації відповідача в якості фізичної особи –підприємця, не створює нового суб’єкта права та не впливає на обсяг дієздатності відповідача.

Відповідно до довідки №1297 від 14.12.2007 р. виконкому Добрянської сільської ради, відповідач хоча і зареєстрований в с. Милятин, фактично там не проживає. Однак, таке посилання не заслуговує на увагу як таке, що не стосується суті справи, оскільки законодавство не ставить в залежність від цього можливість визнання недійсним договору оренди земельної ділянки. Не стосується предмету спору також посилання позивача та третіх осіб на відсутність погодження Добрянської сільської ради для надання відповідачу земельної ділянки в оренду, порушення порядку надання в оренду земельної ділянки, оскільки такі дії чи рішення сторонами не оскаржувались, вимог про їх визнання недійсними чи незаконними не заявлялось, а відповідно до ч. ч. 2, 4 ст. 11 ЦК України, договори та інші правочини, а також акти органів державної влади чим місцевого самоврядування є самостійними і окремими підставами виникнення цивільних прав та обов’язків. По даній справі заявлено вимоги з відносин, пов’язаних із дійсністю договору оренди земельної ділянки.

Як вбачається з матеріалів справи, 14.08.2003 р. між позивачем (орендодавець) та відповідачем (орендар) був підписаний договір оренди земельної ділянки, згідно із п. 1.1. якого згідно розпорядження голови Городоцькиї районної державної адміністрації від 12.08.2003 р. №516 орендодавець надає, а орендар приймає в довгострокове платне користування земельну ділянку площею 20,04 га, у т.ч. 19,84 га під ставком, 0,20 га дамб, розташовану за межами населених пунктів на території Добрянської сільської ради Городоцького району. Плата за землю визначена в сумі 468,54 грн. щорічно (п. 2.3.). Однак, посилаючись на заниження суми плати за землю позивач та треті особи не надали належних доказів порушення законодавства при визначенні такого розміру, притягнення винних у цьому осіб до відповідальності у встановленому порядку, тощо, та не довели у встановленому порядку ту обставину, що зазначене тягне за собою стверджувану ними недійсність договору.

З тексту договору не вбачається відміток про його реєстрацію управлінням Держкомзему. Однак, як випливає з матеріалів справи, зокрема, довідки №640 від 03.02.2009 р. про правовий статус, кількісні і якісні характеристики земельної ділянки, розподіл земель серед власників і користувачів (присвоєння кадастрового номера), зазначений договір оренди був зареєстрований 31.12.2003 р. за №1 у встановленому порядку. Правильність проведення запису про реєстрацію такого договору не є предметом цього спору, відповідальність за це не може покладатись на сторони договору і зазначене не визнається законодавством як підстава для визнання договору недійсним.

Відповідач посилається на належне виконання ним обов’язків орендаря, сплату орендної плати, дотримання вимог природоохоронного законодавства. Зазначену обставину заперечує третя особа –2 на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору. Однак, з матеріалів справи не вбачається звернень позивача до відповідача з приводу неналежного виконання ним договірних обов’язків. Крім того, неналежне виконання стороною умов договору може бути підставою для його розірвання. Законодавство не ставить дійсність договору в залежність від належного виконання його умов сторонами.

Як вбачається з матеріалів справи, оспорюваним рішенням №546 від 23.08.2007 р. "Про визнання таким, що втратило чинність розпорядження голови Городоцької райдержадміністрації №516 від 12.08.2003 року "Про затвердження проекту відведення земельної ділянки та передачу її в оренду П/П ОСОБА_4. для ведення товарного рибного господарства", зазначене розпорядження, а також договір оренди від 14.08.2003 р. були визнані такими, що втратили чинність. Оспорюваним розпорядженням №749 від 23.11.2007 р. "Про внесення змін до розпорядження голови Городоцької районної державної адміністрації №546 від 23.08.2007 року", пункт 2 наведеного розпорядження було викладено у новій редакції, а саме, договір (без номера) від 14.08.2003 р. про передачу в оренду земельної ділянки площею 20,04 га вважати неукладеним і таким, що не породжує правових наслідків.

Однак, Закон України "Про оцінку земель" (1378-15) , а також зміни до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" щодо проведення обов’язкової грошової оцінки земельної ділянки, на підставі яких виносились дані розпорядження, набрали чинності лише з 13.01.2004 р. та 05.11.2003 р. відповідно, а відтак не поширювались на відповідні відносини на дату їх виникнення. З матеріалів справи також вбачається, що прокуратурою Городоцького району за №32-07 від 12.02.2009 р. було винесено протест на розпорядження №546 від 23.08.2007 р. "Про визнання таким, що втратило чинність розпорядження голови Городоцької райдержадміністрації №516 від 12.08.2003 року "Про затвердження проекту відведення земельної ділянки та передачу її в оренду П/П ОСОБА_4. для ведення товарного рибного господарства", однак, доказів виконання вимог протесту суду не надано. Крім того, прийняття юридично значимих рішень щодо договорів в односторонньому порядку не віднесено законодавством до компетенції позивача і, окрім того, розпорядження голови Городоцької райдержадміністрації №516 від 12.08.2003 року "Про затвердження проекту відведення земельної ділянки та передачу її в оренду П/П ОСОБА_4. для ведення товарного рибного господарства" є правовим актом індивідуального характеру, який вичерпує свою обов’язковість одноразовим застосуванням. Відтак, скасування такого розпорядження не впливає на обсяг прав та обов’язків, які виникли з вчинених на його підставі правочинів.

Стаття 19 Конституції України встановлює, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Згідно із ч. 1 ст. 21 ЦК України, ч. 2 ст. 20 ГК України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. З урахуванням наведеного, в цій частині зустрічний позов підлягає задоволенню.

Відповідно до ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду землі", при укладенні договору оренди землі орендодавець зобов’язаний вказати у договорі на існуючі обмеження та обтяження у використанні земельної ділянки, інші права третіх осіб щодо земельної ділянки, яка перелається в оренду.

Згідно із ст. 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Як вбачається зі змісту договору, він не містить усіх передбачених цією нормою положень, зокрема, умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини. Доказів досягнення сторонами згоди з цих положень у майбутньому не підтверджується матеріалами справи.

Згідно цієї ж статті, невід'ємною частиною договору оренди землі є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим законом. Однак, доказів укладення сторонами усіх зазначених додатків суду не надано. При цьому, сторонами не заперечується факт не підписання акту приймання-передачі об’єкта оренди. Суд погоджується із відповідачем щодо того, що при передачі об’єкта в оренду, такий акт має складатись орендодавцем і передаватись на підпис орендареві, однак, зазначене не впливає на суть спірних відносин сторін, оскільки свідчить про відсутність додатку, який визначений законом як невід’ємна частина договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 Закону України "Про оренду землі", договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації.

Згідно із ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. З урахуванням наведеного, суд приходить до висновку про неукладеність договору, тобто, цей договір є таким, що не відбувся.

Позивач просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, зокрема, у зв’язку із тим, що такий договір не був нотаріально посвідчений. Однак, з матеріалів справи вбачається, що саме відповідач звертався до позивача із заявою про проведення такого нотаріального посвідчення, у чому йому було відмовлено, що підтверджується, зокрема, заявою від 07.08.2008 р., відповіддю позивача №02-50/168 від 20.08.2008 р.. З цієї підстави відповідач у зустрічному позові просить визнати такий договір дійсним і таким, що не потребує нотаріального посвідчення.

Згідно із ч. ч. 1, 2 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Згідно із ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Однак, визнати недійсним чи дійсним з цих підстав суд може лише той договір, який був укладений. Враховуючи неукладеність зазначеного договору, ці позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Відповідач у зустрічному позові також просить відновити порушене відповідачем право щодо користування об’єктом оренди –земельною ділянкою площею 20,04 га в т.ч. 19,84 га під ставком, 0,20 га дамб в АДРЕСА_1 для ведення товарного рибного господарства згідно договору оренди від 14.08.2003 р.; усунути перешкоди в користуванні вказаним об’єктом оренди з метою подальшого здійснення своїх прав як орендаря. Однак, жодних доказів чинення йому відповідачем зазначених перешкод чи порушення його прав орендаря, які вимагають поновлення, яким саме чином вони порушувались і яким саме чином слід їх поновлювати, суду не надано. Згідно із ст. 33 ГПК України, кожна сторона зобов’язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

У відповідності до ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Враховуючи неукладеність договору такі вимоги не підлягають задоволенню.

При цьому, вимог щодо відшкодування завданих збитків, пов’язаних із неукладеністю договору внаслідок поведінки позивача, суду не заявлялось, відповідач не позбавлений права за наявності підстав звернутись із цими вимогами з окремим позовом.

З врахуванням наведеного, суд приходить до висновку, що первісний позов не підлягає задоволенню, а зустрічний позов підлягає задоволенню частково. Судові витрати покладаються пропорційно до задоволених вимог. Керуючись ст.ст. 33, 41, 42 43, 49, 82-85 ГПК України (1798-12) , суд

1. У первісному позові відмовити повністю.

2. Зустрічний позов задовольнити частково.

3. Визнати недійсним розпорядження голови Городоцької державної районної адміністрації Львівської області №546 від 23.08.2007 р. "Про визнання таким, що втратило чинність розпорядження голови Городоцької райдержадміністрації №516 від 12.08.2003 року "Про затвердження проекту відведення земельної ділянки та передачу її в оренду П/П ОСОБА_4. для ведення товарного рибного господарства".