19/67 Про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права власності на майно - 13.05.2009 Прийняття

СУТЬ СПОРУ: Позивач –Товариство з обмеженою відповідальністю "Рівнеюрконсалтинг" –звернувся до господарського суду із позовом до відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю "Рівненська правова компанія" та Приватного підприємства "Ерідан" про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30.12.2008 р. укладеного між сторонами.

Позовні вимоги мотивовані наступним.

30 грудня 2008 року між Приватним підприємством "Ерідан" (Продавець), в особі директора Хорт С.В., ТОВ "Рівнеюрконсалтинг" (Покупець 1), в особі директора Сороки В.Г. та ТОВ "Рівненська правова компанія" (Покупець 2), в особі директора Матвійчук В.О. укладено договір купівлі-продажу будівлі офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів, загальною площею 4485,8 м.кв. за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г.

2 лютого 2009 року Позивачем Відповідачам був надісланий лист з проханням посвідчити нотаріально договір купівлі-продажу від 30.12.2008 року. Проте, відповідачі не вчинили жодних дій для нотаріального посвідчення договору та не дали відповіді на даний лист.

Договір купівлі-продажу від 30 грудня 2008 року не був нотаріально посвідчений з вини Продавця та Покупця 2, оскільки останні ухилилися від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

На думку позивача за первісним позовом, окрім недодержання обов’язкової нотаріальної форми договору купівлі-продажу від 30 грудня 2008 року, відчуження об’єкта нерухомості відбулося з дотриманням вимог чинного законодавства України. У зв’язку з цим просить позов задовольнити, посилаючись на ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Рівнеюрконсалтинг" позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

24.04.2009 р. Відповідачем 2 подано зустрічну позовну заяву до Товариства з обмеженою відповідальністю "Рівнеюрконсалтинг" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Рівненська правова компанія" про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30.12.2008 р. та визнання права власності на майно.

Ухвалою від 24.04.2009 р. Господарським судом Рівненської області прийнято для спільного розгляду з первісним позовом зустрічну позовну заяву Приватного підприємства "Ерідан" до відповідачів –Товариства з обмеженою відповідальністю "Рівнеюрконсалтинг" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Рівненська правова компанія" про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30.12.2008 р. та визнання права власності на майно. Цією ж ухвалою розгляд справи відкладено.

В судовому засіданні 13.05.2009 р. представником Приватного підприємства "Ерідан" подано заяву про уточнення позовних вимог відповідно до якої підприємство уточнило позовну вимогу про визнання права власності, виклавши її в такій редакції: "Визнати за Приватним підприємством "Ерідан" (03113, м. Київ, вул. Лагерна, 30, код ЕДРПОУ 30181190) право власності на будівлю офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів загальною площею 4485,8 м.кв за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г.".

Відповідач за первісним позовом надав відзив на позовну заяву у якому заперечує проти первісного позову.

В обґрунтування зустрічного позову Приватне підприємство "Ерідан" вказує, що за змістом ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Частиною 2 ст. 215 ЦК України визначено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Наслідком недійсності правочину відповідно до ст. 216 ЦК України є те, що такий правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

З наведених норм, як вказує Позивач за зустрічним позовом, випливає, що договір купівлі-продажу будівлі офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів, загальною площею 4485,8 м.кв. за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г від 30.12.2008 р. є недійсним і не створює юридичних наслідків.

Крім цього, Позивач за зустрічним позовом посилаючись на ст. 331 ЦК України робить висновок про те, що він набув право власності на офісний центр і пункт технічного обслуговування автомобілів за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г і його право підлягає захисту шляхом задоволення зустрічного позову.

Представник Приватного підприємства "Ерідан" проти первісного позову заперечував, зустрічний позов підтримав у повному обсязі.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Рівненська правова компанія" подав відзив, у якому проти зустрічного позову заперечив.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників Сторін, Господарський суд,

30.12.2008 року Приватне підприємство "Ерідан", Товариство з обмеженою відповідальністю "Рівнеюрконсалтинг" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Рівненська правова компанія" уклали договір купівлі-продажу будівлі офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів, загальною площею 4485,8 м.кв. за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г.

Вказаний документ підписали керівники зазначених підприємств та скріплені відповідними печатками.

Позивачем за первісним позовом був переданий Відповідачам під розписку лист від 02.02.2009 р. з проханням посвідчити нотаріально договір купівлі-продажу від 30.12.2008 року.

Відповіді на вказаний лист Товариство з обмеженою відповідальністю "Рівнеюрконсалтинг" не отримало.

Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Таким чином, обов’язковою умовою для визнання договору дійсним з посиланням на вказану норму є повне або часткове виконання договору, і саме наявність факту повного або часткового виконання договору від 30.12.2008 року зумовлює задоволення первісного позову.

Сторонами не надано доказів повного чи часткового виконання договору купівлі-продажу від 30.12.2008 року, зокрема: не надано доказів передачі приміщення продавцем покупцям та не надано доказів оплати вартості майна. Представники сторін в судовому засіданні пояснили, що виконання договору купівлі-продажу від 30.12.2008 року ні повністю ні частково не відбулося.

Крім цього, Позивачем за первісним позовом не зазначено яким чином Відповідачі ухилилися від нотаріального посвідчення договору від 30.12.2008 року та не надано доказів такого ухилення. Факт неотримання Позивачем за первісним позовом відповіді на лист з проханням про нотаріальне посвідчення договору від 02.02.2009 р. не можна вважати доказом ухиленням від нотаріального посвідчення оскільки сам по собі цей факт нічого не доводить і нічого не спростовує і може свідчити про ухилення від нотаріального посвідчення виключно в сукупності з іншими обставинами, які вказують на спосіб ухилення від нотаріального посвідчення, тобто на конкретні дії чи бездіяльність Відповідачів за первісним позовом.

Більше того, судом встановлено на підставі наданих доказів та пояснень представника Позивача за первісним позовом, що окрім передачі Відповідачам листа з проханням про нотаріальне посвідчення договору, Товариством з обмеженою відповідальністю "Рівнеюрконсалтинг" не вчинено жодних дій, спрямованих на нотаріальне посвідчення договору. Таких дій не вчинено і зі сторони Відповідачів за первісним позовом.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що підстави для задоволення позовних вимог за первісним позовом з огляду на положення ч. 2 ст. 220 ЦК України відсутні.

За змістом ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Частиною 2 ст. 215 ЦК України визначено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Наслідком недійсності правочину відповідно до ст. 216 ЦК України є те, що такий правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Спірний договір купівлі-продажу будівлі офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів, загальною площею 4485,8 м.кв. за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г. нотаріально не посвідчений. Тому, цей договір є недійсним.

Судом встановлено на підставі матеріалів справи та пояснень представника Позивача за зустрічним позовом, що будівля офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів, загальною площею 4485,8 м.кв. за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г є власністю Позивача за зустрічним позовом. Цей висновок ґрунтується на таких обставинах справи.

Рішенням Київської міської ради від 23.12.2004 р. № 998/2408 (ra0998023-04) було передано Приватному підприємству "Ерідан" в оренду земельну ділянку площею 0,068 га для будівництва експлуатації та обслуговування офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г.

21.07.2005 р. між Приватним підприємством "Ерідан" та Київською міською радою укладено договір оренди вказаної земельної ділянки (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:88:140:0029). Відповідно до п. 2.1. вказаного договору цільове призначення земельної ділянки є будівництво, експлуатація та обслуговування пункту технічного обслуговування автомобілів.

Рішенням Київської міської ради від 08.02.2007 р. № 108/769 (ra0108023-07) договір оренди земельної ділянки від 21.07.2005 р. продовжено і внесено до нього відповідні зміни, про що укладено Договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 18.07.2007 р.

Відповідно до рішенням від 27.11.2008 р. № 663/663 Київська міська рада ще раз погодила продовження договору оренди зазначеної вище земельної ділянки та вирішила продати її Приватному підприємству "Ерідан".

Поміж тим, Приватним підприємством "Ерідан" та Управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) ще 07.02.2006 р. було укладено угоду про сплату авансу за викуп зазначеної вище земельної ділянки.

Позивачем за зустрічним позовом було розроблено та в установленому порядку погоджено проектну документацію на будівництво офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г, що підтверджується позитивним висновком комплексної державної експертизи проекту будівництва офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрущюнка, 4-Г від 06.03 2008 р.

Також, Приватне підприємство "Ерідан" отримало дозвіл на виконання будівельних робіт № 0234-Шв від 03.04.2008 р.

Копію проектної документації (том 2) Позивачем за зустрічним позовом залучено до матеріалів справи.

За змістом ч. 4 ст. 24 Закону України "Про планування та забудову територій" (у редакції, чинній на момент передачі земельної ділянки кад. № 8000000000:88:140:0029 в оренду) у разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об'єкта.

Відповідно до ч. 5 ст. 24 Закону України "Про планування та забудову територій" (у редакції, чинній на момент передачі земельної ділянки кад. № 8000000000:88:140:0029 в оренду) дозвіл на будівництво дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт у порядку, визначеному цим Законом.

За змістом ч. 1. ст. 29 Закону України "Про планування та забудову територій" (у редакції, чинній на момент видачі дозволу на виконання будівельних робіт № 0234-Шв від 03.04.2008 р.) дозвіл на виконання будівельних робіт - це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт.

На підставі наведеного суд приходить до висновку, що Позивач за зустрічним позовом належним чином оформив право на забудову земельної ділянки кад. № 8000000000:88:140:0029 та отримав всю необхідну для будівництва дозвільну та проектну документацію.

Приватне підприємство "Ерідан" відповідно до договору № 24/04 від 01.09.2004 р. (з додатковими угодами) здійснило будівництво вказаного вище об’єкта.

На даний час будівництво офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів, загальною площею 4485,8 м.кв. за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г завершено, інженерні системи та мережі підключені, а сам об’єкт готовий до експлуатації, що підтверджується актом прийомки виконаних підрядних робіт від 06.04.2009 р. та актом прийому-передачі закінченого будівництвом офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г від 31.03.2009 р.

Відповідно до витягу з балансового рахунку № 10, наданого Позивачем за зустрічним позовом залишкова вартість об’єкта становить 19157389, 00 грн.

11.12.2008 р. Приватне підприємство "Ерідан" подало до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві заяву з проханням призначити представника для участі у приймальній комісії по прийняттю в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, що фактично свідчить про початок прийняття закінченого будівництвом об’єкта до експлуатації.

Позивачем за зустрічним позовом надано до матеріалів справи висновок № 794С/09 будівельно-технічної експертизи відповідно до якого офісний центр і пункт технічного обслуговування автомобілів за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г, загальною площею 4485,8 м.кв. станом на 21.04.2009 р. відповідає будівельно-технічним, пожежним, санітарним нормам і правилам.

З огляду на наведені обставини судом встановлено, що офісний центр і пункт технічного обслуговування автомобілів, загальною площею 4485,8 м.кв. за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г є закінченим будівництвом об’єктом і за ознакам, визначеними ст. 181 ЦК України –нерухомою річчю.

За змістом ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Таким чином, оскільки будівництво об’єкта завершено, Позивач за зустрічним позовом (як замовник будівництва), набув право власності на офісний центр і пункт технічного обслуговування автомобілів за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г.

Суд погоджується із твердженням Позивача за зустрічним позовом про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Рівнеюрконсалтинг" подавши вказаний позов, не визнає права власності Приватного підприємства "Ерідан" на будівлю офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів, загальною площею 4485,8 м.кв. за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г.

Статтею 392 ЦК України передбачено, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

За змістом ст. 60 ГПК України Відповідач має право до прийняття рішення зі спору подати до позивача зустрічний позов для спільного розгляду з первісним позовом. Зустрічний позов повинен бути взаємно пов'язаний з первісним.

Статтею 331 ЦК України визначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Відповідно до ч.2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть серед інших є визнання права та визнання правочину недійсним. Тому, Позивачем за зустрічним позовом обрано способи захисту, які передбачені законодавством.

Закон допускає визнання судом за користувачем земельної ділянки права власності навіть на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній (ч.5 ст. 376 ЦК України) та реєстрацію права власності на об’єкти незавершеного будівництва (ст. 331 ЦК України), а тому суд вважає можливим прийняти рішення про визнання права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого розпочато але не закінчено процедуру прийняття до експлуатації за умови, якщо це необхідно для захисту цивільного права сторони у процесі.

Поміж тим, відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5 (z0157-02) , рішення суду про визнання права власності на об’єкт нерухомого майна є правовстановлюючим документом на підставі якого здійснюється державна реєстрація права власності, тому господарський суд приходить до висновку, що задоволення зустрічного позову у спосіб, визначений Позивачем за зустрічним позовом, захистить цивільне право Позивача, за захистом якого він і звернувся до суду.

За таких обставин суд прийшов до висновку, що позовні вимоги за зустрічним позовом є обґрунтованими та підлягають задоволенню. У первісному позові слід відмовити за безпідставністю.

За клопотанням позивача за зустрічним позовом судові витрати залишаються за ним.

Керуючись ст.ст. 49, 75, 82- 85 ГПК України, -

1. У первісному позові відмовити.

2. Зустрічний позов задоволити.

3. Визнати недійсним договір купівлі-продажу офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів за адресою: м. Київ, вул. Андрущенка, 4-Г, підписаний 30.12.2008 р. уповноваженими особами Приватного підприємства "Ерідан", Товариства з обмеженою відповідальністю "Рівнеюрконсалтинг" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Рівненська правова компанія".

4. Визнати за Приватним підприємством "Ерідан" (03113, м. Київ, вул. Лагерна, 30, ЕДРПОУ 30181190) право власності на будівлю офісного центру і пункту технічного обслуговування автомобілів загальною площею 4485,8 м.кв за адресою: м. Київ, вул. Григорія Андрющенка, 4-Г.