12/14-09 Про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення та стягнення відшкодування шкоди - 21.04.2009 Прийняття

Подано позов, в якому позивач просить: 1) визнати недійсним договір оренди частини нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_3, укладеного між НАСК "Оранта" та ФОП ОСОБА_1, від 01.09.2007 року; 2) стягнути з ФОП ОСОБА_1 на користь НАСК "Оранта" 53 280,00 грн. у відшкодування шкоди.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 01.09.2007 року між СПД ОСОБА_1 та ВАТ НАСК "Оранта" в особі Жмеринського відділення укладено договір оренди б/н частини нежитлового приміщення площею 48 кв.м., що розташоване у магазині "Меркурій" за адресою: Вінницька обл., м.. Жмеринка, вул. Пушкіна,1. При цьому, беручи на себе зобов'язання, відповідач ввела ВАТ НАСК "Оранта" в оману, не повідомивши, що зазначене приміщення їй не належить, а навпаки повідомила і зазначила в Договорі (п. 1.1), що це приміщення належить їй на підставі свідоцтва на право власності від 16.03.2002 року. У той же час це є суттєвою обставиною, так як стосується прав та обов'язків її як сторони у договорі, а також навмисно замовчала такі суттєві обставини, які б безумовно перешкодили укладенню з нею договору, повідомивши неправдиві відомості про правовий режим об'єкта оренди. У квітні 2008 року ВАТ НАСК "Оранта" стало відомо, що справжнім власником орендованого згідно зазначеного договору приміщення є ОСОБА_2, що підтвердилось наданням ним Свідоцтва про право власності від 28.12.2005 року та Реєстраційним посвідченням на об'єкти нерухомого майна, які належать юридичним та фізичним особам ВООБТІ від 26.01.2006 року.

Відповідач проти позову у відзиві № 50 від 19.02.2009 р. та поясненнях за № 60 від 03.03.2009 р. заперечив, посилаючись на те, що відповідно до договору оренди приміщення з його власником відповідачеві надано право передачі приміщення в оренду іншим особам без додаткового погодження з власником. Про те, що відповідач не є власником приміщення, було відомо позивачеві під час укладення договору оренди від 01.09.2007 р. з плану-схеми (інвентарної справи) та свідоцтва на право власності на приміщення, що надавались позивачеві при укладенні договору. 01.05.2008 р. СПД ОСОБА_2 також здав в оренду позивачеві 31 кв.м. належного йому магазину "Меркурій". Разом з тим, позивач продовжив оренду 48 кв.м цього магазину за договором з відповідачем.

Ухвалою суду від 03.03.2009 р. до участі у справі в якості 3-ї особи на стороні відповідача залучено Суб’єкта підприємницької діяльності ОСОБА_2, який пояснив, що згідно договору оренди приміщення від 21.05.2007 р. відповідачу ним як власником приміщення надано право здачі цього приміщення в оренду іншим особам (письмове пояснення за № 57 від 01.04.2009 р.).

Ухвалою суду від 23.03.2009 р. розгляд справи відкладено на 21.04.2009 р. для надання сторонами необхідних для вирішення спору документів.

В судовому засіданні 21.04.2009 р. представник відповідача заперечення на позов підтримав.

Позивач правом участі у розгляді справи не скористався. Від нього надійшло клопотання (яке здано у канцелярію суду представником позивача) про відкладення розгляду справи, у зв’язку з хворобою представника.

Представник відповідача проти даного клопотання заперечив.

Суд відмовив у задоволенні клопотання позивача, оскільки хвороба представника не є підставою для відкладення розгляду справи, оскільки позивач не був позбавлений права і можливості направити в судове засідання іншого повноважного представника, яким зокрема є і керівник дирекції.

З огляду на це, суд продовжив розгляд справи за наявними матеріалами відповідно до ст. 75 ГПК України.

З наданих в судових засіданнях пояснень представників сторін, матеріалів господарської справи № 12/14-09 та оглянутої в судовому засіданні інвентаризаційної справи № 78 на будівлю у АДРЕСА_3 суд вбачає таке.

За договором від 15.03.2002 р. Продавець-управління житлово-комунального господарства Жмеринського міськвиконкому продав, а Покупець-ОСОБА_2 придбав підвальне приміщення будинку у АДРЕСА_3, загальною площею 134,1 кв.м, що складалося з тамбура-І (1,99 кв.м), підвалу-П (11,9 кв.м.), умивальника-Ш (2,6 кв.м.), коридору-ІУ (1,8 кв.м.), вбиральні-У (1,4 кв.м.), підвалів-УІ (9,3 кв.м.),УП (10,3 кв.м.),УШ (29,5 кв.м.),ІХ (31,7 кв.м.),Х (3,0 кв.м.). Договір посвідчений нотаріально 15.03.2002 р. та зареєстровано в реєстрі за № 2-548 (аркуш інвентаризаційної справи 172-174). План приміщення на аркуші 3 інвентаризаційної справи.

Після перепланування приміщення на підставі рішення виконкому Жмеринської міської ради № 222 від 26.09.2005 р. ОСОБА_2 видано свідоцтво про право власності від 28.12.2005 р., відповідно до якого останньому на праві власності належать приміщення магазину-офісу загальною площею 126,6 кв.м., розташованого у АДРЕСА_3. Даний об’єкт нерухомості, який складається з приміщень магазину-офісу з № 25-1 по № 25-9, літ."А", загальною площею 126,6 кв.м., зареєстровано за ОСОБА_2 на праві приватної власності за реєстровим № 141 у реєстровій книзі № 52а, про що видано реєстраційне посвідчення від 19.01.2006 р.

Згідно плану (аркуш інвентаризаційної справи 202) вказані приміщення мають такі розміри: №25-1 –14,6 кв.м., №25-2 –29,6 кв.м., №25-3 – 29,3 кв.м., №25-4 –12,2 кв.м., №25-5 –2,8 кв.м., №25-6 –3,0 кв.м., №25-9 –32 кв.м., №№ 25-7 та 25-8, відповідно, - 3,1 кв.м.

21 травня 2007 р. СПД ОСОБА_2 (Орендодавець за договором) та СПД ОСОБА_1 (Орендар за договором) підписано договір № 7 про оренду нежитлових приміщень, відповідно до якого Орендодавець передає Орендареві в тимчасове безоплатне користування приміщення площею 48 кв.м. у магазині-офісі, що розташований у АДРЕСА_3, в рахунок підтримки територій в належному стані, її охорони та збереження. Відповідно до п. 2.3 цього договору орендар має право передавати об’єкт оренди в суборенду без погодження з власником об’єкту оренди.

01.09.2007 р. СПД ОСОБА_1 (Орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством Національна акціонерна страхова компанія "Оранта"(Орендар) в особі начальника Жмеринського районного відділення Вінницької обласної дирекції НАСК "Оранта" підписано договір оренди нежитлового приміщення на строк з 01.09.2007 р. до 01.09.2008 р.

Предметом даного договору є приміщення, зазначені на План-схемі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 та належить Орендодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 16.03.2002 р. (п. 1.1 договору).

Відповідно до п. 1.2 договору План-схема об’єкта оренди є невід’ємною частиною договору оренди.

Основна площа об’єкта оренди складає 48 кв.метрів (п. 1.5 договору), залишкова балансова вартість об’єкта оренди на момент укладення договору складає 256 тис.грн. (п. 1.3 договору).

Додатком № 1 до договору від 01.09.2007 р. є акт прийомки-передачі офісу в магазині-офісі "Меркурій"площею 48 м.кв.

01 травня 2008 р. ВАТ НАСК "Оранта"та СПД ОСОБА_2 підписано договір оренди нежитлового приміщення, предметом якого є приміщення, зазначені на План-схемі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3, та належить орендодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності від 16.03.2002 р.

Залишкова балансова вартість об’єкта оренди на момент укладення договору становить 256 тис.грн. (п. 1.3 договору).

Основна площа об’єкта оренди складає 31 кв.м. (п. 1.5 договору).

Невід’ємною частиною цього договору є План-схема об’єкта оренди (п. 1.2 договору).

Позивач вважає, що відповідач ввів його в оману, зазначивши в договорі оренди від 01.09.2007 р., що він є власником об’єкта оренди, хоча власником цього майна є СПД ОСОБА_2

Відповідач та 3-тя особа проти позовних вимог заперечують, посилаючись на те, що СПД ОСОБА_1 згідно з договором від 21 травня 2007 р. мала дозвіл власника-СПД ОСОБА_2 на передачу об’єкта оренди у суборенду.

Заслухавши надані у судових засіданнях пояснення представників сторін, дослідивши і оцінивши матеріали господарської справи № 12/14-09, а також матеріали оглянутої в судовому засіданні інвентаризаційної справи 78 на будівлю по АДРЕСА_3, суд дійшов такого висновку.

Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України (435-15) ) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (стаття 628 ЦК України).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (стаття 638 ЦК України).

Відповідно до статті 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Статтями 4-3, 33 Господарського процесуального кодексу України (далі – ГПК України (1798-12) ) встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, шляхом подання суду відповідних доказів.

Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. Визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення, для господарського суду не є обов’язковим (ст. 43 ГПК України).

Відповідно до п. 1.1 договору оренди від 01.09.2007 р., підписаного сторонами, зазначено, що об’єктом оренди є частина нежитлового приміщення у складі: приміщення, зазначені на План-схемі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 та належить орендодавцю (СПД ОСОБА_1) на підставі свідоцтва про право власності від 16.03.2002 р.

Згідно з пунктом 1.2 договору План-схема об’єкта оренди є невід’ємною частиною цього договору.

План-схема об’єкта оренди (тобто частини приміщень по АДРЕСА_3, які передаються у користування позивачу), що визначає індивідуальні ознаки об’єкту оренди та наявність якого є істотною умовою договору, на вимогу суду сторонами не наданий.

У акті прийомки-передачі офісу, що є додатком до договору б/н від 01.09.2007 р. склад та характеристика приміщень, що передаються в оренду, не зазначені.

Натомість позивач у поясненнях № 8-08/808 від 18.03.2009 р. посилається на те, що план-схема об’єкта оренди при укладенні договору не складалась, і лише з інвентарної справи, наданої на вимогу суду, позивачем встановлено, що об’єкт оренди за договором оренди площею 48 кв.м. складають приміщення у магазині "Меркурій"у АДРЕСА_3 за номерами 3,4,5,6,7,8 згідно інвентарної справи. Орендар у період дії договору оренди від 01.09.2007 р. не міг використовувати за призначенням кімнати №№ 4,5,6,7,8, оскільки вони використовувались відвідувачами залу ігрових автоматів. Тому з власником-ОСОБА_2 01.05.2008 р. укладено договір оренди лише на одну кімнату, яка згідно інвентарної справи позначена номером 3. Твердження відповідача, що договір з власником укладено на іншу частину приміщень, на думку позивача, не відповідає дійсності.

У письмових поясненнях № 8-06/1100 від 16.04.2009 р. позивач стверджує, що план-схема об’єкта оренди сторонами не складалась та не узгоджувалась, і лише з інвентарної справи позивачу стало зрозуміло, що в оренду за договором від 01.09.2007 р. ним отримано кімнати під номерами згідно інвентарної справи 3,4,5 площею, відповідно, 29,3 кв.м., 12,2 кв.м., 2,5 кв.м.

Відповідач та його представник в судових засіданнях склад та характеристики об’єкта оренди за договором від 01.09.2007 р. не зазначив, у наданих суду поясненнях стверджує, що план-схема орендованого приміщення до договору оренди це є план приміщення з інвентарної справи, яка надана суду з відзивом на позов; в оренду передано 48 кв.м. приміщення без визначення номерів приміщень, оскільки в оренду передані саме квадратні метри (усні та письмові пояснення, надані у судових засіданнях 23.03.2009 р., 21.04.2009 р. Також відповідач і 3-тя особа пояснили, що договорами оренди від 01.09.2007 р. між позивачем та СПД ОСОБА_1 та від 01.05.2008 р. –між позивачем і СПД ОСОБА_2 передбачені об’єкти оренди, що складаються з різних частин приміщення, які не співпадають одна з одно (письмові пояснення № 19 від 23.03.2009 р., № 86 від 23.03.2009 р.).

Разом з тим, План приміщення з інвентарної справи (далі –План) не є План-схемою об’єкта оренди за договором оренди, що мав бути невід’ємною частиною договору (далі –План-схема).

У наданій відповідачем інвентарній справі міститься план приміщення магазину-офісу з № 25-1 по № 25-9 загальною площею 126,6 кв.м., дані про те, які саме приміщення є об’єктом оренди за спірним договором, у ній відсутні.

Твердження позивача, що в об’єкт оренди мали входити приміщення за №№ 3,4,5,6,7,8 (згідно письмового пояснення № 8-08/808 від 18.03.2009 р.), або №№ 3,4,5 (згідно письмового пояснення № 8-06/1100 від 16.04.2009 р.) спростовуються даними вказаного Плану, оскільки загальна площа приміщень №№ 3,4,5,6,7,8 згідно Плану становить 50,4 кв.м. (126,6 кв.м. –29,6 –14,6 – 32), а приміщень №№ 3,4,5 –44,3 кв.м., у той час як об’єкт оренди за договором від 01.09.2007 має становити 48 кв.м.

Також не відповідають Плану посилання позивача про те, що об’єктом оренди за договором від 01.05.2008 р. з СПД ОСОБА_2 є приміщення під № 3, та твердження відповідача і 3-ї особи, що цим об’єктом є інше, ніж малися на увазі в договорі оренди з СПД ОСОБА_1 приміщення, оскільки жодне з зазначених на Плані приміщень не містить 31 кв.м.

Наведене свідчить про те, що сторони не дійшли згоди та договір оренди від 01.09.2007 р. не містить такої істотної умови договору оренди як об’єкт оренди з його індивідуальними ознаками, що має становити предмет договору. План-схема, де мало бути визначено об’єкт оренди згідно з домовленістю сторін, не складено та до договору не додано.