УГОДА ПРО = ЗАВДАТОК

Передумо&#= 1074;и

Аналіз наявних = проблем у=20 питаннях посвідче&#= 1085;ня угод із нерухоми&#= 1084; майном дозволяє дійти висновку, що вони виникают&#= 1100; через нехтуван&#= 1085;я або = незнання правоохо&#= 1088;онних властиво&#= 1089;тей нотаріал&#= 1100;ного процесу, = а також = через недоскон&#= 1072;лість = чинного законода&#= 1074;ства і недовіру до окремих = нотаріус&#= 1110;в.

Загалом = громадян&#= 1080; не=20 замислюю&#= 1090;ься про те, = що,=20 крім родинних, творчих = або побутови&#= 1093; зв'язків,= кожному необхідн&#= 1086;, на всяк випадок, = мати відомост&#= 1110; про = адвоката, до = якого можна = буде звернути&#= 1089;я в разі = потреби, а також нотаріус&#= 1072;, який кваліфікован= 086; надавав правову=20 допомогу знайомим або = родичам. На = жаль, серед практику&#= 1102;чих адвокаті&#= 1074; і нотаріус&#= 1110;в існують = і випадков&#= 1110; особи, які тимчасов&#= 1086; виконуют&#= 1100; свої функції, = тобто доти, поки ці професії надають = значних = доходів.

Тому перша = пропозиц&#= 1110;я орієнтов&#= 1072;на на досвідче&#= 1085;их фахівців своєї = справи, яким громадян&#= 1080; можуть довіряти. Так, автори пропоную&#= 1090;ь надати нотаріус&#= 1072;м право здійснюв&#= 1072;ти депозитн&#= 1110; операції з грошима = фізични= 093; осіб, = які мають намір придбати об'єкти нерухомо&#= 1089;ті. Людина = є найнезах&#= 1080;щенішою, = коли її гроші знаходят&#= 1100;ся в неї особисто, а не в = банку. Тому, дивлячис&#= 1100; на те, як громадян&#= 1080;=20 розрахов&#= 1091;ються готівков&#= 1080;ми=20 коштами за купівлю = квартири,=20 диву даєшся, що до цього = часу великі суми = грошей (до = ста тисяч доларів = США) перенося&#= 1090;ься в=20 простому портфелі. І це = при=20 тому, що = багатьом особам=20 відомо, = коли і = де має = з'явитися = людина з такою = сумою = грошей.

Ми ж вважаємо, що за=20 допомого&#= 1102; банківсь&#= 1082;их акредити&#= 1074;ів або депозитн&#= 1080;х операцій нотаріус&#= 1110;в такий ризик може = бути зведений до мінімуму, оскільки громадян&#= 1080; можуть у = будь-який<= /SPAN> час до посвідче&#= 1085;ня угоди покласти гроші на = рахунок = у банку або на = депозит нотаріус&#= 1072;, а при=20 посвідче&#= 1085;ні угоди або після цього гроші будуть передані продавцю. Для цього пропонує&#= 1090;ься розширит&#= 1080; межі чинного = Закону України = "Про нотаріат" і внести = положенн&#= 1103; про те, що статті 85, 86 = мають стосуват&#= 1080;сь умов передачі грошових сум і цінних паперів = кредитору, а = статті 85-1, = 86-1 зазначен&#= 1086;го=20 Закону =97 = умов передачі грошей продавцю.

Особливі&#= 1089;тю цієї депозитн&#= 1086;ї операції буде те, що покупець вноситим&#= 1077; гроші до = посвідче&#= 1085;ня угоди з = приводу купівлі об'єкта нерухомо&#= 1089;ті. Кошти будуть йому повернен&#= 1110;, якщо він змінить = свій намір або = угода не відбудет&#= 1100;ся. Відповід&#= 1085;о, гроші будуть передані продавцю, якщо = угода буде належним чином=20 посвідче&#= 1085;а нотаріус&#= 1086;м, який = вчинив депозитн&#= 1091; операцію. При цьому продавец&#= 1100; об'єкта нерухомо&#= 1089;ті, знову = таки, не = буде=20 повертат&#= 1080;ся після посвідче&#= 1085;ня угоди=20 з "купою = грошей" і перестан&#= 1077; бути під прицілом кримінал&#= 1100;них елементі&#= 1074; (оскільки час і місце отриманн&#= 1103; ним = грошей також є відомими широкому = колу осіб), а зможе отримати гроші = в зручний = і невідоми&#= 1081; для решти осіб = час.

Загальна схема відчужен&#= 1085;я об'єктів = нерухомо&#= 1089;ті з використ&#= 1072;нням властиво&#= 1089;тей нотаріал&#= 1100;ної процедур&#= 1080;

Зазвичай, сучасні = угоди=20 щодо відчужен&#= 1085;я об'єктів = нерухомо&#= 1089;ті розпочин&#= 1072;ються з угод про = завдаток. Хоча останнім часом брокерсь&#= 1082;і контори = поняття = "завдаток" замінюют&#= 1100; штрафним&#= 1080; санкціям&#= 1080;, але правовий зміст = таких угод суттєво = не змінюєть&#= 1089;я. Більше = того, неможлив&#= 1086; судову = практику з = приводу тлумачен&#= 1085;я = договору=20 завдатку на користь = визнання останньо&#= 1075;о лише = авансом вважати = відповід&#= 1085;ою законода&#= 1074;ству. Але = про=20 це мова піде в іншій статті. = В даній ситуації цікавить положенн&#= 1103; про те, що доволі значні зобов'яза&= #1085;ня виконуют&#= 1100;ся без надійної правової охорони. = Так, переважн&#= 1072; більшіст&#= 1100; громадян і брокерів не вважає = за доцільн= 077; звертати&#= 1089;я до нотаріус&#= 1110;в за посвідче&#= 1085;ням = договору завдатку=20 або про = зобов'яза&= #1085;ня укласти = наступни&#= 1081; договір = купівлі-п&= #1088;одажу об'єктів = нерухомо&#= 1089;ті.

Автори вважають, що така позиція = сторін = може призвест&#= 1080; до порушенн&#= 1103; їх = прав, оскільки існують = деякі злочинні групи, які знімають квартири, злочинни&#= 1084; шляхом заволоді&#= 1074;ають=20 правовст&#= 1072;новлювальl= 5;ими = документам= 080; на квартири і далі, не продаючи квартири, укладают&#= 1100; чимало договорі&#= 1074; завдатку, не посвідчу&#= 1102;чи договорі&#= 1074; купівлі-продаж&#= 1091;.

Перешкод&#= 1086;ю на цьому злочинно&#= 1084;у шляху може = стати посвідче&#= 1085;ня = договору завдатку в=20 нотаріал&#= 1100;ному = порядку з=20 обов'язко&= #1074;ою перевірк&#= 1086;ю=20 вщсугнос&#= 1090;і заборон = на відчужен&#= 1085;я об'єкта нерухомо&#= 1089;ті. Одночасн&#= 1086; з посвідче&#= 1085;ням = договору завдатку пропонує&#= 1090;ься накладат&#= 1080; заборону відчужен&#= 1085;я на об'єкт нерухомо&#= 1089;ті на підстав= 110; договору = завдатку.=20 Такий захід = дозволить припинит&#= 1080; деякі види злочинів, а також суттєво = стимулюв&#= 1072;тиме продавця до посвідче&#= 1085;ня = договору=20 купівлі-п&= #1088;одажу, оскільки=20 він не зможе її відчужит&#= 1080; іншій особі. Хоча вчинення такого нотаріал&#= 1100;ного провадже&#= 1085;ня вважаєть&#= 1089;я необов'яз&= #1082;овим, його доцільні&#= 1089;ть зумовлює&#= 1090;ься інтереса&#= 1084;и покупця. =

Доцільн= 080;м в інтереса&#= 1093; покупця = є перераху&#= 1074;ання або внесення на депозитн&#= 1080;й рахунок = нотаріус&#= 1072; не тільки завдатку покупця, = а й завдатку продавця. Відповід&#= 1085;і зміни мають бути внесені = до Закону = "Про нотаріат". Зрозуміл&#= 1086;, що в такій ситуації можуть порушува&#= 1090;ись інтереси брокерів, але = вони можуть виступат&#= 1080; в такому договорі третюю = особою і на підстав= 110; тристоро&#= 1085;ньої = угоди=20 нотаріус&#= 1080; будуть передава&#= 1090;и певну частину = грошей продавцю або покупцю = та брокерсь&#= 1082;ій конторі. =

Таким = чином, договір завдатку буде ще більше охоронят&#= 1080; інтереси покупця = і, по суті, лише зрівняє = його = права з = правами продавця. При цьому сучасна = модель застосув&#= 1072;ння штрафних санкцій = може реалізув&#= 1072;тись у запропон&#= 1086;ваній схемі.

До умов = договору завдатку доцільн= 080;м вважаєть&#= 1089;я включити й положенн&#= 1103; про те, в який час = має бути = посвідче&#= 1085;ий договір = купівлі-п&= #1088;одажу. Так, = на=20 практиці іноді = виникают&#= 1100; питання = про те, яка=20 сторона вважаєть&#= 1089;я винною у = відмові = посвідчу&#= 1074;ати договір купівлі-п&= #1088;одажу, оскільки за умовами = договору визначає&#= 1090;ься=20 лише = день, коли сторони=20 мають посвідчи&#= 1090;и угоду,=20 але не зазначає&#= 1090;ься місце і час посвідче&#= 1085;ня = договору. = Тому реальним&#= 1080; можуть = бути випадки, = коли продавец&#= 1100;, який має намір "зірвати" = посвідче&#= 1085;ня угоди, зникає = на цей = час, або покупець, який не "акумулюв&#= 1072;в" достатні&#= 1093; коштів = для посвідче&#= 1085;ня угоди купівлі-п&= #1088;одажу=20 в певний = час, можуть посилати&#= 1089;я на те, що йому було невідомо куди необхідн&#= 1086; з'являтис&= #1103;. Тому свої зобов'яза&= #1085;ня, термін яких = минув, вони вважають нечинним&#= 1080;. В цій = ситуації договір завдатку буде вважатис&#= 1103; неукладе&#= 1085;им, оскільки за ст. 153 ЦК не = було=20 досягнут&#= 1086; згоди за = всіма істотним&#= 1080; умовами = договору.

На цій = підстав= 110; вважаєть&#= 1089;я доцільни&#= 1084; ввести у відповід&#= 1085;у=20 нотаріал&#= 1100;ну = процедуру нотаріал&#= 1100;не провадже&#= 1085;ня із посвідче&#= 1085;ня не тільки = факту перебува&#= 1085;ня громадян&#= 1080;на в певному = місці і в певний = час, а й = факту відсутно&#= 1089;ті громадян&#= 1080;на в певному = місці і в певний = час. Тобто, якщо = особа не з'явилася<= /SPAN> в певний = час до певного = нотаріус&#= 1072; для посвідче&#= 1085;ня = договору купівлі-продаж&#= 1091;, вона й є винною = в непосвід&#= 1095;енні = угоди,=20 але такий обов'язок<= /SPAN> має = бути чітко встановл&#= 1077;ний в умовах = договору = про завдаток. Тому=20 на договорі завдатку буде=20 вчинятис&#= 1103; виконавч&#= 1080;й напис, і він = передава&#= 1090;иметься нотаріус&#= 1086;м іншій стороні = угоди. У такий спосіб можна = буде встанови&#= 1090;и винну в непосвід&#= 1095;енні = договору=20 купівлі-продаж&#= 1091; особу.

Більше = того, пропонує&#= 1090;ься до = умов = договору завдатку включити умову стосовно вчинення виконавч&#= 1086;го напису = на ньому. Такий захід = дозволить у = безспірн&#= 1086;му=20 і примусов&#= 1086;му = порядку стягуват&#= 1080; в подвійно&#= 1084;у розмірі = завдаток (штраф) із продавця, якщо той = відмовит&#= 1100;ся від посвідче&#= 1085;ня = договору купівлі-п&= #1088;одажу. Аналогіч&#= 1085;е положенн&#= 1103; можна включати й до = умов = договору купівлі-продаж&#= 1091;, на випадок = невикона&#= 1085;ня продавце&#= 1084; або покупцем умов = договору.

Забезпеч&#= 1077;ння надійног&#= 1086;=20 захисту = інтересі&#= 1074; сторін = угоди

Отже, = на підстав= 110; запропон&#= 1086;ваної=20 схеми = ми прийшли = до посвідче&#= 1085;ня = договору купівлі-п&= #1088;одажу, але в цей період = права покупця = і продавця надійно = захищені не тільки їх = словом або письмови&#= 1084; = договором, а = й правоохо&#= 1088;онними властиво&#= 1089;тями=20 нотаріал&#= 1100;ної процедур&#= 1080;. В=20 цій ситуації надійно = захищати&#= 1084;уться й права брокерів, які = надавали інформац&#= 1110;й-но-правов= 091; допомогу=20 сторонам = угоди. Більше = того,=20 вони не обтяжува&#= 1090;имуть = себе володінн&#= 1103;м і охороною чужих = грошей, а ці питання = забезпеч&#= 1091;ватимутьсn= 3; нотаріус&#= 1072;ми.

Зрозуміл&#= 1086;, що така = схема орієнтов&#= 1072;на на вчинення нотаріал&#= 1100;них дій = одним нотаріус&#= 1086;м, який супровод&#= 1078;уватиме = угоду від завдатку до виконанн&#= 1103; умов. За=20 такою = схемою об'єкти нерухомо&#= 1089;ті можуть надійно = відчужув&#= 1072;тися і в розстроч&#= 1082;у, оскільки право власност&#= 1110; на об'єкт нерухомо&#= 1089;ті може резервув&#= 1072;тися за продавце&#= 1084; до=20 останньо&#= 1075;о платежу = і ця умова або інші (виписка = з квартири, її звільнен&#= 1085;я) будуть забезпеч&#= 1091;ватися неможлив&#= 1110;стю відчужен&#= 1085;я квартири. Більше = того, несвоєча&#= 1089;не або неналежн&#= 1077; виконанн&#= 1103; умов = договору може забезпеч&#= 1091;ватися частиною грошей за=20 угодою, яка знову = таки може=20 залишати&#= 1089;я за = договором у = депозиті нотаріус&#= 1072;, а повертат&#= 1080;ся продавцю лише після виконанн&#= 1103; умов=20 договору з урахуван&#= 1085;ям застосов&#= 1072;них до нього штрафних санкцій. =

Зрозуміл&#= 1086;, що можна обійтися без одного = або = без кількох = нотаріал&#= 1100;них провадже&#= 1085;ь, це = ваше право і зобов'яза&= #1090;и обидві сторони = неможлив&#= 1086;, але компромі&#= 1089; може = бути досягнут&#= 1080;й шляхом взяття покупцем або продавце&#= 1084; витрат = на себе. Слід зазначит&#= 1080;, що в даний = час більше ризикує = покупець. Наприкла&#= 1076;, при збільшен&#= 1085;і вартості квартир продавец&#= 1100; може відмовит&#= 1080;ся від = посвідче&#= 1085;ня = договору. = Тому в договорі необхідн&#= 1086; обумовит&#= 1080; питання, = що = сторона, відповід&#= 1072;льна за невикона&#= 1085;ня = договору, зобов'яза&= #1085;а=20 відшкоду&#= 1074;ати другій стороні = збитки = із зарахува&#= 1085;ням суми завдатку, якщо в договорі не передбач&#= 1077;но інше. Ця умова ч. = З ст. 195 ЦК взагалі = не зазначал&#= 1072;ся в=20 договорах, = так само як = у сучасних договорах = не відтворю&#= 1108;ться положенн&#= 1103; про те,=20 чи поглинаю&#= 1090;ь штрафні = санкції = шкоду, = яка виникає = в разі невикона&#= 1085;ня умов = договору.=20

Отже, залишаєт&#= 1100;ся лише = обрати того = нотаріус&#= 1072;, якому ви довіряєте, = а незначні додатков&#= 1110; витрати = на вчинення нотаріал&#= 1100;них провадже&#= 1085;ь мають компенсу&#= 1074;атися = вашим спокоєм, = оскільки "ризикува&#= 1090;и" всіма грошима = за угодою гірше, ніж витратит&#= 1080; їх частину = на гарантув&#= 1072;ння своїх = прав.

Нагадаєм&#= 1086;, що свої зауважен&#= 1085;я і пропозиц&#= 1110;ї ви = можете надіслат&#= 1080; авторам = за=20 адресою: = fursa@hotmail.соm. Сподіває&#= 1084;ося, що за сприяння редакції всі цікаві зауважен&#= 1085;я будуть опубліковані, = а збережен&#= 1085;я авторськ&#= 1080;х прав гарантує&#= 1090;ься.

Постійні ведучі = рубрики:=20

УГОДА ПРО = ЗАВДАТОК

Передумо&#= 1074;и

Загальна схема відчужен&#= 1085;я об'єктів = нерухомо&#= 1089;ті з використ&#= 1072;нням властиво&#= 1089;тей нотаріал&#= 1100;ної процедур&#= 1080;

Забезпеч&#= 1077;ння надійног&#= 1086;=20 захисту = інтересі&#= 1074; сторін = угоди

Світлан= 072; ФУРСА, = кандидат=20 юридични&#= 1093; наук,

Євген = ФУРСА

По = материалам = газеты "Юридични&#= 1081; вісник України" = № 17 (409) 26=20 квітня - = 8 травня 2003 = р.