Основним обов'язком наймодавця за договором найму є своєчасне (негайне або у строк, зазначений у договорі) передання наймачеві майна у користування — ст. 765 ЦК. У разі порушення наймодавцем цього обов'язку, згідно з положеннями ст. 766 ЦК, наймач має право за своїм вибором або вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою виконання договору, або ж відмовитися від договору найму і також вимагати відшкодування завданих йому збитків.
Відповідно до ч. 1 ст. 767 ЦК наймода-вець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті та у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. У супротивному ж випадку наймодавець має нести відповідальність за недоліки переданого майна як за неналежне виконання зобов'язання, правові наслідки якого встановлені у ст. 611 ЦК — ними, зокрема, можуть бути розірвання договору, зміна його умов (наприклад, зменшення орендної плати), відшкодування збитків тощо.
До того ж, згідно з ч. 2 ст. 767 ЦК наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або ж призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Таке повідомлення звільняє наймодавця від відповідальності за шкоду, заподіяну особливими властивостями або недоліками речі, яка була передана у найм, так само як і застереження під час укладання договору про недоліки речі — від відповідальності за їх наявність як за неналежне виконання зобов'язання (навіть здавання у найм будинку, що потребує капітального ремонту, буде цілком правомірним за умови попередження наймача наймодавцем про наявність цього недоліку будівлі під час укладання договору).
Також наймодавець не буде відповідати і за ті недоліки речі, які наймач мав би віднайти під час огляду речі, що передається в найм, — адже ч. З ст. 767 ЦК зобов'язує наймача у присутності наймодавця перевірити справність речі Якщо ж під час передачі речі наймач знехтує цим обов'язком, то річ буде вважатися такою, що передана йому в належному стані.
За загальним правилом проводити капітальний ремонт орендованого майна — це обов'язок наймодавця (ч. 2 ст. 776 ЦК), а поточний — обов'язок наймача (ч. І ст. 776 ЦК). Проте це правило має диспозитивний характер, оскільки кожен із згаданих обов'язків у силу закону чи договору може бути покладено й на іншу сторону договору найму.
При цьому капітальним зазвичай вважається ремонт, при якому проводиться заміна чи відновлення найістотніших деталей, конструкцій чи інших частин предмета договору найму, а поточним — виконання більш дрібних робіт (наприклад, стосовно орендованих будівель це може бути побілка стелі, фарбування стін, ремонт електропроводки тощо).
Капітальний ремонт повинен проводитись у строк, встановлений договором, а якщо у договорі такий строк не зазначений або капітальний ремонт викликаний невідкладною потребою — у розумний строк. У разі ж невиконання наймодавцем цього обов'язку звісно, якщо за законом чи договором проведення капітального ремонту не покладено на наймача), і це перешкоджає використанню речі відповідно до її призначення та умов договору, відповідно до ч. З ст. 776 ЦК, наймач має право відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту. Крім того, внаслідок непроведення наймодавцем капітального ремонту, наймач може вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 2 ч. З ст. 776 ЦК та п. 2 ст. 784 ЦК).
Слід зауважити, що у випадку виникнення необхідності проведення капітального ремонту з вини наймача, він має проводитися за його рахунок. Також наймач зобов'язаний проводити капітальний ремонт у разі покладення на нього такого обов'язку відповідними правовими нормами або умовами договору — у такому випадку невиконання зазначеного обов'язку наймачем надає право наймодавцю вимагати розірвання договору найму (п. 4 ст. 783 ЦК).
Одним з найсуттєвіших обов'язків наймача є своєчасне внесення плати за користування майном. Невнесення її протягом трьох місяців поспіль надає наймодавцю право відмовитися від договору і вимагати повернення речі, переданої у найм (ч. 1 ст. 782 ЦК). Між тим, судова практика рясніє прикладами дострокового розірвання договорів оренди саме внаслідок невиконання наймачем обов'язку внесення плати за користування майном, до того ж, при вирішенні судом подібних справ, подекуди трапляються певні ускладнення.
Наприклад, судовою колегією ВАСУ було розглянуто заяву ТОВ "О..." (орендодавця) про перевірку рішення арбітражного суду у справі за позовом зазначеного заявника до ТОВ "Б..." (орендаря) про розірвання укладеного між сторонами договору оренди нежилого приміщення та зобов'язання відповідача це приміщення звільнити.
Арбітражним судом позов було задоволе-но, але за заявою ТОВ "Б..." голова суду перевірив рішення в порядку нагляду і скасував його, прийнявши нове рішення про відмову в позові, посилаючись при цьому на те, що нібито за наявності заборгованості з орендної плати при надходженні платежів від орендаря, орендодавець мав спрямовувати їх насамперед на погашення заборгованості, а лише потім — у рахунок чергового платежу (у такому разі відповідач мав би заборгованість лише за один місяць).
Перевіривши матеріали справи, судова колегія ВАСУ встановила, що однією з істотних умов договору, укладеного між позивачем та відповідачем, є орендна плата у погодженій сторонами сумі, яка згідно з договором оренди мала вноситися орендарем щомісяця на рахунок орендодавця.
Орендар, починаючи з першого ж місяця після фактичної передачі йому приміщення в користування, заборгував позивачу значну частину орендної плати. Протягом наступних чотирьох місяців ТОВ "Б..." (незважаючи на постійні вказівки орендодавця про наявність заборгованості) сплачувало лише орендну плату за поточний місяць (зазначаючи у платіжних дорученнях саме таке її спрямування), а попередня заборгованість залишалася непогашеною.
За таких обставин, судова колегія ВАСУ визнала безпідставними доводи наглядової інстанції арбітражного суду про те, що при надходженні від орендаря чергових платежів орендодавець мав зараховувати їх насамперед в погашення заборгованості з орендної плати за попередній період, оскільки законодавством та умовами договору орендодавцю не було надане право на свій власний розсуд визначати призначення платежів, здійснених орендарем.
Таким чином, зауважила судова колегія ВАСУ, заборгованість ТОВ "Б..." з орендної плати не була погашена протягом трьох місяців (і навіть у час понад цей строк), а відповідно до ст. 269 ЦК невнесення наймачем плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу дає право наймодав-цю пред'явити в судовому порядку вимогу про дострокове розірвання договору найму.
Зважаючи на викладене, судова колегія ВАСУ дійшла висновку, що при розгляді справи у першій інстанції арбітражний суд цілком правомірно задовольнив позовні вимоги ТОВ "О..." і залишила згадане рішення без зміни. Постанова ж наглядової інстанції арбітражного суду, як наголосила судова колегія ВАСУ, не відповідала обставинам справи, внаслідок чого її і було скасовано. ("Вісник господарського судочинства". — 2001 р. — № 4).
Згідно із ч. 1 ст. 773 ЦК наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. При цьому під таким користуванням вважається використання речі саме з тією метою, для якої річ і була призначена на момент укладення договору найму — скажімо, при оренді нежилого приміщення наймач не має права переобладнувати його у жиле, оскільки при цьому змінюється цільове призначення майна.
Як негативний наслідок невиконання наймачем згаданого обов'язку в ч. 2 ст. 773 ЦК передбачено право наймодавця вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Також у процесі користування орендованим майном наймач зобов'язаний утримувати його у належному стані, тобто експлуатувати й зберігати річ у таких умовах, що забезпечать її належний стан та зберігання нею відповідності свого призначення (з ура-
хуванням нормального зносу під час використання). Зокрема, наймач зобов'язаний зберігати річ від передчасного зносу, усувати її дрібні пошкодження й зіпсованості, нести окремі витрати щодо утримання орендованого майна (наприклад, пов'язані з його охороною) тощо.
Обов'язком наймача, пов'язаним з користуванням річчю, є і необхідність додержуватися встановлених у законі чи договорі обмежень — так, деякі повноваження наймача, що випливають з його тимчасового права володіння й користування майном, він може реалізувати лише за згодою наймодавця. Зокрема, до таких повноважень належить право змінювати стан орендованої речі, право здавати річ у піднайм тощо.
У разі припинення договору найму майно, передане у найм відповідно до вимог ч. 1 ст. 785 ЦК (а також до самої суті договору, за яким майно передається у тимчасове користування) має бути негайно повернено наймодав-цеві у тому стані, в якому воно було одержане, з урахуванням його нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (сторони можуть передбачити і більш підвищений, порівняно із звичайним, ступінь зносу орендованої речі). Стан майна визначається сторонами на підставі існуючих правил чи технічних норм, а при їх відсутності й у випадку спору — шляхом проведення експертизи.
Із обов'язку наймача повернути річ у стані, в якому її було одержано, випливає передбачений ч. 1 ст. 779 ЦК обов'язок наймача усунути всі погіршення речі, які сталися з його вини. У разі ж неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків (ч. 2 ст. 779 ЦК).
Проте згідно з ч. З ст. 779 ЦК наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок її нормального зношення або через упущення наймодавця. Також наймач не несе відповідальність за випадкове погіршення речі чи за її погіршення з вини інших осіб (за винятком піднаймача), оскільки за загальним правилом ризик випадкового знищення чи пошкодження переданого у найм майна несе наймодавець як його власник (ст. 323 ЦК). Наймач же має відповідати за випадкову загибель чи псування орендованої речі лише у тому разі, коли він затримав повернення речі наймодавцеві.
Трапляються випадки, коли наймач не лише не дотримується обов'язку повернути річ у стані, в якому її було одержано, а взагалі не повертає наймодавцеві отриману від нього за договором найму річ. У такому разі згідно із ч. 2 ст. 785 ЦК наймач повинен сплатити наймодавцеві неустойку у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Звичайно, поряд з цим наймодавець має право вимагати повернення свого майна у примусовому порядку.
Доволі цікавим прикладом подібної ситуації (а особливо обгрунтуванням позиції відповідача) є справа № 8/150 за позовом лізингової компанії "Борисфен" до ВО "Укр-культсервіс" про витребування майна з незаконного володіння.
Рішенням арбітражного суду позовні вимоги було задоволено, але відповідач, не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, звернувся із заявою до голови арбітражного суду про його перевірку, посилаючись, зокрема, на те, що договором оренди, який був укладений між ним та позивачем, не було передбачено обов'язок орендаря повернути майно після закінчення строку договору оренди.
Перевіривши матеріали справи та наявні докази, суд встановив, що між сторонами було укладено договір № 36, відповідно до якого позивач передав відповідачеві технічні засоби в оренду строком на два роки за плату.
Оскільки строк дії договору закінчився, позивач звернувся з вимогою повернути орендоване майно. Відповідач же, посилаючись на викуп майна платіжним дорученням Мв 99, а також на те, що умови купівлі-продажу майна нібито узгоджені сторонами як у договорі, так і усно, відмовився виконати цю вимогу.
Суд зазначив, що відповідно до п. 5 ст. 265 ЦК УРСР при припиненні договору найму орендар зобов'язаний повернути орендоване майно, а оскільки строк дії договору № 36 вже закінчився, і намірів продовжити дію цього договору орендодавець не мав (що підтверджується листом, надісланим відповідачеві), то користування орендарем майном понад обумовлений термін є незаконним.
Твердження відповідача про те, що спірне майно було викуплене, а тому є його власністю, суд визнав таким, що не відповідає дійсності, оскільки:
З огляду на вищевикладене, суд дійшов висновку, що рішення, прийняте у справі № 8/150, відповідає чинному законодавству та матеріалам справи, тому підстав для його скасування немає. ("Вісник Вищого арбітражного суду України". — 1995 р. — № 2).