759/3215/19 Про визнання договорів купівлі-продажу частини житлового будинку недійсними - 09.06.2021 Прийняття

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Біляєв Володимир Олексійович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Стиблина Оксана Вячеславівна,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги ОСОБА_2, в інтересах якої діє адвокат Давиденко Олег Леонідович, та ОСОБА_4, в інтересах якої діє адвокат Пономаренко Ольга Вячеславівна, на постанову Київського апеляційного суду, у складі колегії суддів: Ратнікової В. М., Борисової О. В., Стрижеуса А.М. від 23 липня 2020 року,

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 про визнання договорів купівлі-продажу недійсними.

Позовні вимоги ОСОБА_1 мотивовані тим, що вона та ОСОБА_4 були співвласниками в рівних частинах житлового будинку з відповідними надвірними будівлями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, без їх виділення в натурі.

Однак 16 березня 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_3, а 21 вересня

2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено договори купівлі-продажу 1/2 частини будинку АДРЕСА_1 із зазначенням його загальної та житлової площ, відповідних будівель та споруд із врахуванням самочинних будівель та споруд, які перебувають у її користуванні.

Посилаючись на те, що самочинне будівництво спірного житлового будинку не узаконено, частки його співвласників не виділено у натурі, а отже їх неможливо відчужити окремо, позивач просила суд, на підставі

частини першої статті 203, частини першої статті 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ) визнати недійсними договір купівлі-продажу, укладений 16 березня 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біляєвим В. О., та договір купівлі-продажу, укладений 21 вересня

2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стиблиною О. В., і скасувати записи про реєстрацію відповідного речового права на підставі вказаних правочинів.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва, у складі судді

Петренко Н. О., від 02 березня 2020 року в задоволенні позову

ОСОБА_1 відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Суд виходив із того, що відчужена ОСОБА_4 1/2 частина спірного житлового будинку не мала статусу самочинної на момент її продажу, а позивач не довела факту порушення її цивільних прав та інтересів укладенням оспорюваних правочинів.

Судом також було враховано, що позивач відмовилась від переважного права купівлі 1/2 частини житлового будинку та земельної ділянки і не заперечувала проти їх продажу.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Постановою Київського апеляційного суду від 23 липня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено, рішення Святошинського районного суду м. Києва від 02 березня 2020 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про задоволення позову ОСОБА_1 .

Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 16 березня 2016 року, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біляєвим В. О. та скасовано запис № 13722842 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію речового права на 1/2 житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, який внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 28772586 від 16 березня 2016 року, вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біляєвим В. О.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 21 вересня 2016 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стеблиною О. В. та скасовано запис № 16585226 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію речового права на 1/2 житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, який внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 31572292 від 26 вересня 2016 року, вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стеблиною О. В.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Апеляційний суд виходив з того, що частки ОСОБА_4 та

ОСОБА_1 у спірному житловому будинку не були виділені в натурі, в оспорюваних договорах купівлі-продажу зазначено загальну та житлові площі спірного домоволодіння з урахуванням площ самочинно збудованих приміщень будинку (надбудови літ. "а6" (колишня літера "а" (другий поверх), в якій розташовані приміщення: передпокій №1-10 пл. 9, 6 кв. м; житлова кімната № 1-11 пл. 9,6 кв. м та житлова кімната №1-12 пл. 20,7 кв. м), крім того до складових господарських споруд такого житлового будинку було включено самочинно збудоване приміщення лазні (літ. "І").

В заявах ОСОБА_1 про відмову від переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, не вказано загальну та житлову площу будинку та конкретної частки співвласника в домоволодінні, виділеної в натурі.

Короткий зміст вимог касаційних скарг

25 серпня 2020 року засобами поштового зв`язку представник ОСОБА_2 - адвокат Давиденко О. Л., а 26 серпня 2020 року засобами поштового зв`язку представник ОСОБА_4 - адвокат Пономаренко О. В. подали касаційні скарги у справі № 759/3215/19 на постанову Київського апеляційного суду

від 23 липня 2020 року, в яких просять оскаржену постанову суду апеляційної інстанції скасувати, залишивши в силі рішення Святошинського районного суду м. Києва від 02 березня 2020 року.

Надходження касаційних скарг до суду касаційної інстанції

Ухвалами Верховного Суду від 08 вересня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі № 759/3215/19 та витребувано її матеріали з місцевого суду. Зупинено дію оскарженої постанови Київського апеляційного суду

від 23 липня 2020 року до закінчення її перегляду в касаційному порядку.

У вересні 2020 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 03 червня 2021 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Аргументи учасників справи

Доводи осіб, які подали касаційні скарги

Доводи касаційної скарги ОСОБА_2 .

Касаційна скарга мотивована помилковістю висновків апеляційного суду, який ухвалюючи оскаржене судове рішення, застосував положення

статей 177, 316, 317, 319, 361, 383 ЦК України без урахування висновків, викладених зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду

від 15 січня 2020 року у справі № 367/6231/16-ц, від 18 грудня 2018 року у справі № 908/1754/17, у постановах Верховного Суду від 29 квітня 2020 року у справі № 509/4644/15-ц, від 16 липня 2020 року у справі № 335/13754/16, від 24 лютого 2020 року у справі № 127/4000/18, від 11 листопада 2019 року у справі № 337/474/14-ц; у постановах Верховного Суду України від 02 липня 2014 року у справі № 6-68цс12, від 24 лютого 2016 року у справі № 6-2784цс15.

Стверджує, що предметом оспорюваних договорів купівлі-продажу було саме право на частку в спільному майні (житловому будинку), а не конкретно визначена площа цієї частки, яка начебто охоплювала і самочинне будівництво.

Вважає, що при відчуженні права на частку в нерухомому майні, загальна площа нерухомого майна не є істотною умовою цих правочинів, оскільки майно не було виділено в натурі. Технічні паспорти на житловий будинок та інформаційні довідки з державних реєстрів не є складовими правовстановлюючих документів на майно.

Також звертає увагу касаційного суду на те, що за змістом статей 357, 375, 376 ЦК України співвласник може здійснювати добудову та перебудову приміщень, якими він користується на своїй частині земельної ділянки та правові наслідки самочинного будівництва виникають для особи, яка здійснила таке будівництво, або для його спадкоємців. Судом першої інстанції достовірно встановлено, що самочинне будівництво та перебудова частки нерухомого майна, яким користується на сьогодні позивач було проведено її батьком, спадкоємцем після смерті якого вона є, на земельній ділянці, яка знаходилась в його користуванні.

Апеляційний суд, задовольняючи позовні вимоги та скасовуючи рішення суду першої інстанції, не звернув уваги на правомірність дій самої позивачки, яка будучи фактичним володільцем та користувачем самочинного будівництва всупереч вимог статті 376 ЦК України не тільки не здійснює необхідних заходів для його узаконення, але з цих підстав ще й перешкоджає правам іншого співвласника розпоряджатися своєю власністю.

Доводи касаційної скарги ОСОБА_4 .

Підставами касаційного оскарження судового рішення заявник зазначає пункт 3 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України (1618-15) ), посилаючись на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Вказує, що суд апеляційної інстанції, приймаючи оскаржену постанову, не застосував вимоги статей 177, 217, 361 ЦК України, які підлягали застосуванню, та допустив порушення норм матеріального права, оскільки в оскарженому судовому рішенні не надав оцінки доказам та позиціям сторін у справі, не зазначив на яких доказах ґрунтуються його висновки та які мотиви прийнятого рішення.

Наполягає на тому, що не здійснювала жодного самочинного будівництва у спірному житловому будинку, та відчужуючи належну їй 1/2 його частину про це зазначила у договорі. Вона користувалася квартирою площею 69 кв. м, а позивач користується квартирою площею 106, 5 кв. м. Самочинні прибудови, про які йде мова у цій справі належать виключно до квартири, якою користується позивач.

Наголошує на тому, що ОСОБА_1 не вказала, яке її право порушено оспорюваними договорами купівлі-продажу та не довела чи є вона належною заінтересованою особою, яка має право звертатися до суду з вимогою про визнання таких правочинів недійсними.

Відзив на касаційні скарги не подано

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданого

06 серпня 2004 року державним нотаріусом Дванадцятої Київської державної нотаріальної контори Зубченко Л. С., ОСОБА_4 отримала у власність спадкове майно - 1/2 частину житлового будинку, що знаходиться в АДРЕСА_1 ; житловий будинок під літ "А", цегла, з надвірними будівлями: сарай з погребом під літ "Б", сарай під літ. "В", спорудження 1-9.

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого

29 жовтня 2007 року державним нотаріусом Дванадцятої Київської державної нотаріальної контори Черноморченко О. В., - ОСОБА_1 отримала у власність спадкове майно - 1/2 частину житлового будинку з відповідними надвірними будівлями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; житловий будинок в цілому цегляний, зазначений на плані під літерою "А", житловою площею - 92, 80 кв. м, сарай з погребом під літерою "Б", сарай під літерою "В", вбиральні під літерами "Д", "Е", спорудження під № 1-6, 8-11.

Частки співвласників житлового будинку АДРЕСА_1 не виділені в натурі.

16 березня 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біляєвим В. О. та зареєстрований в реєстрі за № 170 (далі - договір купівлі-продажу від 16 березня 2016 року), відповідно до умов якого продавець передала у власність покупцю 1/2 частину житлового будинку з відповідною частиною належних до нього будівель та споруд, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Житловий будинок розташований на земельній ділянці площею 0,0835 га, кадастровий номер 8000000000:75:033:0029 (пункт 1).

У пункті 2 договору купівлі-продажу від 16 березня 2016 року вказано, що зазначений у пункті 1 цього договору житловий будинок (на плані під літ. "А"), 1/2 частина якого продається, зі стінами із цегли, житловою площею

123, 3 кв. м, загальною площею 176, 4 кв. м. До житлового будинку належать розташовані на тій же земельній ділянці будівлі та споруди: сарай з погребом ( на плані під літ. "Б"), сарай (на плані під літ. "В"), гараж (на плані під літ "Г"), вбиральня (на плані під літ. "Д", "Е"), лазня (на плані літ "І", спорудження (на плані №№ 1-9).

У пункту 4 договору купівлі-продажу від 16 березня 2016 року продавець гарантував, що будь-які самовільні перебудови та перепланування в житловому будинку не проводились.

Згідно звіту про оцінку майна № RS18-151209-108, складеного товариством з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "АКР-КОНСАЛТ" на замовлення ОСОБА_4, ринкова вартість житлового будинку, 1/2 частина якого відчужується, становить 261 984, 33 грн.

В назві та характеристиці об`єкта оцінки зазначено: частина житлового будинку загальною площею 69 кв. м, що розташований за адресою АДРЕСА_1 .

При посвідченні договору купівлі-продажу від 16 березня 2016 року, приватному нотаріусу було надано технічний паспорт на садибний (індивідуальний) житловий будинок АДРЕСА_1

від 16 липня 2004 року, згідно з яким загальна площа будинку становить

176, 6 кв. м, житлова 123, 1 кв. м. Також у вказаному техпаспорті зазначено про наявність самочинного будівництва, загальною площею 39, 9 кв. м

(ІІ поверх, передпокій - 9,6 кв. м, житлова кімната - 9, 6 кв. м, житлова кімната - 20, 7 кв. м). Площа самочинного будівництва включена до загальної та житлової площі будинку.

ОСОБА_1 у заяві від 11 грудня 2015 року, посвідченій приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мартиненко В. О. та зареєстрованій в реєстрі за №1278, зазначила, що їй відомо про продаж ОСОБА_4 належної їй на праві власності 1/2 частки у праві власності на житловий будинок та земельну ділянку, які знаходяться за адресою:

АДРЕСА_1 за 200 000 грн. Від переважного права купівлі згаданої частки у праві власності на житловий будинок та земельної ділянки, відповідно до статті 362 ЦК України, вона відмовляється.

21 вересня 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу 1/2 частини житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стиблиною О. В., зареєстрований в реєстрі за №2026 (далі - договір купівлі-продажу

від 21 вересня 2016 року), відповідно до умов якого ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_2 придбала належну продавцю на праві приватної власності 1/2 частину житлового будинку з відповідною частиною належних до нього будівель та споруд, що розташований за адресою: АДРЕСА_1. Житловий будинок, 1/2 частина якого продається, зі стінами із цегли, житловою площею 123,3 кв. м, загальною площею 176, 4 кв. м. До житлового будинку належать розташовані на тій же земельній ділянці будівлі та споруди: сарай з погребом ( на плані під літ. "Б"), сарай (на плані під літ. "В"), гараж (на плані під літ "Г"), вбиральні (на плані під літ. "Д", "Е"), лазня (на плані літ "І"), спорудження (на плані №№1-9).

У пункті договору купівлі-продажу від 21 вересня 2016 року продавець заявив, що житловий будинок без перепланування, прибудов та переобладнання, які здійснені самочинно.

Згідно звіту про оцінку майна № АS18-160920-025, складеного ТОВ "Інститут незалежної експертної оцінки" на замовлення ОСОБА_3 ринкова вартість житлового будинку, 1/2 частина якого продається, становить 99 196, 87 грн.

В назві та характеристиці об`єкта оцінки зазначено: житловий будинок загальною площею 176, 4 кв. м, що розташований за адресою

При посвідченні договору купівлі-продажу від 21 вересня 2016 року приватному нотаріусу було надано технічний паспорт на садибний (індивідуальний) житловий будинок АДРЕСА_1, виготовлений ТОВ "Подільська інжинірингова компанія" 22 грудня 2015 року, згідно з яким загальна площа будинку становить 176, 4 кв. м, житлова

123, 3 кв. м. Також у вказаному техпаспорті зазначено про самочинне будівництво загальною площею 41, 5 кв. м (ІІ поверх, житлова кімната -

11 кв. м, житлова кімната - 9, 8 кв. м, житлова кімната - 20, 7 кв. м). Площу самочинно збудованих приміщень включено до загальної та житлової площі будинку.

ОСОБА_1 у заяві від 20 вересня 2016 року, посвідченій приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округ Біляєвим В. О. та зареєстрованій в реєстрі за № 628, зазначила, що їй відомо про продаж ОСОБА_3 належних їй на праві власності 1/2 частини житлового будинку за 50 000 грн та 1/2 частини земельної ділянки за 149 000 грн, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Не заперечує проти продажу

ОСОБА_3 належних їй 1/2 частини будинку та 1/2 частини земельної ділянки за вказану ціну на умовах на її розсуд. Від переважного права купівлі, відповідно до статті 362 ЦК України, згаданих вище 1/2 частини будинку та 1/2 частини земельної ділянки, відмовляється.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна ОСОБА_2 на праві спільної часткової власності належить 1/2 частина житлового будинку, загальною площею 176, 4 кв. м, житловою площею 123, 3 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Із листа комунального підприємства "Київське міське бюро технічної інвентаризації" (далі - КП "КМБТІ") від 09 січня 2019 року вих. № 062/14-240 (И-2019) технічну інвентаризацію садибного житлового будинку АДРЕСА_1 КП "КМБТІ" проводило в 1950, 1953, 1957, 1966, 1975, 1977, 1978, 1984, 1985, 1991, 2001, 2003, 2004, 2006, 2007 та 2017 роках, однак не проводило технічну інвентаризацію зазначеного об`єкта нерухомого майна в 2016 та 2018 роках.

За даними матеріалів технічної інвентаризації, яку Бюро провело в 1977 році на земельній ділянці АДРЕСА_1 були виявлено самочинне будівництво, яке було узаконено рішенням виконкому Ленінградської райради депутатів трудящих за №1173/5 від 26 вересня 1977 року.

Під час проведення 15 червня 1984 року технічної інвентаризації будинку АДРЕСА_1, було виявлено самочинне будівництво прибудови літ. "а2", в якій було розташоване приміщення кухні №1-7, площею 8,1 кв.м., крім того на земельній ділянці був виявлений самочинно зведений гараж літ. "Г", площею 20,6 кв. м.

Під час проведення 12 квітня 1991 технічної інвентаризації будинку АДРЕСА_1, крім виявленого 15 червня 1984 року самочинного будівництва, було також виявлено самочинне будівництво прибудови літ. "а3", в якій були розташовані приміщення коридору № 1-8 площею 1,0 кв. м та вбиральні № 1-9 площею 0, 8 кв. м, також було виявлено самочинне будівництво прибудови літ. "а4", в якій були розташовані приміщення коридору №1-1, площею 2,8 кв. м та вбиральні №1-2 площею

Під час проведення 26 січня 2001 року технічної інвентаризації будинку АДРЕСА_1, крім виявленого 15 червня 1984 року та

12 квітня 1991 року самочинного будівництва, було також виявлено наступне самочинне будівництво: тамбур літ. "а5" площею 1,9 кв. м, сарай літ. "З" площею 8,1 кв. м, навіс літ. "Ж" площею 22 кв. м та навіс літ. "К" площею

Під час проведення 23 травня 2003 року технічної інвентаризації будинку АДРЕСА_1, крім виявленого 15 червня 1984 року,

12 квітня 1991 року та 26 січня 2001 року самочинного будівництва, було також виявлено самочинне будівництво надбудови (другий поверх) літ. "а", в якій були розташовані: передпокій №1-10, площею 9,6 кв. м, житлова кімната № 1-11 площею 9,6 кв. м та житлова кімната №1-12 площею 20, 7 кв. м. Крім того на земельній ділянці було виявлено самочинне будівництво лазні літ "І" площею 8,6 кв. м.

Під час технічної інвентаризації, яку Бюро провело 10 березня 2006 року, в садибі за адресою: АДРЕСА_1 існувало те саме самочинне будівництво, яке було виявлено під час проведення технічних інвентаризацій 15 червня1984 року, 12 квітня 1991 року, 26 січня 2001 року та 23 травня

2003 року, а саме прибудови літ. "а2", "а3", "а4" та "а5", надбудова (другий поверх) літ "а" та господарські будівлі: гараж літ. "Г", сарай літ. "З", лазня

літ. "І", а також навіси літ. "Ж" та "К".

В інвентаризаційній справі немає документів, які свідчать про прийняття в експлуатацію будівель, які були самочинно збудовані в період з 1984 по

На час технічної інвентаризації, яку Бюро провело 11 жовтня 2017 року, з урахуванням змін та доповнень, які були внесені до Інструкції за наказами Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 09 серпня 2012 року № 404 (z1538-12) , від 28 грудня 2012 року № 658, у зазначеній садибі залишились самочинно збудованими: лазня

літ. "І" площею 8,6 кв. м та надбудова літ. "а6" (колишня літера "а" (другий поверх), в якій розташовані приміщення: передпокій № 1-10 площею

9, 6 кв. м; житлова кімната № 1-11 площею 9, 6 кв. м та житлова кімната

№1-12 площею 20, 7 кв. м.

Згідно технічного паспорту на садибний (індивідуальний) житловий будинок АДРЕСА_1, виготовленого КП "КМБТІ" станом на 11 жовтня 2017 року, загальна площа будинку становить 175, 5 кв. м, житлова 114, 2 кв. м. У вказаному технічному паспорті самочинним будівництвом зазначено: лазня літ. "І" площею 8, 6 кв. м та надбудова літ. "а6", в якій розташовані приміщення: передпокій № 1-10 площею 9, 6 кв. м; житлова кімната № 1-11 площею 9, 6 кв. м та житлова кімната №1-12 площею

При посвідченні договору купівлі-продажу від 16 березня 2016 року нотаріусу було надано технічний паспорт на садибний (індивідуальний) житловий будинок АДРЕСА_1 від 16 липня 2004 року згідно з яким, загальна площа будинку становить 176, 6 кв. м, житлова 123, 1 кв. м. Також у вказаному техпаспорті зазначено самочинне будівництво загальною площею 39,9 кв. м (ІІ поверх, передпокій - 9,6 кв. м, житлова кімната - 9,6 кв. м, житлова кімната - 20, 7 кв. м) Вказане самочинне будівництво увійшло до загальної та житлової площі будинку.

При посвідченні договору купівлі-продажу від 21 вересня 2016 року нотаріусу було надано технічний паспорт на садибний (індивідуальний) житловий будинок АДРЕСА_1, виготовлений ТОВ "Подільська інжинірингова компанія" 22 грудня 2015 року, згідно з яким загальна площа будинку становить 176, 4 кв. м, житлова 123, 3 кв. м. У техпаспорті зазначено самочинне будівництво загальною площею 41, 5 кв. м (ІІ поверх, житлова кімната - 11,0 кв. м, житлова кімната - 9, 8 кв. м, житлова кімната -

20, 7 кв. м). Вказане самочинне будівництво увійшло до загальної та житлової площі будинку.

Під час реєстрації за ОСОБА_3 та ОСОБА_2 права власності

на 1/2 частину житлового будинку АДРЕСА_1 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно нотаріусами вказано загальну площу будинку 176, 4 кв. м, житлову площу - 123, 3 кв. м, тобто з врахуванням площі самочинного будівництва.

Позиція Верховного Суду

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

За змістом пунктів 1 та 3 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанови суду апеляційної інстанції є неправильне застосування судом (-ами) норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку, або, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Касаційні скарги не підлягають задоволенню.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частин першої-другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Частиною першою статті 356 ЦК України передбачено, що власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Відповідно до частини першої статті 357 ЦК України, частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом.

Згідно статті 361 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі

(частини перша-друга статті 362 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України самочинним вважається будівництво жилого будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво, або відведена не для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Отже, виходячи зі змісту цієї норми, самочинним є будівництво об`єкта нерухомого майна за наявності будь-якої із зазначених умов.

Відсутність дозволу на будівництво, проекту або порушення умов, передбачених у цих документах, спричиняє визнання такого будівництва самочинним відповідно до частини першої статті 376 ЦК України.

Наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього як на об`єкт нерухомості (частина друга статті 376 ЦК України).

У розумінні частини першої статті 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки внаслідок таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) отримано право власності. Усі об`єкти нерухомого майна, які зведені після одержання акта приймання в експлуатацію, незалежно від того, значились вони до одержання акту приймання в проєктній документації чи ні, вважаються самочинними.

Згідно з частиною першою статті 376 ЦК України правила про самочинне будівництво і його наслідки поширюються на всі випадки будівництва (реконструкції) всіх типів будівель, споруд та іншого нерухомого майна.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина першої статті 628 ЦК України).

Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

За правилом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати у судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Вказане узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17 (провадження № 12-112гс18).

Згідно статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19) вказано, що недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 травня 2019 у справі № 362/3810/16-ц (провадження № 61-816св19) зазначено при оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити ефективне поновлення порушеного права. Тлумачення частини четвертої статті 362 ЦК України свідчить, що при визнанні недійсним договору купівлі продажу, який порушує переважне право, жодним чином не відновлюються інтереси особи, переважне право якої порушене. Переважне право за таких умов і не може бути захищеним, оскільки, визнання правочину недійсним вчиненого з порушенням переважного права не відновлює порушеного переважного права, тому що договір купівлі-продажу не завжди є наслідком реалізації переважного права і немає будь-яких передумов для зобов`язання співвласника для укладення договору. Також відсутні гарантії для покупця частки (депозит при переведенні прав та обов`язків) щодо отримання сплачених коштів.

Згідно частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Істотними умовами договору купівлі-продажу є зокрема умови про предмет та ціну.

Предметом оспорюваних договорів купівлі-продажу від 16 березня та

21 вересня 2016 року є право на частку в спільному майні - житловому будинку АДРЕСА_1 з відповідними надвірними будівлями та спорудами, основні відомості про який повинні бути зазначені в описі предмету таких правочинів, до яких належать у тому числі відомості про місцезнаходження об`єкту нерухомості, його склад та технічні характеристики.

Як встановлено судами попередніх інстанцій на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 29 жовтня 2007 року ОСОБА_1 є власником 1/2 частини житлового будинку з відповідними надвірними будівлями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Житловий будинок в цілому цегляний, зазначений на плані під літерою "А", житловою площею 92, 8 кв. м., сарай з погребом під літерою "Б", сарай під літерою "В", вбиральні під літерами "Д", "Е", спорудження під № 1-6, 8-11.

На підставі свідоцтва про право власності на спадщину за заповітом

від 06 серпня 2004 року ОСОБА_4 належала 1/2 частина житлового будинку, що знаходиться в АДРЕСА_1 . Житловий будинок під літерою "А", цегла, сарай з погребом під літерою "Б", сарай під літерою "В", спорудження під № 1-6, 8-11. Площа успадкованого

ОСОБА_4 житлового будинку в зазначеному свідоцтві не вказана.

За повідомленням КП "КМБТІ" Бюро технічну інвентаризацію садибного житлового будинку АДРЕСА_1 проводило в 1950, 1953, 1957, 1966, 1975, 1977, 1978, 1984, 1985, 1991, 2001, 2003, 2004, 2006, 2007 та 2017 роках.

Станом на 14 квітня 1977 року загальна площа спірного житлового будинку становила - 128, 5 кв. м, з яких 92, 8 кв. м. - житлова площа, 35, 7 кв. м - допоміжна площа. При цьому, загальна площа квартири № 1 - 32, 8 кв. м., житлова площа - 19, 8 кв. м, загальна ж площа квартири № 2 - 69 кв. м., житлова площа - 54, 4 кв. м, загальна площа квартири № 3 - 26, 7 кв. м., житлова площа - 18, 6 кв. м, з якої площа самочинного будівництва -

Станом на 16 липня 2004 року загальна площа спірного житлового будинку становила - 176, 6 кв. м, з яких 123, 1 кв. м. - житлова площа, 51, 8 кв. м - допоміжна площа. При цьому, загальна площа квартири № 1 - 105, 9 кв. м., житлова площа - 68, 7 кв. м, з якої площа самочинного будівництва -

54, 4 кв. м, загальна ж площа квартири № 2 - 70, 7 кв. м., житлова площа - 54, 4 кв. м.

Станом на 10 березня 2006 року загальна площа спірного житлового будинку становила - 176, 6 кв. м, з яких 123, 1 кв. м. - житлова площа, 51, 8 кв. м - допоміжна площа. При цьому, загальна площа квартири № 1 - 105, 9 кв. м., житлова площа - 68, 7 кв. м, з якої площа самочинного будівництва -

54, 4 кв. м, загальна ж площа квартири № 2 - 70, 7 кв. м., житлова площа - 54, 4 кв. м.

Станом на 22 грудня 2015 року загальна площа спірного житлового будинку становила - 176, 4 кв. м, з яких 123, 3 кв. м. - житлова площа, 53, 1 кв. м - допоміжна площа. При цьому, загальна площа квартири № 1 - 78, 9 кв. м., житлова площа - 50, 3 кв. м,, з якої площа самочинного будівництва -

46, 1 кв. м., загальна ж площа квартири № 2 - 69 кв. м., житлова площа - 54, 4 кв. м, загальна площа квартири № 3 - 28, 5 кв. м., житлова площа -

Станом на 11 жовтня 2017 року загальна площа спірного житлового будинку становила - 175, 5 кв. м, з яких 114, 2 кв. м. - житлова площа, 61, 3 кв. м - допоміжна площа. При цьому, загальна площа квартири № 1 - 106, 5 кв. м., житлова площа - 68, 7 кв. м, з якої площа самочинного будівництва -

39, 9 кв. м (надбудова літ. "а6"), загальна ж площа квартири № 2 - 69 кв. м., житлова площа - 45, 5 кв. м,

Станом на 05 жовтня 2018 року загальна площа спірного житлового будинку становила - 175, 5 кв. м, з яких 114, 2 кв. м. - житлова площа, 61, 3 кв. м - допоміжна площа. При цьому, загальна площа квартири № 1 - 106, 5 кв. м., житлова площа - 68, 7 кв. м, загальна ж площа квартири № 2 - 69 кв. м., житлова площа - 45, 5 кв. м.

Встановивши, що в натурі частки ОСОБА_4 та ОСОБА_1 у житловому будинку АДРЕСА_1 не виділені, а при укладені 16 березня 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 договору купівлі-продажу 1/2 частини спірного домоволодіння було вказано загальну (176, 4 кв. м) та житлову (123, 3 кв. м) площі житлового будинку з урахуванням площ самочинно збудованих приміщень: надбудова літ. "а6" (колишня літера "а" (другий поверх), яка складається з таких приміщень: передпокій № 1-10 площею 9, 6 кв. м; житлова кімната № 1-11 площею 9,6 кв. м та житлова кімната №1-12 площею 20,7 кв. м та включено до господарських споруд житлового будинку самочинно збудоване приміщення лазні літ "І", суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу

від 16 березня 2016 року, як такого, що суперечить вимогам статті 376 ЦК України, та договору купівлі-продажу від 21 вересня 2016 року, укладеного щодо цього ж майна.

За змістом оспорюваних договорів купівлі-продажу ОСОБА_3, а в подальшому ОСОБА_2 придбали 1/2 частину житлового будинку, загальною площею- 176, 4 кв. м, житловою площею - 123, 3 кв. м, до складу якого належать такі будівлі та споруди: сарай з погребом (літ. "Б"), сарай (літ. "В"), гараж (літ. "Г"), вбиральні (літ. "Д", "Е"), лазня (літ. "І"), спорудження (№1-9).

Отже у випадку врахування площі самочинного будівництва на 1/2 частину домоволодіння (ідеальна частка) припадає 88, 2 кв. м загальної та

61, 65 кв. м житлової площі та 1/2 частина відповідних господарських будівель та споруд.

Викладені в пункті 4 договору купівлі-продажу від 16 березня 2016 року та пункті 10 договору купівлі-продажу від 21 вересня 2016 року застереження про відсутність будь-яких самовільних перебудов та перепланувань спірного житлового будинку, не змінюють статусу надбудови літ. "а6" (передпокій № 1-10, житлові кімнати № 1-11 та №1-12) та лазні літ. "І", включених до опису предмету оспорюваних правочинів, як самочинно збудованих приміщень.

Посилання ОСОБА_2 на те, що самочинно збудованими приміщеннями фактично користується ОСОБА_1 не спростовують висновків апеляційного суду про те, що не може бути відчуженим об`єкт нерухомого майна, до складу якого входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) його частини.

Безпідставними є посилання ОСОБА_4 в касаційній скарзі на те, що оспорюваними договорами купівлі-продажу не порушені права та інтереси позивача.

Так в провадженні Святошинського районного суду м. Києва знаходиться цивільна справа № 759/11265/18 за позовом ОСОБА_2 до

ОСОБА_1 про виділення в натурі частини домоволодіння та земельної ділянки.

Згідно наявної в матеріалах справи заяви про уточнення позовних вимог в межах цивільної справи № 759/11265/18 ОСОБА_2 просила суд виділити їй в натурі 1/2 частину житлового будинку, що за адресою:

АДРЕСА_1, загальною площею 87, 6 кв. м, житлового площею 64, 1 кв. м, у складі приміщень: житлова кімната № 1-6 площею 18, 6 кв. м, коридор № 2-1 площею 5, 8 кв. м, санвузол № 2-2 площею 3, 9 кв. м, коридор № 2-3 площею 5, 2 кв. м, кухня № 2-4 площею 8, 6 кв. м, житлова кімната

№ 2-5 площею 18, 8 кв. м, житлова кімната № 2-6 площею 15, 1 кв. м, житлова кімната № 2-7 площею 11, 6 кв. м, господарські споруди: погріб літ "а1", сарай літ. "В".

При цьому внаслідок зазначення в оспорюваних договорах купівлі-продажу площі будинку з урахуванням самочинно збудованих приміщень, площа частини житлового будинку на яку претендує ОСОБА_2 збільшилась, та згідно її вимог, дорівнює сумі площі квартири № 2, яка перебуває в її користуванні та площі житлової кімнати № 1-6 (18, 6 кв. м), яка є складовою частиною приміщень квартири № 1, що перебуває у фактичному користуванні ОСОБА_1 .

Вказане свідчить про те, що оспорювані договори та зазначені в них відомості впливають на права ОСОБА_1 та спростовує доводи заявника, про те, що оспорюваними договорами купівлі-продажу не порушені права та інтереси позивача.

Висновки судів, з урахуванням обставин встановлених у розглядуваній справі, не суперечать висновкам, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 367/6231/16-ц,

від 18 грудня 2018 року у справі № 908/1754/17, у постановах Верховного Суду від 29 квітня 2020 року у справі № 509/4644/15-ц, від 16 липня 2020 року у справі № 335/13754/16, від 24 лютого 2020 року у справі № 127/4000/18,

від 11 листопада 2019 року у справі № 337/474/14-ц; у постановах Верховного Суду України від 02 липня 2014 року у справі № 6-68цс12, від 24 лютого

2016 року у справі № 6-2784цс15.

При цьому в зазначених справах предметами позовів були: поділ спільного майна, визнання права власності, виділ майна в натурі та визначення порядку користування земельною ділянкою (справа № 509/4644/15-ц); визнання недійсним акта про проведення електронних торгів, протоколу проведення електронних торгів, визнання недійсним та скасування свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів (справа № 335/13754/16-ц); визнання договору дарування земельної ділянки недійсним (справа № 127/4000/18); поділ майна подружжя (справа № 337/474/14-ц); стягнення заборгованості за надані комунальні послуги (справа № 6-68цс12); припинення права власності на частку у спільному майні (справа № 6-2748цс15).

Переглядаючи в касаційному порядку судові рішення, ухвалені у справі № 367/6231/16-ц Велика Палата Верховного Суду сформулювала такий висновок: "…частка у праві спільної власності є самостійним об`єктом цивільних прав та на неї кредитором може бути звернуто стягнення у рахунок погашення боргу шляхом вимоги продажу цієї частки з публічних торгів. Поняття "визначення частки" і "виділення частки в натурі" є різними за своїм змістом правовими поняттями, а частиною шостою статті 52 Закону України "Про виконавче провадження" від 1999 року (частина шоста статті 48 Закону України "Про виконавче провадження" в чинній редакції є тотожною) передбачена лише необхідність визначення частки боржника у спільному майні, якщо така частка не визначена. Частка у праві спільної власності є самостійним об`єктом цивільних прав, яка може бути об`єктом продажу з публічних (електронних) торгів, передачі стягувачу в рахунок погашення боргу, без її виділу в натурі з об`єкта нерухомого майна; у разі виявлення державним виконавцем майна, яким боржник володіє спільно з іншими особами і частка боржника у якому не визначена, для звернення стягнення на частку боржника державний виконавець звертається до суду з поданням про визначення частки боржника у такому майні".

Предметом позову у справі № 908/1754/17є припинення права відповідача на частку у спільному майні (цілісному майновому комплексі заводу), присудження на його користь грошової компенсації за цю частку та визнання права власності на неї за позивачем та Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 18 грудня 2018 року зробила висновок, що відсутність конструкції (за наявності одночасно) у статті 365 ЦК України свідчить про можливість припинення права особи на частку у спільному майні за рішенням суду на підставі позову інших співвласників за наявності хоча б однієї з перелічених законодавцем у частині першій цієї статті обставин (зокрема, у пунктах 1-3).

З урахуванням викладеного Верховний Суд, за результатами розгляду касаційних скарг ОСОБА_2 та ОСОБА_4, встановив, що оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції прийнята із правильним застосуванням норм матеріального права та без порушення норм процесуального права, а доводи касаційних скарг висновків апеляційного суду не спростовують, на законність оскарженого судового рішення не впливають.

Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).

Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.